Законна ли самовольная перестройка части дома-памятника архитектуры: надстройка второго этажа, снос стен без разрешения и согласия соседей, куда обращаться и как привлечь соседа

Реконструкция дома-памятника без разрешений и согласований незаконна

Сам факт изменения облика, объёмно-планировочных и конструктивных решений объекта культурного наследия образует прямое нарушение закона вне зависимости от того, затронут ли конкретный «предмет охраны». Объект, включённый в реестр, находится под государственной охраной именно для предотвращения таких изменений:

Объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.
— п. 1 ст. 33 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ

Запрет для собственника/владельца помещения в доме-памятнике сформулирован в ст. 47.3 ФЗ № 73-ФЗ — менять облик, объёмно-планировочные и конструктивные решения, структуры, интерьер нельзя:

не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен;
— пп. 3 п. 1 ст. 47.3 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ

Собственник жилого и (или) нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия, включенным в реестр, или выявленным объектом культурного наследия, собственник жилого и (или) нежилого помещения, являющегося объектом культурного наследия, включенным в реестр, или выявленным объектом культурного наследия, обязаны обеспечивать поддержание данных объектов культурного наследия в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и изменения предмета охраны объекта культурного наследия, включенного в реестр, без изменения внешнего облика, объемно-планировочных и конструктивных решений и структур, интерьера объекта культурного наследия, включенного в реестр, предмет охраны которого не определен, выявленного объекта культурного наследия, а также выполнять иные требования к содержанию и использованию данных объектов культурного наследия, предусмотренные настоящей статьей.
— п. 2 ст. 47.3 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ

Применительно к вашей ситуации это означает: надстройка второго этажа и переделка (снос/переустройство) несущих стен на половине соседа — это действия, прямо меняющие объёмно-планировочные и конструктивные решения дома-памятника, то есть запрещённые без исключений, если они не оформлены как работы по сохранению ОКН. Даже если предмет охраны на дом официально не утверждён, подп. 3 п. 1 ст. 47.3 ФЗ № 73-ФЗ прямо запрещает менять «облик, объёмно-планировочные и конструктивные решения и структуры» — а надстройка этажа и снос стен меняют именно их.

Более того, само по себе изменение площади/количества помещений ОКН допустимо только через установленную законом процедуру работ по сохранению:

Изменение площади и (или) количества помещений объекта культурного наследия или его частей возможно исключительно путем проведения предусмотренных настоящим Федеральным законом работ по сохранению объекта культурного наследия , за исключением изменения площади и (или) количества помещений объекта культурного наследия или его частей в случае, предусмотренном подпунктом 5 пункта 6 статьи 47 3 настоящего Федерального закона . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 22.10.2014 № 315-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 07.06.2025 № 142-ФЗ) 4. Работы по сохранению объекта культурного наследия, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности данного объекта культурного наследия, проводятся в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона и Градостроительного кодекса Российской Федерации . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 22.10.2014 № 315-ФЗ ) Статья 41. Консервация объекта культурного наследия Консервация объекта культурного наследия - научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, в том числе комплекс противоаварийных работ по защите объекта культурного наследия, которому угрожает быстрое разрушение, проводимые в целях предотвращения ухудшения состояния объекта культурного наследия без изменения дошедшего до настоящего времени облика указанного объекта культурного наследия и без изменения предмета охраны объекта культурного наследия.
— п. 3 ст. 40 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ

А такие работы проводятся исключительно на основании задания и разрешения органа охраны объектов культурного наследия и согласованной им проектной документации:

Работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного контроля (надзора) в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.
— п. 1 ст. 45 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ

Ключевой вывод: работы соседа незаконны в самой своей основе, поскольку выполняются без задания и разрешения органа охраны ОКН, без согласованной проектной документации, а надстройка этажа прямо подпадает под запрет изменения объёмно-планировочных и конструктивных решений памятника. Никакого «самовольно, по-тихому, без согласия жильцов» здесь не допускается — закон требует предварительное разрешение органа охраны, а не согласие соседей (согласие сособственников — это отдельный, дополнительный пласт, о нём ниже).

