Приобретение доли в квартире у свекрови с использованием материнского капитала: анализ ситуации
На основе предоставленной информации и правовых норм можно сделать следующие выводы. Ваш замысел в целом реален, но сопряжен с рядом важных юридических нюансов, которые необходимо строго соблюсти.
1. Запрет на сделки с родственниками при использовании материнского капитала
Это самый важный вопрос в вашей ситуации. Существует четкое нормативное ограничение, и его нужно правильно истолковать.
Согласно Правилам направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденным Правительством РФ:
"Средства материнского (семейного) капитала не могут быть направлены на приобретение жилого помещения, если сделка купли-продажи жилого помещения совершается между близкими родственниками, к которым относятся супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, дедушки, бабушки, внуки." (Источник: Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862, пункт 8(1))
Ключевой момент: в этом исчерпывающем списке отсутствуют свекровь и теща. Семейное законодательство не относит свекровь и невестку к «близким родственникам», а считает их «свойственниками» по отношению друг к другу.
Следовательно, прямого запрета на выкуп вами доли у свекрови с использованием материнского капитала нет.
Два законных пути оформления сделки:
- Покупателями выступают оба супруга. В этом случае для супруга продавец является матерью (близкой родственницей), что создает прямой конфликт с нормой пункта 8(1) и приведет к отказу Социального фонда России (СФР, ранее ПФР).
- Покупателем выступает только супруга (невестка). Этот вариант полностью соответствует закону, так как между невесткой и свекровью нет запрещенных близкородственных отношений. Это единственно возможный и правильный путь для одобрения сделки СФР.
2. Налоговые последствия для участников сделки
В этом аспекте скрываются основные риски. Налоговые нормы разделяют ситуацию для покупателя и продавца.
Для покупателя (вас, как семьи):
Имущественный налоговый вычет на приобретение жилья не будет предоставлен.
"Имущественные налоговые вычеты... не предоставляются... в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса." (Источник: НК РФ, Статья 220, пункт 5)
При этом Налоговый кодекс РФ четко определяет круг взаимозависимых лиц:
"Взаимозависимыми лицами признаются: ... 11) физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный;" (Источник: НК РФ, Статья 105.1, пункт 2, подпункт 11)
Вывод: Поскольку свекровь и невестка не являются взаимозависимыми лицами по смыслу НК РФ, формальный запрет на вычет не должен применяться. Однако, если покупателем будет выступать только супруга, а продавцом — ее мать (свекровь), то это уже прямая сделка между взаимозависимыми лицами (мать и дочь), и в налоговом вычете на покупку будет отказано. В любом случае, вы не сможете получить налоговый вычет и по другой причине — покупка оплачивается средствами материнского капитала, на который вычет не распространяется.
Для продавца (свекрови):
Свекровь получает доход от продажи доли. Если она владела долей менее минимального предельного срока (в общем случае 5 лет, а в отдельных случаях 3 года), она обязана уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и подать декларацию 3-НДФЛ.
Однако есть важное, потенциально опасное исключение. Налоговый кодекс устанавливает, что в определенных случаях сделка купли-продажи между свойственниками (например, свекровью и невесткой) может не признаваться реализацией для целей налога, но в предоставленном контексте эта норма не распространяется на данную ситуацию прямо. Контекст, напротив, содержит правило о том, что доходы от операций между членами семьи и близкими родственниками не признаются доходами.
"В целях настоящей главы доходами не признаются доходы от операций, связанных с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц, признаваемых членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации, за исключением доходов, полученных указанными физическими лицами в результате заключения между этими лицами договоров гражданско-правового характера или трудовых соглашений." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Глава 23, пункт 5 статьи, контекст не содержит номер статьи, но это общая норма)
Это положение не освобождает свекровь от обязанности уплатить налог при продаже доли невестке, так как их отношения не являются родственными по Семейному кодексу. В то же время, чтобы избежать рисков, связанных с контролем цен в сделках между взаимозависимыми лицами, цену доли в договоре купли-продажи безопаснее всего указывать в размере, максимально приближенном к ее кадастровой стоимости (не ниже 70% от нее). Это минимизирует риск доначисления налога свекрови, если налоговая посчитает цену заниженной.
