Законно ли требование риелторского агентства оплатить вознаграждение 170 000 рублей, если ипотека одобрена, но договор не исполнен, дом не куплен, аванс не платился и акт не подписан?

Возникает ли у агентства право на вознаграждение, если дом не куплен и акт не подписан

Отношения по покупке дома через ИП-риелтора — это договор возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), даже если он назван «агентским». Оплата по такому договору привязана не к «факту подписания договора», а к фактически оказанным услугам.

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. 2. Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51, 53 настоящего Кодекса. Статья 780. Исполнение договора возмездного оказания услуг Если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично. Статья 781. Оплата услуг 1. Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. 2. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. 3. В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. Статья 782. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг 1.
— п. 1 ст. 779 ГК РФ
Норма прямо говорит: исполнитель обязуется совершить действия по заданию заказчика, а заказчик — оплатить эти услуги. Поскольку дом не куплен и акт оказанных услуг не подписан, услуга как результат не достигнута, и обязанность платить полное вознаграждение «за сделку» не возникла. Если же договор сконструирован как агентский, применяется специальная норма об агентском вознаграждении.

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса. При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.
— ст. 1006 ГК РФ
Агентское вознаграждение по общему правилу уплачивается «в размере и в порядке, установленных в агентском договоре» — то есть привязано к порядку, согласованному сторонами (как правило, к отчёту агента и результату). Отсюда вывод: основание платежа определяется договором, а не самим фактом его подписания; если в договоре не закреплён безусловный платёж за отказ от сделки, требование о полном вознаграждении ничем не подтверждено.

Вывод по вопросу: требование об уплате 170 000 руб. как вознаграждения «за покупку дома» безосновательно, пока не доказан факт оказания услуг и их принятия. Агентство должно доказать, что услуга (сделка, отчёт, передача результата) фактически исполнена и принята; отсутствие подписанного акта это опровергает.

Отказ от ипотеки и от договора: право потребителя и предел его обязанности

Клиент получил одобрение ипотеки, но решил её не брать и фактически отказался от дальнейшего исполнения договора с агентством. Для потребителя это прямо урегулировано законом.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Статья 33. Смета на выполнение работы (оказание услуги) 1. На выполнение работы (оказание услуги), предусмотренной договором о выполнении работы (оказании услуги), может быть составлена твердая или приблизительная смета. Составление такой сметы по требованию потребителя или исполнителя обязательно. 2. Исполнитель не вправе требовать увеличения твердой сметы, а потребитель - ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ (оказанию услуг) или необходимых для этого расходов. Исполнитель имеет право требовать увеличения твердой сметы при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставляемых исполнителем, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора. При отказе потребителя выполнить это требование исполнитель вправе расторгнуть договор в судебном порядке. (Пункт в редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) 3.
— ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 1
Правило императивно: потребитель может отказаться от договора оказания услуг в любое время, и его обязанность сводится только к оплате фактически понесённых исполнителем расходов. Никакого «полного» вознаграждения при отказе от сделки эта норма не допускает. То же правило закреплено в ГК РФ.

Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. 2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. Статья 783. Правовое регулирование договора возмездного оказания услуг Общие положения о подряде (статьи 702 - 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг. Статья 783 1 . Особенности договора об оказании услуг по предоставлению информации Договором, в силу которого исполнитель обязуется совершить действия по предоставлению определенной информации заказчику (договор об оказании услуг по предоставлению информации), может быть предусмотрена обязанность одной из сторон или обеих сторон не совершать в течение определенного периода действий, в результате которых информация может быть раскрыта третьим лицам. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ) Глава 40. Перевозка Статья 784. Общие положения о перевозке 1. Перевозка грузов, пассажиров и багажа осуществляется на основании договора перевозки. 2. Общие условия перевозки определяются транспортными уставами и кодексами, иными законами и издаваемыми в соответствии с ними правилами.
— п. 1 ст. 782 ГК РФ
Обе нормы (ст. 32 Закона и п. 1 ст. 782 ГК РФ) говорят об одном — при отказе заказчик платит только фактически понесённые расходы. Это означает: агентство вправе претендовать не на 170 000 руб., а на документально подтверждённые затраты, понесённые до момента отказа. Судебная практика подтверждает и распределение бремени доказывания.

