Расторжение договора купли-продажи квартиры в рассрочку: продавец удерживает платежи за найм, покупатель требует вернуть услуги ЖКХ

В рассматриваемой ситуации между сторонами заключен и зарегистрирован в установленном порядке договор купли-продажи квартиры с условием о рассрочке платежа. Переход права собственности к покупателю зарегистрирован в Росреестре, подписан акт приема-передачи, что юридически означает исполнение обязательств по передаче товара и возникновение у покупателя права собственности на объект недвижимости.

В настоящее время покупатель, являющийся собственником, инициирует расторжение договора в одностороннем порядке — отказывается от сделки и требует возврата уплаченных денежных средств. Ключевым юридически значимым обстоятельством является то, что после регистрации перехода права собственности стороны перешли из стадии обязательственных отношений (обязанность передать товар и оплатить его) на стадию вещно-правовых отношений: покупатель стал законным владельцем и собственником квартиры.

Договором предусмотрено специальное условие: при отказе покупателя от сделки из суммы, подлежащей возврату, продавец удерживает платежи за найм в размере 23 000 рублей за период проживания покупателя. Это условие моделирует ситуацию, при которой продавец фактически предоставлял покупателю жилье в пользование (до момента расторжения), то есть стороны приравнивают период проживания к арендным (наемным) отношениям, несмотря на то что основанием вселения был договор купли-продажи, а не найма.

Фактически возникла двойственная ситуация: с одной стороны, покупатель был собственником и нёс бремя содержания имущества (оплачивал жилищно-коммунальные услуги, в том числе услуги ЖЭКа — содержание общего имущества). С другой стороны, при расторжении договора продавец удерживает плату за пользование жильем (найм), как если бы покупатель был просто нанимателем, а не собственником. При наемных отношениях коммунальные платежи обычно либо входят в плату за наем, либо оплачиваются нанимателем отдельно, а содержание общего имущества входит в обязанности наймодателя (собственника), если иное не предусмотрено договором.

Юридически значимо, что расходы на содержание жилья (услуги ЖЭКа), которые понес покупатель, — это его собственные расходы как собственника, а не переплата по договору купли-продажи. При расторжении договора купли-продажи возникает взаимная обязанность сторон вернуть полученное по сделке (реституция), однако коммунальные платежи не являются частью цены договора и не подлежат автоматическому возврату или зачету. Вопрос в том, может ли покупатель, оплативший и услуги ЖЭКа (как собственник), и плату за найм (как де-факто пользователь), требовать от продавца возмещения этих расходов, учитывая, что условие о найме не предполагало компенсацию затрат продавца на содержание квартиры (они были произведены покупателем самостоятельно).

Таким образом, основная коллизия заключается в правовой природе удерживаемой продавцом суммы за найм: если это компенсация за пользование жильем без учета затрат на его содержание, то продавец необоснованно получает двойную выгоду — и плату за пользование, и освобождение от несения расходов на содержание (которые фактически переложены на покупателя). Если же условие о найме подразумевает покрытие всех расходов, связанных с проживанием, включая содержание, то вопрос о компенсации расходов на ЖЭК требует дополнительного анализа.

Поскольку договор купли-продажи квартиры зарегистрирован в Росреестре и право собственности перешло к покупателю, при расторжении договора по инициативе покупателя необходимо руководствоваться правилами о последствиях расторжения. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возврата исполненного, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В данном случае договором предусмотрено, что при отказе покупателя из суммы возврата вычитается плата за найм в размере 23 000 рублей. Это и есть соглашение сторон об ином порядке возврата, поэтому продавец вправе удержать указанную сумму. Такое условие, хотя и не типично для купли-продажи, допустимо в силу принципа свободы договора.

1. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
   — ГК РФ, ст. 453

Стороны свободны в определении условий договора, если они не противоречат закону. Условие об удержании платы за найм за период проживания покупателя не нарушает императивных норм, не является ничтожным, так как стороны могли установить любой разумный порядок расчётов при расторжении. Таким образом, продавец правомерно удерживает 23 000 рублей на основании договора.

Продавец вправе удержать из возвращаемой суммы 23 000 рублей в качестве платы за пользование жилым помещением, так как это прямо предусмотрено договором и соответствует принципу свободы договора. Требование покупателя о возврате расходов на оплату услуг ЖКХ является необоснованным, поскольку в период владения квартирой он являлся её законным собственником и нёс бремя содержания имущества в силу закона. Продавец не обязан компенсировать эти платежи, так как удержание платы за найм не освобождает его от расходов, которые он фактически не понёс, а покупатель исполнил свою собственную обязанность, не влекущую неосновательного обогащения продавца.

Рекомендуемые действия

• Зафиксировать расторжение договора в письменном соглашении, где детально прописать итоговый финансовый расчёт: сумму, подлежащую возврату покупателю, за вычетом удержанной платы за найм в размере 23 000 рублей.
• В тексте соглашения дополнительно указать, что стороны подтверждают: покупатель самостоятельно нёс расходы по оплате услуг ЖКХ и общедомового имущества как собственник, и претензий по их возмещению к продавцу не имеет.
• Письменно уведомить покупателя о том, что его требование о возврате оплаченных услуг ЖЭКа не основано на законе, сославшись на невозможность реституции фактически потреблённых коммунальных услуг и отсутствие у продавца обязанности по их оплате в период права собственности покупателя.
• Оформить возврат права собственности на квартиру через Росреестр на основании соглашения о расторжении договора и акта обратной передачи имущества.
• В случае возникновения спора или уклонения покупателя от подписания соглашения о расторжении — инициировать судебное расторжение договора, но учитывать, что суд с высокой вероятностью подтвердит удержание платы за найм и откажет во взыскании расходов на ЖКХ с продавца.
• Для минимизации рисков при подготовке соглашения о расторжении и акта сверки расчётов привлечь адвоката, чтобы исключить последующие претензии со стороны покупателя.