Оформление доверенности на управление недвижимостью в РФ при нахождении собственника в Армении: схема и этапы

Форма доверенности на управление и распоряжение недвижимостью

Доверенность, по которой представитель сможет распоряжаться недвижимостью (сдавать в аренду, совершать регистрационные действия, а при наделении — отчуждать), затрагивает права, внесённые в ЕГРН, поэтому должна быть удостоверена нотариально.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Из п. 1 ст. 185.1 ГК РФ следует: доверенность на подачу заявлений в Росреестр и на распоряжение зарегистрированными правами обязательно удостоверяется нотариально. Это касается даже «простого управления», если в него входит сдача объекта в аренду (обременение), регистрация обременений или любые действия с правами из ЕГРН. Обычная (простая письменная) доверенность здесь недостаточна — она ничтожна для таких полномочий.

Вывод по форме: для управления недвижимостью (включая аренду, обращение в Росреестр и любые распорядительные действия) доверенность должна иметь нотариальную (или приравненную к ней) форму. Для сугубо хозяйственных действий без управления правами (передача платежей, снятие показаний, мелкие бытовые поручения) письменной доверенности достаточно, но для надёжности и универсальности стоит оформить именно удостоверенную доверенность.

Главный путь: удостоверение доверенности консульским должностным лицом РФ в Армении

Собственник — гражданин РФ, находящийся в Армении, может удостоверить доверенность в консульском учреждении РФ (посольство в Ереване / консульский отдел). Консульское должностное лицо вправе удостоверять доверенности на управление и распоряжение недвижимостью в РФ.

Консульское должностное лицо имеет право совершать следующие нотариальные действия: 1) удостоверять сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и сделок, направленных на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, созданного на территории Российской Федерации;
— пп. 1 п. 1 ст. 26 Консульского устава РФ

Из пп. 1 п. 1 ст. 26 Консульского устава РФ: консул удостоверяет доверенности; единственное исключение — сам договор об отчуждении недвижимости, находящейся на территории РФ. То есть доверенность на управление, сдачу в аренду, представительство в Росреестре консул удостоверяет свободно. Важная оговорка: если вы закладываете в доверенность полномочие на продажу/дарение, то отчуждающую сделку представитель всё равно не сможет провести через консула — её оформляют в РФ (нормой разрешено представить удостоверенную консулом доверенность для регистрационных целей представителем).

Доверенность, удостоверенная консулом РФ, совершается «от имени Российской Федерации» и приравнивается к нотариальной:

Нотариальные действия от имени Российской Федерации на территории других государств совершают консульские должностные лица , уполномоченные на совершение этих действий. (В редакции Федерального закона от 01.04.2022 № 84-ФЗ) Нотариальная деятельность не является предпринимательством и не преследует цели извлечения прибыли. Использование в наименованиях организаций, средств массовой информации терминов "нотариат", "нотариальная деятельность", "нотариус", "нотариальная палата", "нотариальная контора" или словосочетаний, включающих в себя эти термины, допускается только нотариусами, организациями, созданными в порядке, установленном настоящими Основами, организациями, учредителями которых выступают указанные в настоящей части организации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 08.08.2024 № 251-ФЗ) Статья 1. Нотариат в Российской Федерации Нотариат в Российской Федерации призван обеспечивать в соответствии с Конституцией Российской Федерации, конституциями (уставами) субъектов Российской Федерации, настоящими Основами защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ ) Нотариальные действия в Российской Федерации совершают в соответствии с настоящими Основами нотариусы, работающие в государственной нотариальной конторе или занимающиеся частной практикой.
— ч. 6 ст. 1 Основ законодательства РФ о нотариате

Поскольку консульское должностное лицо совершает нотариальные действия от имени РФ в соответствии с Основами, его доверенность по юридической силе равна нотариальной и не требует апостиля и легализации — она уже «российская». Поэтому вам не понадобится переводить или удостоверять её дополнительно для использования в РФ.