В силу пункта 1 статьи 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Аналогичное правило содержится в статье 32 Закона о защите прав потребителей. Таким образом, отказ заказчика от исполнения договора может последовать как до начала оказания услуги, так и в процессе ее оказания. В случае отказа от исполнения договора в процессе оказания услуги заказчик возмещает исполнителю его фактические расходы, которые он понес до этого 46 момента в целях исполнения той части договора, от которой заказчик отказался. Соответственно, если плата за услугу внесена предварительно, то исполнитель обязан возвратить потребителю уплаченную сумму за вычетом оплаты фактически понесенных им расходов. При длящейся услуге, если не доказано иное, исполнитель обязан вернуть потребителю плату за неистекший период оказания этой услуги. По общему правилу, при отказе потребителя от услуги обязанность доказать фактические расходы на ее исполнение и их размер лежит на исполнителе. В соответствии с п. 2.1.1 Условий участия в Программе страхования в рамках указанной программы банк организовывает страхование клиента путем заключения в качестве страхователя со страховщиком договора страхования. Согласно п.
— п. 19 Обзора судебной практики ВС РФ от 23.10.2024
Верховный Суд разъяснил: если плата внесена предварительно, исполнитель обязан вернуть её за вычетом фактически понесённых расходов, а обязанность доказать эти расходы и их размер лежит на исполнителе. Значит, именно агентство, а не клиент, должно в суде подтвердить документами, какие расходы оно реально понесло (реклама, оценка, платежи третьим лицам). Заявленное фиксированное вознаграждение 170 000 руб. — это цена услуги, а не сумма фактических затрат.

Вывод по вопросу: клиент не обязан платить 170 000 руб. Он вправе отказаться от договора и оплатить только подтверждённые фактические расходы агентства (если такие будут доказаны). При отсутствии аванса и подписанного акта наиболее вероятный итог — отсутствие у клиента долга как такового.

Если договором прямо закреплён платёж «за отказ от сделки» — является ли такое условие действительным

Ветка защиты клиента зависит от того, как сформулировано условие о вознаграждении: если договор предусматривает безусловную плату «в любом случае», включая отказ клиента от покупки, такое условие проверяется на ничтожность по Закону о защите прав потребителей.

Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона. Требование потребителя о возмещении убытков подлежит удовлетворению в течение десяти дней со дня его предъявления. 2. К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: 1) условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права;
— п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»
Условия, нарушающие права потребителя по сравнению с правилами закона, ничтожны. Ключевое — приведённая норма отсылает к нормам, регулирующим права потребителя, в том числе к праву на отказ по ст. 32 Закона. Пункт 2 статьи 16 Закона прямо называет недопустимые условия.

1. условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона; 4) условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; 5) условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом; 6) условия, которые предусматривают выполнение дополнительных работ (оказание дополнительных услуг) за плату без получения согласия потребителя; 7) условия, которые ограничивают установленное статьей 16 1 настоящего Закона право потребителя на выбор способа и формы оплаты товаров (работ, услуг); 8) условия, которые содержат основания досрочного расторжения договора по требованию продавца (исполнителя, владельца агрегатора), не предусмотренные законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации; 9) условия, которые уменьшают размер законной неустойки;
   — подп. 3 п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»
   Норма прямо признаёт недопустимым условие, устанавливающее для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного ст. 32 Закона. Условие о выплате полного вознаграждения 170 000 руб. именно при отказе от сделки по своей сути «связывает» отказ потребителя платой. Такое условие подпадает под подп. 3 п. 2 ст. 16 и в силу п. 1 ст. 16 является ничтожным (то есть не подлежащим применению), а значит, на нём нельзя построить требование о взыскании денег.

Если отдельного условия о платеже за отказ в договоре нет, а есть просто вознаграждение «по результату», вопрос сводится к ветке блока 1 (оказана ли услуга и принята ли она) — долг также не возникает без доказанного результата.

Вывод по вопросу: при наличии в договоре условия о безусловной выплате вознаграждения либо «штрафа» за отказ такое условие не подлежит применению как ущемляющее право потребителя отказаться от услуги (п. 1, подп. 3 п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей), поэтому взыскать по нему 170 000 руб. агентство не может; при отсутствии такого условия требование тем более необоснованно.

Что делать, если агентство пойдёт в суд: возражения и подсудность

Если агентство передаст спор в суд, у клиента сильная материальная позиция, подтверждённая практикой Верховного Суда.

В силу пункта 1 статьи 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Аналогичное правило содержится в статье 32 Закона о защите прав потребителей. Таким образом, отказ заказчика от исполнения договора может последовать как до начала оказания услуги, так и в процессе ее оказания. В случае отказа от исполнения договора в процессе оказания услуги заказчик возмещает исполнителю его фактические расходы, которые он понес до этого момента в целях исполнения той части договора, от которой заказчик отказался. Как установлено судом апелляционной инстанции, включение в программу добровольной финансовой и страховой защиты заемщиков при предоставлении потребительского кредита является отдельной платной услугой банка, направленной на снижение рисков заемщика по обслуживанию кредита, и включает в себя обязанности банка застраховать заемщика, осуществить все необходимые финансовые расчеты, связанные с участием в программе, гарантировать исполнение страховой компанией своих обязательств по выплате страхового возмещения и т.д. (подключение к смс-информированию, сервису «Интернет-банк», выдача выписок, предоставление возможности снизить процентную ставку).
— п. 17 Обзора судебной практики ВС РФ от 18.10.2023
Верховный Суд опирается на то, что отказ возможен как до начала оказания услуги, так и в процессе её оказания, и в обоих случаях заказчик возмещает лишь фактические расходы, понесённые до отказа. Это универсальный аргумент против доводов агентства о «понесённых в интересах клиента усилиях».

