Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Агентские договоры

Договор с агентством недвижимости подписан только одним собственником — имеет ли он юридическую силу и может ли агентство требовать исполнения условий?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Направьте агентству письменное уведомление о несогласии с договором от имени неподписавшего собственника, чтобы исключить последующее одобрение сделки.
  2. 2
    Уведомите агентство о невозможности исполнения договора из-за отсутствия согласия второго сособственника и предложите прекратить отношения.
  3. 3
    Не подписывайте допсоглашения и не принимайте отчёты агентства от имени второго собственника — это может быть расценено как одобрение сделки.
  4. 4
    При претензии агентства требуйте возмещения только документально подтверждённых издержек, а не полных 3% — продажа не состоялась.
  5. 5
    При иске агентства к неподписавшему собственнику заявите об отсутствии договорных отношений и принципала по ст. 1006 ГК РФ.
  6. 6
    При иске к вам настаивайте на выплате вознаграждения лишь соразмерно реально выполненной работе, а не полной суммы договора.

Документы и доказательства

  • Письменное уведомление агентству от неподписавшего собственника об отказе от договора и отсутствии согласия на продажу квартиры
  • Письменное уведомление агентству от подписавшего собственника о невозможности исполнения договора без согласия второго сособственника
  • Документы, подтверждающие право общей долевой собственности на квартиру (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности)
  • Копия агентского договора с отметкой об отсутствии подписи второго собственника
  • Документы, подтверждающие фактические издержки агентства (если понесены) — для оценки соразмерности вознаграждения
  • Переписка с агентством (письма, претензии) — для фиксации позиции сторон и соблюдения досудебного порядка

  • Срочно: первые шаги

    • Уведомление отправьте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
    • Второму собственнику не подписывайте никаких документов и не ведите переговоров с покупателями.
    • Подписавшему собственнику письменно сообщите агенту о невозможности продажи квартиры без согласия второго сособственника.
    • Не принимайте от агентства отчеты и не оплачивайте счета, чтобы не подтвердить одобрение сделки.
    • При получении претензии подготовьте письменные возражения со ссылкой на отсутствие согласия второго собственника.

  • Сроки и риски

    • Договор не обязывает второго собственника: он не подписан и не одобрен им, поэтому агентство не вправе требовать от него вознаграждения или исполнения.
    • Для вас договор формально заключён, но продажа всей квартиры без согласия второго сособственника невозможна — это нарушение п. 1 ст. 246 ГК РФ.
    • Агентство вправе взыскать с вас только фактические издержки и вознаграждение за реально выполненную работу, а не полные 3% без факта продажи.
    • Односторонний отказ от срочного договора (полгода) по ст. 1010 ГК РФ невозможен — договор действует до истечения срока, но не обязывает продавать квартиру.
    • Риск: если второй собственник совершит действия, подтверждающие одобрение сделки, он станет стороной договора и будет обязан платить вознаграждение.
    • При иске агентства к вам в суде общей юрисдикции вознаграждение будет оцениваться соразмерно выполненной работе; срок исковой давности — 3 года.

  • Чего не делать

    • Не подписывайте от имени второго собственника никаких документов и не ставьте за него подпись.
    • Не признавайте и не оплачивайте требования агентства о выплате полного вознаграждения в размере 3%.
    • Не совершайте действий, которые могут быть расценены как одобрение сделки вторым собственником.
    • Не игнорируйте претензии агентства — направьте письменный отказ со ссылкой на отсутствие согласия второго сособственника.
    • Не соглашайтесь на расторжение договора на условиях выплаты полного вознаграждения без фактически выполненных работ.
    • Не пытайтесь продать квартиру без нотариально удостоверенного согласия второго собственника.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если агентство подаст иск о взыскании вознаграждения или убытков.
    • Адвокат нужен для защиты в суде, так как цена спора — 3% от стоимости квартиры.
    • Привлеките юриста для оценки фактических издержек агентства, которые оно может взыскать с вас.
    • Консультация адвоката поможет составить возражения на претензию агентства о выплате полного вознаграждения.
    • Адвокат необходим, если агентство оспаривает отсутствие одобрения сделки вторым собственником.
    • Обратитесь к адвокату для представления ваших интересов, если дело дойдет до суда общей юрисдикции.

