Какой порядок действий для строительства торгового павильона 6 на 4 метра на арендованном участке рядом с дорогой и остановкой, если договор аренды не зарегистрирован, а объект планируется некапитальный?

Капитальный или некапитальный объект: это определяет всю процедуру

Первый и решающий вопрос — чем по своей конструкции будет ваш павильон. От ответа зависит, какие требования вам предъявят.

Критерии разграничения заложены в ГрК РФ:

1. объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие); (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ ) 10 1 ) линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ ) 10 2 ) некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений);
   — п. 10 ст. 1 ГрК РФ

10 2 ) некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ ) 10 3 ) информационная модель объекта капитального строительства (далее - информационная модель) - совокупность взаимосвязанных сведений, документов и материалов об объекте капитального строительства, формируемых в электронном виде на этапах выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, эксплуатации и (или) сноса объекта капитального строительства; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ ) 11) красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории; (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 283-ФЗ ) 12) территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары);
— п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ

Таким образом, объект капитального строительства — это здание/строение/сооружение, КРОМЕ некапитальных строений. Некапитальное строение — то, которое не имеет прочной связи с землёй и которое можно переместить/разобрать и собрать заново без несоразмерного ущерба назначению (киоски, навесы и т.п.). Решающий признак — наличие заглублённого фундамента и стационарных инженерных подключений.

Ту же грань проводит ГК РФ через понятие недвижимости:

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. (В редакции федеральных законов от 30.12.2004 № 213-ФЗ; от 03.06.2006 № 73-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ) К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 216-ФЗ) К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. Статья 131. Государственная регистрация недвижимости 1.
   — п. 1 ст. 130 ГК РФ

Ключевая правовая развилка для вашего магазина 6×4 м: если павильон ставится на фундамент, прочно связан с землёй и его перемещение невозможно без разрушения — это объект капитального строительства (недвижимость) со всей разрешительной процедурой; если это сборно-разборная конструкция на лёгком основании без заглублённого фундамента, которую можно переставить целиком — это некапитальный объект (движимое имущество, нестационарный торговый объект), размещаемый по иным правилам.

Это разграничение принципиально, потому что меры ответственности привязаны именно к нему. По разъяснению Верховного Суда:

1. Статья 222 ГК РФ не распространяется на объекты, которые в силу прямого указания закона подчинены режиму недвижимых вещей, но не 4 являются таковыми в силу своих природных свойств (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), объекты движимого имущества (например, нестационарные торговые объекты), неотделимые улучшения земельного участка (в том числе замощения, ограждения). Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, может быть разрешен с учетом характеристик этого объекта и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие отношения. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, вправе обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), а в случаях, когда такой объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе обратиться с иском о запрещении его эксплуатации (пункт 1 статьи 1065 ГК РФ). 7. Законом могут быть определены категории объектов недвижимости, в отношении которых не допускается принятие судом или органом местного самоуправления в соответствии со статьей 222 ГК РФ решений об их сносе либо о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.
   — п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

1. Положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 1413 ГК РФ). Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента
   — п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

То есть: самовольной постройкой (со сносом) может быть признан только объект, отвечающий признакам недвижимости. Нестационарный торговый объект (движимое имущество) режимом статьи 222 ГК РФ не охватывается — его нельзя снести как «самовольную постройку», но за его незаконное размещение действуют иные санкции (штрафы, демонтаж по иным основаниям).

Вывод: прежде чем начинать что-либо, определите конструктив павильона. При фундаменте и стационарном подключении — вы идёте по пути капитального строительства (разрешение на строительство + ввод в эксплуатацию). При сборно-разборной конструкции без заглублённого фундамента — вы размещаете нестационарный торговый объект по схеме НТО, и разрешение на строительство для него закон не требует. Именно поэтому ваш эскиз и решение о типе фундамента должны быть зафиксированы ДО начала работ.

Ветка 1: объект капитальный (фундамент) — нужно разрешение на строительство

Если ваш магазин — объект капитального строительства, действует общее правило:

1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей
   — ч. 2 ст. 51 ГрК РФ

1. В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом", Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос". К указанному заявлению прилагаются следующие документы и сведения: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок, права на который не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, в том числе соглашение об установлении сервитута, реквизиты решения об установлении публичного сервитута, а также схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, на основании которой был образован указанный земельный участок и выдан градостроительный план земельного участка в случаях, предусмотренных частями 1.1 и 1.2 статьи 57.3 настоящего Кодекса, если иное не установлено частью 7.3 настоящей статьи; (п. 1 в ред. Федерального закона от 31.07.2025 N 304-ФЗ) (см.
   — ч. 7 ст. 51 ГрК РФ

Обратите внимание на ключевое требование части 7: среди документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения, — правоустанавливающие документы на земельный участок и градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Отсюда два практических следствия для вашей ситуации.

