Снос старого жилого дома и строительство нового каркасного на том же участке: порядок оформления, разрешения, снятие с учета, прописка и договоры с газом и водой

Нужно ли разрешение на строительство нового дома (уведомительный порядок)

Для строительства объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) разрешение на строительство не требуется — действует уведомительный порядок. Земельный участок клиентки имеет вид разрешённого использования ИЖС и категорию «земли населённых пунктов», что соответствует требованию о допустимости размещения объекта ИЖС.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ; (В редакции федеральных законов от 31.12.2005 № 210-ФЗ, от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 03.08.2018 № 340-ФЗ, от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 1 1 ) строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства
— п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ

То есть в перечень случаев п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ (когда разрешение не нужно) входит и строительство ИЖС — п. 1.1 этой части. Для участка клиентки (ИЖС на землях населённых пунктов) это освобождение действует.

Вместо разрешения застройщик обязан до начала строительства подать в уполномоченный орган (по общему правилу — администрацию муниципального образования) уведомление о планируемом строительстве:

В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения: (В редакции федеральных законов от 30.12.2021 № 476-ФЗ, от 08.08.2024 № 232-ФЗ) 1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);
— ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ

Подать уведомление можно лично, через МФЦ, по почте или через Единый портал госуслуг. К уведомлению прилагаются правоустанавливающие документы на участок (в случае клиентки права уже зарегистрированы в ЕГРН, поэтому представлять их не требуется — они запрашиваются в порядке межведомственного взаимодействия), а в уведомлении указываются параметры будущего дома (площадь, этажность, отступы от границ участка).

После подачи уведомления орган в течение 7 рабочих дней обязан направить застройщику уведомление о соответствии параметров установленным требованиям и допустимости размещения объекта. Строить можно начинать по истечении установленного срока при получении положительного уведомления (или молчаливого согласия в пределах срока действия уведомления — 10 лет).

Вывод: разрешение на строительство для нового каркасного дома на ИЖС-участке получать не нужно; обязателен уведомительный порядок по ст. 51.1 ГрК РФ — до начала работ подать уведомление о планируемом строительстве в администрацию муниципального образования (лично/МФЦ/почтой/через госуслуги) и дождаться положительного уведомления о соответствии. Проектная документация и экспертиза для ИЖС не требуются.

Порядок сноса старого дома и что делать с его учётом и записью в ЕГРН

Снос старого жилого дома осуществляет сам собственник на основании своего же решения:

Снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, на основании решения суда или органа местного самоуправления , если иное не предусмотрено частью 1 1 настоящей статьи . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 350-ФЗ) 1 1 . Основанием для сноса объекта капитального строительства, включенного в предусмотренный пунктом 2 части 1 статьи 67 настоящего Кодекса перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу, является решение о комплексном развитии территории. Принятие решения, предусмотренного частью 1 настоящей статьи, не требуется. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 350-ФЗ) 2. В целях сноса объекта капитального строительства застройщик или технический заказчик обеспечивает подготовку проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства в качестве самостоятельного документа, за исключением случаев, предусмотренных частями 3 и 8 настоящей статьи. Подготовка проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства осуществляется специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования, сведения о котором включены в национальный реестр специалистов в области архитектурно-строительного проектирования. 3.
— ч. 1 ст. 55.30 ГрК РФ

Ключевая норма для ситуации клиентки — снос осуществляется в целях строительства нового объекта, поэтому действует специальное правило:

1. Положения настоящей главы не распространяются на случаи сноса объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта капитального строительства, реконструкции объекта капитального строительства. Снос объекта капитального строительства осуществляется в порядке, установленном главой 6 настоящего Кодекса для строительства объектов капитального строительства.
   — ч. 8 ст. 55.30 ГрК РФ

Это означает: поскольку дом сносится ради возведения нового на том же участке, глава о сносе (55.30–55.33 ГрК) не применяется, и не требуется ни проект организации работ по сносу, ни уведомление о планируемом сносе, ни отдельное привлечение подрядчика-члена СРО. Снос фактически «поглощается» процедурой строительства, регулируемой главой 6 ГрК (для ИЖС — уведомительным порядком по ст. 51.1).

