Проверка агентского договора на продажу квартиры: риски для продавца, двойные трактовки, неустойка, скрытые комиссии и обязанности

Действует ли ЗоЗПП на агентский договор с продавцом-гражданином

Ключевой вопрос: риэлторское агентство оказывает вам услугу по продаже квартиры для личных нужд — это отношения потребительские, а значит на договор распространяются императивные гарантии Закона РФ «О защите прав потребителей». Это открывает вам целый набор защитных механизмов: право отказаться от договора в любое время, запрет ущемляющих условий, снижение неустойки, штраф и моральный вред. Если бы вы были ИП/застройщиком, эти гарантии не применялись бы — поэтому важно, что продавец именно гражданин, продающий личную квартиру.

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса. При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.
— ст. 1006 ГК РФ

Вознаграждение по агентскому договору должно быть определено в размере и порядке; при этом «компенсация расходов» отдельным пунктом — это уже не вознаграждение, а условие о распределении затрат агента, и оно тоже должно быть понятным и документально подтверждённым. Формулировка «по фактически понесённым затратам» без конкретной суммы и сметы создаёт для вас риск, что размер этих «затрат» будет определён агентством постфактум и в произвольном виде; бремя доказывания того, что затраты реально понесены именно по вашему договору, лежит на исполнителе.

1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. 2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента. 3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия. 4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.
   — п. 1 ст. 1005 ГК РФ

По сделкам, которые агент совершает от вашего имени и за ваш счёт, права и обязанности возникают непосредственно у вас, а не у агента (например, если он подпишет от вашего имени предварительный договор — это ваше обязательство). Поэтому пункт, дающий агенту право подписывать от вашего имени предварительный договор и принимать задаток, — наиболее опасное условие: он превращает агента в вашего представителя с широкими последствиями для вас. Между тем правила закона о доверенности применяются и тогда, когда полномочия содержатся прямо в договоре; при этом «общие полномочия» агента дают защиту контрагенту покупателя — вы не сможете в споре с покупателем ссылаться на отсутствие полномочий, если не докажете, что он знал об их ограничении.

1. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента. 3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия. 4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.
   — п. 2 ст. 1005 ГК РФ

Таким образом, если в договоре полномочия агента на подписание документов и приём денег от вашего имени сформулированы общо («вправе подписывать предварительный договор, принимать задаток»), любой такой документ может создать обязательства лично для вас, и защититься ссылкой на «внутренние ограничения» не получится.

Вывод. Продавец-гражданин — потребитель, отношения регулируются ЗоЗПП и главой 39 ГК РФ. Наиболее рискованны: неопределённое вознаграждение плюс неопределённая «компенсация расходов» (ст. 1006 ГК РФ), а также широкое право агента действовать от вашего имени (ст. 1005 ГК РФ). До подписания требуйте конкретики: точный размер вознаграждения, твёрдая/приблизительная смета расходов, исчерпывающий и ограниченный перечень полномочий агента, прямые запреты на подписание от вашего имени любых договоров и на получение денег от покупателя без вашего письменного согласия по каждой сделке.

Запрет продавать самому и через других риэлторов («исключительность»)

Запрет вам самостоятельно продавать квартиру и обращаться к другим агентам сам по себе законен — это классическое условие исключительности. Агентским договором действительно может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определённой в договоре территории, либо воздерживаться от самостоятельной аналогичной деятельности.

1. Агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора. 2. Агентским договором может быть предусмотрено обязательство агента не заключать с другими принципалами аналогичных агентских договоров, которые должны исполняться на территории, полностью или частично совпадающей с территорией, указанной в договоре. 3. Условия агентского договора, в силу которых агент вправе продавать товары, выполнять работы или оказывать услуги исключительно определенной категории покупателей (заказчиков) либо исключительно покупателям (заказчикам), имеющим место нахождения или место жительства на определенной в договоре территории, являются ничтожными.
   — п. 1 ст. 1007 ГК РФ

Для вас это означает: пока договор действует, вы не вправе продать квартиру самостоятельно, не заплатив оговорённое вознаграждение, даже если найдёте покупателя сами. Такое ограничение допустимо лишь в пределах определённой в договоре территории — проверьте, что территория и предмет чётко определены. В остальном закон это ограничение прямо дозволяет, то есть «исключительность» сама по себе правомерна.

1. Агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора. 2. Агентским договором может быть предусмотрено обязательство агента не заключать с другими принципалами аналогичных агентских договоров, которые должны исполняться на территории, полностью или частично совпадающей с территорией, указанной в договоре. 3. Условия агентского договора, в силу которых агент вправе продавать товары, выполнять работы или оказывать услуги исключительно определенной категории покупателей (заказчиков) либо исключительно покупателям (заказчикам), имеющим место нахождения или место жительства на определенной в договоре территории, являются ничтожными.
   — п. 1 ст. 1007 ГК РФ

Опасность создаёт не столько сама исключительность, сколько её сочетание с длительным сроком и автопродлением: вы привязаны к одному агентству на неопределённо долгое время без гарантии результата, при этом любая самостоятельная продажа в этот период запускает исключительность и обязанность уплатить вознаграждение (ст. 1006 ГК РФ).

Вывод. Условие об исключительности правомерно (п. 1 ст. 1007 ГК РФ) — запрет продавать самому и через других агентов закон дозволяет. Но при сроке 8 месяцев с автопродлением оно фактически привязывает вас к агентству на неопределённый срок. Требуйте: сократить срок до 2–3 месяцев, продление — только письменным соглашением, и прямо оговорить, что продажа третьему лицу, найденному вами самостоятельно без участия агента, освобождает вас от полного вознаграждения ( неисключительный характер или пониженная ставка).

Автопродление, отказ от договора и неустойка за досрочное расторжение

Два разных основания прекращения нужно различать. Срочный агентский договор по общему правилу прекращается по ст. 1010 ГК РФ вследствие отказа стороны от договора, заключённого без определения срока, либо по специальным обстоятельствам (смерть/недееспособность агента, банкротство агента-ИП).

Агентский договор прекращается вследствие: отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия; смерти агента, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; признания индивидуального предпринимателя, являющегося агентом, несостоятельным (банкротом).
— ст. 1010 ГК РФ

Но ваш договор — это ещё и договор возмездного оказания услуг (риэлторские услуги), и здесь действует императивное право заказчика отказаться от договора в любое время, оплатив лишь фактически понесённые расходы. Это право не может быть отнято или обставлено запретительным штрафом.

1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. 2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. Статья 783. Правовое регулирование договора возмездного оказания услуг Общие положения о подряде (статьи 702 - 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг. Статья 783 1 . Особенности договора об оказании услуг по предоставлению информации Договором, в силу которого исполнитель обязуется совершить действия по предоставлению определенной информации заказчику (договор об оказании услуг по предоставлению информации), может быть предусмотрена обязанность одной из сторон или обеих сторон не совершать в течение определенного периода действий, в результате которых информация может быть раскрыта третьим лицам. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ) Глава 40. Перевозка Статья 784. Общие положения о перевозке 1. Перевозка грузов, пассажиров и багажа осуществляется на основании договора перевозки. 2. Общие условия перевозки определяются транспортными уставами и кодексами, иными законами и издаваемыми в соответствии с ними правилами.
   — п. 1 ст. 782 ГК РФ

То же правило прямо дублирует потребительский закон.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Статья 33. Смета на выполнение работы (оказание услуги) 1. На выполнение работы (оказание услуги), предусмотренной договором о выполнении работы (оказании услуги), может быть составлена твердая или приблизительная смета. Составление такой сметы по требованию потребителя или исполнителя обязательно. 2. Исполнитель не вправе требовать увеличения твердой сметы, а потребитель - ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ (оказанию услуг) или необходимых для этого расходов. Исполнитель имеет право требовать увеличения твердой сметы при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставляемых исполнителем, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора. При отказе потребителя выполнить это требование исполнитель вправе расторгнуть договор в судебном порядке. (Пункт в редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) 3.
— ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 1

Причём условие, которое устанавливает для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации этого права на отказ, относится к недопустимым (ущемляющим) условиям, а такие условия ничтожны.

1. условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона; 4) условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; 5) условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом; 6) условия, которые предусматривают выполнение дополнительных работ (оказание дополнительных услуг) за плату без получения согласия потребителя; 7) условия, которые ограничивают установленное статьей 16 1 настоящего Закона право потребителя на выбор способа и формы оплаты товаров (работ, услуг); 8) условия, которые содержат основания досрочного расторжения договора по требованию продавца (исполнителя, владельца агрегатора), не предусмотренные законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации; 9) условия, которые уменьшают размер законной неустойки;
   — подп. 3 п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона. Требование потребителя о возмещении убытков подлежит удовлетворению в течение десяти дней со дня его предъявления. 2. К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: 1) условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права; 2) условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона; 3) условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона;
— абз. 2 п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Это главный вывод для вас: пункт договора с неустойкой (штрафом) именно за досрочное расторжение по вашей инициативе — ущемляющее условие и в этой части ничтожен. Вы вправе в любой момент отказаться от договора, оплатив только реально понесённые и документально подтверждённые расходы агентства; «штраф за отказ» взысканию не подлежит. Даже если агентство будет настаивать на неустойке, суд вправе её уменьшить как явно несоразмерную последствиям, а в потребительских спорах к снижению подходит шире.

