Как гражданке Казахстана оформить доверенность на дочь в Москве для продажи квартиры в Алматы

Можно ли оформить доверенность у нотариуса в Москве и обязательна ли нотариальная форма

Для продажи квартиры доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это прямо следует из п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, поскольку доверенность выдаётся на распоряжение зарегистрированным в государственном реестре правом (право собственности на недвижимость зарегистрировано в Казахстане):

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
   — ст. 185.1 ГК РФ, п. 1

Доверенность на продажу квартиры в Алматы — это доверенность на сделку, требующую государственной регистрации перехода права собственности в Республике Казахстан. По российскому праву такая доверенность подлежит нотариальному удостоверению.

Российский нотариус в Москве вправе удостоверить доверенность гражданина Казахстана. Основы законодательства о нотариате не содержат запрета на совершение нотариальных действий для иностранных граждан. Согласно ст. 1 Основ, нотариат обеспечивает защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц — без ограничения по гражданству. Более того, ст. 104 Основ прямо допускает применение нотариусом норм иностранного права:

Нотариус в соответствии с законодательством Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации применяет нормы иностранного права. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Нотариус принимает документы, составленные в соответствии с требованиями международных договоров, а также совершает удостоверительные надписи в форме, предусмотренной законодательством других государств, если это не противоречит международным договорам Российской Федерации. Статья 105. Охрана наследственного имущества и выдача свидетельства о праве на наследство Действия, связанные с охраной находящегося на территории Российской Федерации имущества, оставшегося после смерти иностранного гражданина, или имущества, причитающегося иностранному гражданину после смерти гражданина Российской Федерации, а также с выдачей свидетельства о праве на наследство в отношении такого имущества, осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации. Статья 106. Принятие нотариусом документов, составленных за границей Документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств или от них исходящие, принимаются нотариусом при условии их легализации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере международных отношений Российской Федерации .
— ст. 104 Основ законодательства о нотариате, п. 2, пп. 1

Единственное условие — установление личности обратившегося. Согласно ст. 42 Основ, нотариус устанавливает личность на основании паспорта или других документов, исключающих сомнения:

При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина, его представителя или представителя юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частями пятой, шестой и десятой настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) При установлении личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица нотариус использует соответствующие государственные информационные ресурсы, доступ к которым предоставляет федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 27.12.2018 № 528-ФЗ; от 27.12.2019 № 480-ФЗ) Для установления личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица нотариус также использует специальные технические и программно-технические средства, позволяющие удостовериться в подлинности представленных гражданином документов, при их наличии в его распоряжении. Требования к таким специальным техническим и программно-техническим средствам утверждаются федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел.
— ст. 42 Основ законодательства о нотариате, п. 2, пп. 1

Паспорт гражданина Казахстана является документом, удостоверяющим личность, и признаётся таковым на территории РФ. Наличие СНИЛС подтверждает регистрацию в системе пенсионного страхования РФ, но не является обязательным документом для удостоверения доверенности у нотариуса. Нотариусу потребуются также данные дочери (доверенного лица): её полное имя, реквизиты удостоверения личности, ИИН (индивидуальный идентификационный номер — казахстанский аналог ИНН) и адрес проживания, а также точные данные о квартире (адрес, кадастровые/регистрационные данные). Нотариус вправе запросить правоустанавливающие документы на квартиру для уточнения предмета доверенности.

Вывод: Да, оформить нотариальную доверенность можно у любого нотариуса в Москве. Нотариальная форма обязательна. Паспорта Казахстана достаточно. СНИЛС не обязателен. Ехать в консульство не требуется.

