Как оформить покупку торгового павильона без документов на объект: риски и порядок действий

Квалификация павильона: недвижимость или движимое имущество — определяющий вопрос

Ключ к вашей ситуации — понять, чем является павильон по своим природным свойствам. От этого зависят и законность сделки, и способ её оформления.

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. (В редакции федеральных законов от 30.12.2004 № 213-ФЗ; от 03.06.2006 № 73-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ) К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 216-ФЗ) К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
   — ст. 130 ГК РФ, п. 1

Павильон ~20 кв. м, стоящий на арендованной земле у остановки, — это, как правило, нестационарный торговый объект (НТО), то есть движимое имущество, которое можно переместить без несоразмерного ущерба его назначению. Если у него нет прочного фундамента, заглублённых конструкций и он не подключён к инженерным сетям капитального типа, он не является объектом недвижимости и прав на него в ЕГРН не возникает и не требуется.

Прямое подтверждение этого разграничения даёт Верховный Суд:

1. Статья 222 ГК РФ не распространяется на объекты, которые в силу прямого указания закона подчинены режиму недвижимых вещей, но не 4 являются таковыми в силу своих природных свойств (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), объекты движимого имущества (например, нестационарные торговые объекты), неотделимые улучшения земельного участка (в том числе замощения, ограждения).
   — п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Из этого следует важнейший для вас вывод: если павильон — сборно-разборное некапитальное сооружение без фундамента, то нормы о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ) к нему вообще не применяются, и сама по себе невозможность «зарегистрировать объект» не делает сделку незаконной — такой объект в принципе не подлежит кадастровому учёту и регистрации прав. Продавать и покупать его можно как обычную движимую вещь.

Но вам следует настороженно отнестись к обратному случаю: если павильон фактически имеет фундамент, заглублённые конструкции и переместить его нельзя без разрушения — он подпадает под критерий «прочно связан с землёй» и тогда является уже зданием/сооружением (недвижимостью), а не НТО.

Вывод: прежде всего необходимо установить капитальность объекта (заказать заключение специалиста/проектной организации о том, является ли павильон объектом капитального строительства). От этого зависит, какая из двух веток ниже к вам относится.

Ветка 1: павильон — объект капитального строительства (недвижимость) → сделка запрещена

Если павильон по свойствам является недвижимостью, то при отсутствии у продавца разрешительной документации и права на землю, допускающего строительство, он отвечает признакам самовольной постройки.

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
   — п. 1 ст. 222 ГК РФ

А прямым правовым последствием самовольного строительства является запрет на любые сделки с объектом:

1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
   — п. 2 ст. 222 ГК РФ

Позиция Верховного Суда усиливает этот запрет и прямо связывает возможность распоряжения с признанием права судом:

1. Лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).
   — п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Что это означает для вас. Если павильон — капитальное строение, возведённое продавцом без разрешения на арендованной для иных целей земле, то:

1. У продавца не возникло права собственности на него в принципе — нечего передавать по сделке.
2. Закон прямо запрещает продавцу «продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки» в отношении такого объекта.
3. Договор купли-продажи такой постройки будет ничтожным, поскольку он посягает на публичные интересы (оборот самовольных построек, правила застройки и землепользования).

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
   — п. 2 ст. 168 ГК РФ

При ничтожности наступает реституция — стороны возвращают друг другу всё полученное:

1. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2.
   — п. 2 ст. 167 ГК РФ

Отдельно обратите внимание на риск, который останется у вас даже после фактической передачи павильона. Верховный Суд разъяснил, кто будет ответчиком по иску о сносе самовольной постройки:

1. Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки – ее приобретатель
   — п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

То есть, купив самовольную постройку, вы не только не станете её собственником, но именно на вас (как на приобретателя/владельца) могут возложить обязанность по её сносу за ваш счёт. Более того, договор купли-продажи самовольной постройки не защитит вас от требований администрации: вы встанете на место продавца по всем рискам.

