Проанализируем ситуацию. В данном случае речь идет о заключении договора дарения объекта недвижимости (квартиры), когда стороны сделки (даритель и одаряемый) находятся в одном регионе (Санкт-Петербург), а сама квартира расположена в другом субъекте Российской Федерации (Казань). Основное правоотношение, подлежащее правовой квалификации, — это безвозмездная передача права собственности на недвижимость. Юридически значимыми обстоятельствами являются: разъединенность места жительства сторон и места нахождения объекта недвижимости, а также факт регистрации (проживания) одаряемого (сына) в даримой квартире.
Первое и центральное обстоятельство — территориальная разобщенность. Договор дарения недвижимости по общему правилу может быть заключен в любой точке России, независимо от того, где физически расположена квартира. Закон не требует подписания договора именно в том городе, где находится объект. Таким образом, даритель из Санкт-Петербурга может подписать договор в Санкт-Петербурге, а не обязательно ехать в Казань.
Второе значимое обстоятельство — порядок подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности. Это ключевой этап после подписания договора, так как право собственности переходит только с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Юридически значимо, что Росреестр принимает документы независимо от места нахождения объекта. Это означает, что обратиться за регистрацией можно через многофункциональный центр (МФЦ) по месту фактического проживания дарителя (в Санкт-Петербурге), а не только в Казани. Документы в рамках межведомственного взаимодействия будут переданы в территориальный орган Росреестра по месту нахождения квартиры (Республика Татарстан). Таким образом, физический выезд в Казань для регистрации не требуется.
Третье обстоятельство — необходимость нотариального удостоверения договора. Сам по себе договор дарения квартиры между близкими родственниками (отцом и сыном) не требует обязательного нотариального удостоверения в силу прямого указания закона. Однако в случае, когда стороны хотят заверить сделку у нотариуса (например, для упрощения последующей регистрации), это может сделать любой нотариус, в том числе и в Санкт-Петербурге, поскольку закон не ограничивает нотариуса территориальным расположением объекта недвижимости. Нотариус проверит дееспособность сторон и отсутствие обременений, используя выписку из ЕГРН. Однако важно понимать: если выбрана нотариальная форма, то документы на регистрацию перехода права в Росреестр может подать сам нотариус в электронном виде. Если же стороны решают заключить договор в простой письменной форме (без нотариуса), обязательным условием для регистрации будет наличие у дарителя права собственности на квартиру, подтвержденного выпиской из ЕГРН (как указано в вопросе, выписка у нотариуса есть, но ее актуальность и наличие электронной версии для Росреестра также значимы).
Четвертое обстоятельство — статус одаряемого (сына), который прописан в квартире. Факт регистрации в жилом помещении сам по себе не является правовым препятствием для дарения. Наличие зарегистрированных лиц не отменяет и не ограничивает право собственника дарить свое имущество. Однако это обстоятельство создает дополнительную правовую коллизию: после дарения сын станет собственником квартиры, и регистрация (прописка) для него не будет иметь значения, так как совпадет с правом собственности. При этом, если в квартире, помимо сына, зарегистрированы иные лица (например, бывший супруг, не являющийся собственником), их права и обязанности следует отдельно анализировать, так как они могут сохранить право пользования этим жильем. В данной конкретной ситуации факт прописки сына юридически нейтрален для возможности заключения договора, но важен для оценки последствий (поскольку одаряемый уже проживает в квартире, акт приема-передачи может быть формальностью).
Центральное значение для разрешения поставленных вопросов имеет норма ст. 131 ГК РФ, устанавливающая необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Поскольку предмет дарения — квартира в Казани — относится к недвижимым вещам, переход права собственности от донора к сыну подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Только с момента такой регистрации одаряемый приобретает право собственности, и именно эта процедура, а не сам договор, определяет окончательные правовые последствия сделки.
- Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. ... 6. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, ст. 131
Для самого договора дарения закон не устанавливает обязательного нотариального удостоверения, если договор заключается между физическими лицами в отношении принадлежащего дарителю объекта (ст. 163 ГК РФ). Исключения касаются отчуждения долей в праве общей собственности или дарения недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним/ограниченно дееспособным, но в данной ситуации таких обстоятельств нет. Следовательно, в простой письменной форме договор будет действителен. При этом ст. 434 ГК РФ прямо допускает заключение договора путем составления одного документа, подписанного сторонами, без требования личного присутствия обеих сторон в одном месте. Таким образом, донор может подписать договор в Санкт-Петербурге, сын — в Казани, и это будет полноценное письменное соглашение. Электронный документ, подписанный усиленными квалифицированными подписями, также возможен, но упрощенный порядок через простую подпись без поездки в регион объекта допустим.
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, ст. 434
Несмотря на необязательность нотариальной формы, донор вправе обратиться к нотариусу в Санкт-Петербурге. Закон не обязывает нотариуса удостоверять сделки только по месту нахождения недвижимости, если иное не установлено специальными правилами. Однако применяемая норма ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате предписывает нотариусу отказывать в совершении нотариального действия, «если действие подлежит совершению другим нотариусом». Данное ограничение касается случаев, когда закон прямо резервирует компетенцию за определенным нотариальным округом (например, удостоверение завещания, выдача свидетельства о праве на наследство). Для договоров дарения недвижимости, не являющихся обязательными для нотариального удостоверения, такого территориального ограничения нет. Нотариус вправе по своему усмотрению удостоверить договор, проверив законность сделки и правоспособность сторон. Если же он решит, что удостоверение такого договора должно производиться нотариусом по месту нахождения квартиры (что спорно), он откажет со ссылкой на ст. 48 Основ. На практике большинство нотариусов удостоверяют такие сделки при условии получения выписки из ЕГРН, подтверждающей права дарителя. Отказ возможен, но не обязателен.
"Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: действие подлежит совершению другим нотариусом; сделка не соответствует требованиям закона."
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1, ст. 48
Ключевое преимущество нотариального удостоверения раскрывается ст. 8.1 ГК РФ. Пункт 3 этой статьи предусматривает, что при нотариальном удостоверении сделки запись в реестр может быть внесена по заявлению любой стороны, в том числе через нотариуса. Это означает, что нотариус может направить электронный пакет документов в Росреестр (через единую систему межведомственного электронного взаимодействия) и осуществить государственную регистрацию перехода права без вашего личного посещения МФЦ или отделения Росреестра. Если же вы выбираете простую письменную форму (без нотариуса), то для регистрации перехода права необходимо подать заявление в порядке ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ. Эта норма позволяет подать документы в любом многофункциональном центре (МФЦ) независимо от места нахождения объекта. Следовательно, донор может обратиться в МФЦ Санкт-Петербурга (по месту своего жительства) с заявлением о регистрации перехода права собственности на квартиру в Казани. После приема документов МФЦ передаст их в орган регистрации прав по месту нахождения объекта (в Казани), и регистрация будет произведена в установленные сроки (обычно 7–9 рабочих дней). Личное присутствие сына также не требуется: заявление может быть подано одной стороной (донором) или обеими по отдельности через любые МФЦ.
"Статья 18. Представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов 1. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение); 2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законо"
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 18
Факт регистрации сына в квартире не создает дополнительных юридических препятствий для дарения. Договор дарения не требует согласия зарегистрированных лиц, если они не являются сособственниками. В контексте представленных норм специальных ограничений на дарение квартиры лицу, зарегистрированному в ней, нет. Однако следует учитывать, что после перехода права собственности к сыну он будет вправе самостоятельно решать вопрос о сохранении регистрации иных лиц (в данном случае — самого себя), что не относится к применимому праву для оформления сделки.
Таким образом, донор может подписать договор дарения без выезда в Казань (составив единый документ и направив его сыну для подписания), подать документы на регистрацию перехода права через МФЦ в Санкт-Петербурге, а также, при желании, обратиться к нотариусу в Санкт-Петербурге, который, вероятно, удостоверит сделку (хотя возможен отказ по мотиву территориальной подсудности, что нетипично) и сам направит документы на регистрацию в электронном виде.
