В основе ситуации лежит спор о праве пользования недвижимым имуществом (помещением в торговом центре) между арендатором и новым собственником — Росимуществом. Произошла смена собственника здания: прежний владелец (частное лицо или компания) утратил право собственности, и объект перешёл в государственную казну, в ведение Росимущества. При этом арендатор продолжал фактически занимать помещение после смены собственника, а также перечислять арендную плату по банковским реквизитам, которые использовались при расчётах с прежним арендодателем, но уже на счёт нового собственника.
Юридически значимым является вопрос о судьбе ранее заключённого договора аренды. Поскольку договор был заключён с прежним собственником, он действовал на момент перехода права собственности. Однако ключевое правило гражданского оборота гласит, что смена собственника не является основанием для прекращения договора аренды — он сохраняет силу для нового собственника. Это означает, что Росимущество, как правопреемник прежнего владельца, должно было вступить в права и обязанности арендодателя по существующему договору аренды, независимо от того, выражало оно согласие на это или нет.
Факт перечисления арендной платы на счёт Росимущества, пусть и по старым реквизитам, свидетельствует о том, что арендатор предпринимал действия по исполнению своих обязательств по договору. Принятие (или неоспаривание) этих платежей Росимуществом может квалифицироваться как подтверждение фактического продолжения арендных отношений. Однако сам по себе факт оплаты без заключения письменного договора с новым собственником не создаёт автоматически договорных отношений, но может указывать на то, что арендатор продолжал считать себя обязанным по прежнему договору.
Пункт о преимущественном праве на продление договора, содержащийся в соглашении с прежним собственником, представляет собой особое условие, которое, как правило, обременяет объект недвижимости. При переходе права собственности такое условие должно перейти к новому собственнику, если иное прямо не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. Отказ Росимущества признавать это преимущественное право является спорным и требует исследования содержания самого договора, оснований перехода собственности и обстоятельств, при которых арендатор пытался его реализовать.
Росимущество, направив иск об обязании освободить помещение, ссылается на отсутствие заключённого с ним договора аренды. С правовой точки зрения, это означает, что оно рассматривает занятие помещения арендатором как бездоговорное (незаконное) владение. В такой ситуации арендатор должен обосновать, что его владение является законным, — прежде всего, через факт сохранения силы прежнего договора аренды после смены собственника. Также важна последовательность действий арендатора: уведомление Росимущества о наличии договора, подтверждение регулярной оплаты и отсутствие возражений со стороны нового собственника на протяжении нескольких месяцев.
Центральное значение для данной ситуации имеет ст. 617 ГК РФ, которая устанавливает судьбу договора аренды при смене собственника. Сам по себе факт перехода права собственности на торговый центр к Росимуществу не прекращает и не изменяет ранее заключённый договор аренды. Арендатор продолжал пользоваться помещением и вносить арендную плату на счёт нового собственника, что свидетельствует о фактическом исполнении договора. Поскольку новый собственник принял платежи (деньги поступили на его счёт), он тем самым фактически признал сохранение арендных отношений, пусть и при отсутствии формального договора. Это означает, что на момент подачи иска у Росимущества не было правовых оснований требовать освобождения помещения, так как договор аренды юридически не прекратился.
- Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 617
Далее, ключевое значение имеет вопрос о возобновлении договора на неопределённый срок. Если изначальный договор с прежним собственником уже истёк к моменту перехода права, то арендатор продолжал пользоваться помещением после истечения срока, а новый собственник, принимая арендную плату, не заявлял возражений. Такое поведение квалифицируется как возобновление договора на тех же условиях на неопределённый срок в силу ст. 621 ГК РФ. Даже если Росимущество не подписывало новый договор, его конклюдентные действия (принятие платежей) указывают на отсутствие возражений против продолжения пользования. Следовательно, у арендатора возникло законное право временного владения и пользования помещением, которое подлежит защите.
- Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. ... 2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 621
Само по себе перечисление арендной платы на счёт Росимущества без заключённого с ним договора подлежит квалификации через ст. 614 ГК РФ. Арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом — и он эту обязанность исполнял. Денежные средства перечислялись на счёт того лица, которое стало собственником и соответственно арендодателем в силу закона (ст. 617 ГК РФ). Поэтому факт перечисления платы не может рассматриваться как неосновательное обогащение на стороне нового собственника — напротив, это исполнение арендатором своего денежного обязательства. Росимущество, получая платежи, подтверждало, что оно является получателем арендной платы, что указывает на признание им факта арендных отношений.
- Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 614
Иск Росимущества об обязании освободить помещение основан на утверждении об отсутствии договора, однако ст. 622 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора вернуть имущество только при прекращении договора аренды. Поскольку договор не был прекращён (в силу ст. 617 и ст. 621 ГК РФ), требование о возврате помещения является преждевременным и необоснованным. Арендатор не обязан возвращать имущество, пока договор действует. Более того, если Росимущество одновременно продолжает принимать арендную плату, то его позиция о незаконности пользования является противоречивой и может быть оспорена в суде как злоупотребление правом.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 622
Наконец, необходимо оценить позицию Росимущества о том, что договор с ним отсутствует, а значит, платежи являются неосновательным обогащением. Норма ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении в данном случае неприменима к арендатору — именно Росимущество получало деньги и могло бы быть обязано их вернуть, если бы договора не было. Однако, как показано выше, договорные отношения сохранились, и платежи имеют законное основание — арендное пользование. Таким образом, ссылки на неосновательное обогащение со стороны арендатора несостоятельны.
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1102
