Снос незаконной надстройки с мокрыми помещениями над распределительной трансформаторной подстанцией (РТП), являющейся общим имуществом собственников: законодательное обоснование и необходимость доказывания угрозы

РТП — общее имущество собственников помещений: надстройка без согласия всех сособственников незаконна

РТП, стоящая отдельно от многоэтажного офисного здания и питающая всё здание, — это электрическое (силовое) оборудование, обслуживающее более одного помещения. По прямому указанию закона такое имущество входит в состав общего имущества собственников помещений на праве общей долевой собственности.

1. Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме
   — п. 1 ст. 290 ГК РФ

Аналогичная норма для зданий с помещениями (включая нежилые — в силу общих положений о долевой собственности) закреплена в жилищном законодательстве, применяемом здесь по аналогии:

1. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ;
   — ст. 36 ЖК РФ, п. 1

Из этого следует два самостоятельных правовых последствия. Во-первых, распоряжение и владение общим имуществом возможно только по соглашению всех участников долевой собственности:

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 1 ст. 247 ГК РФ

Во-вторых, передача объектов общего имущества в пользование иным лицам допускается только по решению общего собрания собственников и при условии, что это не нарушает их права и законные интересы:

1. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
   — п. 4 ст. 36 ЖК РФ

Наличие в техплане и в ЕГРН записи о назначении «электроустановка/подстанция», «нежилое», кадастровом учёте и обслуживании здания не изменяет статус РТП как общего имущества, а лишь подтверждает её функциональное назначение — питание всего здания. Если право на РТП оформлено как отдельный объект на одного из собственников или на застройщика, это не лишает остальных сособственников долей: принадлежность общего имущества следует из функционального признака «обслуживание более одного помещения», а не из записи в реестре.

Вывод: возведение надстройки «на сваях прямо над зданием РТП» есть пользование общим долевым имуществом, которое по ст. 246, 247 ГК РФ и п. 4 ст. 36 ЖК РФ допустимо только с согласия всех собственников (решением общего собрания). При отсутствии такого согласия нарушение прав собственников имеет место независимо от того, доказана ли реальная угроза жизни и здоровью. Это — самостоятельное основание для требования о демонтаже надстройки.

Надстройка имеет признаки самовольной постройки (реконструкция без разрешения и с нарушением норм)

Надстройка на сваях над РТП изменяет параметры объекта капитального строительства (высоту, этажность, площадь, объём) — то есть является реконструкцией по смыслу градостроительного законодательства:

1. реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов; (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ ) 14 1 ) реконструкция линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов;
   — ч. 14 ст. 1 ГрК РФ

Реконструкция объекта капитального строительства требует разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ) и проектной документации. Возведение надстройки без такого разрешения и с нарушением градостроительных и строительных норм образует признаки самовольной постройки по п. 1 ст. 222 ГК РФ:

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
   — п. 1 ст. 222 ГК РФ

Перечень признаков самовольной постройки исчерпывающий и включает в том числе возведение «с нарушением градостроительных и строительных норм и правил»:

1. В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: – возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; – возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; – возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; – возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.
   — п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Правовое последствие самовольной постройки — отсутствие права собственности у застройщика, запрет её использования и обязанность сноса за счёт лица, её осуществившего:

1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
   — абз. 1, 3 п. 2 ст. 222 ГК РФ

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
— абз. 3 п. 2 ст. 222 ГК РФ

Для ситуации с надстройкой над РТП релевантны как минимум два признака самовольности: (1) возведение без получения необходимых согласований/разрешения на строительство (реконструкцию), (2) возведение с нарушением строительных норм и правил (размещение мокрых помещений над электрооборудованием). Наличие любого одного из них достаточно для квалификации постройки как самовольной.

Вывод: надстройку следует квалифицировать как самовольную постройку (реконструкцию без разрешения на строительство и с нарушением строительных норм), что влечёт право собственников требовать её сноса за счёт застройщика. Для сноса по ст. 222 ГК РФ доказывать реальную угрозу жизни и здоровью не требуется — достаточно установления хотя бы одного из признаков самовольности (отсутствие необходимых согласований либо нарушение норм и правил).