Вывод по способу: оптимальная схема — собственник лично идёт в консульское учреждение РФ в Армении (при себе — загранпаспорт гражданина РФ, реквизиты представителя, паспортные данные, сведения об объекте из выписки ЕГРН), уплачивает консульский сбор, и консул удостоверяет доверенность на управление/распоряжение недвижимостью. Полученный документ действует в РФ как нотариальная доверенность без дополнительных легализаций.

Альтернативный путь: доверенность у армянского нотариуса (апостиль и перевод)

Если обращение в консульство РФ недоступно, доверенность может удостоверить армянский нотариус. Тогда необходимо проставить апостиль (Армения — участница Гаагской конвенции 1961 г. о проставлении апостиля) и сделать нотариально заверенный перевод на русский язык.

Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности. При наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 1212 настоящего Кодекса, к форме договора с участием потребителя по его выбору применяется право страны места жительства потребителя. 2. Если право страны места учреждения юридического лица содержит особые требования в отношении формы договора о создании юридического лица или сделки, связанной с осуществлением прав участника юридического лица, форма таких договора или сделки подчиняется праву этой страны. 3. Если сделка либо возникновение, переход, ограничение или прекращение прав по ней подлежит обязательной государственной регистрации в Российской Федерации, форма такой сделки подчиняется российскому праву. 4. Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.
— п. 1 ст. 1209 ГК РФ

По п. 1 ст. 1209 ГК РФ форма сделки (включая доверенность) не может быть признана недействительной, если соблюдены требования права страны места совершения — то есть форма, удостоверенная нотариусом Армении, считается допустимой. Но поскольку сделка по российскому объекту, форма которой требует нотариального удостоверения по российскому праву (ст. 185.1 и ч. 4 ст. 1209 — к недвижимости в РФ применяется российское право), армянская нотариальная доверенность должна пройти консульскую легализацию либо апостиль (Армения присоединилась к Гаагской конвенции).

Единственной формальностью, которая может быть потребована для удостоверения подлинности подписи, качества, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинности печати или штампа, которыми скреплен этот документ, является проставление предусмотренного статьей 4 апостиля компетентным органом государства, в котором этот документ был совершен. Однако выполнение упомянутой в предшествующем абзаце функции не может быть потребовано, если законы, правила или обычаи, действующие в государстве, в котором представлен документ, либо договоренность между двумя или несколькими договаривающимися государствами, отменяют или упрощают данную процедуру или освобождают документ от легализации. Статья 4 Предусмотренный в первом абзаце статьи 3 апостиль проставляется на самом документе или на отдельном листе, скрепляемом с документом; он должен соответствовать образцу, приложенному к настоящей Конвенции. Однако он может быть составлен на официальном языке выдающего его органа. Имеющиеся в нем пункты могут быть также изложены на втором языке. Заголовок "Apostille (Convention de la Haye du 5 octobre 1961)" должен быть дан на французском языке. Статья 5 Апостиль проставляется по ходатайству подписавшего лица или любого предъявителя документа. Заполненный надлежащим образом, он удостоверяет подлинность подписи, качество, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинность печати или штампа, которыми скреплен этот документ.
— ст. 3 Гаагской конвенции 1961 г.

Из ст. 3 Гаагской конвенции: для признания официального (нотариального) документа, совершённого в одном договаривающемся государстве (Армения) и представляемого в другом (РФ), единственная требуемая формальность — проставление апостиля. После проставления апостиля доверенность от армянского нотариуса нужно дополнить нотариально заверенным переводом на русский язык и она будет приниматься в РФ.

Вывод по альтернативе: если консульский путь невозможен, собственник может удостоверить доверенность у нотариуса Армении, затем получить на ней апостиль в компетентном органе Армении и заказать нотариальный перевод на русский. Такой комплект действителен в РФ. Однако консульская доверенность (путь № 1) проще и дешевле — не требует апостиля и фактически уже на русском языке.

Содержание полномочий, передоверие, срок и отмена

При составлении текста важно чётко перечислить полномочия представителя: представительство перед УК/ТСЖ и ресурсоснабжающими организациями, оплата коммунальных услуг и налогов, получение корреспонденции, сдача объекта в аренду (с правом заключения договора и получения арендных платежей) либо без него, подача и получение документов в Росреестре и МФЦ. Предел передоверия:

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие.
— пп. 1, 3 ст. 187 ГК РФ

Передоверие допускается только если оно прямо разрешено в доверенности (или при вынуждающих обстоятельствах), а передаваемая по передоверию доверенность сама подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 187 ГК РФ).