Надстройка этажа — реконструкция, на неё нужно разрешение на строительство

Надстройка второго этажа — это не «мелкая перепланировка», а реконструкция объекта капитального строительства. По общему правилу она допустима только на основании разрешения на строительство:

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1 1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
— ч. 1 ст. 51 ГрК РФ

Органом, выдающим разрешение на строительство для реконструкции, является орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. А для объекта культурного наследия действует специальное правило: когда работы затрагивают конструктивные характеристики надёжности и безопасности ОКН, разрешение на строительство выдаётся именно органами, уполномоченными в области сохранения и государственной охраны ОКН:

проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, выдается разрешение на строительство в соответствии с настоящим Кодексом.
— ч. 5.1 ст. 51 ГрК РФ

Для фактов клиента это означает следующее. Надстройка второго этажа затрагивает несущие конструкции дома (тем более при изношенности несущих конструкций, что подтверждено заключением), значит, она требует не только задания и разрешения органа охраны ОКН, но и разрешения на строительство. Поскольку дом — памятник, разрешение на строительство в этом случае должно исходить от органа охраны объектов культурного наследия (регионального или федерального), а не от обычной местной администрации. У соседа такого разрешения нет, следовательно, реконструкция ведётся самовольно.

Вывод: надстройка второго этажа является реконструкцией, требующей разрешения на строительство, выдаваемого органом охраны ОКН; отсутствие разрешения делает работы самовольными.

Самовольная постройка: правовая квалификация и судьба надстройки

Возведённая без необходимых разрешений и согласований надстройка отвечает признакам самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Правовые последствия для соседа жёсткие — он не приобретает права собственности на надстройку, не вправе ею распоряжаться, а сама постройка подлежит сносу либо приведению в соответствие с установленными требованиями за счёт осуществившего её лица:

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Применительно к вашей ситуации это означает два самостоятельных, но связанных вывода. Во-первых, надстройка второго этажа как самовольная постройка не становится собственностью соседа и подлежит сносу (или приведению в прежнее состояние) за его счёт. Во-вторых, поскольку дом — объект культурного наследия, легализация такой надстройки по правилам ст. 222 ГК РФ практически исключена: чтобы узаконить постройку, потребовалось бы привести её в соответствие со всеми требованиями, включая запрет изменения объёмно-планировочных и конструктивных решений памятника (ст. 47.3, 45 ФЗ № 73-ФЗ), — чего в данном случае сделать невозможно, так как надстройка этажа сама по себе противоречит охранному режиму. Это прямой путь к сносу, а не к узаконению.

Вывод: надстройка второго этажа — самовольная постройка, сосед не приобретает на неё прав, она подлежит сносу или приведению в прежнее состояние за счёт соседа, и статус памятника исключает её легализацию.

Защита прав сособственника: согласие собственников и негаторный иск

Если дом находится в общей собственности (две части принадлежат разным лицам), то реконструкция, затрагивающая общее имущество — несущие стены, крышу, — по правилам жилищного законодательства требует согласия всех собственников. Уменьшение размера общего имущества и его реконструкция возможны только с согласия ВСЕХ собственников:

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
— ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Для переустройства/перепланировки помещения в доме, являющемся памятником, помимо решения органа местного самоуправления требуется заключение органа охраны памятников о допустимости работ — без него согласование невозможно в принципе:

заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
— п. 6 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ

Самовольное переустройство/перепланировка влечёт обязанность привести помещение в прежнее состояние:

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
— ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

Для защиты ваших прав как собственника (сособственника) закон даёт негаторный иск — требование устранения всяких нарушений права, не связанных с лишением владения:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

А способ защиты «восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право» прямо назван в ст. 12 ГК РФ:

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
— ст. 12 ГК РФ

Применительно к вашей ситуации это означает: вы вправе требовать по суду (негаторным иском на основании ст. 304, 12 ГК РФ) привести дом в прежнее состояние — обязать соседа снести надстройку второго этажа, восстановить демонтированные стены. Исковая давность на такие требования не распространяется, то есть своим правом можно воспользоваться в любой момент, пока нарушение длится:

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— абз. 5 ст. 208 ГК РФ

Вывод: надстройка затрагивает общее имущество (несущие конструкции, крышу) и требовала согласия всех сособственников, которого не было; вы вправе предъявить негаторный иск об обязании привести дом в прежнее состояние (снести этаж и восстановить стены), на который исковая давность не распространяется.