Однако снос объекта, зарегистрированного в ЕГРН, порождает обязанность снять его с кадастрового учёта и прекратить запись о праве собственности. Основанием для этого служит акт обследования, подготовленный кадастровым инженером и подтверждающий прекращение существования здания:

акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе. 3.
— п. 7.4 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Порядок: после фактического демонтажа дома кадастровый инженер проводит обследование и готовит акт обследования; собственница подаёт в Росреестр (через МФЦ) заявление о снятии дома с кадастрового учёта и прекращении права собственности с приложением акта обследования. Госпошлина за это не уплачивается (п. 6 ч. 1 ст. 333.35 НК РФ — снятие объекта с учёта не облагается).

Параллельно (до сноса) обязательным является отключение дома от сетей (газ, свет, вода) с получением условий отключения и акта от эксплуатирующих организаций:

Условия отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения выдаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение не более чем десяти рабочих дней со дня поступления заявления о выдаче таких условий от застройщика, исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Отключение объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения подтверждается актом, подписанным организацией, осуществляющей эксплуатацию соответствующих сетей инженерно-технического обеспечения. Порядок отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения устанавливается Правительством Российской Федерации. 3. В процессе сноса объекта капитального строительства принимаются меры, направленные на предупреждение причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, предусматривается устройство временных ограждений, подъездных путей, осуществляются мероприятия по утилизации строительного мусора. 4. Работы по договорам подряда на осуществление сноса выполняются только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, если иное не установлено настоящей статьей.
— ч. 2 ст. 55.31 ГрК РФ

То есть перед сносом собственница должна подать в газо-, электро- и водоснабжающие организации заявления о выдаче условий отключения; отключение подтверждается актом. Это же — фактическая предпосылка безопасного сноса (п. 1 ст. 55.31 ГрК: снос осуществляется после отключения от сетей).

Вывод: разрешение или решение органа МСУ на снос не требуется — снос производится по решению самой собственницы, а поскольку он совершается для строительства нового дома, глава о сносе не применяется (проект организации работ по сносу и членство подрядчика в СРО не нужны). Обязательны два действия: (1) до сноса — получить условия и акт отключения от газа, света, воды у эксплуатирующих организаций; (2) после сноса — кадастровый инженер готовит акт обследования, и по заявлению собственницы Росреестр снимает дом с учёта и прекращает запись о праве. Отдельный «акт о сносе» как самостоятельный документ для ИЖС-сноса под строительство не требуется.

Как оформить новый дом жилым и зарегистрировать право (возможность прописки)

Новый каркасный дом на сваях, возведённый на ИЖС-участке, признаётся жилым домом, если он является капитальным зданием, пригодным для постоянного проживания и отвечает санитарным и техническим требованиям:

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования). 3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ; от 25.06.2012 № 93-ФЗ; от 01.12.2014 № 419-ФЗ; от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания , многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 25.06.2012 № 93-ФЗ, от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 5.
— ч. 2 ст. 15 ЖК РФ

К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. 2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Информация о жилом доме, характеризующая и индивидуализирующая его, включается в электронный паспорт жилого дома. Форма электронного паспорта жилого дома, порядок его формирования и состав включаемой в него информации устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. (В редакции Федерального закона от 24.06.2025 № 180-ФЗ ) 3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. 4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Статья 16. Виды жилых помещений 1. К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома;
— ч. 1 ст. 16 ЖК РФ

Для ИЖС не требуется отдельной процедуры «признания жилым» через межведомственную комиссию: статус жилого дома следует из самого назначения объекта ИЖС, зафиксированного при регистрации. Практика исходит из того, что построенный по уведомительному порядку объект ИЖС регистрируется в ЕГРН именно как жилой дом, если соответствует параметрам и требованиям.