1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
   — п. 1 ст. 330 ГК РФ

1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 2. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 3. Правила настоящей статьи не затрагивают право должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 настоящего Кодекса и право кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) § 3. Залог (Параграф в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ) 1. Общие положения о залоге
   — п. 1 ст. 333 ГК РФ

Вывод. Автопродление само по себе допустимо, но не отменяет вашего права отказаться от договора в любое время (ст. 782 ГК РФ, ст. 32 ЗоЗПП). Штраф/неустойка за досрочное расторжение по инициативе продавца — ничтожное ущемляющее условие (подп. 3 п. 2 ст. 16 ЗоЗПП); вы платите только подтверждённые фактические расходы. Практический шаг: направьте агентству письменное уведомление об отказе от договора заказным письмом с описью и уведомлением о вручении, потребовав отчёт и документы о расходах; при споре о размере — обращайтесь в суд и заявляйте снижение по ст. 333 ГК РФ.

Вознаграждение 3 % плюс «компенсация расходов по факту» без указания суммы

Комбинация «3 % от цены» + отдельная плата «по фактически понесённым затратам» на рекламу, показы и фотосъёмку — самая «мутная» часть с точки зрения денег. Вознаграждение по агентскому договору должно иметь определённый размер и порядок.

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса. При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.
— ст. 1006 ГК РФ

Отсутствие конкретной суммы и сметы — это не просто неудобство: без определённого размера у вас нет ориентира для спора, а агентство получает возможность «нарастить» ваши выплаты постфактум. Проверьте два соответствия: (1) не является ли «компенсация расходов» в действительности замаскированным вторым вознаграждением — тогда это скрытое повышение цены услуги; (2) не подменяется ли ею та работа, которая и так входит в предмет договора и уже покрыта 3 %. Потребительское законодательство отдельно бьёт по навязанным дополнительным услугам за плату и по условиям о дополнительных услугах без согласия потребителя.

1. условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона; 3) условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона; 4) условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; 5) условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом; 6) условия, которые предусматривают выполнение дополнительных работ (оказание дополнительных услуг) за плату без получения согласия потребителя; 7) условия, которые ограничивают установленное статьей 16 1 настоящего Закона право потребителя на выбор способа и формы оплаты товаров (работ, услуг); 8) условия, которые содержат основания досрочного расторжения договора по требованию продавца (исполнителя, владельца агрегатора), не предусмотренные законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации; 9) условия, которые уменьшают размер законной неустойки;
   — подп. 2 п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона. Требование потребителя о возмещении убытков подлежит удовлетворению в течение десяти дней со дня его предъявления. 2. К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: 1) условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права; 2) условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона; 3) условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона;
— абз. 2 п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Это означает: если агентство без вашего явного письменного согласия «включило» в договор отдельно оплачиваемые рекламу, показы, фотосъёмку (или иные доп. услуги), вы вправе требовать исключения этих условий и возврата уже уплаченного. Что касается собственно компенсации реальных расходов при отказе от договора — она ограничена фактически понесёнными расходами, и доказывать их несение обязан исполнитель.

1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. 2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. Статья 783. Правовое регулирование договора возмездного оказания услуг Общие положения о подряде (статьи 702 - 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг. Статья 783 1 . Особенности договора об оказании услуг по предоставлению информации Договором, в силу которого исполнитель обязуется совершить действия по предоставлению определенной информации заказчику (договор об оказании услуг по предоставлению информации), может быть предусмотрена обязанность одной из сторон или обеих сторон не совершать в течение определенного периода действий, в результате которых информация может быть раскрыта третьим лицам. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ) Глава 40. Перевозка Статья 784. Общие положения о перевозке 1. Перевозка грузов, пассажиров и багажа осуществляется на основании договора перевозки. 2. Общие условия перевозки определяются транспортными уставами и кодексами, иными законами и издаваемыми в соответствии с ними правилами.
   — п. 1 ст. 782 ГК РФ

Вывод. Плата «3 % + расходы без указания суммы» — существенный риск: сумма расходов не определена и доказывается агентством, что практически не даёт вам защиты. Требуйте: (1) либо фиксированной общей цены услуги, (2) либо вписать в договор закрытый перечень возмещаемых расходов и их предельную (потолочную) сумму с обязательным предоставлением подтверждающих документов (чеки, договоры, акты); (3) прямо указать, что дополнительные услуги оказываются только с вашего письменного согласия. При отказе от договора вы платите лишь доказанные фактические расходы (ст. 782 ГК РФ, ст. 32 ЗоЗПП), а произвольно ими «торговать» агентство не вправе.