Вывод по ветке 1: если павильон — капитальная постройка без документов, заключать сделку в нынешнем виде НЕЛЬЗЯ. Путь здесь один — сначала узаконивание: продавец должен либо оформить право на земельный участок, допускающее строительство, и получить (где требуется) согласования, либо добиться признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ. Только лицо с зарегистрированным правом сможет продать такой объект через договор продажи недвижимости с госрегистрацией перехода права.

Ветка 2: павильон — нестационарный торговый объект (движимое имущество) → сделка возможна, но требует правильного оформления

Если павильон некапитальный (сборно-разборный, без фундамента), он является движимой вещью. Право собственности на движимую вещь у продавца возникает при её создании (п. 1 ст. 218 ГК РФ), и оно не подлежит государственной регистрации.

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. (В редакции федеральных законов от 30.12.2004 № 213-ФЗ; от 03.06.2006 № 73-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ) К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 216-ФЗ) К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
   — ст. 130 ГК РФ, п. 1

Соответственно, продавец как собственник вправе распоряжаться такой вещью:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам
   — п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

А механизмом передачи выступает обычный договор купли-продажи — достаточно согласовать наименование и количество (идентифицирующие признаки) товара:

1. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Статья 456. Обязанности продавца по передаче товара 1. Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. 2. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором. Статья 457. Срок исполнения обязанности передать товар 1. Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса. 2. Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя. Статья 458. Момент исполнения обязанности продавца передать товар 1.
   — п. 3 ст. 455 ГК РФ

1. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
   — п. 2 ст. 455 ГК РФ

Оформлять такую сделку следует как договор купли-продажи движимого имущества в простой письменной форме (нотариальное удостоверение и госрегистрация не требуются). Однако реальный риск в вашей ситуации лежит не в форме договора о самом павильоне, а в трех сопутствующих пластах:

(а) Земля. Павильон стоит на арендованном участке. Право пользования участком у продавца (арендатора) само по себе к вам по договору купли-продажи павильона не переходит. Чтобы законно занимать место под павильоном, вам нужно оформить переход права аренды — перенаём, который возможен только с согласия арендодателя:

1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
   — п. 2 ст. 615 ГК РФ

Без перенайма вы окажетесь лицом, чей павильон стоит на чужом участке без правового основания, и арендодатель либо администрация вправе потребовать освобождения участка (ст. 304 ГК РФ — негаторный иск, устранение препятствий в пользовании).

(б) Схема размещения НТО. Если участок государственный или муниципальный (а у остановки, как правило, так и есть), то размещение павильона допускается только при включении места в схему размещения НТО:

1. Размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.
   — ч. 1 ст. 10 ФЗ от 28.12.2009 № 381-ФЗ

1. Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. 4. Схемой размещения нестационарных торговых объектов должно предусматриваться размещение не менее чем шестьдесят процентов нестационарных торговых объектов, используемых субъектами малого или среднего предпринимательства, осуществляющими торговую деятельность, от общего количества нестационарных торговых объектов. 5. Схема размещения нестационарных торговых объектов и вносимые в нее изменения подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, а также размещению на официальных сайтах органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". 6. Утверждение схемы размещения нестационарных торговых объектов, а равно как и внесение в нее изменений, не может служить основанием для пересмотра мест размещения нестационарных торговых объектов, строительство, реконструкция или эксплуатация которых были начаты до утверждения указанной схемы. 7.
   — ч. 3 ст. 10 ФЗ от 28.12.2009 № 381-ФЗ

В Москве порядок размещения НТО детализирован Постановлением Правительства Москвы № 26-ПП: размещение возможно в соответствии со схемой и, как правило, по итогам аукциона на право заключения договора на размещение/осуществление торговой деятельности.

