В рассматриваемой ситуации между сторонами заключен и зарегистрирован в установленном порядке договор купли-продажи квартиры с условием о рассрочке платежа. Переход права собственности к покупателю зарегистрирован в Росреестре, подписан акт приема-передачи, что юридически означает исполнение обязательств по передаче товара и возникновение у покупателя права собственности на объект недвижимости.
В настоящее время покупатель, являющийся собственником, инициирует расторжение договора в одностороннем порядке — отказывается от сделки и требует возврата уплаченных денежных средств. Ключевым юридически значимым обстоятельством является то, что после регистрации перехода права собственности стороны перешли из стадии обязательственных отношений (обязанность передать товар и оплатить его) на стадию вещно-правовых отношений: покупатель стал законным владельцем и собственником квартиры.
Договором предусмотрено специальное условие: при отказе покупателя от сделки из суммы, подлежащей возврату, продавец удерживает платежи за найм в размере 23 000 рублей за период проживания покупателя. Это условие моделирует ситуацию, при которой продавец фактически предоставлял покупателю жилье в пользование (до момента расторжения), то есть стороны приравнивают период проживания к арендным (наемным) отношениям, несмотря на то что основанием вселения был договор купли-продажи, а не найма.
Фактически возникла двойственная ситуация: с одной стороны, покупатель был собственником и нёс бремя содержания имущества (оплачивал жилищно-коммунальные услуги, в том числе услуги ЖЭКа — содержание общего имущества). С другой стороны, при расторжении договора продавец удерживает плату за пользование жильем (найм), как если бы покупатель был просто нанимателем, а не собственником. При наемных отношениях коммунальные платежи обычно либо входят в плату за наем, либо оплачиваются нанимателем отдельно, а содержание общего имущества входит в обязанности наймодателя (собственника), если иное не предусмотрено договором.
Юридически значимо, что расходы на содержание жилья (услуги ЖЭКа), которые понес покупатель, — это его собственные расходы как собственника, а не переплата по договору купли-продажи. При расторжении договора купли-продажи возникает взаимная обязанность сторон вернуть полученное по сделке (реституция), однако коммунальные платежи не являются частью цены договора и не подлежат автоматическому возврату или зачету. Вопрос в том, может ли покупатель, оплативший и услуги ЖЭКа (как собственник), и плату за найм (как де-факто пользователь), требовать от продавца возмещения этих расходов, учитывая, что условие о найме не предполагало компенсацию затрат продавца на содержание квартиры (они были произведены покупателем самостоятельно).
Таким образом, основная коллизия заключается в правовой природе удерживаемой продавцом суммы за найм: если это компенсация за пользование жильем без учета затрат на его содержание, то продавец необоснованно получает двойную выгоду — и плату за пользование, и освобождение от несения расходов на содержание (которые фактически переложены на покупателя). Если же условие о найме подразумевает покрытие всех расходов, связанных с проживанием, включая содержание, то вопрос о компенсации расходов на ЖЭК требует дополнительного анализа.
Поскольку договор купли-продажи квартиры зарегистрирован в Росреестре и право собственности перешло к покупателю, при расторжении договора по инициативе покупателя необходимо руководствоваться правилами о последствиях расторжения. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возврата исполненного, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В данном случае договором предусмотрено, что при отказе покупателя из суммы возврата вычитается плата за найм в размере 23 000 рублей. Это и есть соглашение сторон об ином порядке возврата, поэтому продавец вправе удержать указанную сумму. Такое условие, хотя и не типично для купли-продажи, допустимо в силу принципа свободы договора.
- Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
— ГК РФ, ст. 453
Стороны свободны в определении условий договора, если они не противоречат закону. Условие об удержании платы за найм за период проживания покупателя не нарушает императивных норм, не является ничтожным, так как стороны могли установить любой разумный порядок расчётов при расторжении. Таким образом, продавец правомерно удерживает 23 000 рублей на основании договора.
- Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
- Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— ГК РФ, ст. 421
В отношении расходов на ЖКХ, понесённых покупателем после перехода права собственности, необходимо учитывать, что в период проживания покупатель являлся собственником квартиры. Согласно ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества лежит на собственнике, если иное не установлено законом или договором. Договор купли-продажи не возлагал на продавца обязанность оплачивать ЖКУ после передачи квартиры. Кроме того, ст. 153 ЖК РФ прямо устанавливает, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ГК РФ, ст. 210
Статья 153 ЖК РФ устанавливает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно пункту 5 части 2, обязанность по внесению платы возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности. В данной ситуации покупатель стал собственником квартиры, поэтому он был обязан оплачивать ЖКУ. При расторжении договора купли-продажи и возврате права собственности продавцу, продавец не обязан возмещать покупателю расходы на ЖКУ, понесенные покупателем в период его собственности, так как это была обязанность покупателя как собственника.
— ЖК РФ, ст. 153
Поскольку покупатель оплачивал ЖКУ как собственник в силу закона, эти платежи не могут быть признаны неосновательным обогащением продавца. Продавец не приобрёл и не сберёг ничего за счёт покупателя в этой части — услуги были оказаны покупателю как потребителю и собственнику. Если бы продавец одновременно получил от покупателя и стоимость найма, и компенсацию ЖКУ, это могло бы привести к двойному обогащению, но из условий договора вычет за найм производится только из суммы, подлежащей возврату покупателю, а не в дополнение к ней. Поэтому ссылка на ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении в данном случае несостоятельна.
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— ГК РФ, ст. 1102
Дополнительно отметим, что государственная регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) подтверждает, что покупатель стал законным собственником, а потому нёс расходы на содержание квартиры на законном основании. Продавец, вернув себе право собственности после расторжения, не извлекает прибыли из ранее оплаченных покупателем ЖКУ — эти платежи обеспечивали сохранность и эксплуатацию объекта в период владения покупателя.
- Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
— ГК РФ, ст. 551
Таким образом, проданная квартира была передана покупателю в собственность, и он как собственник обязан был оплачивать услуги ЖКХ независимо от того, что договор впоследствии расторгается. Удержание платы за найм из возвращаемой цены допустимо по соглашению сторон, а требование покупателя о возврате оплаченных услуг ЖКХ не основано на законе.
