Как приватизировать и продать неприватизированную квартиру, выделить долю ребёнку и сохранить детское пособие, если у вас двое детей и есть другое жильё

Обязательность включения дочери в приватизацию квартиры 41,7 кв.м

Дочь (10 лет) прописана в этой квартире и имеет право пользования ею. По Закону о приватизации при передаче жилья в собственность несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением, включаются в договор передачи в обязательном порядке.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
— ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Это означает: приватизировать квартиру 41,7 кв.м «только на себя», исключив дочь, нельзя. Она в силу прямого указания закона должна стать участником приватизации — то есть получить долю в праве собственности на эту квартиру. Предварительное разрешение органа опеки при самой приватизации не требуется (приватизация — безвозмездная передача, не отчуждение), но отказ от участия ребёнка в приватизации возможен только с разрешения органа опеки и попечительства.

Базовое право на приватизацию реализуется в собственность граждан, имеющих право пользования помещением по социальному найму:

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Никаких препятствий для приватизации по причине ранее погашенных долгов по коммунальным платежам закон не создаёт: критериев «отсутствие долгов» для права на приватизацию Закон № 1541-1 не устанавливает. После погашения задолженности приватизация правомерна.

Вывод. Дочь обязательно включается в договор приватизации квартиры 41,7 кв.м и становится сособственницей. Юрист прав: при последующей продаже её долю придётся учитывать отдельно.

Что делать с долей ребёнка при продаже: дарение vs завещание

После приватизации у дочери возникает реальное право собственности на долю в квартире 41,7 кв.м. Продать всю квартиру, распорядившись и её долей, без соблюдения правил об охране имущественных прав несовершеннолетних нельзя.

Два предлагаемых клиенткой варианта юридически неравноценны:

Завещание не подходит. Завещание — это распоряжение имуществом на случай смерти (ст. 1118 ГК РФ), оно не создаёт у ребёнка права собственности сейчас и никак не компенсирует утрату уже принадлежащей ему доли при её отчуждении. Орган опеки завещание как способ обеспечения прав ребёнка при продаже его доли не принимает: на момент сделки ребёнок остаётся без имущества, а получение его по завещанию — событие условное и неопределённое по сроку.

Дарение доли в квартире 30,1 кв.м — допустимый, но требующий разрешения способ. Закон допускает, чтобы взамен отчуждаемой доли ребёнку было передано иное недвижимое имущество. Однако любое отчуждение и приобретение имущества несовершеннолетнего контролируется органом опеки и попечительства: сделки по распоряжению имуществом подопечного совершаются только с его предварительного разрешения (ст. 37 ГК РФ, ст. 20–21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Орган опеки даст разрешение на продажу доли дочери в квартире 41,7 кв.м только при условии, что одновременно (или ранее) ребёнку будет предоставлена не меньшая по стоимости и площади доля в другом жилье — например, в квартире 30,1 кв.м, где семья фактически живёт. При этом оценивается равноценность: доля, передаваемая взамен, должна быть не хуже по площади, стоимости и характеристикам, чтобы не ухудшить жилищные условия ребёнка.

Ключевые условия, которые проверит опека:

• разрешение должно быть получено до совершения сделки (предварительное);
• выделяемая дочери доля в квартире 30,1 кв.м должна быть соразмерна утрачиваемой доле в 41,7 кв.м;
• если квартира 30,1 кв.м не приватизирована (соцнайм) — выделить в ней долю путём дарения невозможно, поскольку жильё находится в муниципальной собственности; тогда потребуется иной вариант (например, доля в приватизированной квартире 29,3 кв.м, купленной за маткапитал, либо открытие счёта на имя ребёнка с зачислением стоимости её доли).

Вывод. Обеспечить права дочери можно только передачей ей равноценной доли в собственности на другое жильё (дарение с разрешения опеки) либо зачислением вырученной от её доли суммы на счёт ребёнка с разрешения органа опеки. Завещание орган опеки не примет, так как оно не обеспечивает имущественные права ребёнка на момент сделки.

Сохранится ли детское пособие после приватизации и продажи

Единое пособие на детей (назначаемое по ПП РФ № 2330 от 16.12.2022) предоставляется нуждающимся, то есть зависит от двух критериев: среднедушевого дохода семьи и имущественной обеспеченности. Сам по себе факт наличия жилья в собственности не лишает права на пособие — лишает превышение установленных имущественных лимитов.

Механизм назначения привязан к доходу:

1. Право на ежемесячное пособие возникает в случае, если размер среднедушевого дохода семьи, рассчитанный в соответствии с настоящими Правилами, не превышает величину прожиточного минимума на душу населения…

Пособие назначается на каждого ребёнка в возрасте до 17 лет:

1. При наличии в семье нескольких детей в возрасте до 17 лет ежемесячное пособие назначается на каждого такого ребенка. 18. Получатель ежемесячного пособия вправе обратиться в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации или уполномоченный орган (далее - орган, осуществляющий назначение и выплату ежемесячного пособия) в целях изменения способа доставки денежных средств, включая изменение реквизитов счета в кредитной организации, по которым производится начисление денежных средств, с заявлением об изменении способа доставки ежемесячного пособия в связи с рождением и воспитанием ребенка по форме, предусмотренной приложением к заявлению о назначении ежемесячного пособия (далее - заявление об изменении способа доставки ежемесячного пособия). 19. Заявление о назначении ежемесячного пособия, а также заявление об изменении способа доставки ежемесячного пособия подаются в орган, осуществляющий назначение и выплату ежемесячного пособия, по месту жительства (пребывания) или в случае отсутствия подтвержденного места жительства (пребывания) по месту фактического проживания: в электронном виде с использованием федеральной государственной информационной системы "Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)" (далее - единый портал);
   — п. 17 Правил, утв. ПП РФ № 2330 от 16.12.2022

Как это соотносится с планируемыми сделками:

1. Пока квартира 41,7 кв.м неприватизирована, она в собственности муниципалитета и в имущественную обеспеченность семьи при расчёте пособия не включается. Поэтому долги и неприватизированный статус на пособие не влияли.