Право агента подписывать от вашего имени предварительный договор и принимать задаток

Это наиболее опасный для вас пункт. Предварительный договор — документ, которым две стороны обязуются в будущем заключить основной (купли-продажи) договор на согласованных условиях.

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.
   — п. 1 ст. 429 ГК РФ

Если агент подпишет предварительный договор от вашего имени, обязательство заключить сделку возникнет лично у вас. При вашем уклонении покупатель сможет требовать понуждения к заключению основного договора, а при уклонении покупателя держать ответ придётся вам. Отдельная опасность — задаток.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 4 ст. 380 ГК РФ

1. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 2 ст. 380 ГК РФ

1. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 3 ст. 380 ГК РФ

Разберём связку: если агент принимает сумму как «задаток», но письменное соглашение о задатке оформлено неверно (или подписано не вами/не уполномоченным по правилам лицом), сумма считается авансом и подлежит возврату покупателю при срыве сделки — уже из ваших средств. Если же задаток оформлен правильно, при вашей «вине» в срыве сделки он остаётся у покупателя, а при вине покупателя вы возвращаете двойную сумму. По предварительному договору обязательства прекращаются, если основной договор не заключён в срок.

1. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
   — п. 6 ст. 429 ГК РФ

Практический риск: агент подписывает предварительное соглашение с покупателем на условиях, которые вам невыгодны (цена, задаток, срок), а вы связаны. Всё, что нужно, — не давать агенту таких полномочий либо максимально их сузить.

Вывод. Категорически не подписывайте договор в части, наделяющей агента правом подписывать от вашего имени предварительный договор и принимать задаток от покупателя. Если оставить эту формулировку, любые обязательства по сделке и ответственность по задатку лягут лично на вас. Требуйте: (1) исключить либо резко ограничить эти полномочия (только с вашего письменного одобрения условий каждой сделки); (2) все документы с покупателем подписывать лично либо по отдельной нотариальной доверенности, выданной под конкретную сделку и конкретную цену; (3) принять деньги как аванс, а не задаток, до государственной регистрации перехода права.

Удержание агентом аванса покупателя в счёт своего вознаграждения до расчёта с продавцом

Пункт, по которому агентство сначала удерживает из денег покупателя своё вознаграждение, а вам перечисляет остаток, — это смешение двух разных денежных потоков: цены квартиры и платы за услугу. С точки зрения права агент вправе получить вознаграждение (ст. 1006 ГК РФ), но не вправе распоряжаться чужой суммой произвольно и удерживать её без основания. Любое удержание чужих денег без надлежащего основания квалифицируется как неосновательное обогащение.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

А за неправомерное удержание и просрочку возврата денег начисляются проценты по ключевой ставке Банка России.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Для вас это означает: полученные агентом деньги покупателя, которые причитаются вам, — это ваши деньги. Если агентство удерживает их сверх реального вознаграждения или затягивает расчёт (например, ссылаясь на «незакрытые расходы»), вы вправе требовать возврата неосновательно удержанного (ст. 1102 ГК РФ) и процентов (ст. 395 ГК РФ), а при потребительском споре — ещё и компенсацию морального вреда.

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. Статья 16. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, запреты и обязанности, налагаемые на продавца (исполнителя, владельца агрегатора) 1. Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 5

Вывод. Удержание агентом всей суммы задатка/аванса покупателя в счёт своего вознаграждения без вашего контроля — невыгодное и рискованное условие. Правильная схема: расчёты по цене квартиры идут напрямую вам (например, аккредитив/безопасная ячейка/эскроу), а вознаграждение агентству вы перечисляете отдельно и только после фактического оказания услуги и подписания акта. Если агентство уже удержало ваши деньги неправомерно — требуйте возврата письменно; при отказе взыскивайте как неосновательное обогащение с процентами по ст. 395 ГК РФ.

Обязанность снять родственника с учёта «до передачи денег»

Здесь важно разделить две вещи: материальное право пользования и административно-процедурное снятие с регистрационного учёта. По материальному праву переход права собственности на квартиру к покупателю является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Это означает: как семейный (фактически проживающий) член вашей семьи родственник в силу закона утрачивает право пользования квартирой после перехода права собственности — и это происходит автоматически в силу закона, независимо от ваших договорённостей с агентством. Значит, опасение покупателя (и формулировка агентского договора) о том, что родственник «застрянет» в квартире, снимается нормой закона: право пользования прекращается, а при отказе выселиться он подлежит снятию с учёта и выселению в судебном порядке.

Однако снятие с регистрационного учёта — это отдельная административная процедура, которая производится на основании заявления самого гражданина либо решения суда, а не по волеизъявлению продавца. Поэтому условие «обеспечить снятие родственника с учёта до передачи денег» сконструировано как ваша личная договорная обязанность достичь результата, который вы юридически не можете гарантировать «в порядке принуждения» без заявления родственника или судебного акта.