Во-первых, незарегистрированный договор аренды — критическое препятствие. Права на земельный участок удостоверяются по правилам Закона о регистрации недвижимости (п. 1 ст. 26 ЗК РФ), а договор аренды не подлежит регистрации только если заключён на срок менее года:

1. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ) Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков 1. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. 2. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 3. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами. 4. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: 1) государственными природными заповедниками и национальными парками, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и Федеральным законом от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях";
   — ч. 2 ст. 26 ЗК РФ

Для объекта капитального строительства, которое переживёт срок аренды и станет самостоятельной недвижимостью, арендатору нужен зарегистрированный титул. Если ваш договор аренды заключён на год и более и НЕ зарегистрирован в ЕГРН — он не порождает правовых последствий для третьих лиц, в том числе для органа, выдающего разрешение на строительство. Сначала регистрируйте аренду.

Во-вторых, право арендатора возводить объекты вытекает из правомочий собственника участка, переданных арендатору (ст. 40–41 ЗК РФ):

1. Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 341-ФЗ, от 06.02.2023 № 13-ФЗ) 2. Права лиц, использующих земельный участок на основании сервитута, определяются законом и соглашением об установлении сервитута, права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются решением уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, которыми установлен публичный сервитут, а в случаях, предусмотренных главой V 7 настоящего Кодекса, также соглашением об осуществлении публичного сервитута. (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ)
   — п. 1 ст. 41 ЗК РФ

но ограничено обязанностью использовать участок строго по целевому назначению и виду разрешённого использования:

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 234-ФЗ, от 26.12.2024 № 487-ФЗ) сохранять геодезические пункты государственной геодезической сети, нивелирные пункты государственной нивелирной сети, гравиметрические пункты государственной гравиметрической сети, геодезические пункты геодезических сетей специального назначения, лесохозяйственные, лесоустроительные и иные специальные информационные знаки, установленные на земельных участках; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; (В редакции федеральных законов от 14.07.2008 № 118-ФЗ; от 29.12.2010 № 442-ФЗ) своевременно приступать к использованию земельных участков; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 307-ФЗ) своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования;
— ст. 42 ЗК РФ

Ваш участок имеет ВРИ «под торговлю» — это принципиально допускает размещение магазина. Но это не снимает обязанности соблюдать градостроительный регламент (предельные параметры застройки по ПЗЗ конкретной территориальной зоны) и получить согласие арендодателя, если договор содержит ограничения на возведение капитальных объектов.

Вывод: для капитального павильона последовательность такая: (1) зарегистрировать аренду в ЕГРН; (2) получить письменное согласие арендодателя на строительство (если договор это требует); (3) получить ГПЗУ; (4) подготовить проектную документацию; (5) подать заявление о выдаче разрешения на строительство в орган местного самоуправления по месту нахождения участка; (6) построить; (7) получить разрешение на ввод в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности. Строительство капитального объекта без разрешения — риск признания его самовольной постройкой со сносом.

Ветка 2: объект некапитальный (сборно-разборный НТО) — разрешение на строительство не нужно, но нужна схема размещения

Если ваш павильон — нестационарный торговый объект (НТО), режим размещения регулируется не градостроительным разрешением, а Федеральным законом от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности».

1. Размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов. 2. Порядок включения в схему размещения, указанную в части 1 настоящей статьи, нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации. 3. Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. 4. Схемой размещения нестационарных торговых объектов должно предусматриваться размещение не менее чем шестьдесят процентов нестационарных торговых объектов, используемых субъектами малого или среднего предпринимательства, осуществляющими торговую деятельность, от общего количества нестационарных торговых объектов. 5.
   — ч. 1 ст. 10 ФЗ от 28.12.2009 № 381-ФЗ

1. Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. 4. Схемой размещения нестационарных торговых объектов должно предусматриваться размещение не менее чем шестьдесят процентов нестационарных торговых объектов, используемых субъектами малого или среднего предпринимательства, осуществляющими торговую деятельность, от общего количества нестационарных торговых объектов. 5. Схема размещения нестационарных торговых объектов и вносимые в нее изменения подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, а также размещению на официальных сайтах органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". 6. Утверждение схемы размещения нестационарных торговых объектов, а равно как и внесение в нее изменений, не может служить основанием для пересмотра мест размещения нестационарных торговых объектов, строительство, реконструкция или эксплуатация которых были начаты до утверждения указанной схемы. 7.
   — ч. 3 ст. 10 ФЗ от 28.12.2009 № 381-ФЗ

