Требование о необходимости указания причин отсутствия сведений в ЕГРН
Анализ вашей ситуации
Вы столкнулись с ситуацией, когда истребуемый у государственного органа документ не содержит всей полноты информации, что создаёт препятствия для дальнейшего оформления прав. Предоставленный вам акт лишь констатирует факт, но не объясняет его природу. Ваш второй консультирующий адвокат абсолютно прав, указывая на недостаточность такого документа для последующих юридических действий.
С точки зрения закона, вывод об отсутствии причины может быть юридически значимым. Например, если запись отсутствует из-за того, что право на объект является «ранее возникшим» и в силу статьи 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» признаётся юридически действительным без государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), это один правовой режим. Если же запрашиваемые сведения в принципе не могут существовать (например, объект не сформирован как объект недвижимости), это совершенно иная ситуация. Без раскрытия причины невозможно определить алгоритм дальнейших действий.
Применимые нормы и искомый документ
Порядок предоставления сведений из ЕГРН, в том числе при их отсутствии, подробно регламентирован Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
-
Наименование документа. Официальное название документа, который удостоверяет факт и (что крайне важно) причины отсутствия записей в ЕГРН, прямо указано в законе:
"Сведения из Единого государственного реестра недвижимости предоставляются в виде: ... 5) уведомления об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений"
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 62, часть 2)
Таким образом, искомый документ — это не справка, не архивная выписка и не акт, а «Уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений».
-
Императивное требование об указании причин. Закон не просто допускает, а прямо обязывает регистрирующий орган указывать в этом уведомлении причины, по которым запрашиваемые сведения отсутствуют. Исключение составляет лишь один случай — если сведения отсутствуют именно по причине отсутствия зарегистрированных прав на объект.
"Уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений должно содержать указание на причины отсутствия таких сведений, если отсутствие таких сведений не связано с отсутствием зарегистрированных прав на объект недвижимости."
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 62, часть 5)
Это ключевое положение вашей ситуации. Даже в том случае, если причина отсутствия записи — это как раз отсутствие зарегистрированного права на «ранее возникшее владение», выданное вам уведомление не соответствует закону. Оно констатирует следствие (отсутствие записи), но не раскрывает причину (например: «право не регистрировалось в связи с тем, что оно возникло до вступления в силу закона о регистрации и считается ранее возникшим» или «сведения о зарегистрированных правах на данный объект в ЕГРН отсутствуют»). Без этого документ является неполным.
-
Контекст «ранее возникшего владения». Ваше право, по всей видимости, подпадает под определение ранее возникшего. Это объясняет, почему запись может отсутствовать в реестре, но не освобождает госорган от обязанности разъяснять причины.
"Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ... признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их правообладателей."
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 69, часть 1)
Выводы и рекомендации
-
Предоставленный вам акт не соответствует требованиям закона. Он не является надлежащим документом, так как его форма (акт вместо уведомления) и содержание (отсутствие причин) не предусмотрены Федеральным законом № 218-ФЗ для подтверждения факта отсутствия сведений в ЕГРН. Скорее всего, это был некий промежуточный или неформализованный ответ, либо ответ на запрос, составленный не по утвержденной форме.
-
Алгоритм действий для получения правильного документа:
- Куда обращаться: Вам необходимо направить официальный запрос о предоставлении сведений из ЕГРН в Росреестр (один из его территориальных органов) или через Многофункциональный центр (МФЦ).
- Что запрашивать: В запросе следует чётко указать, что вам требуется предоставить «Уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений» в отношении конкретного объекта недвижимости. Форма такого запроса утверждена ведомственными актами.
- На что ссылаться: В случае получения неполного документа или отказа в выдаче уведомления с указанием причин, вы вправе письменно потребовать исполнить норму закона, процитировав часть 5 статьи 62 Федерального закона N 218-ФЗ, настаивая на том, чтобы в уведомлении были указаны причины отсутствия запрашиваемых сведений, если только эти сведения отсутствуют не из-за отсутствия зарегистрированных прав. Отказ можно обжаловать вышестоящему должностному лицу или в суд.
Ваш второй адвокат совершенно прав: документ без указания мотивированной причины отсутствия записи является дефектным и не будет служить надлежащим основанием для дальнейших регистрационных или судебных процедур. Рекомендую получить именно уведомление, оформленное в строгом соответствии со статьей 62 указанного закона. Только получив его, вы будете точно знать, с чем имеете дело: с необходимостью регистрировать ранее возникшее право, с технической ошибкой или отсутствием самого объекта в реестре.