В соответствии с Федеральным законом от 28 декабря 2009 г. № 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации", постановлением Правительства Российской Федерации от 29 сентября 2010 г. № 772 "Об утверждении Правил включения нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, в схему размещения нестационарных торговых объектов" Правительство Москвы постановляет:
— преамбула Постановления Правительства Москвы от 03.02.2011 № 26-ПП

1.2. Порядок организации и проведения аукциона на право заключения договора на осуществление торговой деятельности (оказание услуг) в нестационарном торговом объекте, договора на размещение нестационарного торгового объекта и заключения таких договоров (приложение 2). (В редакции Постановления Правительства Москвы от 09.06.2015 г. № 343-ПП ) 1.3. (Пункт утратил силу - Постановление Правительства Москвы от 22.02.2012 г. № 65-ПП ) 1.4. Порядок организации и проведения аукциона среди инвалидов, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей в городе Москве, и общественных организаций инвалидов, осуществляющих деятельность в городе Москве, на право заключения договора на осуществление торговой деятельности (оказание услуг) в нестационарном торговом объекте, договора на размещение нестационарного торгового объекта и заключения таких договоров
— п. 1.2 Постановления Правительства Москвы от 03.02.2011 № 26-ПП

Отсюда критичный момент: если павильон стоит на государственной земле у остановки, но место не включено в схему размещения НТО и у продавца нет договора на размещение/торговую деятельность, заключённого по правилам, — ваша «покупка» не создаст законного права торговать на этом месте, и объект может быть демонтирован как самовольно размещённый.

(в) Гарантии продавца. Даже по договору купли-продажи движимой вещи продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц и несёт ответственность, если товар у вас изымут по основаниям, возникшим до сделки:

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
   — п. 1 ст. 460 ГК РФ

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
   — п. 1 ст. 461 ГК РФ

Важно: оговорку, снимающую с продавца эту ответственность, закон прямо объявляет недействительной, то есть включить её в договор «для подстраховки продавца» не получится — она не будет действовать.

1. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Статья 462. Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Статья 463. Последствия неисполнения обязанности передать товар 1. Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. 2. При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 настоящего Кодекса. Статья 464.
   — п. 2 ст. 461 ГК РФ

Вывод по ветке 2: покупать некапитальный павильон как движимое имущество можно, но сделка должна быть трёхсоставной: (1) договор купли-продажи павильона (движимой вещи) в простой письменной форме с актом приёма-передачи; (2) соглашение о перенайме земельного участка с письменного согласия арендодателя (или оформление договора на размещение НТО на себя при согласии органов); (3) проверка, что место включено в схему размещения НТО. Если что-то из этого невозможно — сделка «покупки павильона» юридически не защитит ваше право его использовать.

Итоговый алгоритм действий: можно ли заключать сделку и как обезопасить себя

Формулирую общий ответ на ваш вопрос — можно ли вообще заключать такую сделку.

Заключать сделку «вслепую» на условиях «куплю павильон, а документы уж как-нибудь потом» — крайне рискованно, и в двух из трёх сценариев — прямо недопустимо:

1. Если павильон капитальный (фундамент, заглублённые конструкции) — сделка по его купле-продаже ничтожна, права собственности у вас не возникнет, а обязанность по сносу в итоге могут возложить на вас как на приобретателя (см. блоки выше). В этом случае сначала продавцу необходимо узаконить объект — оформить право на землю, допускающее строительство, и признать право собственности (в суде по п. 3 ст. 222 ГК РФ), и только потом продавать через договор продажи недвижимости с регистрацией перехода права.

2. Если павильон некапитальный (НТО) — купить его можно как движимую вещь по простому письменному договору с актом приёма-передачи, НО одновременно вы обязаны решить земельный вопрос (перенаём аренды с согласия арендодателя либо договор на размещение НТО на своё имя) и проверить включение места в схему размещения НТО. Иначе — вы заплатите деньги, а права законно торговать на этом месте не получите, и объект могут демонтировать.

Что обязательно сделать до передачи денег (чек-лист):

• заказать заключение специалиста о капитальности/некапитальности павильона (решающий документ для выбора ветки);
• получить выписку из ЕГРН на земельный участок и запросить у продавца договор аренды — проверить срок, целевое назначение («под размещение НТО/некапитального объекта»), отсутствие запрета на перенаём;
• запросить письменное согласие арендодателя на перенаём (для некапитального варианта);
• проверить в администрации/департаменте, включено ли место в действующую схему размещения НТО;
• зафиксировать в договоре купли-продажи идентифицирующие признаки павильона (материал, габариты, местонахождение) и его статус именно как движимого некапитального объекта.

