Снос узаконенной постройки во дворе многоквартирного дома: что делать, если соседи хотят снести гараж, а в администрации числится самострой?

Является ли постройка самовольной после вступления в силу решения суда

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору 1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
— абз. 5 п. 4 ст. 222 ГК РФ

Для вашей ситуации этот абзац — ключевой: закон прямо запрещает органу местного самоуправления принимать решение о сносе объекта, право собственности на который признано судом по п. 3 ст. 222 ГК РФ. Именно так суд и поступил в вашем деле, поэтому «бумага администрации» о том, что объект «числится как самострой», — не решение о сносе, а лишь справочная информация учёта, которая не отменяет судебный акт.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Суд, признавая за вами право собственности, тем самым уже установил все три условия: наличие у вас прав на участок, соответствие постройки требованиям (в т.ч. по пожарным разрывам — вы упомянули заключение пожарных) и то, что сохранение постройки не нарушает права других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью. Повторно оспаривать эти обстоятельства соседи не могут.

Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями. 3. Возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 511 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ 3 «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Если на момент разрешения спора признаки самовольности устранены или более не являются таковыми, суд отказывает в иске о сносе. Поскольку у вас есть вступившее в силу решение о признании права собственности, признаков самовольности больше нет по определению — снос по мотиву «нет записи в администрации» невозможен.

Вывод: постройка перестала быть самовольной с момента вступления решения суда в законную силу; администрация в принципе не вправе её снести, а «учётная» бумага о самострое юридически значения не имеет и решение суда не отменяет.

Обязательность решения суда и границы преюдиции для соседей

Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
— ч. 2 ст. 13 ГПК РФ

Это означает: и администрация, и соседи обязаны считаться с решением о признании права собственности. Никто из них не может требовать его исполнения «выборочно» или игнорировать судебный акт — он подлежит неукоснительному исполнению.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица , а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом . (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) 3. При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом. 4. Вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу и постановления суда по делу об административном правонарушении обязательны для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого они вынесены, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 5. Обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 186 настоящего Кодекса, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2014 № 457-ФЗ ) Статья 62. Судебные поручения 1.
— ч. 2 ст. 61 ГПК РФ

Здесь важное ограничение: преюдиция (безоговорочная обязательность без доказывания) действует для лиц, участвовавших в деле. Поэтому решающее значение имеет, привлекались ли соседи к участию в вашем деле: если они были ответчиками/третьими лицами — факт законности постройки для них неоспорим; если нет — сама обязательность решения для них сохраняется (ч. 2 ст. 13 ГПК РФ), но они формально могут пытаться оспаривать отдельные обстоятельства в своём процессе.

Обязательность судебных постановлений не лишает права заинтересованных лиц, не участвовавших в деле, обратиться в суд, если принятым судебным постановлением нарушаются их права и законные интересы. 5. Признание и исполнение на территории Российской Федерации решений иностранных судов, иностранных третейских судов (арбитражей) определяются международными договорами Российской Федерации и настоящим Кодексом. Глава 2. СОСТАВ СУДА. ОТВОДЫ Статья 14. Состав суда 1. Дела в судах первой инстанции рассматриваются судьями единолично. В случаях, предусмотренных федеральным законом, дела в судах первой инстанции рассматриваются коллегиально в составе трех профессиональных судей. 2. Если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение дел в кассационном или апелляционном порядке осуществляется судом в составе судьи-председательствующего и двух судей. Рассмотрение дел в надзорном порядке осуществляется Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в составе, определяемом в соответствии с Федеральным конституционным законом от 5 февраля 2014 года № 3-ФКЗ "О Верховном Суде Российской Федерации". (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2 1 .
— ч. 4 ст. 13 ГПК РФ

Однако это же положение даёт вам и щит, и понимание риска: соседи, не участвовавшие в деле, сохраняют право обратиться в суд, но только если судебным актом реально нарушены их права. Заявлять иск «просто потому, что нам теперь не нравится» они не вправе — нужно доказать нарушение.

Вывод: решение суда обязательно для администрации и соседей; ваше право собственности презюмируется действительным. Если соседи не участвовали в деле — они могут подать иск, но бремя доказывания нарушения их прав лежит на них.

Могут ли соседи требовать сноса и что им придётся доказать

С иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 53 АПК РФ). 13. Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки – ее приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка).
— п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Круг истцов ограничен: обратиться с иском о сносе могут собственник/владелец участка либо лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение постройки. Ваши соседи-собственники помещений в МКД под эту категорию потенциально подпадают, но лишь при условии реального нарушения их прав, а не эмоционального недовольства.

Применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее. В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
— п. 45 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Это главный барьер для соседей: по иску об устранении нарушений (ст. 304 ГК РФ) они должны доказать, что они собственники/законные владельцы и что ваша постройка нарушает их право собственности или законное владение, либо создаёт реальную угрозу такого нарушения. Само по себе «мешает машинам встать» или «снег падает» нужно доказывать (обычно — экспертизой, фото, актами), причём снег с крыши — это скорее вопрос устранения конкретного нарушения (например, оборудовать снегозадержатели), чем сноса капитальной постройки.

Вывод: соседи вправе обратиться в суд, но снос — не автоматический исход: им придётся доказать реальное нарушение своих прав. Ваши подписи соседей, длительное молчание (2 года), положительные заключения (пожарные, экспертиза) — сильные доводы против сноса; при жалобах на снег разумнее предложить устранить конкретную помеху, а не сносить объект.

Ссылки соседей на «неподписывали/не понимали» и на землю под домом

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ , от 06.04.2024 № 67-ФЗ ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Двор, где стоит постройка, — это, по общему правилу, общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, включая земельный участок под домом с элементами благоустройства. Это объясняет повышенные требования к согласию: раз участок общий, согласие на распоряжение им оформляется всеми собственниками.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4 2 .
— ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Ключевое: уменьшение размера общего имущества (а застройка части придомовой территории фактически уменьшает общее имущество) возможно только с согласия всех собственников. Передача же объекта общего имущества в пользование иному лицу оформляется решением общего собрания. Для вас это означает: если участок под МКД стоит на кадастровом учёте и является общим имуществом, доказательством согласия всех собственников служат как раз подписанные вами документы (согласие на размещение, отсутствие претензий по границам/отступам).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 . В целях, предусмотренных пунктом 6 статьи 6 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ "О связи", монтаж, эксплуатация и демонтаж сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, необходимых для оказания услуг связи абоненту-гражданину, являющемуся собственником помещения в многоквартирном доме или нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма и заключившему договор об оказании услуг связи, осуществляются без решения общего собрания собственников помещений в этом доме в соответствии с правилами взаимодействия, утвержденными Правительством Российской Федерации в соответствии с пунктом 2 1 статьи 12 настоящего Кодекса.
— ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

Согласие оформляется решением общего собрания. Если ваши документы — единый подписной лист с подписями практически всех собственников подъездов, его можно представлять как подтверждение согласия; при оспаривании подписей (что кто-то «не понимал», что подписывал) соседи должны доказать это в суде, а по закону добросовестность и разумность участников предполагаются:

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 11. Судебная защита гражданских прав 1. Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией. (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 177-ФЗ) 2. Защита гражданских прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 12. Способы защиты гражданских прав Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения;
— п. 5 ст. 10 ГК РФ

уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, на котором расположен этот дом, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома. А. обратилась в суд с иском к В. и местной администрации о признании постановления администрации и разрешения на строительство недействительными, прекращении строительства, приведении земельного участка в состояние, предшествующее началу выполнения работ. В обоснование заявленных требований А. ссылалась на то, что она является собственником жилого помещения в многоквартирном доме. Ответчик В. перевел принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную в том же многоквартирном доме, что и квартира истца, в нежилое помещение. Местная администрация (ответчик) выдала В. разрешение на реконструкцию указанного нежилого помещения со строительством пристройки под парикмахерскую. Истцом согласия на проведение такой реконструкции и строительство пристройки не давалось. Судом установлено, что 26 ноября 2003 г. спорный земельный участок под многоквартирным домом поставлен на государственный кадастровый учет. 27 октября 2009 г. в ЕГРП зарегистрировано право собственности В. на квартиру, расположенную в указанном доме. Постановлением местной администрации от 1 июня 2010 г. ответчику предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования (пристроенные к жилым многоквартирным домам объекты 30 общественного питания, торговли, обслуживания населения общей площадью до 1000 кв.
— п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 26.04.2017 № 2/2017

Практика подтверждает: для уменьшения размера общего имущества, включая земельный участок под домом, требуется согласие всех собственников. Дополнительно это важно и по существу: если ваш участок во дворе был частью придомовой территории общего имущества, но решение суда уже признало право собственности, а собственники давали согласие, — позиция соседей «мы не знали/не понимали» юридически слаба, поскольку добросовестность предполагается, и именно они должны её опровергнуть.

Если соседи были участниками вашего дела — вопрос законности постройки для них уже закрыт (ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, блок 2). Если не были — они могут пытаться оспорить подписи/согласие, и здесь ваша задача — представить оригиналы документов и показания о порядке подписания.