3. Оформление доли и ипотеки
Вы упомянули, что доля «реально выделена». Если речь идет о доле в праве общей долевой собственности, а не о выделенном в натуре объекте недвижимости (например, отдельной комнате, поставленной на кадастровый учет как самостоятельный объект), то сделка по ее отчуждению подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 42, пункт 1.1)
Случай продажи только одной доли не входит в перечень исключений.
Также, приобретаемое с использованием маткапитала жилое помещение (доля) должно быть оформлено в общую собственность всех членов семьи.
"Жилое помещение, приобретенное ... с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей ... и иных совместно проживающих с ними членов семьи. При этом доли в праве общей собственности на жилое помещение определяются по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, Статья 10, пункт 4)
4. Отказ банка в ипотеке
Предварительное одобрение банка не является обязательством по выдаче кредита. Банк имеет право отказать в последний момент.
"Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом..." (Источник: ГК РФ Статья 421, пункт 2)
Этот принцип свободы договора означает, что и банк свободен в выборе партнера. Право банка на отказ также подтверждается нормами о потребительском кредитовании:
"Кредитор вправе отказаться от заключения договора потребительского кредита (займа) при наличии оснований, предусмотренных законом или договором, в том числе в случае несоответствия заемщика установленным кредитором критериям оценки кредитного риска." (Источник: Федеральный закон от 21.12.2013 N 353-ФЗ, Статья 5, пункт 4)
Хотя запрета на такие сделки нет, банк может внутренне оценивать их как рискованные (фиктивные) и отказывать на этом основании. Обжаловать такой отказ практически невозможно.
Выводы и рекомендации
- Использовать материнский капитал на покупку доли у свекрови можно. Это не запрещено законом, так как свекровь и невестка не являются «близкими родственниками» по перечню Постановления №862.
- Корректная сторона сделки — критически важна. Договор купли-продажи должен быть заключен между свекровью (Продавец) и невесткой (Покупатель). Ни в коем случае не включайте в договор в качестве покупателя супруга (ее сына), иначе СФР гарантированно откажет в распоряжении средствами.
- Нотариальное удостоверение сделки обязательно. Это прямое требование закона для сделок с долями в праве общей собственности, если они не отчуждаются одновременно всеми участниками по одной сделке. Нотариус также проверит законность и дееспособность сторон.
- Налоговые риски для свекрови есть. Если она владеет долей менее установленного срока, ей придется подать декларацию и уплатить НДФЛ. Указывайте в договоре цену доли, приближенную к ее кадастровой стоимости, чтобы избежать претензий налогового органа о занижении налоговой базы в сделке между свойственниками.
- Обязательство по выделению долей. Поскольку сделка изначально совершается на имя супруги, после полного погашения ипотеки (или иного срока, определенного законом) вы обязаны будете оформить нотариальное соглашение о выделении долей в этой доле на супруга и всех имеющихся детей. Доля, приобретенная на маткапитал, не будет являться вашим личным имуществом, а станет общей собственностью семьи.
- Необходимые для СФР документы. При подаче заявления о распоряжении средствами маткапитала от вас потребуют:
- Копию нотариально удостоверенного договора купли-продажи.
- Выписку из ЕГРН на отчуждаемую долю и на оставшуюся у вас долю.
- Нотариально заверенное письменное обязательство лица-покупателя (вашей супруги) оформить приобретенную долю в общую собственность всех членов семьи.
В вашей ситуации, учитывая обилие нюансов с толкованием норм, особенно в сфере налогов, и риск со стороны банка, настоятельно рекомендую обратиться за консультацией к опытному адвокату по недвижимости и семейному праву. Это поможет корректно составить договор и избежать признания сделки недействительной в будущем.