  • Альтернативные пути

    • Предложите агентству расторгнуть договор по соглашению сторон, предложив компенсацию документально подтверждённых издержек.
    • Дождитесь истечения шестимесячного срока договора, не продлевая его и не подписывая допсоглашений.
    • Попробуйте договориться с агентством о переориентации договора на продажу только вашей доли.
    • Письменно зафиксируйте отказ второго собственника одобрить сделку, чтобы исключить риск последующего одобрения.
    • Не принимайте от агентства отчёты и не ведите переговоры с покупателями, чтобы не создать видимость одобрения договора.
    • При обращении агентства в суд настаивайте на взыскании лишь соразмерного вознаграждения за фактически выполненную работу.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация
Между агентством недвижимости и двумя гражданами, являющимися сособственниками квартиры в равных долях (по 1/2 доли), заключён агентский договор на продажу указанной квартиры с вознаграждением агента в размере 3% от цены продажи и сроком действия полгода. Договор составлен в письменной форме с указанием обоих сособственников в качестве принципалов, однако подписан только одним из них; подпись второго собственника отсутствует. Второй собственник согласия на заключение договора не давал и впоследствии его не одобрил. Из этого следует, что волеизъявление на распоряжение всей квартирой получено лишь от одного из двух участников общей долевой собственности, а агентство знало об отсутствии подписи второго собственника в момент подписания.

Затронутые правоотношения

  • Отношения общей долевой собственности на квартиру (ст. 246 ГК РФ). Затронуты потому, что предметом агентского договора является продажа всей квартиры, а не доли одного из собственников. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, требует соглашения всех её участников, что напрямую определяет невозможность единоличного поручения агенту на продажу объекта в целом.
  • Агентские обязательства между подписавшим собственником и агентством (гл. 52 ГК РФ). Затронуты, поскольку подписавший собственник выразил волю на заключение договора, и между ним и агентством возникли права и обязанности принципала и агента. Это меняет правовое положение подписавшего: договор для него заключён, но его исполнимость в части продажи всей квартиры зависит от получения согласия второго сособственника.
  • Отношения представительства в отсутствие полномочий (ст. 183 ГК РФ). Затронуты в части правовой связи между агентством и неподписавшим собственником. Поскольку подписавший не имел полномочий действовать от имени второго сособственника, сделка не связывает последнего, а агентство, знавшее об отсутствии подписи, несёт риск отказа от договора со стороны неподписавшего лица.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  1. Квартира находится в общей долевой собственности двух лиц, и договор направлен на продажу всей квартиры, а не доли. Это исключает возможность единоличного распоряжения объектом одним из сособственников без согласия второго.
  2. Договор подписан только одним из двух указанных в нём собственников. Отсутствие подписи второго означает, что его волеизъявление на заключение договора и на передачу полномочий агенту не выражено, и он не является стороной договора.
  3. Агентство на момент подписания знало об отсутствии подписи второго собственника, что лишает его права ссылаться на добросовестное заблуждение относительно полномочий подписавшего и даёт неподписавшему собственнику право на односторонний отказ от договора в свою сторону без последствий.
  4. Последующего одобрения договора со стороны неподписавшего собственника не последовало, следовательно, права и обязанности по данному договору у него не возникли.
  5. Продажа квартиры фактически не состоялась, агент не совершил сделку купли-продажи, поэтому оснований для выплаты полного вознаграждения в размере 3% не возникло даже в отношении подписавшего собственника.