Вопрос срока действия и даты:

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— ст. 186 ГК РФ, п. 1

Если срок не указать, доверенность действует ровно год со дня выдачи; доверенность без даты вообще ничтожна. Поэтому обязательно укажите конкретный срок. Правило п. 2 ст. 186 (бессрочная до отмены) касается только доверенностей для действий за границей, здесь же действия совершаются в РФ, поэтому срок лучше указать явно (например, на 1–3 года).

Отмена доверенности:

1. Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме;
   — пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 188 ГК РФ

Собственник вправе отменить доверенность в той же нотариальной (консульской) форме в любой момент, и такая отмена вносится в электронный реестр нотариальных действий:

Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 332-ФЗ, от 06.12.2021 № 402-ФЗ) Сведения об отмене доверенности, за исключением доверенности, указанной в абзаце втором настоящего пункта, могут быть внесены в реестр распоряжений об отмене доверенностей, ведение которого осуществляется в электронной форме в порядке, установленном законодательством о нотариате. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2021 № 402-ФЗ) Указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой ежедневно и круглосуточно неограниченному кругу лиц без взимания платы с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в порядке, установленном законодательством о нотариате. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2021 № 402-ФЗ) Сведения о совершенной в простой письменной форме отмене доверенности могут быть опубликованы в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве. В этом случае подпись на заявлении об отмене доверенности должна быть нотариально засвидетельствована. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.07.2016 № 332-ФЗ) Если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными
— п. 2 ст. 189 ГК РФ

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
— п. 1 ст. 183 ГК РФ

Риск злоупотреблений представителя, вышедшего за пределы полномочий, ограничен ст. 183 ГК РФ: сделка, совершённая при превышении полномочий, считается заключённой от имени самого представителя, если собственник её не одобрит.

Вывод по содержанию: в тексте доверенности перечислите исчерпывающий перечень действий, укажите конкретный срок и при необходимости право передоверия (иначе представитель действует только лично). Собственник сохраняет контроль — может в любой момент отменить доверенность в той же нотариальной форме, а сведения об отмене станут доступны третьим лицам через реестр на следующий день после внесения.

Государственная регистрация через представителя и согласие супруга

Для любых регистрационных действий (в том числе регистрация аренды/обременения) представитель вправе подать заявление в Росреестр при наличии удостоверенной доверенности. Формальное основание — ч. 8 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ:

При представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица - также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.
— ч. 8 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Из ч. 8 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ прямо следует: при личном обращении представитель физического лица предъявляет нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую полномочия. Этому требованию удовлетворяет и консульская доверенность (она приравнена к нотариальной). Поэтому представитель может сам обращаться в МФЦ/Росреестр в РФ; личное присутствие собственника для этого не требуется.

Если недвижимость нажита в браке и находится в совместной собственности супругов, для распорядительных сделок требуется согласие второго супруга:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Из п. 3 ст. 35 СК РФ: для сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат госрегистрации (включая аренду, подлежащую регистрации, и любые отчуждения), необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Если объект принадлежит собственнику единолично (приобретён до брака, получен в дар или по наследству, либо установлен режим раздельной собственности), такое согласие не требуется — это надо подтвердить документами (даты в выписке ЕГРН, договор приобретения, брачный договор). Выписка ЕГРН и документы БТИ подтверждают статус и характеристики объекта, что позволит консулу корректно описать объект в тексте доверенности.

Вывод по процедуре: представитель по консульской (нотариальной) доверенности вправе подавать заявления в Росреестр и регистрировать обременения/аренду; личная явка собственника в РФ не нужна. Если собственник состоит в браке и объект — совместная собственность, дополнительно потребуется нотариальное согласие супруга (оно тоже может быть удостоверено в консульстве, если супруг находится в Армении).