Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Агентские договоры

Как правильно оформить договор между двумя агентами-ИП из Москвы и Питера для продажи квартиры с разделением вознаграждения: поручение, агентский или смешанный договор?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Заключите с коллегой договор простого товарищества (ст. 1041–1048 ГК РФ), указав совместную продажу квартиры как цель.descriptionДоговор простого товарищества (партнерское соглашение)
  2. 2
    Пропишите в договоре вклады: ваши — доступ к объекту и полномочия от продавца, коллеги — предоставление покупателя.descriptionДоговор простого товарищества (о совместной деятельности)
  3. 3
    Установите распределение вознаграждения 50/50, привязав выплату к моменту получения денег от клиента.
  4. 4
    Зафиксируйте солидарную ответственность перед продавцом за недостатки объекта, а внутри — по вине проверявшего документы.
  5. 5
    Уполномочьте себя на подписание договора с продавцом и приём денег, но с обязательным согласованием условий с коллегой.
  6. 6
    Оформите с собственником квартиры отдельный агентский договор от вашего имени, указав, что он в интересах обоих товарищей.descriptionАгентский договор с физическим лицом

Документы и доказательства

  • Договор простого товарищества (глава 52 ГК РФ) с указанием вкладов каждого агента.
  • Акт оценки вкладов товарищей с описанием профессиональных ресурсов и деловых связей.
  • Письменное согласование условий продажи между агентами (переписка, протоколы).
  • Расписка продавца о предоставлении полной информации о недостатках квартиры и отсутствии обременений.
  • Документы, подтверждающие фактическое участие каждого агента в сделке (акты, отчеты, переписка).

  • Сроки и риски

    • Зафиксируйте распределение вознаграждения 50/50, привязав выплату к фактическому поступлению денег от продавца.
    • Установите солидарную ответственность перед продавцом по ст. 1047 ГК РФ, внутри — по вине за проверку документов.
    • Уполномочьте вас на подписание договора с продавцом, но с письменного согласования коллеги по условиям продажи.
    • Риск: без договора товарищества вы рискуете солидарной ответственностью за недостатки квартиры без права регресса к коллеге.

  • Когда нужен адвокат

    • Адвокат поможет распределить солидарную ответственность за недостатки объекта между вами и коллегой.
    • Специалист проверит формулировки о вкладах и порядке ведения общих дел, чтобы защитить ваши интересы.
    • Без юриста высок риск неверной квалификации договора и неопределенности при претензиях покупателя.
    • Адвокат урегулирует вопрос распределения убытков, если покупатель откажется от сделки.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Два индивидуальных предпринимателя, оказывающих риэлтерские услуги, планируют совместно организовать сделку по продаже квартиры, находящейся в Москве. Один из агентов (в Москве) имеет доступ к объекту и контакт с собственником, второй (в Санкт-Петербурге) предоставил покупателя, найденного через его базу. Фактически стороны намерены объединить свои ресурсы (клиентская база, доступ к объекту, услуги по сопровождению) для достижения общего результата — заключения договора купли-продажи и получения вознаграждения, которое они планируют разделить поровну.

Юридически значимым является то, что каждый из агентов действует в качестве самостоятельного предпринимателя (ИП) и не состоит в трудовых отношениях ни друг с другом, ни с продавцом квартиры. Их взаимоотношения не являются посредничеством между продавцом и покупателем — они со-организуют сделку, выступая как два независимых профессиональных участника рынка, каждый из которых вносит вклад в проведение этой сделки.

Основная правовая неопределённость связана с квалификацией их внутреннего соглашения. Фактически налицо элементы агентирования (каждый действует в интересах клиента-продавца), но сами между собой они не выступают как принципал и агент. Их отношения больше тяготеют к модель совместной деятельности (простое товарищество) — объединение вкладов (информации, усилий, контактов) для извлечения прибыли, без образования юридического лица. Однако в проекте договора отсутствует указание на главу 55 ГК РФ (простое товарищество), а также на то, как вклады оцениваются, каков порядок ведения общих дел и ответственность по общим обязательствам (в частности, перед продавцом квартиры).

Дополнительный юридически значимый аспект — объём полномочий каждого агента по отношению к продавцу. Если собственник квартиры выдал доверенность или заключил агентский договор только с одним из агентов (московским), то второй агент (из Санкт-Петербурга) вовсе не имеет правовых оснований для совершения действий от имени продавца. В таком случае его роль сводится к оказанию информационной услуги (предоставление контакта покупателя) первому агенту, что меняет правовую природу соглашения — это уже не совместная продажа, а возмездное оказание услуг.