2. После приватизации квартира (вместе с долей дочери) станет собственностью и начнёт учитываться в имущественном критерии. Пособие назначается на 12 месяцев и выплачивается в течение всего назначенного периода независимо от последующего изменения имущественного положения до следующего переоформления — смена имущественного статуса внутри периода выплаты сама по себе выплату не прекращает.

3. Риск возникает при очередном переоформлении пособия (раз в 12 месяцев). На дату подачи нового заявления орган СФР проверяет совокупную площадь жилья в собственности заявителя и членов семьи. Если в собственности окажется жильё, суммарная площадь которого превышает установленный предел (по действующим Правилам это 24 кв.м на каждого члена семьи — при 3 членах семьи это 72 кв.м, при 2 — 48 кв.м), в назначении пособия на новый период может быть отказано.

Применительно к вашей ситуации: у вас на момент переоформления могут одновременно находиться в собственности квартиры 30,1 кв.м и 29,3 кв.м (купленная за маткапитал) плюс приватизированная 41,7 кв.м (до её продажи). Суммарно это существенно выше лимита 24 кв.м на человека. Если приватизацию и продажу 41,7 кв.м завершить до даты очередного переоформления пособия, в собственности останется меньше и критерий может быть соблюдён.

1. Автомобиль ВАЗ-2110 2006 года (возраст более 5 лет, мощность существенно ниже 250 л.с.) в имущественный критерий-«препятствие» не попадает: по Правилам назначения единого пособия отказ по транспортному средству связывается с легковым автомобилем мощностью от 250 л.с., возрастом менее 5 лет либо с наличием двух и более автомобилей у семьи. Один старый недорогой автомобиль на пособие не влияет.

Вывод. Приватизация и продажа квартиры сами по себе пособие в уже назначенном периоде не отменяют, но создают риск отказа при очередном переоформлении, если на дату подачи нового заявления в вашей собственности (с учётом долей детей) будет суммарная площадь жилья свыше 24 кв.м на члена семьи. Чтобы не потерять пособие, продажу приватизированной квартиры целесообразно завершить до даты очередного переоформления пособия; автомобиль 2006 года на выплату не влияет.

Состав семьи и статус сожителя при расчёте пособия

Состав семьи для расчёта среднедушевого дохода и имущественной обеспеченности определяется как заявитель, его супруг/супруга (только зарегистрированный брак) и несовершеннолетние дети. Сожитель, с которым брак не зарегистрирован, в состав семьи для расчёта единого пособия не включается, даже если он является отцом второго ребёнка по записи акта о рождении.

Из этого следуют два практических последствия:

1. Доходы сожителя не учитываются в среднедушевом доходе семьи. Однако при этом в отношении заявителя действует «правило нулевого дохода»: если у родителя отсутствует официальный доход без уважительной причины, в назначении пособия может быть отказано — независимо от доходов сожителя.

2. Дети в составе семьи — это оба ваших ребёнка (10 лет и 1 год 5 мес.). Пособие назначается на каждого из них:

1. При наличии в семье нескольких детей в возрасте до 17 лет ежемесячное пособие назначается на каждого такого ребенка. 18. Получатель ежемесячного пособия вправе обратиться в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации или уполномоченный орган (далее - орган, осуществляющий назначение и выплату ежемесячного пособия) в целях изменения способа доставки денежных средств, включая изменение реквизитов счета в кредитной организации, по которым производится начисление денежных средств, с заявлением об изменении способа доставки ежемесячного пособия в связи с рождением и воспитанием ребенка по форме, предусмотренной приложением к заявлению о назначении ежемесячного пособия (далее - заявление об изменении способа доставки ежемесячного пособия). 19. Заявление о назначении ежемесячного пособия, а также заявление об изменении способа доставки ежемесячного пособия подаются в орган, осуществляющий назначение и выплату ежемесячного пособия, по месту жительства (пребывания) или в случае отсутствия подтвержденного места жительства (пребывания) по месту фактического проживания: в электронном виде с использованием федеральной государственной информационной системы "Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)" (далее - единый портал);
   — п. 17 Правил, утв. ПП РФ № 2330 от 16.12.2022

Применительно к имущественному критерию это означает: делитель «х человек» при расчёте норматива 24 кв.м определяется по числу членов семьи в составе «мать + двое детей» = 3 человека (без сожителя), если второй ребёнок вписан в заявление как член семьи. Доли жилья, принадлежащие самим детям, учитываются в совокупной площади семьи — поэтому выделение доли дочери в квартире 30,1 кв.м или 29,3 кв.м не «выводит» эту площадь из расчёта, она останется имуществом члена семьи.

Вывод. Для целей единого пособия ваша семья состоит из вас и двоих детей; сожитель в состав не входит, его доходы и имущество не учитываются, но действует правило нулевого дохода в отношении вас самой. Совокупную площадь жилья для лимита 24 кв.м на человека нужно считать исходя из трёх членов семьи, включая доли, записанные на детей.