Вывод: двор — общее имущество собственников МКД, поэтому согласие действительно требовалось; но ваши подписные документы и презумпция добросовестности (§ п. 5 ст. 10 ГК РФ) работают на вас. Довод «подписывал, но не понимал» сам по себе не лишает согласие силы — его нужно доказать, а не просто заявить.

Сроки: можно ли «отбиться» исковой давностью

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему).
— абз. 5 ст. 208 ГК РФ, п. 2

Негаторные требования (об устранении нарушений, не связанных с лишением владения) — единственная категория, на которую исковая давность не распространяется. Это значит: если соседи заявят именно негаторный иск (мешает, создаёт угрозу), солгать давностью не получится.

К требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником – арендодателем или ссудодателем земельного участка, начинает течь с момента, когда арендатор или ссудополучатель должен был возвратить переданный ему земельный участок (абзац второй пункта 2 статьи 200, пункт 2 статьи 610, статья 622, пункт 1 статьи 689, статья 699 ГК РФ). В случае возвращения земельного участка арендатором или ссудополучателем собственнику с возведенной (созданной) на нем самовольной постройкой срок исковой давности по требованию собственника земельного участка о сносе такой постройки начинает течь не позднее момента возврата земельного участка. Если истек срок исковой давности по иску об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка, то считается истекшим и срок исковой давности по требованию о сносе возведенной на нем самовольной постройки (статьи 195, 301 ГК РФ). На требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

А вот к требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозы жизни и здоровью, применяется общий срок — три года со дня, когда истец узнал о нарушении права и о надлежащем ответчике. При этом если требование о сносе постройки, создающей угрозу жизни и здоровью, — давность не применяется; и не применяется она к негаторным требованиям.

Практический вывод из текста: если соседи требуют сноса, ссылаясь только на «неудобство», и постройка не угрожает жизни и здоровью (а у вас есть заключение пожарных об отступах), вы вправе заявить о пропуске трёхлетнего срока. Однако если соседи переквалифицируют требование в негаторное (снег с крыши) или докажут угрозу жизни и здоровью — давность неприменима, и защита строится на существе (нет угрозы, помеха устранима).

Вывод: по чистому требованию о сносе (при отсутствии угрозы жизни и здоровью) работает трёхлетняя давность; по требованию об устранении нарушений и по угрозе жизни и здоровью — давность не действует, поэтому основной упор делайте на отсутствие реального нарушения.

Что делать с администрацией и Росреестром; куда пойдёт иск

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. 2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия.
— п. 1 ст. 8.1 ГК РФ

Регистрация права — это запись в реестре, которая вносится по заявлению лица, для которого наступают последствия. Поэтому затягивание с обращением в Росреестр и неинформирование администрации — это только технический пробел, а не утрата права. Раз вы уже зарегистрировали право, учётная запись администрации, где объект «числится как самострой», недостоверна и подлежит приведению в соответствие; отказ или бездействие регистратора/органа вы вправе оспорить в суде.

Орган местного самоуправления (в городах федерального значения также уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя полномочия в области градостроительной деятельности не отнесены к перечню вопросов местного значения) не вправе в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 222 ГК РФ, принимать решение о сносе объекта, в том числе подвергшегося реконструкции (например, в случае самовольного возведения пристройки к жилому дому), если право на объект или его часть зарегистрировано в ЕГРН
— п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Это прямо защищает вас от административного сноса: орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе, если право зарегистрировано в ЕГРН. Это ещё один уровень защиты дополнительно к решению суда.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. 9. Орган местного самоуправления (в городах федерального значения также уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя полномочия в области градостроительной деятельности не отнесены к перечню вопросов местного значения) не вправе в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 222 ГК РФ, принимать решение о сносе объекта, в том числе подвергшегося реконструкции (например, в случае самовольного возведения пристройки к жилому дому), если право на объект или его часть зарегистрировано в ЕГРН (пункт 6 статьи 81 ГК РФ, пункт 12 части 3 статьи 8, часть 2 статьи 63 ГрК РФ).
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Пленум разъясняет: наличие регистрации не исключает предъявления требования о сносе — но только в судебном порядке и при доказанности оснований. То есть снос возможен исключительно через суд, и бремя доказывания самовольности/нарушения — на истце.

Иски о сносе самовольной постройки, о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются судом общей юрисдикции, арбитражным судом с соблюдением правил об исключительной подсудности – по месту нахождения спорного объекта (статья 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), статья 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. В указанном случае спор подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции (часть 4 статьи 22 ГПК РФ, часть 7 статьи 27 6 АПК РФ). При этом суд привлекает к участию в деле прокурора для дачи заключения по требованию о выселении (часть 3 статьи 45 ГПК РФ). 12. С иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Иск о сносе рассматривается судом общей юрисдикции по месту нахождения постройки (исключительная подсудность). Это значит: если соседи подадут иск, он пойдёт в районный суд по месту нахождения вашей постройки.