Порядок регистрации права таков: после завершения строительства застройщик подаёт в тот же орган уведомление об окончании строительства с приложением технического плана. Если построенный дом соответствует требованиям (объёмно-планировочные параметры, отступы), орган направляет застройщику уведомление о соответствии и сам направляет в Росреестр заявление о кадастровом учёте и регистрации права собственности:

Орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома при отсутствии предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии построенных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на такие объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом и прилагаемые к нему документы (в том числе уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, представленный застройщиком технический план, а в случае, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или передан в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, также заключенное между правообладателями такого земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект индивидуального жилищного
— ч. 1.2 ст. 19 ФЗ № 218-ФЗ

То есть процедура максимально упрощена: собственнице достаточно (1) заказать у кадастрового инженера технический план нового дома, (2) подать уведомление об окончании строительства (лично/МФЦ/через госуслуги), (3) дождаться, когда администрация направит документы в Росреестр. Право регистрируется на собственницу как на собственника земельного участка (земля у неё в собственности). Разрешение на ввод в эксплуатацию для ИЖС не требуется.

Критичное условие для сохранения статуса «жилой» и последующей прописки: дом должен иметь прочную связь с землёй (фундамент) и быть пригодным для постоянного проживания. Каркасный дом на винтовых/буронабивных сваях признаётся объектом недвижимости (капитальным), если сваи являются фундаментом, а дом не подлежит переносу без несоразмерного ущерба. При этом соответствие санитарным и техническим нормам (отопление, электроснабжение, безопасность) должно подтверждаться фактическим состоянием дома.

Вывод: специальная комиссия для признания нового дома жилым не нужна — статус жилого дома следует из назначения объекта ИЖС и фиксируется при регистрации. Право собственности регистрируется в ЕГРН по упрощённой схеме через уведомление об окончании строительства, после чего дом является жилым и в нём возможна регистрация (прописка) собственницы по месту жительства. Ключевое условие — капитальность дома (фундамент на сваях) и его пригодность для постоянного проживания.

Сохранятся ли договоры на газ, воду, свет при сносе дома

Договоры газоснабжения, электроснабжения и водоснабжения заключены на объект — жилой дом (точку подключения), а не абстрактно «на личность». При сносе дома объект физически прекращает существование, поэтому основания для продолжения поставки ресурсов в старый дом отпадают. Закон прямо связывает снос с отключением от сетей инженерно-технического обеспечения:

Условия отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения выдаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение не более чем десяти рабочих дней со дня поступления заявления о выдаче таких условий от застройщика, исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Отключение объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения подтверждается актом, подписанным организацией, осуществляющей эксплуатацию соответствующих сетей инженерно-технического обеспечения. Порядок отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения устанавливается Правительством Российской Федерации. 3. В процессе сноса объекта капитального строительства принимаются меры, направленные на предупреждение причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, предусматривается устройство временных ограждений, подъездных путей, осуществляются мероприятия по утилизации строительного мусора. 4. Работы по договорам подряда на осуществление сноса выполняются только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, если иное не установлено настоящей статьей.
— ч. 2 ст. 55.31 ГрК РФ

Это означает: перед сносом собственница обязана получить в ресурсоснабжающих организациях (газораспределительной, сетевой/энергосбытовой, водоснабжающей) условия отключения и затем акт, подтверждающий отключение. Договоры на старый дом фактически прекращают действие в связи с гибелью (сносом) объекта энергоснабжения.

После возведения нового дома подключение коммуникаций оформляется заново: договор на новый объект заключается с ресурсоснабжающими организациями. По газу потребуется новое технологическое присоединение (или, если лимиты мощности и точка врезки сохранены и газопровод-ввод не повреждён, возможно перезаключение договора на новый дом с сохранением точки подключения и счётчика). По электроэнергии — перезаключение договора энергоснабжения на новый объект с новым актом технологического присоединения/допуска. По скважине (автономное холодное водоснабжение) договорных ограничений на новый дом нет, но потребуется оформление ввода воды в новый дом.

Важный практический момент: при сносе не следует допускать утрату газа «бессрочно» — если предполагается восстановить дом в разумный срок, с ресурсоснабжающей организацией можно согласовать временное приостановление (консервацию точки) вместо полного расторжения, чтобы не потерять действующее подключение и не проходить заново дорогостоящее технологическое присоединение. Это вопрос договорённости сторон, а не императивной обязанности.