Технические нормы о недопустимости размещения «мокрых» помещений над электроустановками

Требования к безопасности зданий и сооружений установлены Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Строительные конструкции должны исключать угрозу вреда в результате разрушения, деформации и повреждения систем инженерно-технического обеспечения:

Строительные конструкции и основание здания или сооружения должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе строительства и эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений в результате: 1) разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей; 2) разрушения всего здания, сооружения или их части; 3) деформации недопустимой величины строительных конструкций, основания здания или сооружения и геологических массивов прилегающей территории; 4) повреждения части здания или сооружения, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности.
— ст. 7 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ, п. 6

Здание должно проектироваться так, чтобы при его эксплуатации не возникало угрозы поражения людей электрическим током и взрыва; проектные решения обязаны предусматривать меры безопасности электроустановок:

Здание или сооружение должно быть спроектировано и построено, а территория, необходимая для использования здания или сооружения, должна быть благоустроена таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения не возникало угрозы наступления несчастных случаев и нанесения травм людям - пользователям зданиями и сооружениями в результате скольжения, падения, столкновения, ожога, поражения электрическим током, а также вследствие взрыва.
— ст. 11 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ, п. 2

1. Для предотвращения поражения людей электрическим током проектные решения должны предусматривать меры по обеспечению безопасности электроустановок. 11. В проектной документации должны быть предусмотрены меры по предотвращению наступления несчастных случаев и нанесения травм людям в результате взрывов, в том числе: 1) соблюдение правил безопасности устройства систем отопления, горячего водоснабжения, газоиспользующего оборудования, дымоходов, дымовых труб, резервуаров и трубопроводов для воспламеняющихся жидкостей и газов; 2) соблюдение правил безопасной установки теплогенераторов и установок для сжиженных газов; 3) регулирование температуры нагревания и давления в системах горячего водоснабжения и отопления; 4) предотвращение чрезмерного накопления взрывоопасных веществ в воздухе помещений, в том числе путем использования приборов газового контроля. 12. Для обеспечения безопасности в аварийных ситуациях в проектной документации должно быть предусмотрено аварийное освещение. 13. Для обеспечения защиты от несанкционированного вторжения в здания и сооружения необходимо соблюдение следующих требований: 1) в зданиях с большим количеством посетителей (зрителей), а также в зданиях образовательных, медицинских, банковских организаций , на объектах транспортной инфраструктуры должны быть предусмотрены меры, направленные на уменьшение возможности криминальных проявлений и их последствий;
   — ч. 10 ст. 30 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ

Отдельно закон требует обеспечивать регулирование влажности на поверхности и внутри строительных конструкций — то есть недопустимость замачивания конструкций, в которых размещено электрооборудование:

1. Здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения обеспечивались безопасные условия для проживания и пребывания человека в зданиях и сооружениях по следующим показателям: 1) качество воздуха в производственных, жилых и иных помещениях зданий и сооружений и в рабочих зонах производственных зданий и сооружений; 2) качество воды, используемой в качестве питьевой и для хозяйственно-бытовых нужд; 3) инсоляция и солнцезащита помещений жилых, общественных и производственных зданий; 4) естественное и искусственное освещение помещений; 5) защита от шума в помещениях жилых и общественных зданий и в рабочих зонах производственных зданий и сооружений; 6) микроклимат помещений; 7) регулирование влажности на поверхности и внутри строительных конструкций;
   — ст. 10 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ, п. 2

Пожарный технический регламент (Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ) прямо запрещает использовать электрооборудование без средств пожаровзрывозащиты в условиях, не исключающих появление источника зажигания:

1. Электрооборудование без средств пожаровзрывозащиты не допускается использовать во взрывоопасных, взрывопожароопасных и пожароопасных помещениях зданий и сооружений, не имеющих направленных на исключение опасности появления источника зажигания в горючей среде дополнительных мер защиты.
   — ч. 10 ст. 82 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ

Помещения с мокрыми процессами (санузлы, душевые, мойки) создают риск протечек, замачивания перекрытий и короткого замыкания высоковольтного оборудования РТП — то есть как раз ту опасность, от которой приведённые нормы требуют защищать электроустановки. Общеправовой запрет размещать уборную, ванную (душевую) над нижележащими помещениями выражен в п. 24 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47 (хотя оно регулирует жилые помещения, по аналогии и в совокупности со ст. 7, 10, 11, 30 Закона № 384-ФЗ оно подтверждает общий технический принцип недопустимости «мокрых» помещений над помещениями иного назначения):

1. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях. 25. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение. Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1 : 5,5 и не менее 1 : 8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1 : 10. 26. В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное - 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток.
   — п. 24 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Конкретная точечная норма ПУЭ (п. 7.1.22) о запрете размещения распределительных устройств, ВРУ, ГРЩ под санитарно-техническими узлами, душевыми, ванными и т.п. — ведомственный документ, текст которого в доступных корпусах не найден; он дополнительно усиливает позицию истца, но даже без него вывод о нарушении технических норм опирается на обязательный к применению Федеральный закон № 384-ФЗ.

Вывод: размещение над РТП помещений с мокрыми процессами нарушает обязательные требования технического регламента о безопасности зданий и сооружений (ст. 7, 10, 11, 30 Закона № 384-ФЗ) и требования пожарной безопасности (ст. 82 Закона № 123-ФЗ), так как создаёт риск замачивания конструкций, короткого замыкания и пожара/взрыва на высоковольтном оборудовании.

Способ защиты: негаторное требование, исковая давность и предупреждение вреда

Собственники помещений, владеющие общим имуществом (РТП) совместно и не лишённые владения, вправе требовать устранения всяких нарушений своего права, даже не соединённых с лишением владения, — это негаторный иск:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Право на негаторную защиту принадлежит и любому сособственнику общего имущества (ст. 305 ГК РФ распространяет защиту по ст. 301–304 на владельцев, не являющихся единоличными собственниками), поэтому любой собственник помещения в здании вправе обратиться в суд, не дожидаясь согласия остальных.

Способ защиты — восстановление положения, существовавшего до нарушения, и пресечение действий, создающих угрозу нарушения права:

восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. Статья 13. Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса. Статья 14. Самозащита гражданских прав Допускается самозащита гражданских прав.
— ст. 12 ГК РФ, п. 2

На негаторное требование исковая давность не распространяется:

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему).
— ст. 208 ГК РФ, п. 2

Отдельно закон позволяет требовать запрещения деятельности, создающей опасность причинения вреда в будущем, — что применимо к эксплуатации надстройки с мокрыми помещениями над высоковольтной РТП:

1. Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. 2. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда.
   — п. 1 ст. 1065 ГК РФ

Вывод: наиболее надёжным и не зависящим от сроков требованием является негаторное требование об устранении препятствий в пользовании общим имуществом в форме демонтажа надстройки (ст. 304 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 12, 208 ГК РФ), которое может быть соединено с иском о сносе самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ) и с требованием о запрещении создающей опасность деятельности (ст. 1065 ГК РФ). На негаторное требование исковая давность не распространяется.

Доказывание: угроза жизни — не обязательный элемент, но подлежит установлению через экспертизу

Закон разделяет два самостоятельных основания иска, и они имеют разный предмет доказывания.

Ветка 1 — снос как самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ) и негаторный демонтаж (ст. 304 ГК РФ). Для этих требований не требуется доказывать реальную угрозу жизни и здоровью: достаточно установить (а) отсутствие необходимого разрешения на реконструкцию и (б) нарушение строительных норм и правил (размещение мокрых помещений над электроустановкой) — любое из этих обстоятельств само по себе является признаком самовольности (п. 1 ст. 222 ГК РФ, п. 2 ПП ВС № 44). Нарушение права собственников также достаточно для негаторного требования.

Ветка 2 — предупреждение вреда (ст. 1065 ГК РФ). Здесь угроза — элемент предмета доказывания, но, как следует из ст. 7, 10, 11, 30 Закона № 384-ФЗ, опасность оценивается как нормативно презюмируемая при размещении мокрых процессов над высоковольтным оборудованием; подтверждается она заключением судебной строительно-технической и (или) пожарно-технической экспертизы.