Имеет ли юридическую силу договор с агентством, подписанный только одним из двух сособственников

Ключевой факт — квартира принадлежит двум лицам в равных долях, а договор о её продаже подписан лишь одним сособственником. Поскольку предметом поручения агенту является распоряжение всей квартирой (её продажа), а не только своей долей, здесь применяется ст. 246 ГК РФ.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Это означает: ни один из сособственников не вправе единолично распорядиться квартирой в целом, в том числе передать её продажу агенту. Волеизъявление одного собственника на отчуждение всей квартиры недостаточно — требуется согласие второго, выраженное в том числе подписью в договоре.

Соответственно, второй сособственник, подписи которого в договоре нет, стороной договора не является. Его правовое положение определяется ст. 183 ГК РФ.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1, 3 ст. 183 ГК РФ

Для второго собственника (не подписавшего) договор юридической силы не имеет, пока он прямо не одобрит его. Абз. 2 п. 1 ст. 183 ГК РФ даёт агенту право отказаться от договора в одностороннем порядке, если он знал или должен был знать об отсутствии полномочий у подписавшего — что здесь очевидно, поскольку агентство недвижимости видело, что вторая подпись отсутствует, то есть знало о том, что согласие всех сособственников не получено.

Вывод: договор не обязателен для неподписавшего собственника — он может не признавать его и отказаться от исполнения. Лишь прямое последующее одобрение (подписание договора, получение денег от продажи, участие в сделке) сделало бы его стороной договора.

Заключён ли договор в отношении подписавшего собственника и может ли агентство принудительно продать квартиру

Для подписавшего сособственника договор с агентством отвечает признакам заключённого договора, поскольку выражена его воля по всем существенным условиям — предмету (продажа квартиры), вознаграждению (3%) и сроку (полгода). Формальность письменной формы подтверждена его подписью.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162). (Пункт в редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 34-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 160 ГК РФ

Однако даже для подписавшего собственника этот договор не даёт агенту возможности реально продать квартиру целиком: распоряжение всей квартирой требует согласия обоих собственников (ст. 246 ГК РФ), а оно не получено. Сам по себе агентский договор не создаёт у агента права распоряжаться долей второго собственника или всей квартирой без его воли.

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. 2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента. 3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия. 4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.
— п. 1 ст. 1005 ГК РФ

Права и обязанности по сделкам, совершаемым агентом от имени принципала, возникают непосредственно у принципала — но только в пределах полномочий, которыми наделён агент. На долю второго собственника полномочий у подписавшего не имеется.

Агентство не вправе совершить сделку по продаже всей квартиры: без участия (подписи) второго собственника договор купли-продажи квартиры не может быть заключён и зарегистрирован. Поэтому принудительное исполнение договора агентом против воли второго сособственника невозможно.

Для подписавшего собственника договор сам по себе действителен как его личное обязательство, однако он может оказаться неисполнимым в части отчуждения всей квартиры из-за отсутствия согласия второго собственника, что прямо вытекает из п. 1 ст. 246 ГК РФ.

Вывод: агентство не может принудительно продать квартиру и не может принудить неподписавшего собственника участвовать в сделке. Для подписавшего собственника договор заключён, но исполнимым в части продажи всей квартиры он является лишь при получении согласия второго собственника.

Вправе ли агентство требовать вознаграждение 3% и каковы последствия отказа собственника

Вознаграждение агенту причитается только от принципала по заключённому договору (ст. 1006 ГК РФ). Поскольку неподписавший сособственник принципалом не является (договор его не связывает), требовать с него 3% агентство не вправе.

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса. При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.
— ст. 1006 ГК РФ

Даже в отношении подписавшего собственника вознаграждение выплачивается за фактическое исполнение поручения. Если поручение не исполнено полностью (продажа не состоялась из-за отсутствия согласия второго владельца), то при прекращении договора применяются правила гл. 49 ГК РФ о поручении (через ст. 1011 ГК РФ): доверитель возмещает агенту лишь фактически понесённые издержки и, если причиталось вознаграждение, уплачивает его соразмерно реально выполненной работе.