Потребительская защита здесь работает так: условие, ставящее ваши обязательства и передачу вам денег в зависимость от действий третьего лица (родственника), которое вы не контролируете, невыгодно вам и создаёт риск срыва расчётов не по вашей вине. Проверьте, не соединено ли это условие с неустойкой или с правом агентства удерживать ваши деньги (ст. 1102, ст. 395 ГК РФ) — такое «сцепление» превращается в рычаг давления и в заведомо неисполнимое обязательство.

Вывод. Право пользования родственника прекращается в силу закона при переходе права собственности (п. 2 ст. 292 ГК РФ), что снимает главный риск покупателя; но собственно снятие с учёта — административная процедура (заявление гражданина или решение суда), и её «обеспечить до передачи денег» вы принудительно не можете. Требуйте переформулировать пункт: (1) увязать расчёты с датой государственной регистрации перехода права, а не с датой снятия с учёта; (2) закрепить письменное обязательство родственника сняться с учёта в конкретный срок; (3) исключить личную неустойку за просрочку снятия, зависящую от третьего лица; (4) при необходимости заранее подготовить судебное признание родственника утратившим право пользования.

Что делать, если агентство откажется менять условия или удержит деньги: процедура, подсудность, деньги

Если агентство отказывается править договор — вы вправе не подписывать его в текущей редакции. А вот если вы уже подписали, работает потребительский арсенал. Потребитель вправе отказаться от договора в любое время, возместив только фактические расходы (ст. 782 ГК РФ, ст. 32 ЗоЗПП). Ущемляющие условия (см. блоки по неустойке и подсудности) — ничтожны.

Обратите внимание на два ущемляющих условия, которые часто прячут в таких договорах. Первое — попытка «привязать» потребителя к суду по месту нахождения агентства.

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. (Пункт в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 3. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ) ГЛАВА II. ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПРИ ПРОДАЖЕ ТОВАРОВ ПОТРЕБИТЕЛЯМ Статья 18. Права потребителя при обнаружении в товаре недостатков (Наименование в редакции Федерального закона от 25.10.2007 № 234-ФЗ) 1. Потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;
— п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»

1. условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона; 3) условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона; 4) условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; 5) условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом; 6) условия, которые предусматривают выполнение дополнительных работ (оказание дополнительных услуг) за плату без получения согласия потребителя; 7) условия, которые ограничивают установленное статьей 16 1 настоящего Закона право потребителя на выбор способа и формы оплаты товаров (работ, услуг); 8) условия, которые содержат основания досрочного расторжения договора по требованию продавца (исполнителя, владельца агрегатора), не предусмотренные законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации; 9) условия, которые уменьшают размер законной неустойки;
   — подп. 2 п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Это означает: в договоре нельзя ограничить ваше право предъявить иск по своему выбору (по месту жительства, месту нахождения или заключения договора). Такое условие — ничтожно. Сам договор наверняка содержит такую оговорку — проверьте.

Второе — деньги. За нарушение ваших прав как потребителя исполнитель несёт ответственность, а при споре вы можете взыскать штраф и моральный вред.

1. При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. (В редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам. 7. Штраф, предусмотренный пунктом 6 настоящей статьи, не подлежит взысканию в случае, если изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) в добровольном порядке не удовлетворил требования потребителя по вине потребителя, в том числе в случае уклонения потребителя от совершения действий, предусмотренных настоящим Законом, либо такого неисполнения им обязательств, в результате которого изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) оказался лишен возможности в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя.
   — п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. Статья 16. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, запреты и обязанности, налагаемые на продавца (исполнителя, владельца агрегатора) 1. Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 5

Это означает: если вы предъявите агентству письменное требование (например, о возврате неосновательно удержанных средств или об исключении ничтожного условия) и оно не будет добровольно удовлетворено, а суд признает требование обоснованным, то помимо основной суммы взыскиваются штраф 50 % от присуждённого и компенсация морального вреда. Это — серьёзный мотив для агентства не доводить спор до суда.

Вывод. Если агентство отказывается менять условия — не подписывайте договор; вы вправе требовать исключения недопустимых условий (ст. 16 ЗоЗПП). Если уже подписали и решили отказаться — направьте письменное уведомление об отказе и требование о возврате удержанного, зафиксировав дату отправки. При споре иск можно подать по своему выбору (в т. ч. по месту своего жительства) — условие договора об иной подсудности ничтожно (подп. 2 п. 2 ст. 16 ЗоЗПП). В иске помимо основной суммы заявляйте проценты по ст. 395 ГК РФ, штраф 50 % по п. 6 ст. 13 ЗоЗПП и компенсацию морального вреда (ст. 15 ЗоЗПП).

