Какая конструкция легальна для смены арендатора: перенаём или расторжение + новый договор
Для смены арендатора нужен именно перенаём — передача ООО-арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (ИП), а не расторжение старого договора с заключением нового.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
— п. 2 ст. 615 ГК РФ
Эта норма означает для вашей ситуации следующее: закон прямо закрепляет за арендатором право передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу — это и есть перенаём. Ключевой признак перенайма, отличающий его от субаренды: в случае перенайма ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор (а не прежний). Это ровно тот результат, который вам нужен: ИП полностью встаёт на место ООО в договоре аренды и отвечает перед арендодателем напрямую.
Перенаём допускается только с согласия арендодателя, и в вашем договоре прямо прописано, что передача прав возможна лишь с такого согласия. Поскольку арендодатель «в принципе не против», это условие выполняется — но согласие нужно оформить письменно (см. процедуру ниже).
Важная деталь: договор аренды заключён на 5 лет, т.е. на срок не менее года, поэтому он подлежал государственной регистрации, и замена арендатора также требует регистрации. Расторжение старого договора с заключением нового (ваш шаг «2–3» в вопросе) не требуется и нежелательно — оно влечёт иные последствия для субаренды (см. следующий блок) и лишает сделку качества «передачи бизнеса целиком».
Вывод: для легальной смены арендатора с ООО на ИП применяется перенаём (п. 2 ст. 615 ГК РФ) с письменным согласием арендодателя; расторжение договора аренды и заключение нового договора — избыточный и более рискованный путь.
Судьба действующих договоров субаренды при смене арендатора
Покупатель (ИП) хочет сохранить договоры субаренды. Для этого критично, какой механизм смены арендатора выбран: перенаём сохраняет субаренду, а расторжение основного договора её прекращает.
Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. 2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
— п. 1 ст. 618 ГК РФ
Норма означает: если вы расторгнете договор аренды и заключите новый, то договоры субаренды прекратятся автоматически (пишутся как производные от основного договора). При этом у субарендаторов возникнет самостоятельное право требовать заключения с ними договора аренды напрямую с арендодателем на оставшийся срок субаренды — то есть вы потеряете контроль над арендным потоком, и субарендаторы могут «уйти» к собственнику напрямую.
Иная ситуация при перенайме: договор аренды как таковой не прекращается, в нём лишь меняется сторона на стороне арендатора. Это означает, что договоры субаренды сохраняют силу, а к новому арендатору (ИП) переходят права и обязанности арендодателя по субаренде. Не требуется расторгать или перезаключать субаренду — достаточно уведомить субарендаторов о смене арендодателя по субаренде и, при желании, оформить дополнительное соглашение о замене стороны для чистоты расчётов, куда им платить арендную плату.
Вывод: чтобы действующие договоры субаренды сохранились и перешли к покупателю, применяйте перенаём, а не расторжение основного договора. При перенайме субаренда сохраняется в силе и переходит к ИП; при расторжении — субаренда прекращается с риском ухода субарендаторов к собственнику.
Процедура оформления по шагам и государственная регистрация
Пятилетний договор аренды недвижимости подлежал государственной регистрации, поэтому соглашение о замене арендатора также регистрируется.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— п. 2 ст. 651 ГК РФ
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
— п. 2 ст. 609 ГК РФ
Договор аренды здания/помещения на срок не менее года считается заключённым только с момента госрегистрации. Соглашение о перенайме, меняющее сторону зарегистрированного договора, — это сделка, изменяющая условия зарегистрированной сделки, и она также подлежит регистрации (ст. 164 ГК РФ).
В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— ст. 164 ГК РФ, п. 1
Пошаговая процедура:
- Получите письменное согласие арендодателя на перенаём (отдельное письмо/согласие или трёхстороннее соглашение) — оно требуется императивно по договору и по п. 2 ст. 615 ГК РФ.
- Заключите возмездный договор перенайма между ООО (прежний арендатор) и ИП (новый арендатор) с участием (согласием) арендодателя. Отдельный «договор переуступки» как самостоятельная сделка не нужен — возмездность (цена за передачу прав) включается в сам договор перенайма; но если хотите юридически разделить потоки, можно оформить его и как единый договор с условием о цене, это допустимо. Укажите: передаваемый договор аренды (реквизиты), цену, момент перехода прав и обязанностей, распределение долгов по арендной плате, судьбу обеспечительного платежа.
- Зафиксируйте сохранение субаренды: в договор перенайма включите перечень действующих договоров субаренды с указанием, что права и обязанности арендодателя по ним переходят к ИП; уведомите субарендаторов о смене стороны (направление платежей и реквизиты).
- Закройте расчёты прежнего арендатора перед арендодателем либо согласуйте переход долга по арендной плате к ИП (перевод долга — ст. 391 ГК РФ, требуется согласие кредитора-арендодателя).
- Подайте на государственную регистрацию соглашения о перенайме (изменения арендатора) в Росреестр через МФЦ — по 218-ФЗ регистрируется изменение арендатора в записи об аренде. С этого момента ИП считается арендатором, запись в ЕГРН обновляется.
- Передайте помещение и документы (акт приёма-передачи, договоры субаренды, обеспечительные платежи) от ООО к ИП.
Вывод: договор аренды на 5 лет зарегистрирован, поэтому перенаём оформляется письменным соглашением с согласия арендодателя и подлежит государственной регистрации в Росреестре; расторжение старого договора и заключение нового не требуется.
Можно ли учесть затраты на приобретение бизнеса (плату за перенаём) в расходах при УСН «доходы минус расходы»
Нет. Плата за передачу прав по договору аренды (права аренды) — это расход на приобретение имущественного права, а перечень расходов при УСН закрыт и такого вида расходов не содержит.