Денежные гарантии.
Если впоследствии павильон у вас изымут (демонтируют по требованию органов или арендодателя) по основаниям, возникшим до сделки, продавец обязан возместить вам убытки в полном объёме — реальный ущерб и упущенную выгоду:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Это право прямо закреплено в ст. 461 ГК РФ (процитирована выше) и не может быть отменено оговоркой в договоре. Дополнительно, при признании сделки недействительной, вы вправе требовать возврата уплаченной цены по правилам реституции:

1. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2.
   — п. 2 ст. 167 ГК РФ

Практическая рекомендация по структуре оплаты: поскольку главный риск — утрата возможности пользоваться землёй и павильоном, оптимально предусмотреть поэтапную оплату (часть — при передаче павильона и подписании акта, часть — после оформления перенайма/договора на размещение НТО на ваше имя) либо обусловленное исполнение, а в договоре прямо зафиксировать заверения продавца (ст. 431.2 ГК РФ) о том, что объект некапитальный, прав третьих лиц на него нет и место размещено законно.

Вывод: заключать сделку по покупке павильона при полном отсутствии документов можно только в том случае, если (а) объект подтверждённо некапитальный (движимое имущество), и (б) вы одновременно оформили на себя право пользования землёй (перенаём с согласия арендодателя или договор на размещение НТО) и проверили законность размещения по схеме НТО. Во всех прочих случаях правильный порядок — сначала узаконивание объекта и земли продавцом, и только затем сделка. В противном случае высок риск остаться и без павильона (снос), и без денег (никакой возврат цены не гарантирует вам восстановление полного положения).

Сроки и порядок исполнения обязательств по сделке

По срокам исковой давности. Требование о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан, подпадает под общий срок исковой давности (п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44, отсылающий к п. 1 ст. 196 и п. 1 ст. 200 ГК РФ). Это значит, что риск предъявления к вам требования о сносе сохраняется в течение трёх лет — но отсчёт ведётся от момента, когда заинтересованное лицо (собственник/арендодатель земли, администрация) узнало или должно было узнать о нарушении. Для требования о сносе постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не применяется вообще — то есть такой риск для капитальной самовольной постройки не ограничен сроком.

При этом к сделке по продаже движимого некапитального павильона (ветка 2) нормы о самовольной постройке и сносе не применяются, а применяются общие правила об обязательствах, в том числе общий срок исковой давности по защите нарушенного права — три года (ст. 196 ГК РФ).

По порядку исполнения. По договору купли-продажи продавец обязан передать вещь, а покупатель — принять её и уплатить цену:

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
   — п. 1 ст. 454 ГК РФ

Для движимой вещи передача оформляется актом приёма-передачи либо иным документом, а момент перехода права собственности на движимую вещь наступает с момента её передачи, если договором не предусмотрено иное (ст. 223 ГК РФ). Риск случайной гибели или повреждения товара переходит к покупателю с момента, когда продавец считается исполнившим обязанность по передаче (ст. 459 ГК РФ).

Если продавец откажется передать павильон, вы вправе отказаться от исполнения договора; при отказе передать индивидуально-определённую вещь — вправе требовать присуждения к её передаче. Поэтому в договоре и акте приёма-передачи важно максимально полно описать павильон (материал, размеры, комплектация, местонахождение), чтобы он был идентифицируем как индивидуально-определённая вещь.

Вывод: по некапитальному павильону сделка исполняется по общим правилам купли-продажи движимой вещи (передача по акту, переход права с момента передачи), а сроки защиты прав — в пределах общего трёхлетнего срока исковой давности; по капитальной самовольной постройке риск сноса может существовать бессрочно (при угрозе жизни и здоровью граждан), что дополнительно подтверждает необходимость предварительного узаконивания объекта перед покупкой.