Можно ли оформить доверенность на продажу квартиры в Казахстане, если собственник не может приехать в Россию, и будет ли она действительна

Возможна ли предусмотренная законом доверенность на продажу квартиры, если она удостоверена за границей (в Казахстане), и будет ли она действительна в РФ

Доверенность на продажу квартиры — это сделка по распоряжению недвижимостью, права на которую зарегистрированы в государственном реестре РФ, поэтому она должна быть нотариально удостоверена. Ключевой вопрос — признаётся ли удостоверение казахстанским нотариусом достаточным для соблюдения этой формы.

Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности.
— п. 1 ст. 1209 ГК РФ

Для продажи квартиры права на неё зарегистрированы в ЕГРН, следовательно, по ст. 185.1 ГК РФ доверенность на такое распоряжение должна быть нотариально удостоверена. Однако ст. 1209 ГК РФ прямо распространяет свои правила о форме сделки на форму доверенности: форма доверенности подчиняется праву места её совершения. Значит, доверенность, удостоверенная нотариусом в Казахстане с соблюдением требований казахстанского права, считается соблюдённой по форме и не может быть признана недействительной в РФ только из-за того, что удостоверена не российским нотариусом.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Итак, нотариальное удостоверение казахстанским нотариусом доверенности на распоряжение недвижимостью в РФ отвечает требованию п. 1 ст. 185.1 ГК РФ: документ, нотариально удостоверенный компетентным органом иностранного государства, в силу ст. 1209 ГК РФ признаётся на территории РФ как надлежащим образом удостоверенная доверенность. При этом Казахстан является участником Минской конвенции о правовой помощи 1993 г., которая устанавливает принятие официальных документов государств-участников без легализации и апостиля (конкретный текст ст. 13 Конвенции не найден в открытом корпусе, однако её применение к отношениям РФ и Казахстана общеизвестно и подтверждается практикой). Таким образом, при соблюдении формы по праву Казахстана дополнительная легализация доверенности для использования в РФ, по общему правилу, не требуется.

Вывод по вопросу: да, такую доверенность можно оформить в Казахстане у казахстанского нотариуса, и она будет действительна в РФ при условии соблюдения формы по праву Казахстана и наличия в ней всех необходимых полномочий, даты совершения и срока действия.

Может ли доверенность удостоверить консул РФ в Казахстане (возможность без обращения к казахстанскому нотариусу)

удостоверять сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и сделок, направленных на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью
— пп. 1 п. 1 ст. 26 Консульского устава РФ (ФЗ от 05.07.2010 № 154-ФЗ)

Консульский устав РФ прямо исключает для консульского должностного лица возможность удостоверять сделки по отчуждению недвижимого имущества, находящегося на территории РФ. Продажа квартиры в России — это именно отчуждение недвижимости в РФ, поэтому удостоверить доверенность на её продажу консул РФ в Казахстане НЕ вправе. Этот путь для отца недоступен.

Следовательно, несмотря на то что отцу было бы удобнее обратиться к консулу РФ (где документы составляются на русском языке и не требуют признания), закон позволяет удостоверить такую доверенность только казахстанскому нотариусу. Именно нотариальное удостоверение казахстанским нотариусом и будет юридически значимым для целей продажи квартиры в РФ.

Вывод по вопросу: удостоверить доверенность на продажу квартиры консул РФ в Казахстане не вправе — оформление возможно только у нотариуса Республики Казахстан.

Обязательные реквизиты доверенности: дата совершения и срок действия

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Дата совершения обязательна для любой доверенности — доверенность без даты ничтожна и не создаст полномочий. Срок действия указывается по желанию: если он не указан, доверенность действует один год со дня совершения. Практически рекомендуется прямо указать срок (например, 1–3 года), чтобы исключить споры о действительности на момент сделки.

При этом важно, что доверенность должна прямо содержать полномочие на продажу конкретной квартиры (точное описание объекта), на подписание договора купли-продажи, подачу документов в Росреестр и — для получения расчётных денег — отдельно на получение денежных средств. По п. 1 ст. 185 ГК РФ представитель действует в пределах прямо предоставленных полномочий; полномочие на продажу само по себе не включает автоматически право получать деньги по сделке, если оно не оговорено отдельно.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Для продажи квартиры сын как представитель вправе подписать договор и подать документы на регистрацию от имени отца, но лишь в пределах полномочий, прямо указанных в доверенности. На практике целесообразно перечислить в доверенности: продажу конкретной квартиры за цену и на условиях по усмотрению представителя, подписание договора, получение денежных средств, подачу заявления в Росреестр и получение документов о регистрации.

Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности.
— п. 1 ст. 188 ГК РФ

Необходимо учитывать, что доверенность прекращается истечением срока, отменой отцом, смертью отца или признанием его недееспособным, а также банкротством. Поэтому сделку желательно провести в пределах срока действия доверенности и до наступления таких событий.

Вывод по вопросу: доверенность должна содержать дату совершения (иначе ничтожна), по желанию — срок действия (при его отсутствии — 1 год), точное описание квартиры и полномочия на продажу, подписание договора, подачу документов в Росреестр и получение денежных средств.

Семейно-правовой аспект: если квартира приобретена в браке родителей

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Если квартира была приобретена отцом в период брака (в том числе на общие доходы), она нажита супругами в браке и является их общей совместной собственностью, даже если оформлена на имя одного из них (отца). Развод сам по себе режим общей собственности не прекращает.

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов
— п. 1 ст. 38 СК РФ

Раздел общего имущества производится по требованию любого из супругов как в период брака, так и после его расторжения. Пока раздел не произведён, квартира остаётся общей собственностью бывших супругов, независимо от того, на чьё имя она зарегистрирована.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Для сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (продажа квартиры), необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга — то есть матери. Без него отец как сособственник не вправе единолично распорядиться всей квартирой (совместной собственностью), а сама сделка может быть оспорена матерью.

Вывод по вопросу: если квартира была приобретена в браке и раздел при разводе не производился, то она находится в общей совместной собственности отца и матери; для её продажи потребуется нотариально удостоверенное согласие матери, полученное в РФ. Если квартира принадлежит отцу лично (приобретена до брака, унаследована, подарена, либо состоялся раздел имущества с выделением её отцу) — согласие матери не требуется.

Процедура регистрации перехода права собственности по доверенности

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ)
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Это означает, что право собственности перейдёт к покупателю не в момент подписания договора, а только после внесения записи в ЕГРН. Сын как представитель отца вправе подать заявление и документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр или через МФЦ.

семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов
— п. 1 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Таким образом, после подписания договора купли-продажи и подачи документов регистрация занимает 7 рабочих дней (при подаче напрямую в орган регистрации прав) или 9 рабочих дней (при подаче через МФЦ). Для регистрации потребуется доверенность как документ, подтверждающий полномочия представителя, а также правоустанавливающие документы отца на квартиру и, при необходимости, нотариальное согласие матери (см. блок о совместной собственности).

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Вывод по вопросу: сделку по доверенности можно провести: сын подписывает договор и подаёт документы в Росреестр от имени отца; срок регистрации — от 7 до 9 рабочих дней в зависимости от способа подачи; если квартира — общая собственность супругов, дополнительно потребуется нотариальное согласие матери.

Альтернативные варианты удостоверения доверенности в Казахстане (при недоступности нотариуса)

Поскольку доверенность удостоверяется в Казахстане, её форма подчиняется праву Республики Казахстан в силу п. 1 ст. 1209 ГК РФ. Это означает, что если казахстанским законодательством допускается удостоверение доверенности не только нотариусом, но и приравненными к нотариусу должностными лицами (например, акимами сельских округов в населённых пунктах, где отсутствует нотариус), и такой документ признаётся в Казахстане как нотариально удостоверенный, то в РФ он также должен признаваться как соответствующий требованию ст. 185.1 ГК РФ о нотариальной форме. Однако на практике Росреестр может потребовать удостоверение именно казахстанским нотариусом как наиболее бесспорный вариант; документ, исходящий от иных должностных лиц, несёт риск приостановки или отказа в регистрации. Поэтому казахстанский нотариус — предпочтительный и наиболее надёжный путь.

Вывод по альтернативе: оптимальный вариант — удостоверение доверенности у нотариуса Республики Казахстан; если это объективно невозможно — следует выяснить, допускает ли казахстанское право приравненное удостоверение должностными лицами (акимами), и при таком варианте быть готовым к возможным запросам со стороны Росреестра о подтверждении полномочий удостоверившего лица.