Будет ли российская нотариальная доверенность признана в Казахстане (без апостиля и легализации)

Россия и Казахстан являются участниками Минской конвенции о правовой помощи 1993 года, а также Кишинёвской конвенции 2002 года (вступила в силу для РФ с 28.06.2023). Обе конвенции содержат норму о признании официальных документов без специального удостоверения. Согласно ст. 13 Минской конвенции:

1. Документы, которые на территории одной из Договаривающихся Сторон изготовлены или засвидетельствованы учреждением или специально на то уполномоченным лицом в пределах их компетенции и по установленной форме и скреплены гербовой печатью, принимаются на территориях других Договаривающихся Сторон без какого-либо специального удостоверения. 2. Документы, которые на территории одной из Договаривающихся Сторон рассматриваются как официальные документы, пользуются на территориях других Договаривающихся Сторон доказательной силой официальных документов
   — ст. 13 Конвенции (Минск, 22.01.1993)

Нотариально удостоверенная доверенность — это документ, изготовленный уполномоченным лицом (российским нотариусом) в пределах его компетенции, по установленной форме и скреплённый гербовой печатью нотариуса. Следовательно, такая доверенность принимается на территории Казахстана без легализации и без апостиля — достаточно будет нотариально заверенного перевода на казахский или русский язык (русский язык является официально используемым в Казахстане наравне с казахским, поэтому в большинстве случаев перевод не требуется, но казахстанский нотариус может запросить перевод на казахский язык).

Дополнительная правовая опора — ст. 1209 ГК РФ о праве, применимом к форме доверенности:

1. Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности. При наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 1212 настоящего Кодекса, к форме договора с участием потребителя по его выбору применяется право страны места жительства потребителя. 2. Если право страны места учреждения юридического лица содержит особые требования в отношении формы договора о создании юридического лица или сделки, связанной с осуществлением прав участника юридического лица, форма таких договора или сделки подчиняется праву этой страны. 3. Если сделка либо возникновение, переход, ограничение или прекращение прав по ней подлежит обязательной государственной регистрации в Российской Федерации, форма такой сделки подчиняется российскому праву. 4. Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.
   — п. 1 ст. 1209 ГК РФ

Поскольку доверенность совершается в России, соблюдение российского права (нотариальная форма) гарантирует действительность формы доверенности. При этом согласно ст. 1205 ГК РФ право собственности на квартиру в Алматы определяется по праву Казахстана:

Право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится. (Статья в редакции Федерального закона от 30.09.2013 № 260-ФЗ) Статья 1205 1 . Сфера действия права, подлежащего применению к вещным правам Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, правом, подлежащим применению к вещным правам, определяются, в частности: 1) виды объектов вещных прав, в том числе принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам; 2) оборотоспособность объектов вещных прав; 3) виды вещных прав; 4) содержание вещных прав; 5) возникновение и прекращение вещных прав, в том числе переход права собственности; 6) осуществление вещных прав; 7) защита вещных прав. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.09.2013 № 260-ФЗ) Статья 1206. Право, подлежащее применению к возникновению и прекращению вещных прав 1. Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяются по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившие основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом. 2. Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав по сделке, заключаемой в отношении находящегося в пути движимого имущества, определяются по праву страны, из которой это имущество отправлено, если иное не предусмотрено законом. 3.
— ст. 1205 ГК РФ, п. 5

Это означает, что сама сделка купли-продажи и переход права собственности будут регулироваться казахстанским правом — именно поэтому дочери потребуется доверенность, которую казахстанский нотариус примет как надлежащий документ.

Вывод: Российская нотариальная доверенность признаётся в Казахстане без легализации и апостиля на основании международной конвенции. Потребуется нотариально заверенный перевод на казахский язык (если этого потребует казахстанский нотариус — на практике документы на русском языке обычно принимаются).

Срок доверенности и её отмена

Согласно п. 2 ст. 186 ГК РФ, удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указания о сроке, сохраняет силу до её отмены лицом, выдавшим доверенность:

1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Статья 187. Передоверие 1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4.
   — ст. 186 ГК РФ, п. 1

Это важное преимущество: для доверенности на продажу квартиры в Казахстане можно не указывать конкретный срок — она будет действовать бессрочно, пока вы её не отмените. Если же вы укажете срок, доверенность прекратится с его истечением. Независимо от этого в доверенности обязательно должна быть указана дата её совершения — без даты доверенность ничтожна.