Вывод: первым делом идите в администрацию с заявлением о внесении сведений на основании вступившего в силу решения суда и выписки ЕГРН (это устранит «самостроечный» учёт и снимет риски); иск соседей, если он будет, подсуден районному суду по месту нахождения постройки, и администрация снести объект не вправе.

Злоупотребление правом: можно ли развернуть доводы соседей против них

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 11. Судебная защита гражданских прав 1. Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией.
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 11. Судебная защита гражданских прав 1. Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией. (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 177-ФЗ) 2. Защита гражданских прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 12. Способы защиты гражданских прав Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права;
— п. 2 ст. 10 ГК РФ

Вот ваш главный «наступательный» довод. Если соседи сначала подписали согласие на размещение и отсутствие претензий по границам/отступам, потом молчали два года, а теперь требуют сноса капитального объекта, — это может квалифицироваться как заведомо недобросовестное осуществление права. При таком злоупотреблении суд отказывает лицу в защите права полностью или частично. А по п. 4 ст. 10 ГК РФ, если злоупотребление повлекло нарушение вашего права, вы вправе требовать возмещения убытков.

Применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее. В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
— п. 45 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Связка: соседям недостаточно заявить «мешает». Суд оценит всё поведение сторон — и их предшествующее согласие/молчание, и вашу добросовестность (возведение по согласию, признание права судом). Это и есть основание для отказа в иске о сносе.

Вывод: подписи соседей и их двухлетнее молчание — не «бумажки», а основание заявить о злоупотреблении правом (ст. 10 ГК РФ) с отказом соседям в защите, а при доказанных убытках — с требованием их возмещения. Этот довод нужно обязательно включить в отзыв на иск.

Что вправе требовать вы, если соседи создадут помехи или подадут иск

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;
— ст. 12 ГК РФ, п. 2

Помимо защиты от иска о сносе, у вас есть собственные средства защиты: признание права (подтверждение вашего титула), пресечение действий, нарушающих право, и возмещение убытков. Это на случай, если соседи начнут самовольно что-то делать с вашей постройкой или чинить препятствия в пользовании.

Если по итогам спора в иске соседям откажут, судебные расходы (госпошлина, оплата экспертизы, представителя) по общему правилу лягут на них как на проигравшую сторону — поэтому важно сохранять все документы по делу и по своей экспертизе/заключениям.

Вывод: при отказе соседям в иске вы вправе взыскать с них понесённые судебные расходы, а при самовольных действиях (попытка разобрать/повредить постройку, чинение препятствий) — требовать пресечения нарушений и возмещения убытков по ст. 12 ГК РФ.

Дополнительно: преюдиция и добросовестность (уточнение к блокам 2 и 7)

Оставляя решение суда без изменения, суд апелляционной инстанции указал, что право собственности ответчиков на спорное помещение признано решением суда, зарегистрировано в установленном законом порядке и истцом не оспорено. 45 Кассационный суд общей юрисдикции, оставляя без изменения вынесенные по делу судебные постановления, сослался на то, что доводы К. о непреюдициальности решения суда от 4 апреля 2016 г. не имеют значения, поскольку судом установлено, что спорное помещение не является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда признала выводы судебных инстанций не соответствующими нормам материального и процессуального права в связи со следующим. Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ). В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме.
— п. 12 Обзора судебной практики ВС РФ от 16.02.2022 № 4/2021

Практика подтверждает связку: раз ваше право собственности признано вступившим в силу решением суда и зарегистрировано, то факт законности постройки (её ненахождение в составе общего имущества и правомерность возведения) имеет преюдициальное значение в последующих спорах. Для соседей-участников дела это неопровержимо; для остальных — решение обязательно (ст. 13 ГПК РФ), а суд обязан учесть ранее установленные обстоятельства.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
— п. 43 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Зеркальное значение этой нормы для вас: суд, признавая право собственности, уже проверил, что с вашей стороны нет признаков «явного и намеренного недобросовестного поведения» (иначе отказал бы). Это усиливает вашу позицию: ваша добросовестность зафиксирована судебным актом, поэтому обвинения соседей «вы их обманули» несостоятельны, пока не опровергнуто решение суда.

Вывод: факт добросовестности застройщика и законности постройки установлен судом и имеет преюдициальное значение; соседям придётся опровергать вступившее в силу решение, а не пересказывать «мы не понимали, что подписываем».