Из этих норм для вашей ситуации вытекает главное различие по правовому статусу земли:

• Если участок в государственной или муниципальной собственности (наиболее вероятно для аренды «у дороги и остановки») — размещение НТО допускается только в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов, которую утверждает орган местного самоуправления в порядке, установленном субъектом РФ. Просто «поставить павильон» на арендованном участке вне схемы — незаконно: место должно быть включено в схему, а размещение, как правило, осуществляется по договору на размещение НТО либо через аукцион.
• Если участок в частной собственности — порядок размещения НТО устанавливает сам собственник:

1. Порядок размещения и использования нестационарных торговых объектов в стационарном торговом объекте, в ином здании, строении, сооружении или на земельном участке, находящихся в частной собственности, устанавливается собственником стационарного торгового объекта, иного здания, строения, сооружения или земельного участка с учетом требований, определенных законодательством Российской Федерации. Статья 11. Требования к организации ярмарок и продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг) на них (Наименование в редакции Федерального закона от 23.12.2010 № 369-ФЗ) 1. Ярмарки организуются органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями (далее - организатор ярмарки). Организация ярмарок и продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг) на них осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, на территориях которых такие ярмарки организуются. В случае, если организатором ярмарки является федеральный орган государственной власти, порядок организации ярмарки и продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг) на ней устанавливается организатором ярмарки с учетом положений настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 23.12.2010 № 369-ФЗ) 2.
   — ч. 7 ст. 10 ФЗ от 28.12.2009 № 381-ФЗ

Про разрешение на строительство для НТО: поскольку ч. 2 ст. 51 ГрК РФ связывает обязанность получать разрешение только со «строительством, реконструкцией объектов капитального строительства», а некапитальный объект таковым не является (п. 10 ст. 1 ГрК РФ), разрешение на строительство для сборно-разборного павильона не требуется. Получать ГПЗУ и проектную документацию для НТО также не нужно.

Вывод: для некапитального павильона последовательность такая: (1) уточнить форму собственности участка по выписке ЕГРН; (2) если участок государственный/муниципальный — проверить, включено ли место в действующую схему размещения НТО (она публикуется на сайтах муниципалитета и субъекта РФ), и получить договор на размещение; (3) если участок частный — согласовать размещение с арендодателем/собственником; (4) при размещении вблизи дороги — получить согласование владельца дороги (см. отдельный блок). Без включения в схему и без договора размещения НТО на публичной земле подлежит демонтажу, хотя и не по правилам о самовольной постройке.

Размещение у дороги и остановки: согласование владельца автомобильной дороги

Ваш участок «рядом с дорогой и остановкой» — место повышенного контроля. Здесь действует ФЗ «Об автомобильных дорогах».

1. Для автомобильных дорог, за исключением автомобильных дорог четвертой и пятой категорий и автомобильных дорог, расположенных в границах населенных пунктов, устанавливаются придорожные полосы. (В редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 485-ФЗ) 2. В зависимости от класса и (или) категории автомобильных дорог с учетом перспектив их развития ширина каждой придорожной полосы устанавливается в размере: 1) семидесяти пяти метров - для автомобильных дорог первой и второй категорий; 2) пятидесяти метров - для автомобильных дорог третьей категории ; (В редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 485-ФЗ) 3) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 26.12.2024 № 485-ФЗ) 4) ста метров - для подъездных дорог, соединяющих административные центры (столицы) субъектов Российской Федерации, города федерального значения с другими населенными пунктами, а также для участков автомобильных дорог общего пользования федерального значения, построенных для объездов городов с численностью населения до двухсот пятидесяти тысяч человек; (В редакции Федерального закона от 28.11.2015 № 357-ФЗ) 5) ста пятидесяти метров - для участков автомобильных дорог, построенных для объездов городов с численностью населения свыше двухсот пятидесяти тысяч человек. 3.
   — ч. 1 ст. 26 ФЗ от 08.11.2007 № 257-ФЗ

1. Строительство, реконструкция в границах придорожных полос автомобильной дороги объектов капитального строительства, объектов, предназначенных для осуществления дорожной деятельности, объектов дорожного сервиса, линий связи и сооружений связи, установка рекламных конструкций, информационных щитов и указателей допускаются при наличии согласования в письменной форме владельца автомобильной дороги. Это согласование должно содержать технические требования и условия, подлежащие обязательному исполнению лицами, осуществляющими строительство, реконструкцию в границах придорожных полос автомобильной дороги таких объектов, установку рекламных конструкций, информационных щитов и указателей (далее в настоящей статье - технические требования и условия, подлежащие обязательному исполнению). (В редакции федеральных законов от 17.07.2009 № 145-ФЗ , от 26.12.2024 № 485-ФЗ, от 23.07.2025 № 251-ФЗ) 8 1 .
   — ч. 8 ст. 26 ФЗ от 08.11.2007 № 257-ФЗ

Ключевые моменты для вас: придорожные полосы устанавливаются для дорог, КРОМЕ четвёртой/пятой категорий и дорог в границах населённых пунктов. Если ваша дорога проходит в границах населённого пункта (обычно так и бывает при остановке общественного транспорта), придорожной полосы формально нет — но это не освобождает от иных требований (полоса отвода дороги, правила благоустройства муниципалитета, отступы от остановочных пунктов).