Вывод по вопросу: в суде требование агентства о выплате 170 000 руб. несостоятельно — право потребителя на отказ от услуги и возмещение только фактических расходов прямо подтверждено практикой Верховного Суда, а бремя доказывания этих расходов лежит на исполнителе; вопрос о конкретной подсудности следует разрешать применительно к тому, кто возбудит дело, поскольку выбор суда принадлежит истцу по общим правилам гражданского судопроизводства.

Денежные последствия для клиента (если он что-то заплатит) и обратное требование

Клиент аванс не вносил, поэтому «прямого» денежного возврата нет. Но если агентство всё же получит от клиента сумму или иным образом будет удерживать деньги, включаются механизмы защиты.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ
Проценты по ст. 395 ГК РФ начисляются за неправомерное удержание денежных средств. Это применимо, если клиент что-либо уплатит агентству, а суд признает требование неосновательным — тогда уплаченное образует неосновательное обогащение, подлежащее возврату с процентами.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ
Норма о неосновательном обогащении позволяет вернуть любую сумму, полученную без законного основания, — она применима к ситуации с любыми платежами в пользу агентства, не обеспеченными оказанными услугами.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд 27 взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. В п. 46 постановления Пленума Верховного Суда от 28 июня 2012 г. № 17 разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду. Таким образом, в отличие от общих правил начисления и взыскания неустойки (штрафа, пени) право на присуждение предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей штрафа возникает не в момент нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) обязанности добровольно удовлетворить законные требования потребителя, а в момент удовлетворения судом требований потребителя и присуждения ему денежных сумм.
— п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (по п. 15 Обзора ВС РФ от 14.10.2020)
При удовлетворении судом требований потребителя взыскивается штраф 50 % от присуждённой суммы за несоблюдение добровольного порядка. Эта норма работает против агентства, если клиент предъявит встречные требования о взыскании с него неосновательно полученного/удержанного и о защите прав потребителя.

Вывод по вопросу: при отсутствии аванса денежные последствия для клиента минимальны; при любых уплаченных суммах он может требовать их возврата как неосновательного обогащения с процентами по ст. 395 ГК РФ, а также штрафа 50 % по п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей.

Сроки, переписка и доказательства фактических расходов агентства

Для этой ситуации важно, что право на отказ от договора оказания услуг не связано с каким-либо сроком — ни срок договора, ни момент одобрения ипотеки не лишают клиента возможности отказаться.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Статья 33. Смета на выполнение работы (оказание услуги) 1. На выполнение работы (оказание услуги), предусмотренной договором о выполнении работы (оказании услуги), может быть составлена твердая или приблизительная смета. Составление такой сметы по требованию потребителя или исполнителя обязательно. 2. Исполнитель не вправе требовать увеличения твердой сметы, а потребитель - ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ (оказанию услуг) или необходимых для этого расходов. Исполнитель имеет право требовать увеличения твердой сметы при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставляемых исполнителем, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора. При отказе потребителя выполнить это требование исполнитель вправе расторгнуть договор в судебном порядке. (Пункт в редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) 3.
— ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 1
Норма сформулирована без ограничения по времени: отказ возможен «в любое время». Поэтому истечение срока договора или дата одобрения ипотеки значения не имеют — решающее значение имеет лишь то, понесло ли агентство фактические расходы до отказа.

потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Указанные положения применяются в случаях, когда отказ потребителя (заказчика) от договора не связан с нарушением исполнителем обязательств по договору, возлагая на потребителя (заказчика) обязанность оплатить расходы, понесенные исполнителем в связи с исполнением обязательств по договору. Право заемщика на отказ от дополнительных услуг, оказываемых при предоставлении потребительского кредита, допускается Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (ст. 7). В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 названного кодекса.
— п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ от 17.10.2018
Судебная практика подчёркивает: положения о возмещении применяются, когда отказ потребителя не связан с нарушением исполнителем обязательств, возлагая на потребителя обязанность оплатить лишь понесённые исполнителем расходы. Это ориентир для оценки доказательств: агентство должно представить отчёты, платёжные документы, переписку — но клиент не обязан доказывать отсутствие расходов. Ветвление: если договор предусматривал конкретный результат (сделку) и он не достигнут — долга нет; если агентство документально докажет отдельные реальные затраты — они могут быть взысканы, но не «вознаграждение» 170 000 руб.

Вывод по вопросу: сроки (срок договора, дата отказа, дата одобрения ипотеки) на право отказа не влияют; бремя доказывания фактических расходов и факта оказания услуг лежит на агентстве, а отсутствие акта и результата — в пользу клиента. Рекомендуется сохранить всю переписку с агентством, договор и его условия, переписку с банком — как доказательства отсутствия оказанной и принятой услуги.