Если договор поручения прекращен до того, как поручение исполнено поверенным полностью, доверитель обязан возместить поверенному понесенные при исполнении поручения издержки, а когда поверенному причиталось вознаграждение, также уплатить ему вознаграждение соразмерно выполненной им работе. Это правило не применяется к исполнению поверенным поручения после того, как он узнал или должен был узнать о прекращении поручения. 2. Отмена доверителем поручения не является основанием для возмещения убытков, причиненных поверенному прекращением договора поручения, за исключением случаев прекращения договора, предусматривающего действия поверенного в качестве коммерческого представителя. 3. Отказ поверенного от исполнения поручения доверителя не является основанием для возмещения убытков, причиненных доверителю прекращением договора поручения, за исключением случаев отказа поверенного в условиях, когда доверитель лишен возможности иначе обеспечить свои интересы, а также отказа от исполнения договора, предусматривающего действия поверенного в качестве коммерческого представителя.
— п. 1 ст. 978 ГК РФ (применяется через ст. 1011)

Отказ стороны от договора поручения не является основанием для возмещения убытков, если только речь не идёт о коммерческом представителе. Агентство недвижимости, действующее по разовому поручению о продаже конкретной квартиры, к коммерческому представительству в смысле ст. 184 ГК РФ (постоянное и самостоятельное представительство от имени предпринимателей) не относится, так как п. 1 ст. 184 ГК РФ определяет коммерческого представителя как лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности, чего в данном случае нет.

Коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности. 2. Одновременное коммерческое представительство разных сторон в сделке допускается с согласия этих сторон, а также в других случаях, предусмотренных законом. Если коммерческий представитель действует на организованных торгах, предполагается, поскольку не доказано иное, что представляемый согласен на одновременное представительство таким представителем другой стороны или других сторон. 3. Особенности коммерческого представительства в отдельных сферах предпринимательской деятельности устанавливаются законом и иными правовыми актами. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 184 ГК РФ

Важно: договор, заключённый на полгода (с определённым сроком действия), не может быть прекращён односторонним отказом стороны по ст. 1010 ГК РФ — эта норма применяется только к договорам без срока окончания действия.

Агентский договор прекращается вследствие: отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия; смерти агента, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; признания индивидуального предпринимателя, являющегося агентом, несостоятельным (банкротом).
— ст. 1010 ГК РФ

Но даже при действующем договоре агент не приобретает права на 3% до фактической продажи, а требовать его с неподписавшего сособственника не может в принципе.

Вывод: агентство не вправе требовать вознаграждение 3% с неподписавшего собственника. В отношении подписавшего собственника при несовершении продажи вознаграждение ограничивается суммой, соразмерной реально выполненной работе, плюс возмещение фактических издержек (п. 1 ст. 978 ГК РФ через ст. 1011 ГК РФ); требовать полных 3% «за факт заключения договора» агентство не вправе, если квартира не продана.

Каков порядок действий для неподписавшего собственника и что будет, если агентство обратится в суд

Неподписавший собственник вправе немедленно заявить агентству свою позицию: договор им не заключался и согласия на продажу квартиры он не даёт. Для защиты целесообразно направить агенту письменное уведомление о том, что договор не влечёт для него правовых последствий, и рекомендовать подписавшему собственнику отказаться от продолжения.

Развилка «если агентство подаст иск о взыскании вознаграждения»: такой иск против неподписавшего сособственника не подлежит удовлетворению, поскольку он не является стороной договора (отсутствует его волеизъявление — нет акцепта, п. 1 ст. 432 и п. 1 ст. 160 ГК РФ), а последующего одобрения им договора не было.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. 3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1, 3 ст. 432 ГК РФ

Развилка «если подписавший собственник сам желает расторгнуть/отказаться»: для договора, заключённого на определённый срок (полгода), односторонний отказ по ст. 1010 ГК РФ не применим — договор действует до истечения срока. Однако это не обязывает кого-либо продавать квартиру и не превращает отсутствие согласия второго собственника в нарушение, дающее право на вознаграждение — именно на это указывает п. 1 ст. 246 ГК РФ, устанавливающий, что распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников.