Если же участок попадает в придорожную полосу дороги I–III категории (вне населённого пункта), то строительство (в том числе объекта дорожного сервиса — к которому относится придорожная торговля) допускается только при письменном согласовании владельца автомобильной дороги. Без него возведённый объект подлежит сносу по требованию владельца дороги с компенсацией затрат за счёт нарушителя (ч. 8.1 ст. 26 Закона № 257-ФЗ).

Для НТО у остановочного пункта дополнительно действуют требования правил благоустройства конкретного муниципального образования (отступы от остановок, тротуаров, проезжей части) — они устанавливаются муниципальными актами и различаются по регионам.

Вывод: до начала любых работ запросите в администрации муниципалитета (и/или у владельца дороги — для федеральных/региональных трасс это Росавтодор или региональный дорожный орган) информацию о принадлежности дороги, её категории и наличии придорожной полосы/полосы отвода в месте размещения. Если участок в придорожной полосе — получение письменного согласования владельца дороги обязательно и предшествует остальным шагам.

Риски и ответственность при нарушении порядка; последствия для арендатора

Ваш страх «заставят сносить или оштрафуют» обоснован — но нужно точно понимать, какие санкции применимы к какой ситуации.

1. Капитальный объект без разрешения = самовольная постройка.

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
   — п. 1 ст. 222 ГК РФ

1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки
   — п. 2 ст. 222 ГК РФ

Самовольная постройка подлежит сносу за счёт лица, её осуществившего (или лица, которому участок передан во временное владение — то есть арендатора), а право собственности на неё не возникает.

2. Использование участка не по назначению — административный штраф. Даже если ВРИ «под торговлю», важно фактическое соответствие. Если фактическое использование выйдет за рамки ВРИ, применяется:

1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием , за исключением случаев, предусмотренных частями 2 , 2.1 и 3 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. 2.
   — ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Для гражданина при неопределённой кадастровой стоимости штраф составляет от 10 до 20 тысяч рублей; для юридического лица — от 100 до 200 тысяч рублей (при определённой кадастровой стоимости — процент от неё).

3. Последствия для арендатора, возводящего объект. По договору аренды улучшения арендованного имущества:

1. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Статья 624. Выкуп арендованного имущества 1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. 3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах. § 2. Прокат Статья 626. Договор проката 1.
   — ст. 623 ГК РФ, п. 3

Это означает: если вы возведёте на арендованном участке неотделимое улучшение (капитальный объект) без согласия арендодателя, вы не сможете требовать компенсации его стоимости при прекращении аренды, а само строение будет следовать судьбе участка. Поэтому письменное согласие арендодателя на строительство — это защита и ваших вложений, а не только формальность. Для НТО (отделимого, сборно-разборного) объект остаётся вашей собственностью — это дополнительный аргумент в пользу некапитальной конструкции при аренде.

Вывод (общий алгоритм действий):

1. По выписке ЕГРН установите: категорию земель, точный ВРИ, форму собственности участка (частная/гос/муниципальная), сведения о регистрации вашей аренды.
2. Зафиксируйте конструктив павильона (фундамент или сборно-разборный). Для магазина 6×4 без заглублённого фундамента разумнее путь НТО.
3. Если капитальный — зарегистрируйте аренду, получите согласие арендодателя и ГПЗУ, затем разрешение на строительство.
4. Если НТО на публичной земле — проверьте/включите место в схему размещения НТО и заключите договор на размещение.
5. Проверьте придорожную полосу и получите согласование владельца дороги, если участок в её границах.
6. Только после этого приступайте к монтажу. Начинать строительство «не с того конца» — значит рисковать сносом (для капитального объекта) или демонтажем со штрафом (для НТО вне схемы).

Подсудность споров о сносе самовольной постройки — по месту нахождения объекта (исключительная подсудность); для административных штрафов по ст. 8.8 КоАП РФ — протоколы составляют органы государственного земельного надзора, дела рассматривают уполномоченные органы Росреестра/суда в соответствии с гл. 23 КоАП РФ.