В рассматриваемой ситуации два смежных нежилых помещения находятся в общей долевой собственности (по 1/2 доли — у физического лица, по 1/2 доли — у индивидуального предпринимателя). Между этими сособственниками (физическим лицом и ИП) и обществом с ограниченной ответственностью (ООО, арендатор) планируется заключение договора аренды обоих помещений.
Юридически значимая особенность — каждый из сособственников владеет не конкретными частями помещений (например, половиной площади первого помещения и половиной второго), а долей в праве на каждое из помещений. То есть у каждого из них — по 1/2 в собственности на первое помещение и по 1/2 в собственности на второе. Передача в аренду имущества, находящегося в общей долевой собственности, подчиняется правилам о распоряжении общим имуществом. Правоотношения, возникающие между сособственниками и арендатором, регулируются нормами Гражданского кодекса РФ об аренде, общей долевой собственности, а также требованиями к государственной регистрации договоров аренды недвижимости (обязательной для договоров аренды нежилых помещений на срок один год и более).
Ключевая правовая коллизия, которая может возникнуть при обращении в Росреестр, связана с тем, что при долевой собственности каждый сособственник не может самостоятельно передать в аренду свою «идеальную долю» (1/2) в помещении, если это не выделено в натуре. Если же все сособственники совместно передают в аренду всё помещение целиком (или несколько помещений целиком), это считается распоряжением общим имуществом, которое требует согласия всех участников долевой собственности. Соответственно, принципиальный вопрос — как именно оформляется волеизъявление сособственников: совместно в одном документе или раздельно в нескольких, но с обязательным подтверждением согласия каждого на сдачу всей площади.
В данной ситуации имеется два объекта — два отдельных помещения. Каждое из них принадлежит тем же двум лицам на праве общей долевой собственности. Юридически значимо, что применительно к каждому помещению сособственники те же, и доли равны. Это позволяет рассматривать оба помещения либо как совокупность самостоятельных объектов, либо как единый объект аренды при условии совместного участия всех сособственников. Росреестр при регистрации проверяет соответствие волеизъявления всех собственников каждого помещения: если договор подписывают все сособственники, это свидетельствует об их согласии на сдачу всего помещения. Если подписывает только один сособственник — это будет попыткой сдачи доли в натуре, что без её выдела невозможно.
Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для анализа являются: состав участников долевой собственности на каждое помещение, количество объектов аренды (одно или два помещения), порядок подписания договора аренды (каждый сособственник в отношении своей доли или все совместно), срок договора (влияющий на необходимость государственной регистрации), а также требования Росреестра к оформлению заявлений и документов при регистрации ограничений (обременений) прав на недвижимость.
Основным вопросом является определение арендодателя(ей) при сдаче нежилых помещений, находящихся в общей долевой собственности. Согласно ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. В данной ситуации помещения принадлежат на праве общей долевой собственности физическому лицу и индивидуальному предпринимателю, каждый из которых владеет 1/2 доли в каждом помещении. Таким образом, каждый из них является собственником, но не всего помещения целиком, а лишь доли в праве на него. Однако передача в аренду объекта недвижимости как единого целого требует участия всех собственников, поскольку это является распоряжением общим имуществом.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 607
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 608
Правила о распоряжении общим имуществом закреплены в ст. 246 ГК РФ. Поскольку аренда всего помещения по сути является распоряжением им (предоставление права пользования третьему лицу), необходимо соглашение всех участников долевой собственности. Владение и пользование общим имуществом также осуществляется по соглашению всех участников (ст. 247 ГК РФ). Следовательно, если предлагается сдать в аренду каждое помещение полностью, арендодателями по каждому договору должны выступать оба сособственника совместно. Заключение одного договора на оба помещения, в котором обе стороны-собственника указаны как арендодатели, полностью соответствует этим нормам: договор подписывается всеми участниками, что является соглашением об осуществлении правомочий распоряжения и пользования.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 247
Что касается предложенного второго варианта — заключения отдельных договоров, по которым каждый собственник сдает свою долю в каждом помещении, — такой подход проблематичен. Объектом аренды по договору должно быть имущество, которое можно определенно установить в соответствии со ст. 607 ГК РФ. Доля в праве общей собственности на нежилое помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, а представляет собой идеальную долю в праве. Росреестр регистрирует аренду объекта недвижимости (помещения) как обременение права, а не аренду доли. Более того, при сдаче в аренду доли другому лицу без согласия остальных сособственников может быть нарушен порядок пользования общим имуществом (ст. 247 ГК РФ), поскольку арендатор доли получит право пользоваться лишь частью объекта, что на практике трудно реализуемо и не соответствует цели использования всего помещения ООО.