Развилка «если агентство всё же найдёт покупателя»: сделка купли-продажи квартиры без подписи второго собственника не может быть зарегистрирована, и в случае спора суд откажет в понуждении к продаже. Убытки агентства от несовершённой сделки, если таковые возникнут, могут быть предъявлены только к подписавшему собственнику, и при этом суд оценит, знало ли агентство об отсутствии полномочий (знало — подпись второго отсутствовала), что исключает взыскание убытков с неподписавшего (п. 3 ст. 183 ГК РФ).

Сособственники не являются законными представителями друг друга — п. 1 ст. 182 ГК РФ требует полномочия, основанного на доверенности, указании закона или акте госоргана; факт общей собственности такого полномочия не создаёт.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Вывод: неподписавшему собственнику достаточно письменно уведомить агентство об отсутствии договорных отношений и не совершать действий, могущих быть истолкованными как одобрение (не получать денег, не участвовать в показах и переговорах). Иск агентства о взыскании вознаграждения с него будет отклонён, так как он не является стороной договора в силу п. 1 ст. 183 и п. 1 ст. 160 ГК РФ. Оспаривание договора в суде для этого не требуется — достаточно факта отсутствия его подписи и отсутствия одобрения.

Сроки, доказательства и альтернативные квалификации

Сроки. Срок исковой давности по возможным требованиям агентства — общий трёхлетний.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Сам агентский договор заключён на полгода — по истечении этого срока договорные обязательства прекратятся, и агентство утратит формальное основание требовать исполнения.

Доказательства. Основное доказательство отсутствия договорных отношений у неподписавшего собственника — сам текст договора, в котором отсутствует его подпись. Этого достаточно в силу п. 1 ст. 160 ГК РФ: сделка в письменной форме должна быть подписана лицом, её совершающим. Дополнительно нужно, чтобы неподписавший собственник не совершал действий, свидетельствующих о последующем одобрении (п. 2 ст. 183 ГК РФ): не участвовал в показах квартиры, не получал аванс/задаток от покупателя, не вёл переговоры, не подписывал предварительный договор. Если такие действия имели место — это может быть расценено судом как одобрение, и тогда договор свяжет его с момента совершения сделки. Рекомендуется также направить агенту письменное заявление о том, что договор не признаётся и согласия на продажу не даётся — это будет прямым доказательством отказа одобрить сделку (абз. 2 п. 1 ст. 183 ГК РФ).

Альтернативные квалификации. Доводы агентства о том, что подписавший собственник якобы обладал полномочиями от второго (законное представительство, доверенность), здесь не работают: п. 1 ст. 182 ГК РФ требует полномочия, основанного на доверенности, указании закона или акте госоргана — а таких оснований нет. Сособственники не являются законными представителями друг друга. Довод о том, что подписавший мог распорядиться своей долей, также не спасает агентство: договор заключён на продажу всей квартиры, а не доли, и именно продажа всей квартиры была предметом поручения. Возможность продажи доли по ст. 246 ГК РФ с соблюдением преимущественного права покупки — это иной предмет договора, в данном договоре не оговорённый.

Вывод: трёхгодичный срок исковой давности для возможного иска агентства к подписавшему собственнику начинает течь не ранее истечения срока действия договора (полгода). Отсутствие подписи в тексте договора — прямое и достаточное доказательство незаключённости договора для неподписавшего собственника. Альтернативные теории, позволяющие агентству обосновать требования к неподписавшему сособственнику, не имеют правовой опоры.

