Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 608
Правила о распоряжении общим имуществом закреплены в ст. 246 ГК РФ. Поскольку аренда всего помещения по сути является распоряжением им (предоставление права пользования третьему лицу), необходимо соглашение всех участников долевой собственности. Владение и пользование общим имуществом также осуществляется по соглашению всех участников (ст. 247 ГК РФ). Следовательно, если предлагается сдать в аренду каждое помещение полностью, арендодателями по каждому договору должны выступать оба сособственника совместно. Заключение одного договора на оба помещения, в котором обе стороны-собственника указаны как арендодатели, полностью соответствует этим нормам: договор подписывается всеми участниками, что является соглашением об осуществлении правомочий распоряжения и пользования.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 247
Что касается предложенного второго варианта — заключения отдельных договоров, по которым каждый собственник сдает свою долю в каждом помещении, — такой подход проблематичен. Объектом аренды по договору должно быть имущество, которое можно определенно установить в соответствии со ст. 607 ГК РФ. Доля в праве общей собственности на нежилое помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, а представляет собой идеальную долю в праве. Росреестр регистрирует аренду объекта недвижимости (помещения) как обременение права, а не аренду доли. Более того, при сдаче в аренду доли другому лицу без согласия остальных сособственников может быть нарушен порядок пользования общим имуществом (ст. 247 ГК РФ), поскольку арендатор доли получит право пользоваться лишь частью объекта, что на практике трудно реализуемо и не соответствует цели использования всего помещения ООО.
Необходимость государственной регистрации договора аренды вытекает из ст. 609 и ст. 651 ГК РФ. Для нежилых помещений, как и для зданий, правило о регистрации действует при сроке аренды не менее года. Если планируется такой срок, договор подлежит регистрации в Росреестре. При оформлении одного договора с множественностью лиц на стороне арендодателя регистрация производится на общих основаниях.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 609
- Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. 2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 651
Специальные правила о порядке регистрации аренды установлены ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Хотя приведённый в контексте фрагмент этой статьи касается множественности лиц на стороне арендатора земельного участка, общий принцип состоит в том, что государственная регистрация аренды осуществляется посредством регистрации договора аренды недвижимого имущества. Закон не содержит запрета на множественность лиц на стороне арендодателя. Следовательно, договор, в котором арендодателями выступают оба собственника (физическое лицо и ИП), может быть подан на регистрацию.
Таким образом, из анализа норм следует, что наиболее безупречным вариантом с точки зрения закона и практики Росреестра является заключение одного договора аренды, в котором перечислены оба помещения (с указанием их кадастровых номеров, площади и адреса), а арендодателями выступают оба участника общей долевой собственности совместно. Этот вариант прямо соответствует ст. 246, 247, 608 ГК РФ и позволяет определенно установить объекты аренды (ст. 607 ГК РФ). Два отдельных договора аренды по каждому помещению, но с участием обоих сособственников в каждом договоре, также допустимы, однако менее удобны. Вариант со сдачей в аренду долей отдельными договорами каждым собственником крайне рискован: Росреестр, скорее всего, откажет в регистрации из-за несоответствия объекта аренды требованиям ст. 607 ГК РФ и отсутствия согласованного порядка пользования общим имуществом.