Возмещение вреда и пресечение опасной деятельности

У вас на руках заключение о том, что несущие конструкции изношены, а сосед ломает стены и надстраивает этаж — это создаёт реальную угрозу конструктивной безопасности всего дома, включая вашу половину, и опасность причинения вреда в будущем. Закон прямо предусматривает право на иск о запрещении деятельности, создающей опасность причинения вреда:

Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. 2. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда.
— п. 1 ст. 1065 ГК РФ

При уже причинённом имущественном вреде действует общее правило полного возмещения вреда причинителем:

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Применительно к вашей ситуации это означает два взаимодополняющих требования. Во-первых, вы вправе требовать по суду запрета соседу продолжать работы, создающие угрозу обрушения/повреждения дома (ст. 1065 ГК РФ), — это средство немедленной защиты, пока рассматриваются основные требования. Во-вторых, при фактическом повреждении вашего имущества или общего имущества дома вы вправе требовать возмещения причинённого вреда в полном объёме (ст. 1064 ГК РФ). Заключение об изношенности несущих конструкций — ключевое доказательство как угрозы (для ст. 1065), так и причинно-следственной связи между действиями соседа и ущербом (для ст. 1064).

Вывод: вы вправе требовать запрета опасных работ (ст. 1065 ГК РФ) и возмещения уже причинённого вреда (ст. 1064 ГК РФ), опираясь на заключение об изношенности несущих конструкций.

Административная и уголовная ответственность соседа

Сосед может быть привлечён к административной ответственности по двум составам одновременно. Во-первых, за нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия:

Нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, нарушение режима использования земель в границах территорий объектов культурного наследия либо несоблюдение ограничений, установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия, за исключением случаев, предусмотренных частями 2 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 459-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятнадцати тысяч до двухсот тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до четырехсот тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до пяти миллионов рублей.
— ч. 1 ст. 7.13 КоАП РФ

Во-вторых, за строительство/реконструкцию без разрешения на строительство:

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, - (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 243-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.
— ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ

Кроме того, разрушение или повреждение несущих конструкций дома-памятника, если оно повлечёт существенное повреждение или уничтожение объекта культурного наследия, образует уже уголовный состав:

Уничтожение или повреждение объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия, природных комплексов, объектов, взятых под охрану государства, или культурных ценностей 1. Уничтожение или повреждение объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия, природных комплексов, объектов, взятых под охрану государства, или культурных ценностей - наказываются штрафом в размере до трех миллионов рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот часов, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок. 2.
— ст. 243 УК РФ

Применительно к вашей ситуации это означает: за сам факт самовольных работ на ОКН (ст. 7.13 КоАП РФ — штраф на гражданина от 15 до 200 тысяч рублей, а для особо ценных объектов или объектов федерального значения по ч. 2 — до 300 тысяч) и за реконструкцию без разрешения на строительство (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ — штраф на гражданина от 2 до 5 тысяч рублей) соседа можно и нужно привлечь через уполномоченные органы. При значительном повреждении/разрушении памятника возможна уголовная ответственность по ст. 243 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до трёх лет.

Вывод: сосед подлежит административной ответственности по ст. 7.13 и ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, а при существенном повреждении памятника — уголовной ответственности по ст. 243 УК РФ.

Куда обращаться: порядок действий и органы

Ключевой орган в этой ситуации — орган охраны объектов культурного наследия (региональный, а для некоторых объектов федерального значения — федеральный: Минкультуры России). Именно он выдаёт задания и разрешения на работы по сохранению ОКН, согласует проектную документацию (п. 2 ст. 45 ФЗ № 73-ФЗ) и, главное, осуществляет государственный контроль/надзор в области охраны ОКН и вправе выдать предписание о приостановлении работ и устранении нарушений.

Параллельно следует обратиться в орган местного самоуправления (выдающий разрешения на строительство, ч. 4 ст. 51 ГрК РФ — для выявления факта реконструкции без разрешения) и в прокуратуру. Прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав граждан, а также инициировать проверку и привлечение к ответственности. Порядок и сроки рассмотрения вашего обращения в любом из этих органов урегулированы единым законом:

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
— ч. 1 ст. 12 ФЗ от 02.05.2006 № 59-ФЗ

Что касается суда: иск о сносе самовольной надстройки и обязании привести дом в прежнее состояние — это иск о правах на недвижимое имущество, поэтому он подаётся по месту нахождения дома (исключительная подсудность):

статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Вывод: обращайтесь одновременно (1) в орган охраны объектов культурного наследия — он выдаст предписание о прекращении работ; (2) в орган местного самоуправления и (3) в прокуратуру; ответ на обращение обязаны дать в течение 30 дней (с возможным продлением ещё на 30). Иск в суд предъявляется по месту нахождения дома.