- Перечень расходов, установленный пунктом 1 статьи 346.16 Налогового кодекса, носит закрытый характер и не подлежит расширительному толкованию. Расходы, не поименованные в данной норме, не учитываются при определении налоговой базы. По результатам налоговой проверки представленной индивидуальным предпринимателем налоговой декларации по упрощенной системе налогообложения налоговый орган исключил из налоговой базы расходы в виде вознаграждения, уплаченного налогоплательщиком в качестве цессионария за приобретение прав дольщика по договорам долевого участия в строительстве жилых помещений. По мнению налогового органа, рассматриваемые расходы связаны с приобретением имущественных прав и не могли учитываться в целях налогообложения, т.к. расходы данного вида не указаны в исчерпывающем перечне, установленном пунктом 1 статьи 346.16 Налогового кодекса. Не согласившись с решением инспекции, предприниматель оспорил его в арбитражном суде. Суд отказал в удовлетворении требований предпринимателя, руководствуясь следующими мотивами. На основании пункта 2 статьи 346.18 Налогового кодекса для налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения и определяющих объект налогообложения как доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов. В случае если налогоплательщик выбрал в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения, он уменьшает полученные доходы, исчисленные в соответствии со статьей 346.15 Налогового кодекса. При этом перечень расходов, указанный в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса, носит закрытый характер и не подлежит расширительному толкованию. Расходы, не поименованные в данной норме, не учитываются при определении налоговой базы. Как следовало из материалов дела, в проверяемом периоде предпринимателем осуществлялись приобретение и последующая возмездная передача имущественных прав - прав на участие в договорах долевого участия жилых помещений в строящихся многоквартирных домах. Возможность уменьшения доходов от передачи имущественных прав на расходы, связанные с их приобретением, пункт 1 статьи 346.16 Налогового кодекса не предусматривает. Принимая во внимание, что последующая уступка прав дольщика производилась налогоплательщиком до получения в свою собственность оконченных строительством объектов недвижимости, спорные расходы также не могли быть учтены налогоплательщиком на основании подпункта 23 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса в качестве затрат на оплату стоимости товаров, предназначенных для продажи. Следовательно, инспекция правомерно доначислила налог по упрощенной системе налогообложения, исключив расходы на приобретение имущественных прав из налоговой базы.
— п. 13 Обзора практики ВС РФ от 04.07.2018 (главы 26.2 и 26.5 НК)
Эта позиция сформулирована Верховным Судом применительно к приобретению имущественных прав (прав по договору долевого участия), но её правовая логика прямо переносится на ваш случай: плата за перенаём — это расход на приобретение имущественного права (права аренды). Перечень расходов, установленный п. 1 ст. 346.16 НК РФ, является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию; расходы на приобретение имущественных прав в нём не поименованы как самостоятельный вид. Подп. 2 п. 1 ст. 346.16 НК РФ позволяет учесть расходы на приобретение нематериальных активов, но право аренды как таковое, приобретённое по договору перенайма, не образует у ИП амортизируемого нематериального актива в налоговом учёте (в отличие от ситуации покупки предприятия как имущественного комплекса).
Практический вывод для сторон сделки: сумма, которую покупатель (ИП) уплачивает прежнему арендатору (ООО) за передачу права аренды, у ИП-покупателя на УСН «доходы минус расходы» в расходы не включается. Соответственно, прежний арендатор-продавец (ООО) полученную плату должен включить в доходы. Чтобы минимизировать налоговые потери, стороны нередко структурируют цену по-иному (например, частью как компенсацию стоимости неотделимых улучшений или уступаемого права требования к субарендаторам), однако любая такая конструкция должна соответствовать действительному содержанию сделки — иначе налоговый орган переквалифицирует её; выбор такой структуры требует отдельной налоговой консультации.
Вывод: затраты покупателя на приобретение права аренды (плата за перенаём) при УСН «доходы минус расходы» учесть в расходах нельзя — перечень расходов закрыт и данного вида расходов не содержит.
Перевод долга и переход обязанностей при перенайме (гражданско-правовые последствия)
При перенайме к новому арендатору переходят не только права, но и обязанности прежнего арендатора, включая обязательства по арендной плате перед арендодателем. Это требует согласия арендодателя как кредитора.
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ именно при перенайме ответственность по договору перед арендодателем переходит к новому арендатору (в отличие от субаренды, где ответственным остаётся прежний арендатор). Практически это означает, что перевод обязательств прежнего арендатора (долга по арендной плате, обязанностей по содержанию помещения) на ИП происходит в рамках единого договора перенайма, с согласием арендодателя — как того требуют общие правила о переводе долга (гл. 24 ГК РФ, перемены лиц в обязательстве).
Для вашей сделки это имеет два практических следствия:
- долги по аренде перед арендодателем, накопленные ООО до перенайма, по умолчанию остаются на ООО, если стороны прямо не согласуют их перевод на ИП (перевод долга требует согласия арендодателя-кредитора);
- обеспечительный платёж (депозит), внесённый ООО при заключении договора аренды, при перенайме переходит к ИП лишь постольку, поскольку стороны это прямо согласовали — иначе арендодатель вправе засчитать его в счёт обязательств именно прежнего арендатора. Поэтому в договоре перенайма обязательно пропишите судьбу обеспечительного платежа и распределение/перевод задолженности по арендной плате.
Вывод: перенаём влечёт переход к ИП прав и обязанностей по договору аренды, а перевод на ИП долга по арендной плате и судьба обеспечительного платежа должны быть прямо согласованы сторонами и арендодателем в договоре перенайма, чтобы исключить неопределённость гражданско-правовых последствий сделки.