Отмена доверенности производится в той же форме, в которой она была выдана (нотариальной), либо в нотариальной форме (ст. 188 ГК РФ). Вы можете в любой момент обратиться к любому российскому нотариусу для отмены ранее выданной доверенности. Об отмене необходимо уведомить дочь и казахстанского нотариуса (или орган регистрации прав), чтобы предотвратить действия по уже отменённой доверенности.

Вывод: Рекомендуется выдать доверенность без указания срока — она будет действовать до отмены. При необходимости вы сможете отменить её у любого российского нотариуса в Москве.

Альтернативный вариант: консульство Казахстана в Москве

Доверенность также можно удостоверить в консульском учреждении Казахстана в Москве. Консульский устав РФ (ст. 26) уполномочивает консульских должностных лиц удостоверять доверенности — аналогичными полномочиями обладают и казахстанские консулы по законодательству РК:

1. удостоверять сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и сделок, направленных на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, созданного на территории Российской Федерации; 2) свидетельствовать верность копий документов и выписок из них; 3) свидетельствовать подлинность подписи на документах; 4) свидетельствовать верность перевода документов с одного языка на другой; 5) удостоверять факт нахождения гражданина в живых; 6) удостоверять факт нахождения гражданина в определенном месте; 7) удостоверять тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии; 8) удостоверять время предъявления документов; 9) совершать морские протесты; 10) принимать меры по охране наследственного имущества; 11) удостоверять сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 386-ФЗ) 12) удостоверять тождественность собственноручной подписи инвалида по зрению с факсимильным воспроизведением его собственноручной подписи; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 267-ФЗ) 13) удостоверять равнозначность электронного документа документу на бумажном носителе. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 12.12.2023 № 587-ФЗ) 2.
   — п. 1 ст. 26 Консульского устава РФ

Однако эта норма регулирует действия российских консулов за границей. Гражданам Казахстана в РФ для удостоверения доверенности у казахстанского консула применяется казахстанское законодательство. Консульство Казахстана в Москве вправе удостоверить доверенность от имени гражданки РК — такая доверенность будет считаться выданной на территории Казахстана и не вызовет вопросов у казахстанского нотариуса и регистрирующих органов.

Практическая рекомендация: удостоверение у российского нотариуса в Москве — более простой, быстрый и доступный путь (не требуется запись в консульство, ожидание, выше стоимость консульского сбора). Российская нотариальная доверенность признаётся в Казахстане в силу международных конвенций. Консульство — равноценная, но более затратная по времени альтернатива. Ехать в консульство не обязательно.

Вывод: Консульство Казахстана в Москве — возможная, но не обязательная альтернатива. Российский нотариус в Москве полностью решает задачу.

Практические рекомендации по содержанию доверенности

Для успешной продажи квартиры в Алматы доверенность должна содержать следующие полномочия для дочери:

• Продать квартиру по адресу (точный адрес и регистрационные данные) за цену и на условиях по своему усмотрению;
• Подписывать договор купли-продажи, акт приёма-передачи;
• Подавать и получать документы в государственных органах (ЦОН — Центр обслуживания населения в Казахстане, Департамент юстиции, органы регистрации недвижимости);
• Получать деньги от продажи квартиры (наличными или на банковский счёт — с указанием реквизитов счёта);
• Оплачивать налоги, сборы и пошлины, связанные с продажей;
• Передоверять полномочия (если вы это допускаете — ст. 187 ГК РФ допускает передоверие при соответствующем указании в доверенности);
• Представлять интересы во всех учреждениях и организациях Казахстана по всем вопросам, связанным с продажей квартиры.

Данные, которые потребуются нотариусу:

• Ваш паспорт гражданина Казахстана;
• Ваш СНИЛС (не обязателен, но можно предъявить для полноты);
• Полные данные дочери: ФИО, реквизиты удостоверения личности гражданина РК, ИИН, адрес проживания;
• Точный адрес квартиры в Алматы, её кадастровый номер (или регистрационные данные из правоустанавливающих документов);
• Номер вашего банковского счёта, если планируется безналичное получение денег.

Вывод: Полнота и точность формулировок в доверенности — залог того, что дочь сможет успешно завершить сделку без дополнительных запросов и отказов со стороны казахстанских органов.