Темпоральная развилка: когда дом поставлен на охрану

Квалификация нарушений зависит от того, действовал ли охранный режим на момент начала работ соседом. Применима норма ст. 222 ГК РФ, прямо связывающая признание постройки самовольной с тем, были ли установлены требования/ограничения на дату начала возведения и действуют ли они на дату выявления (см. > Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.

— п. 1 ст. 222 ГК РФ — «…если … требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки»).

Отсюда две ветки.

Если дом был включён в реестр ОКН (поставлен на охрану) ДО начала работ соседа — а именно так следует из наличия у вас «бумаг, что дом в реестре как памятник», — то все ограничения охранного режима (запреты ст. 47.3, требования ст. 45 ФЗ № 73-ФЗ), равно как и обязанность получить разрешение на строительство, действовали на дату начала реконструкции. В этом случае надстройка однозначно самовольная, подлежит сносу, а сосед отвечает по ст. 7.13 и ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ. Это основная ветка вашей ситуации.

Если работы начались ДО включения объекта в реестр (и, тем более, если сосед не знал и не мог знать о вводимых ограничениях) — тогда для признания постройки самовольной именно по охранному законодательству требуется, чтобы требования действовали уже на дату начала возведения; при их отсутствии на старте работ признание постройки самовольной возможно только по иным основаниям (отсутствие разрешения на строительство, нарушение прав сособственников, градостроительных норм). Однако ваше заключение об изношенности несущих конструкций и факт сноса/переделки стен и в этой ветке обосновывают требования о запрете опасной деятельности (ст. 1065) и приведении в прежнее состояние нарушенного общего имущества по ст. 304 ГК РФ — эти требования не зависят от охранного статуса.

Вывод: при доказанности, что дом был в реестре ОКН до начала работ (что подтверждается вашими документами), применяется основной вывод — надстройка самовольна и подлежит сносу; если работы стартовали раньше постановки на охрану, самовольность доказывается через отсутствие разрешения на строительство и нарушение прав сособственников, а требования о запрете опасных работ и восстановлении конструкций сохраняются в любом случае.

Ветвление по правовому режиму дома

Порядок согласований и круг лиц, чьё согласие требуется, зависят от того, чем юридически является дом.

Если это индивидуальный жилой дом, находящийся в общей долевой собственности (вы и сосед — сособственники долей в одном доме): реконструкция, затрагивающая общее имущество (несущие стены, крышу, объём дома), требует согласия всех сособственников; при его отсутствии вы защищаетесь негаторным иском по ст. 304 ГК РФ, а надстройка квалифицируется как самовольная постройка по ст. 222 ГК РФ.

Если это многоквартирный дом, а у вас с соседом отдельные помещения (квартиры): несущие конструкции, крыша и иное общее имущество принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), уменьшение размера общего имущества и реконструкция возможны только с согласия всех собственников (> Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

— ч. 3 ст. 36 ЖК РФ), а переустройство/перепланировка требуют решения органа местного самоуправления и — поскольку дом памятник — заключения органа охраны памятников (> заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
— п. 6 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ); самовольное переустройство обязывает привести помещение в прежнее состояние (> Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
— ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

В обоих случаях надстройка второго этажа затрагивает несущие конструкции и общее имущество, а значит, в отсутствие согласия сособственников (сособственников помещений) и разрешений она незаконна, и вы вправе требовать её сноса и восстановления прежнего состояния. Точный объём требований (ссылка на ст. 36/44 ЖК РФ либо на ст. 246–247 ГК РФ об общей собственности) уточняется после установления фактического режима дома по выпискам ЕГРН.

Вывод: при любом из режимов — долевая собственность на дом или квартиры в доме-памятнике — надстройка без согласия всех сособственников и без разрешений незаконна и подлежит сносу; конкретный способ защиты (негаторный иск по ст. 304 ГК РФ или иск о сносе самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ) определяется правовым режимом дома.