Необходимость государственной регистрации договора аренды вытекает из ст. 609 и ст. 651 ГК РФ. Для нежилых помещений, как и для зданий, правило о регистрации действует при сроке аренды не менее года. Если планируется такой срок, договор подлежит регистрации в Росреестре. При оформлении одного договора с множественностью лиц на стороне арендодателя регистрация производится на общих основаниях.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 609
- Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. 2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 651
Специальные правила о порядке регистрации аренды установлены ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Хотя приведённый в контексте фрагмент этой статьи касается множественности лиц на стороне арендатора земельного участка, общий принцип состоит в том, что государственная регистрация аренды осуществляется посредством регистрации договора аренды недвижимого имущества. Закон не содержит запрета на множественность лиц на стороне арендодателя. Следовательно, договор, в котором арендодателями выступают оба собственника (физическое лицо и ИП), может быть подан на регистрацию.
Таким образом, из анализа норм следует, что наиболее безупречным вариантом с точки зрения закона и практики Росреестра является заключение одного договора аренды, в котором перечислены оба помещения (с указанием их кадастровых номеров, площади и адреса), а арендодателями выступают оба участника общей долевой собственности совместно. Этот вариант прямо соответствует ст. 246, 247, 608 ГК РФ и позволяет определенно установить объекты аренды (ст. 607 ГК РФ). Два отдельных договора аренды по каждому помещению, но с участием обоих сособственников в каждом договоре, также допустимы, однако менее удобны. Вариант со сдачей в аренду долей отдельными договорами каждым собственником крайне рискован: Росреестр, скорее всего, откажет в регистрации из-за несоответствия объекта аренды требованиям ст. 607 ГК РФ и отсутствия согласованного порядка пользования общим имуществом.
Для успешной государственной регистрации в Росреестре необходимо и достаточно заключить один договор аренды, в котором оба объекта недвижимости передаются от лица всех сособственников совместно. Это единственный безупречный путь, прямо следующий из ст. 246, 247 и 608 ГК РФ. Вариант с заключением отдельных договоров на передачу каждым собственником своей идеальной доли без выдела в натуре является юридически дефектным и повлечёт гарантированный отказ в регистрации.
О приемлемом варианте (единый договор)
Заключение одного договора аренды обоих помещений, где на стороне арендодателя выступают оба собственника совместно, полностью соответствует закону и практике Росреестра. Такой подход реализует соглашение всех участников долевой собственности о распоряжении общим имуществом, что требуется по ст. 246 ГК РФ. Объектом аренды здесь выступает не абстрактная доля, а конкретные помещения целиком, что удовлетворит требование ст. 607 ГК РФ об индивидуализации имущества. Регистраторам будет представлен один пакет документов с однозначным волеизъявлением всех правообладателей.
О неприемлемом варианте (сдача долей)
Попытка оформить отдельные договоры, по которым каждый собственник пытается сдать в аренду принадлежащую ему 1/2 долю в праве на каждое помещение, обречена на отказ в регистрации. Идеальная доля в нежилом помещении не может быть самостоятельным объектом аренды без выдела в натуре. Регистрация обременения в виде аренды возможна только в отношении объекта недвижимости в целом. Кроме того, такой способ нарушил бы порядок пользования общим имуществом (ст. 247 ГК РФ), поскольку создал бы неопределённость в правах арендатора на конкретные части помещений.
Документы и доказательства
- Правоустанавливающие документы на оба помещения, подтверждающие долевую собственность (по 1/2 у каждого).
- Единый договор аренды, подписанный тремя сторонами: Арендодатель-1 (физлицо), Арендодатель-2 (ИП) и Арендатор (ООО), с перечислением всех кадастровых номеров.
- Заявление о государственной регистрации, поданное всеми сторонами договора (ст. 51 Закона № 218-ФЗ).
- Документы, подтверждающие личность физлица, статус ИП и полномочия руководителя ООО.
Сроки и риски
Основной риск — получение приостановления или отказа, если договор будет составлен некорректно (например, с неясным объектом или отсутствием сведений о всех сособственниках). Срок регистрации при подаче напрямую в Росреестр составляет 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 рабочих дней. Если в договоре не указать срок или установить его менее года, регистрация не потребуется, однако право аренды не будет противопоставлено третьим лицам, что создаёт риски для арендатора при смене собственника.
Рекомендуемые действия
- Составить единый проект договора аренды обоих помещений, где на стороне арендодателей указаны все сособственники (физическое лицо и ИП) с их полными идентифицирующими данными, а в предмете чётко поименованы оба помещения с кадастровыми номерами.
- Перед подписанием получить письменное согласие супруга (если физическое лицо состоит в браке) на сделку по распоряжению долей и согласие кредитной организации, если помещения находятся в ипотеке.
- Всем трём сторонам (физлицо, ИП, руководитель ООО) одновременно явиться в МФЦ с оригиналами документов для подачи заявлений о регистрации обременения.
- Если МФЦ отказывает в приёме заявлений, мотивируя это неустановленной формой, напрямую обратиться в офис Росреестра для дачи письменных разъяснений со ссылкой на ст. 246 и 608 ГК РФ.
- В случае вынесения регистратором решения о приостановлении или отказе по причине несогласованности объекта аренды, не пытаться переоформлять сделку как договор на аренду долей, а обжаловать решение, приложив развёрнутое правовое обоснование от адвоката о соответствии единого договора с множественностью лиц на стороне арендодателя нормам закона.