Сроки: чем опасны 8 месяцев с автопродлением и как их ограничить

Срочность договора и порядок его продления — не формальность, а реальное распределение рисков. С одной стороны, агентский договор можно заключить на срок или без срока (ст. 1005 ГК РФ), и бессрочный договор прекращается отказом любой стороны (ст. 1010 ГК РФ). Ваша конструкция — срочный договор 8 месяцев с автоматическим продлением по «молчанию», если никто не заявит об отказе. Это выгодно агентству: вы привязаны к нему бесконечно, если вовремя не напомните об отказе, а любая продажа в этот период запускает исключительность и 3 %.

Агентский договор прекращается вследствие: отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия; смерти агента, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; признания индивидуального предпринимателя, являющегося агентом, несостоятельным (банкротом).
— ст. 1010 ГК РФ

Важно: даже автопродление не лишает вас права отказаться от договора в любое время — это право императивно следует из п. 1 ст. 782 ГК РФ и ст. 32 ЗоЗПП. Значит, «молчаливое» продление не может запереть вас в договоре навсегда: вы вправе в любой момент отказаться, оплатив лишь фактические расходы (см. блок о неустойке). Но чтобы избежать самой привязки, срок в договоре нужно ограничить.

1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. 2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. Статья 783. Правовое регулирование договора возмездного оказания услуг Общие положения о подряде (статьи 702 - 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг. Статья 783 1 . Особенности договора об оказании услуг по предоставлению информации Договором, в силу которого исполнитель обязуется совершить действия по предоставлению определенной информации заказчику (договор об оказании услуг по предоставлению информации), может быть предусмотрена обязанность одной из сторон или обеих сторон не совершать в течение определенного периода действий, в результате которых информация может быть раскрыта третьим лицам. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ) Глава 40. Перевозка Статья 784. Общие положения о перевозке 1. Перевозка грузов, пассажиров и багажа осуществляется на основании договора перевозки. 2. Общие условия перевозки определяются транспортными уставами и кодексами, иными законами и издаваемыми в соответствии с ними правилами.
   — п. 1 ст. 782 ГК РФ

Вывод. Срок 8 месяцев с автопродлением невыгоден и фактически продлевает ваши ограничения до бесконечности. Требуйте: (1) сократить срок до 2–3 месяцев с правом продления только письменным соглашением; (2) исключить автоматическое продление либо оговорить уведомление об отказе в удобный для вас срок; (3) помните, что независимо от формулировок вы в любой момент вправе отказаться от договора (ст. 782 ГК РФ, ст. 32 ЗоЗПП), а платите только подтверждённые фактические расходы.

Доказательства: что нужно собрать до и во время спора

Исход спора с агентством почти целиком зависит от того, кто что докажет. Ключевая нагрузка распределена так: агентство обязано доказать, что фактически понесённые расходы реальны и связаны именно с вашим договором, а также представить отчёт за прошедший период (ст. 1006 ГК РФ). Именно поэтому условие «по фактически понесённым затратам» без документов — открытая дорога для произвольных сумм.

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса. При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.
— ст. 1006 ГК РФ

1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. 2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. Статья 783. Правовое регулирование договора возмездного оказания услуг Общие положения о подряде (статьи 702 - 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг. Статья 783 1 . Особенности договора об оказании услуг по предоставлению информации Договором, в силу которого исполнитель обязуется совершить действия по предоставлению определенной информации заказчику (договор об оказании услуг по предоставлению информации), может быть предусмотрена обязанность одной из сторон или обеих сторон не совершать в течение определенного периода действий, в результате которых информация может быть раскрыта третьим лицам. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ) Глава 40. Перевозка Статья 784. Общие положения о перевозке 1. Перевозка грузов, пассажиров и багажа осуществляется на основании договора перевозки. 2. Общие условия перевозки определяются транспортными уставами и кодексами, иными законами и издаваемыми в соответствии с ними правилами.
   — п. 1 ст. 782 ГК РФ

Практический вывод по сбору доказательств: (1) сразу требуйте письменный отчёт агента и подтверждающие документы (договоры с рекламными площадками, чеки, акты фотосъёмки); (2) всё взаимодействие с агентством ведите письменно — переписка, заказные письма с описью вложения; (3) фиксируйте дату и способ направления уведомления об отказе от договора; (4) сохраняйте экземпляр договора и приложения со сметой/перечнем услуг.

Вывод. Бремя доказывания реальности и связи расходов лежит на агентстве; отчёт и первичные документы — ваш главный инструмент. Соберите письменный договор с приложениями, отчёт агента, платёжные и подтверждающие документы, переписку и доказательства направления уведомлений. До подписания требуйте, чтобы перечень возмещаемых расходов и их предельная сумма были зафиксированы в тексте — иначе вы получите «пустое» условие, спорить по которому вам будет нечем.