Разъяснения Пленума ВС РФ № 44 указывают, что суд должен установить, знало ли лицо, осуществившее постройку, о наличии ограничений, и вправе учитывать добросовестность застройщика:

1. При рассмотрении требований, связанных со сносом самовольной постройки ввиду ее возведения (создания) с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, в числе юридически значимых для правильного разрешения спора 10 обстоятельств суду надлежит установить, знало ли лицо, осуществившее постройку, и могло ли знать о наличии ограничений. Если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе вследствие отсутствия необходимых сведений в ЕГРН, а также получения от уполномоченного органа разрешения (согласования), допускающего возведение соответствующего объекта, постройка не может быть признана самовольной. Истец вправе представлять доказательства того, что лицо, осуществившее самовольное строительство, действовало недобросовестно, поскольку знало или могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, несмотря на отсутствие в ЕГРН соответствующей информации. 23. Отказ в иске о сносе постройки, использование которой оказалось невозможным в связи с установлением или изменением зоны с особыми условиями использования территории, не препятствует заключению соглашения о возмещении убытков или выкупу земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, в том числе по требованию гражданина или юридического лица – собственника такого объекта (статьи 57, 571, пункты 6, 7 статьи 107 ЗК РФ, статья 5533 ГрК РФ). 24.
   — п. 22 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Поскольку РТП — очевидно существующая отдельная подстанция, стоящая на кадастровом учёте, застройщик не мог не знать, что возводит надстройку над чужим общим имуществом и над действующей электроустановкой, что исключает его добросовестность.

Вывод: доказывать реальную наступившую угрозу жизни и здоровью для удовлетворения иска о сносе/демонтаже не обязательно — достаточно доказать отсутствие согласия всех сособственников, отсутствие разрешения на реконструкцию и нарушение строительных/технических норм. Угроза безопасности (ст. 1065 ГК РФ) используется как усилительный и самостоятельный довод и подтверждается экспертизой, но не является условием удовлетворения основного требования.

Процессуальные аспекты: истец, ответчик, подсудность, расходы на снос

Истец. Любой собственник помещения в здании (сособственник общего имущества) вправе предъявить негаторный иск и иск о сносе самовольной постройки — согласия всех сособственников не требуется (ст. 304, 305 ГК РФ). Возможно и коллективное обращение всех или части собственников.

Ответчик. Лицо, осуществившее самовольную постройку (застройщик надстройки). Снос производится осуществившим её лицом либо за его счёт (абз. 3 п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Подсудность. Спор неимущественный (требование о сносе/демонтаже без денежной оценки), не относится к категориям мирового судьи и не носит экономического характера по субъектному составу, если истцами выступают граждане — собственники помещений; при этом требование о сносе объекта недвижимости рассматривается районным судом по правилам об исключительной подсудности по месту нахождения спорного объекта (ст. 30 ГПК РФ). Если все стороны — юридические лица и спор связан с предпринимательской деятельностью, дело подсудно арбитражному суду.

Доказывание. Ключевые доказательства: выписки из ЕГРН на РТП и на помещения, технические планы (назначение «электроустановка/подстанция»), документы о постановке РТП на кадастровый учёт, сведения об отсутствии разрешения на строительство/реконструкцию, сведения об отсутствии решения общего собрания собственников, заключение судебной строительно-технической и (или) пожарно-технической экспертизы о нарушении норм и создании угрозы.

Срок. На негаторное требование и на требование о сносе постройки, создающей угрозу жизни и здоровью, исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ); применительно к сносу самовольной постройки, не создающей угрозу, суды учитывают общий срок, но в данном деле защита строится на негаторном требовании и угрозе, поэтому срок не является препятствием.

Если в иске о сносе откажут. Возможны альтернативные требования: о приведении надстройки в соответствие с установленными требованиями (абз. 3 п. 2 ст. 222 ГК РФ), о запрещении эксплуатации помещений с мокрыми процессами (ст. 1065 ГК РФ), а также обращения в орган государственного строительного надзора, в прокуратуру и в Ростехнадзор о самовольной реконструкции и нарушении требований эксплуатации электроустановок (в том числе административная ответственность по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ — осуществление реконструкции без разрешения на строительство).

Вывод: иск следует предъявить от имени одного или нескольких собственников помещений к застройщику надстройки с основным требованием о демонтаже (сносе) надстройки над общим имуществом — РТП, с факультативными требованиями о запрете эксплуатации мокрых помещений и о приведении постройки в соответствие с требованиями; расходы на снос возлагаются на застройщика; подсудность — по месту нахождения спорного объекта (районный суд или арбитражный суд в зависимости от субъектного состава).