Отсутствие в договоре положений об ответственности за недостатки объекта (например, скрытые дефекты, обременения, юридическая чистота сделки) создаёт риск того, что претензии покупателя будут предъявлены к продавцу, а затем продавец, в свою очередь, может предъявить регрессные требования к агентам, причём без ясного распределения ответственности между ними. Юридически значимо, кто из агентов фактически проверял документы на квартиру, организовывал осмотр, консультировал стороны — именно этот агент может быть признан лицом, несущим профессиональную ответственность перед продавцом и покупателем.

Также важно, что договор не содержит указания на срок его действия в привязке к конкретной сделке (только «до полного исполнения обязательств» — расплывчатая формулировка, не определяющая, что именно признаётся исполнением), и не предусматривает механизм расторжения в случае, если покупатель откажется от сделки или сделка не состоится по вине одного из агентов. Отсутствует чёткое регулирование судьбы вознаграждения в таких случаях (возврат части аванса, распределение убытков).

Таким образом, правовая ситуация представляет собой неоформленное и смешанное по своей природе соглашение между двумя профессиональными предпринимателями, сочетающее в себе элементы простого товарищества, агентирования (через фактическое участие в организации сделки от имени продавца) и возмездного оказания услуг, но без чёткой привязки к какой-либо из глав ГК РФ и без урегулирования ключевых рисков — ответственности, объёма полномочий, порядка распределения обязанностей.

Наиболее подходящей правовой конструкцией для оформления взаимоотношений между двумя агентами-индивидуальными предпринимателями является договор простого товарищества (глава 52 ГК РФ). Поскольку оба являются ИП и намерены совместно действовать для извлечения прибыли, их отношения в полной мере соответствуют требованиям ст. 1041 ГК РФ, которая устанавливает, что сторонами такого договора для осуществления предпринимательской деятельности могут быть только индивидуальные предприниматели или коммерческие организации. Это позволяет квалифицировать ваше соглашение как совместную деятельность без образования юридического лица, где каждый вносит свой вклад – базу данных, профессиональные навыки, деловые связи.

По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1041

Вклады товарищей могут быть самыми разными. Вы указали, что коллега из Санкт-Петербурга нашел покупателя через свою базу, а вы как московский агент работаете с объектом. В соответствии со ст. 1042 ГК РФ вкладом признаются не только деньги и имущество, но и профессиональные знания, навыки, умения, деловая репутация и деловые связи. Таким образом, каждый из вас вносит в общее дело свой профессиональный ресурс. Вклады предполагаются равными по стоимости, если иное не установлено договором, что соответствует вашему намерению делить вознаграждение пополам.

Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.
Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1042

Распределение прибыли также регламентировано специальной нормой. Если вы хотите делить вознаграждение поровну, это следует прямо прописать в договоре. Согласно ст. 1048 ГК РФ, прибыль распределяется пропорционально стоимости вкладов, если иное не предусмотрено соглашением. Ваше условие о дележе 50/50 как раз является таким «иным» – его нужно просто зафиксировать в тексте.

Прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1048

Крайне важным является вопрос ответственности за недостатки объекта недвижимости. В договоре простого товарищества, заключенном для предпринимательской деятельности, действует правило солидарной ответственности по всем общим обязательствам (ст. 1047 ГК РФ). Это означает, что перед клиентом (собственником квартиры) вы оба будете отвечать солидарно – клиент может взыскать убытки, вызванные недостатками, с любого из вас полностью. Внутренние отношения по распределению таких убытков можно урегулировать отдельно – например, пропорционально доле в общем деле или в зависимости от того, по чьей вине возникли недостатки (ст. 1046 ГК РФ).

Если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам независимо от оснований их возникновения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1047

Порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением. При отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1046

Также следует определить, как вы будете вести общие дела. Ст. 1044 ГК РФ предоставляет вам выбор: каждый товарищ вправе действовать от имени всех, либо ведение дел можно поручить одному из вас, либо установить совместный порядок (каждая сделка – по согласию всех). Для ситуации с продажей квартиры разумно предусмотреть, что переговоры с клиентом и третьими лицами может вести любой из вас, но подписание договора купли-продажи или принятие денег – только по взаимному согласию или уполномоченным лицом.

При ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, если договором простого товарищества не установлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками либо совместно всеми участниками договора простого товарищества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1044

Теперь об альтернативных конструкциях. Агентский договор (ст. 1005 ГК РФ) предполагает неравноправные отношения «принципал – агент». Если бы один из вас выступал как агент по поручению другого, это не отражало бы сути равноправного партнерства. Субагентский договор (ст. 1009 ГК РФ) также не подходит, поскольку он оставляет агента ответственным перед принципалом за действия субагента, что создает неравное распределение рисков. Вы же хотите делить и прибыль, и ответственность поровну. Договор поручения (ст. 971 ГК РФ) и договор комиссии (ст. 990 ГК РФ) также основаны на принципе «заказчик – исполнитель», а не на совместной деятельности.

