В данной ситуации смертью матери (наследодателя) открылось наследство, включающее два объекта недвижимости: земельный участок, право собственности на который было зарегистрировано в установленном порядке, и жилой дом, построенный на этом участке. В отношении дома государственная регистрация права собственности при жизни наследодателя произведена не была. Имеется лишь технический паспорт, выданный БТИ, который подтверждает факт существования объекта как строения, но не является правоустанавливающим документом.
Юридически значимым обстоятельством является то, что дом и земельный участок связаны единой судьбой, поскольку строение расположено на земле, принадлежавшей наследодателю на праве собственности. В такой ситуации дом, возведенный наследодателем для себя на своем участке, считается созданным законно (при отсутствии признаков самовольной постройки) и должен был быть оформлен в собственность. Однако отсутствие регистрации права на дом при жизни матери не лишает его статуса наследственного имущества. По своей правовой природе такой объект не является бесхозяйным — наследодатель фактически владел и пользовалась домом, что подтверждается техническим паспортом.
Таким образом, затронуты правоотношения наследования (открытие наследства, призвание наследника по завещанию, состав наследства) и правоотношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимость (признание права собственности на объект, не прошедший регистрацию). Ключевой вопрос заключается в том, можно ли включить в состав наследства дом вне зависимости от того, успела ли мать зарегистрировать на него право при жизни, и каковы последующие действия наследника для легализации своих прав на это имущество.
Согласно ст. 1112 Гражданского кодекса РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи. Мать при жизни владела земельным участком и возведенным на нем жилым домом, что подтверждается техническим паспортом БТИ. Даже при отсутствии государственной регистрации права на сам дом, он является вещью, которой наследодатель фактически владел, а значит — подлежит включению в наследственную массу. Отсутствие регистрации не тождественно отсутствию самого права, если оно возникло по предусмотренным законом основаниям.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1112
Далее, ст. 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации. Однако эта норма регламентирует регистрацию как условие возникновения и перехода права, а не как условие существования самого права у наследодателя. Мать могла приобрести право на дом до введения обязательной регистрации (до 31 января 1998 года) или в ином порядке. Даже если регистрации не было, ее право на дом могло существовать, и именно это право (не зарегистрированное в ЕГРН) подлежит наследованию. Для наследника же регистрация станет обязательным шагом после принятия наследства.
- Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 131
Ключевое значение для наследника имеет п. 4 ст. 1152 ГК РФ: принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права. Следовательно, как только вы примете наследство (подав заявление нотариусу или фактически вступив во владение), вы становитесь собственником дома с даты смерти матери. Государственная регистрация вашего права на дом будет лишь подтверждением уже возникшего права, а не условием его возникновения.
- Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1152
Порядок оформления наследственных прав на такой дом предусматривает получение свидетельства о праве на наследство. Согласно ст. 1162 ГК РФ, нотариус выдает свидетельство по заявлению наследника на все наследственное имущество или на его отдельные части. Вы можете получить единое свидетельство, включив в него и земельный участок, и дом. Для этого необходимо представить нотариусу доказательства принадлежности дома наследодателю: технический паспорт БТИ, документы о строительстве (если сохранены), выписку из похозяйственной книги (для сельской местности) или иные документы. На основании свидетельства вы затем зарегистрируете свое право на дом в Росреестре.
- Свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом. Свидетельство выдается по заявлению наследника. По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1162
Особое значение имеет ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Если дом был построен и фактически принадлежал матери до 31 января 1998 года (вступления в силу прежнего Закона № 122-ФЗ), то ее право на него признается юридически действительным даже при отсутствии регистрации в ЕГРН. В этом случае вы, как наследник, сможете зарегистрировать переход права на основании выданного нотариусом свидетельства. Если же дом возведен позже, то факт отсутствия регистрации у наследодателя может свидетельствовать о том, что его право не возникло в установленном порядке (например, не было получено разрешение на ввод в эксплуатацию). Однако и в такой ситуации возможен упрощенный порядок: нотариус может выдать свидетельство, если представлены достаточные доказательства принадлежности дома наследодателю (например, технический паспорт, документы о выделении земельного участка под строительство). При отказе нотариуса вопрос решается в судебном порядке об установлении факта владения или признании права собственности.
- Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. 3. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 69
Таким образом, отсутствие регистрации права на дом у матери не препятствует наследованию — дом входит в состав наследства. Вы можете принять его, получив свидетельство у нотариуса, а затем зарегистрировать свое право. Возможные сложности (если дом построен после 1998 года без регистрации) решаются через представление дополнительных документов или обращение в суд, однако по описанной ситуации с техническим паспортом БТИ и наличием зарегистрированного права на земельный участок шансы на положительный исход высоки.
