Как быть, если крестный требует выкуп доли в общей квартире, где живут несовершеннолетние братья?

Принудительный выкуп доли в квартире, полученной по наследству: ваши права и варианты защиты

Анализ ситуации

Описанная вами ситуация относится к распоряжению долей в праве общей долевой собственности на квартиру. Крестный стал собственником доли в порядке наследования, но в квартире не проживает и не зарегистрирован. Теперь он желает получить денежную компенсацию за свою долю, угрожая продажей посторонним лицам. Ваша семья (мать, вы и двое несовершеннолетних братьев) фактически проживает в квартире, но не располагает средствами для выкупа доли по заявленной цене в 1 миллион рублей.

Правовой анализ

1. Может ли крестный принудительно заставить вас выкупить его долю?

Принудительно обязать других сособственников выкупить долю по общему правилу нельзя. Право требовать выкупа доли у крестного, безусловно, есть, но механизм принуждения другой.

Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Если выдел в натуре невозможен (а в двухкомнатной квартире это практически всегда так), выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности:

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности» (Источник: ГК РФ, статья 252, пункт 3).

Однако здесь принципиально важный момент: эта норма работает, если вы тоже являетесь сособственниками. Если же вы только проживаете в квартире, но не имеете долей в праве собственности, крестный не может требовать от вас выкупа — он может лишь продать свою долю с соблюдением правил о преимущественном праве покупки (о чем скажу ниже).

Даже если вы являетесь сособственниками, принудить к выкупу без вашего согласия можно только в исключительном случае:

«Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию» (Источник: ГК РФ, статья 252, пункт 4).

2. Порядок продажи доли посторонним и преимущественное право покупки

Крестный, как собственник доли, действительно вправе её продать:

«Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса» (Источник: ГК РФ, статья 246, пункт 2).

Однако это право ограничено преимущественным правом покупки остальных сособственников:

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях» (Источник: ГК РФ, статья 250, пункт 1).

Порядок действий продавца доли:

• Он обязан в письменной форме известить вас о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и условий продажи;
• У вас есть один месяц на реализацию преимущественного права покупки;
• Только если вы не купите долю в течение месяца (либо письменно откажетесь от покупки), он может продать её постороннему.

«Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца... продавец вправе продать свою долю любому лицу» (Источник: ГК РФ, статья 250, пункт 2).

3. Можно ли оспорить заявленную цену?

Да, оспорить цену можно. Крестный может назвать любую сумму, но она может не соответствовать реальной рыночной стоимости доли. При этом нужно понимать важный нюанс: рыночная стоимость доли в квартире практически всегда ниже, чем просто арифметическая доля от стоимости всей квартиры (так называемый дисконт на долю). Это связано с тем, что доля в квартире менее ликвидна — покупать долю постороннему лицу, как правило, невыгодно.

При возникновении спора о цене рыночная стоимость определяется экспертным путём:

«При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу» (Источник: ГПК РФ, статья 79).

Если дело дойдёт до суда, вы можете ходатайствовать о назначении судебной оценочной экспертизы. Суд оценит заключение эксперта наряду с другими доказательствами:

«Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса» (Источник: ГПК РФ, статья 86, пункт 3).

Если крестный намеренно завышает цену с целью давления на вас, это может рассматриваться как злоупотребление правом:

«Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)» (Источник: ГК РФ, статья 10, пункт 1).

4. Может ли он заставить продать квартиру целиком?

Нет, не может. Продажа всей квартиры возможна только по соглашению всех собственников:

«Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников» (Источник: ГК РФ, статья 246, пункт 1).

Без вашего согласия принудительная продажа всей квартиры невозможна. Крестный может распорядиться только своей долей, но не всей квартирой.

5. Защита прав несовершеннолетних детей

Наличие несовершеннолетних детей имеет важное значение. Хотя из вашего вопроса не ясно, являются ли братья сособственниками или просто проживают, этот фактор учитывается.

Проживание в квартире несовершеннолетних, оставшихся без попечения отца, не блокирует продажу доли, но органы опеки могут быть привлечены к участию в деле:

Согласно Семейному кодексу РФ:

«Ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов. Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом» (Источник: СК РФ, статья 56, пункт 1).

Если дети являются сособственниками, их интересы защищает мать как законный представитель:

«Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий» (Источник: СК РФ, статья 64, пункт 1).

6. Что делать, если денег на выкуп нет?

Отсутствие денежных средств не лишает вас права на защиту. Если крестный обратится в суд с иском о выделе доли, вы можете просить суд об отсрочке или рассрочке исполнения решения:

«Суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения» (Источник: ГПК РФ, статья 203).

При рассмотрении дела в суде важно активно защищаться и доказывать обстоятельства, на которые вы ссылаетесь:

«Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений» (Источник: ГПК РФ, статья 56, пункт 1).

Выводы и рекомендации

1. Принудить вас выкупить долю крестный не может — ни во внесудебном, ни в судебном порядке, если только его доля не является незначительной и у него нет существенного интереса в использовании квартиры (но даже тогда это решается судом, а не угрозами).

2. Продать квартиру целиком без вашего согласия он не вправе — это прямо запрещено законом.

3. Продать свою долю постороннему лицу он может, но обязан соблюсти процедуру: сначала направить вам письменное извещение, и только если вы не купите в течение месяца — продавать третьему лицу.

4. Цену в 1 миллион рублей можно и, вероятно, нужно оспорить. Если рыночная стоимость квартиры около 4 миллионов, стоимость доли с учётом дисконта может быть существенно ниже. Рекомендую заказать независимую оценку рыночной стоимости именно доли (не квартиры в целом).

5. Если вы не являетесь сособственниками (не указано в вопросе), ситуация меняется: крестный не может требовать выкупа от вас, а может только продать долю постороннему. Это создаёт риск появления в квартире чужого человека.

6. Алгоритм действий сейчас:

   • Уточните, кто именно является собственниками квартиры (закажите выписку из ЕГРН);
   • Закажите оценку рыночной стоимости доли у независимого оценщика — это даст вам аргументы для переговоров;
   • Попробуйте договориться о разумной цене или рассрочке;
   • Сохраняйте все письменные угрозы и требования крестного — это пригодится в суде;
   • Если он подаст в суд, обязательно участвуйте в процессе, заявляйте ходатайство о судебной экспертизе для определения реальной рыночной стоимости доли.

Если ситуация дойдёт до судебного разбирательства, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных и наследственных спорах, для подготовки правовой позиции с учётом конкретных обстоятельств и состава собственников.