Альтернативы предложенному договору и как выйти из несправедливой конструкции

Правовая картина даёт вам не один выход, а несколько. Первый — просто не подписывать договор в предложенной редакции и требовать исключения недопустимых условий: закон прямо запрещает отказывать во внесении таких изменений.

Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона. Требование потребителя о возмещении убытков подлежит удовлетворению в течение десяти дней со дня его предъявления. 2. К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: 1) условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права; 2) условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона; 3) условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона;
— абз. 2 п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

1. условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона; 3) условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона; 4) условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; 5) условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом; 6) условия, которые предусматривают выполнение дополнительных работ (оказание дополнительных услуг) за плату без получения согласия потребителя; 7) условия, которые ограничивают установленное статьей 16 1 настоящего Закона право потребителя на выбор способа и формы оплаты товаров (работ, услуг); 8) условия, которые содержат основания досрочного расторжения договора по требованию продавца (исполнителя, владельца агрегатора), не предусмотренные законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации; 9) условия, которые уменьшают размер законной неустойки;
   — подп. 2 п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Это означает: вы вправе письменно потребовать исключить ничтожные условия (штраф за отказ, навязанную подсудность, неопределённую плату), и агентство обязано рассмотреть такое требование. Второй выход — заменить исключительный договор на неисключительный: тогда вы можете продавать квартиру сами и через других агентов, а вознаграждение платите только за реально приведённого покупателя. Третий — заключить договор на короткий срок (2–3 месяца) с правом отказа в любой момент.

Четвёртый — отказаться от «пакетной» услуги: заказать у риэлтора только конкретные действия (показы, оформление документов, сопровождение расчётов), а все документы и расчёты держать под личным контролем, без права агента подписывать что-либо от вашего имени и принимать задаток (см. блок о полномочиях агента).

1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. 2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. Статья 783. Правовое регулирование договора возмездного оказания услуг Общие положения о подряде (статьи 702 - 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг. Статья 783 1 . Особенности договора об оказании услуг по предоставлению информации Договором, в силу которого исполнитель обязуется совершить действия по предоставлению определенной информации заказчику (договор об оказании услуг по предоставлению информации), может быть предусмотрена обязанность одной из сторон или обеих сторон не совершать в течение определенного периода действий, в результате которых информация может быть раскрыта третьим лицам. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ) Глава 40. Перевозка Статья 784. Общие положения о перевозке 1. Перевозка грузов, пассажиров и багажа осуществляется на основании договора перевозки. 2. Общие условия перевозки определяются транспортными уставами и кодексами, иными законами и издаваемыми в соответствии с ними правилами.
   — п. 1 ст. 782 ГК РФ

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Статья 33. Смета на выполнение работы (оказание услуги) 1. На выполнение работы (оказание услуги), предусмотренной договором о выполнении работы (оказании услуги), может быть составлена твердая или приблизительная смета. Составление такой сметы по требованию потребителя или исполнителя обязательно. 2. Исполнитель не вправе требовать увеличения твердой сметы, а потребитель - ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ (оказанию услуг) или необходимых для этого расходов. Исполнитель имеет право требовать увеличения твердой сметы при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставляемых исполнителем, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора. При отказе потребителя выполнить это требование исполнитель вправе расторгнуть договор в судебном порядке. (Пункт в редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) 3.
— ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 1

Вывод. Вам доступны как минимум четыре альтернативы: (1) требовать исключения ничтожных условий и не подписывать договор в текущей редакции; (2) заменить исключительность на неисключительный договор; (3) резко сократить срок и убрать автопродление; (4) заказать только отдельные услуги юриста/риэлтора без полномочий представителя и без приёма денег от покупателя. В любом случае помните об императивном праве отказаться от договора в любое время (ст. 782 ГК РФ, ст. 32 ЗоЗПП) и о недопустимости штрафов за такой отказ.

Кто и что доказывает при отказе от договора и при споре об удержанных деньгах

Распределение бремени доказывания — ключ к спору о деньгах. При отказе потребителя от услуги обязанность доказать фактические расходы и их размер лежит на исполнителе (агентстве), а не на вас. Это прямо зафиксировано в позиции Верховного Суда РФ.