Договор не имеет юридической силы для второго собственника, который его не подписал, и агентство не вправе требовать от него ни исполнения, ни вознаграждения. Для вас, как для подписавшего собственника, договор формально заключён, но его исполнение в части продажи всей квартиры невозможно без согласия второго сособственника.

Поскольку квартира находится в общей долевой собственности, распоряжение ею целиком требует соглашения всех участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Подписав договор единолично, вы не могли создать обязательств для второго собственника — он не является стороной договора, так как не выразил свою волю (п. 1 ст. 160, п. 1 ст. 432 ГК РФ). Сделка, совершённая без полномочий от имени другого лица, считается заключённой от имени и в интересах того, кто её совершил, и не связывает неподписавшего, пока он прямо не одобрит договор (п. 1 ст. 183 ГК РФ). Агентство, видя отсутствие второй подписи, знало об отсутствии полномочий, поэтому не вправе ссылаться на заблуждение.

Агентство не может принудительно продать квартиру или заставить второго собственника участвовать в сделке. Без его подписи договор купли-продажи не будет заключён и зарегистрирован. Требовать вознаграждение 3% с неподписавшего собственника агентство не вправе, поскольку он не является принципалом по договору (ст. 1006 ГК РФ). С вас, как с подписавшего, агентство может потребовать лишь возмещения фактически понесённых издержек и вознаграждения, соразмерного реально выполненной работе, если договор будет прекращён до исполнения поручения (п. 1 ст. 978 ГК РФ через ст. 1011 ГК РФ). Полные 3% при отсутствии продажи взысканы быть не могут. Односторонний отказ от договора, заключённого на полгода, по ст. 1010 ГК РФ невозможен — договор действует до истечения срока, но это не обязывает вас продавать квартиру без согласия второго собственника.

Если агентство обратится в суд общей юрисдикции с иском к неподписавшему собственнику, в иске будет отказано из-за отсутствия договорных отношений. Если иск будет предъявлен к вам, суд будет оценивать как условия договора, так и объём фактически оказанных услуг и понесённых издержек. Общий срок исковой давности по возможным требованиям агентства составляет 3 года (п. 1 ст. 196 ГК РФ).

Пошаговые действия

  1. Направить письменное уведомление агентству от имени неподписавшего собственника. Укажите, что договор им не заключался, согласие на продажу квартиры он не даёт и не намерен одобрять сделку в будущем. Это исключит риск признания договора одобренным по умолчанию (п. 1 ст. 183 ГК РФ). Уведомление направьте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
  2. Уведомить агентство о невозможности исполнения договора от вашего имени (как подписавшего собственника). Сообщите, что продажа всей квартиры невозможна из-за отсутствия согласия второго сособственника (п. 1 ст. 246 ГК РФ), и предложите прекратить договорные отношения, возместив документально подтверждённые фактические издержки агента, если таковые были понесены.
  3. Не совершать действий, которые могут быть истолкованы как одобрение сделки вторым собственником: не подписывать дополнительных соглашений, не принимать от агентства отчёты, не вести переговоры с потенциальными покупателями от имени обоих собственников.
  4. При получении претензии или иска от агентства — представить в суд письменные возражения со ссылкой на п. 1 ст. 246, п. 1, 3 ст. 183, ст. 1006 ГК РФ. Для неподписавшего собственника — указать на отсутствие договорных отношений. Для вас — настаивать на том, что вознаграждение подлежит выплате только за реально выполненную работу (п. 1 ст. 978 ГК РФ через ст. 1011 ГК РФ), а полная сумма 3% не может быть взыскана при отсутствии продажи.
  5. Если вы хотите прекратить договор досрочно — имейте в виду, что односторонний отказ от срочного договора (полгода) по ст. 1010 ГК РФ невозможен. Однако вы вправе предложить агентству расторгнуть договор по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ) либо дождаться истечения срока его действия.