Согласно пункту 1 статьи 158 Гражданского кодекса РФ, сделки могут совершаться устно, если для них не установлена обязательная письменная форма. Поскольку для договора возмездного оказания риэлторских услуг закон не требует письменной формы, устная договорённость сторон в принципе допустима. Однако из поведения риэлтора и пользователя не явствует безусловная воля заключить именно возмездный договор: пользователь оспаривает согласие на оплату, а ссылка риэлтора на объявление, где указана платность, не может заменить согласование воли сторон. В силу пункта 3 этой же статьи молчание признается выражением воли только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон; здесь такого соглашения нет.
Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.
Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 158
Пункт 1 статьи 159 ГК РФ позволяет совершать устно сделки, для которых не установлена обязательная письменная форма. Таким образом, сам по себе факт отсутствия письменного договора не делает соглашение недействительным. Однако, как будет показано ниже, для квалификации правоотношения как договора возмездного оказания услуг необходимо согласование существенных условий, включая предмет и цену. Устная договорённость о "помощи сдать и продать" без обсуждения оплаты и без акцепта условия о платности (которое риэлтор ссылается на объявление) не позволяет считать договор заключённым на условиях возмездности.
Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно.
Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 159
В соответствии со статьей 432 ГК РФ, договор считается заключённым, только если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Для договора возмездного оказания услуг существенными являются предмет (какие именно действия должен совершить риэлтор) и условие о цене или порядке её определения. Из описания ситуации следует, что стороны не согласовали, является ли услуга платной, и если да, то в каком размере. Риэлтор ссылается на объявление, но пользователь с этим условием не соглашался. Следовательно, договор возмездного оказания услуг не может считаться заключённым, а значит, обязанность оплаты не возникла.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 432
Статья 434 ГК РФ допускает заключение договора в любой форме, предусмотренной для сделок, если законом не установлено иное. Однако для договора возмездного оказания услуг письменная форма необязательна, поэтому устная форма сама по себе не препятствует его заключению. Но, как следует из ст. 432, при отсутствии соглашения по цене договор не считается заключённым. Устная форма не заменяет необходимость согласования существенных условий.
Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.
Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 434
Согласно статье 779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется оказать услуги по заданию заказчика, а заказчик — оплатить эти услуги. В данном случае риэлтор разместил объявление, но это действие не было согласовано как услуга, подлежащая оплате, и не было дано явное задание на платное размещение. Пользователь лишь устно обсудил намерение воспользоваться услугами, но не поручил размещать объявление именно как платную услугу. Следовательно, обязанность оплаты по договору возмездного оказания услуг не возникла.
По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 779
Статья 781 ГК РФ устанавливает, что заказчик обязан оплатить оказанные услуги в сроки и порядке, предусмотренные договором. Поскольку договор не был заключён (не согласовано условие о платности), ссылка на эту статью для требования оплаты неосновательна. Подпункты 2 и 3 касаются невозможности исполнения, но здесь услуги не были оказаны в согласованном объёме (только размещение объявления, которое не было заказано как отдельная платная услуга). Даже если предположить, что договор был заключён, отказ пользователя от услуг является реализацией права, предусмотренного ст. 782, а не нарушением.
Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.
В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 781
Пункт 1 статьи 782 ГК РФ прямо предоставляет заказчику право отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесённых расходов. Даже если считать, что устное соглашение породило договорные отношения (что спорно из-за несогласования цены), пользователь вправе отказаться, оплатив только реальные расходы риэлтора. При этом риэлтор должен доказать, что расходы были понесены именно в связи с исполнением поручения пользователя и являются необходимыми. Размещение объявления, если оно было сделано без явного согласия пользователя на платность, может не считаться расходами, подлежащими возмещению, так как не было санкционировано заказчиком.
Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 782
Статья 783 ГК РФ отсылает к общим положениям о подряде, если это не противоречит специальным нормам ст. 779–782. Применительно к отказу заказчика от договора подряда ст. 717 ГК РФ также допускает отказ до сдачи результата работы с оплатой фактически выполненных работ. Эти нормы корреспондируют ст. 782 и подтверждают, что риэлтор может претендовать лишь на возмещение понесённых расходов, но не на полную стоимость услуги, если договор не был исполнен. Однако и здесь ключевым остаётся вопрос о согласовании основания таких расходов.
Статья 783. Правовое регулирование договора возмездного оказания услуг
Общие положения о подряде (статьи 702 - 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 783
Наконец, если договор не был заключён, риэлтор может попытаться взыскать затраты на размещение объявления как неосновательное обогащение. Общая норма ГК РФ (соответствующая ст. 1102) гласит: лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счёт другого лица, обязано возвратить неосновательное обогащение. Применительно к фактам: пользователь не давал согласия на оказание платных услуг, размещение объявления было совершено риэлтором по собственной инициативе, без поручения или акцепта. Следовательно, пользователь не получал выгоды от этого действия (объявление было размещено, но услуга не была заказана и не привела к реализации квартиры). Пользователь не сберегал имущество за счёт риэлтора, так как не уклонялся от оплаты согласованной услуги. Таким образом, оснований для взыскания расходов в порядке неосновательного обогащения также нет.
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1102 [в контексте дана без указания номера, но дословный текст соответствует именно этой норме]
Итак, ни одна из рассмотренных норм не даёт риэлтору права требовать оплату за размещение объявления при отсутствии письменного договора, явного согласия пользователя на платность и согласования существенных условий. Пользователь вправе отказаться от услуги, а риэлтор может претендовать лишь на доказанные фактические расходы, если они были согласованы, что в данной ситуации не подтверждается.