В случае отказа от исполнения договора в процессе оказания услуги заказчик возмещает исполнителю его фактические расходы, которые он понес до этого момента в целях исполнения той части 44 договора, от которой заказчик отказался. При отказе потребителя от услуги обязанность доказать фактические расходы на ее исполнение и их размер лежит на исполнителе. Банк обратился в суд с заявлением об оспаривании решения финансового уполномоченного, полагая его принятым при неверном применении норм права, а также указывая, что потребителем пропущен срок исковой давности. Судом установлено, что 25 февраля 2018 г. между банком и Ф. заключен кредитный договор сроком до 7 марта 2023 г. Согласно приложению № 1 к заявлению о предоставлении кредита Ф. выразил желание на приобретение предлагаемых ему дополнительных услуг, в том числе по добровольному личному страхованию, путем подключения к Программе коллективного добровольного страхования заемщиков финансовой организации на основании договора, заключенного банком со страховым обществом (далее − Программа страхования). Подписав заявление, Ф. подтвердил свое согласие быть застрахованным по договору коллективного страхования, страховыми рисками по которому являются: 1) смерть застрахованного лица по любой причине; 2) инвалидность застрахованного лица по любой причине с установлением I или II группы инвалидности. Срок страхования определен с 25 февраля 2018 г. по 7 марта 2023 г. Плата за подключение к Программе страхования составила 63 246,48 руб.
— п. 19 Обзора судебной практики ВС РФ по делам о защите прав потребителей от 23.10.2024

Для вас это означает: если агентство после вашего отказа требует возместить «расходы на рекламу, показы, фотосъёмку», именно оно обязано представить документы, подтверждающие, что расходы реально понесены, и именно на исполнение той части договора, от которой вы отказались. Никакая формулировка «по фактически понесённым затратам» этого бремени с агентства не снимает. То же касается и вознаграждения — оно уплачивается по отчёту агента.

При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.
— ст. 1006 ГК РФ

А неосновательно удержанные агентством деньги покупателя, причитающиеся вам, подлежат возврату как неосновательное обогащение с процентами по ключевой ставке Банка России (ст. 1102, ст. 395 ГК РФ).

Вывод. При любом споре о деньгах доказывать размер и связь расходов обязано агентство, а не вы; вы вправе требовать письменный отчёт и первичные документы (договоры, чеки, акты). Неосновательно удержанные средства возвращаются как неосновательное обогащение с процентами по ст. 395 ГК РФ. До подписания договора зафиксируйте перечень возмещаемых расходов и их предельную сумму, чтобы спор не строился на «фактических затратах» без документов.

Требование об исключении недопустимых условий и о внесении изменений в договор

Вы не обязаны подписывать договор с ущемляющими условиями и вправе потребовать их исключения. Агентству прямо запрещено отказывать в заключении договора и во внесении изменений, когда потребитель правомерно указывает на недопустимые условия; такое требование подлежит рассмотрению в течение десяти дней с извещением о принятом решении.

Запрещается отказ в заключении договора и во внесении изменений в договор в случае правомерного указания потребителем на недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, в целях исключения таких условий. При предъявлении потребителем требования об исключении из договора недопустимых условий договора, ущемляющих права потребителя, указанное требование подлежит рассмотрению в течение десяти дней со дня его предъявления с обязательным извещением потребителя о результатах рассмотрения и принятом мотивированном решении по существу указанного требования. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 07.04.2025 № 69-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 07.04.2025 № 69-ФЗ) 3 1 . Продажа дополнительных товаров (выполнение дополнительных работ, оказание дополнительных услуг) за отдельную плату осуществляется продавцом (исполнителем, владельцем агрегатора) исключительно с согласия потребителя. Потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя, владельца агрегатора) возврата уплаченной денежной суммы за проданные без его согласия дополнительные товары (выполненные дополнительные работы, оказанные дополнительные услуги).
— абз. 4 п. 3 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Это означает: вы письменно заявляете агентству перечень недопустимых пунктов (штраф за досрочный отказ, навязанная подсудность, неопределённая плата за «расходы», широкие полномочия агента на подписание от вашего имени и приём задатка) и требуете их исключения либо изменения. Требование должно быть рассмотрено в 10-дневный срок. Отказ агентства — основание спора, в котором недопустимые условия и так ничтожны.

Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона. Требование потребителя о возмещении убытков подлежит удовлетворению в течение десяти дней со дня его предъявления. 2. К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: 1) условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права; 2) условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона; 3) условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона;
— абз. 2 п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Вывод. Направьте агентству письменное требование об исключении недопустимых условий с описью вложения; оно должно быть рассмотрено в 10 дней, а отказывать в изменении договора агентство не вправе (абз. 4 п. 3 ст. 16 ЗоЗПП). При отказе не подписывайте договор в ущербной редакции либо, если он уже заключён, откажитесь от него, оплатив только доказанные фактические расходы, а спор о деньгах ведите в суде с защитой потребителя (подсудность по вашему выбору по ст. 17 ЗоЗПП, штраф 50 % по п. 6 ст. 13 ЗоЗПП, моральный вред по ст. 15 ЗоЗПП).