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1005

Если иное не предусмотрено агентским договором, агент вправе в целях исполнения договора заключить субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед принципалом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1009

К отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1011

Что касается предварительного договора с клиентом (собственником квартиры): предоставленный контекст не содержит норм о предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ). Однако по существу дела межагентское соглашение регулирует отношения между вами, а ваши отношения с клиентом должны быть оформлены отдельным договором (агентским или поручения). Предварительный договор здесь не требуется; достаточно основного договора на оказание услуг по продаже квартиры, который вы как товарищи заключите от имени всех или от имени одного из вас по правилам ведения общих дел (ст. 1044). Для поиска нормы о предварительном договоре следует обратиться к главе 28 ГК РФ (ст. 429).

Таким образом, для корректного регулирования всех аспектов ваших отношений рекомендуется:

  • заключить договор простого товарищества со ссылкой на ст. 1041–1048 ГК РФ;
  • четко определить вклады каждого (ст. 1042);
  • установить равное распределение прибыли (ст. 1048);
  • предусмотреть солидарную ответственность перед третьими лицами и внутреннее распределение убытков (ст. 1047, 1046);
  • определить порядок ведения общих дел (ст. 1044);
  • дополнительно заключить с клиентом отдельный договор (агентский или поручения) на продажу квартиры.

Для оформления межагентского сотрудничества при совместной продаже квартиры оптимальной правовой конструкцией является договор простого товарищества (глава 52 ГК РФ), поскольку вы оба являетесь индивидуальными предпринимателями, объединяете профессиональные вклады и намерены совместно извлекать прибыль. Заключать предварительный договор с клиентом не требуется — достаточно заключить с собственником отдельный агентский договор или договор поручения на продажу объекта. Ответственность за недостатки квартиры перед клиентом будет солидарной, а внутри товарищества её необходимо распределить соглашением — пропорционально вкладам или в зависимости от вины конкретного агента.

Рекомендуемые действия

  • Заключите договор простого товарищества с прямой ссылкой на статьи 1041–1048 ГК РФ, указав, что договор заключается для совместной продажи конкретного объекта недвижимости в Москве
  • Определите в договоре конкретные вклады каждого товарища: московский агент — доступ к объекту и полномочия от продавца, агент из Санкт-Петербурга — предоставление покупателя через свою базу и сопровождение сделки; зафиксируйте, что вклады признаются равными по стоимости
  • Пропишите распределение вознаграждения 50/50 как условие, отличное от пропорционального распределения по статье 1048 ГК РФ, и увяжите момент выплаты с фактическим поступлением денег от клиента
  • Установите солидарную ответственность перед клиентом по статье 1047 ГК РФ, а внутри товарищества пропишите, что убытки от скрытых недостатков объекта несёт тот агент, который проводил проверку документов и консультировал продавца о юридической чистоте
  • Определите порядок ведения общих дел: уполномочьте московского агента на подписание договора с клиентом и принятие денег, но предусмотрите обязательное письменное согласование санкт-петербургским агентом условий продажи
  • Зафиксируйте, что договор действует до завершения сделки и полного взаиморасчёта, и предусмотрите механизм расторжения с распределением уже понесённых расходов, если покупатель откажется от сделки
  • Оформите с собственником квартиры отдельный агентский договор от имени московского агента, а в договоре товарищества укажите, что этот договор заключается в интересах обоих товарищей
  • Обратитесь к адвокату для проверки проекта договора на соответствие статьям 1041–1048 ГК РФ, особенно в части формулировок об ответственности за недостатки объекта и порядка покрытия убытков

Документы и доказательства

  • Составьте и подпишите акт об оценке вкладов каждого товарища с подробным описанием профессиональных ресурсов, деловых связей и конкретных действий каждого
  • Сохраняйте всю переписку с клиентом и между агентами в мессенджерах и по электронной почте как доказательство фактического участия каждого в сделке
  • В договоре с клиентом прямо укажите, какие услуги по проверке объекта оказывают агенты, и зафиксируйте, что клиент уведомлён о совместной деятельности двух агентов
  • Возьмите с продавца расписку или включите в договор условие о том, что он предоставил всю информацию о недостатках квартиры и гарантирует отсутствие скрытых обременений, чтобы минимизировать риск регрессных требований