Вывод: при сносе старого дома договоры на ресурсы не сохраняются автоматически — они прекращают действие в связи с гибелью объекта, и снос допустим только после отключения дома от сетей (газ, свет, вода) с оформлением актов отключения. На новый дом договоры газо-, электро- и водоснабжения заключаются заново; чтобы не потерять действующую точку газового подключения (программу догазификации или техприсоединение), целесообразно заранее согласовать с газораспределительной организацией сохранение/переоформление точки вместо полного расторжения договора.

Где собственница будет «прописана», пока старый дом снесён, а новый не введён

Регистрация по месту жительства (прописка) привязана к конкретному жилому помещению, где гражданин постоянно проживает. После сноса старого дома и до ввода нового регистрироваться на участке нельзя — объект жилья отсутствует, а зарегистрироваться «на земельном участке» или «на стройплощадке» невозможно, поскольку регистрация по месту жительства возможна только в жилом помещении.

Снос дома, из которого собственница снята с регистрационного учёта либо который снят с кадастрового учёта, означает утрату основания для её регистрации по этому адресу. Пока идёт строительство, собственница может:

1. Зарегистрироваться по месту пребывания (временная регистрация) у родственников или в ином жилом помещении, где она будет фактически проживать на период стройки (с согласия собственника этого помещения).
2. Зарегистрироваться по месту жительства по адресу родственника (например, к детям) на постоянной основе.
3. Если она фактически продолжает проживать на участке (например, в бытовке/времянке), то регистрация по месту жительства в нежилом строении невозможна — регистрация допускается только в жилом помещении, признанном таковым.

По завершении строительства и регистрации нового дома в ЕГРН как жилого, собственница вправе зарегистрироваться в нём по месту жительства в общем порядке (заявление в МВД/через МФЦ/«Госуслуги») — регистрация собственника в принадлежащем ему жилом доме является обязанностью, не требующей чьего-либо согласия.

Вывод: на период между сносом старого и регистрацией нового дома прописка на участке не сохраняется и не оформляется — регистрация возможна только в жилом помещении. На время стройки собственнице следует оформить регистрацию по месту пребывания (временную) или по месту жительства у родственников; после регистрации нового дома в ЕГРН как жилого она вновь регистрируется в нём по месту жительства.

Риски и ответственность; последовательность действий

Ответственность. Строительство ИЖС без подачи уведомления о планируемом строительстве либо с существенным превышением заявленных параметров создаёт риск квалификации дома как самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ) и, соответственно, административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ (строительство без разрешения в случаях, когда оно требуется). Для ИЖС разрешение не требуется, но обязательное уведомление не поданное влечёт тот же режим: дом считается возведённым с нарушением, и регистрация права может быть приостановлена вплоть до приведения в соответствие. Поэтому подача уведомления о планируемом строительстве — обязательный шаг, который нельзя пропускать.

Риск утраты статуса жилого. Если каркасный дом будет признан некапитальным (не имеющим фундамента, разборным) или не отвечающим санитарным/техническим нормам, в ЕГРН он может быть зарегистрирован как нежилое строение либо в регистрации отказано — тогда прописка станет невозможной. Поэтому фундамент (сваи) и отопление/электроснабжение должны обеспечивать пригодность для постоянного проживания, а параметры дома — соответствовать заявленным в уведомлении.

Последовательность рекомендуемых действий:

1. Уточнить у администрации муниципального образования предельные параметры застройки (ПЗЗ/градостроительный регламент) — площадь, этажность, отступы.
2. Подать уведомление о планируемом строительстве нового дома; получить уведомление о соответствии.
3. Подать в ресурсоснабжающие организации заявления о выдаче условий отключения старого дома от газа, света, воды; оформить акты отключения (по газу — согласовать сохранение точки подключения для нового дома).
4. Произвести снос старого дома.
5. Заказать у кадастрового инженера акт обследования снесённого дома; подать в Росреестр заявление о снятии дома с учёта и прекращении права.
6. Построить новый дом, заказать технический план.
7. Подать уведомление об окончании строительства; администрация направит документы в Росреестр — право на новый жилой дом будет зарегистрировано.
8. Зарегистрироваться в новом доме по месту жительства; при необходимости оформить новые договоры на газ/свет/воду.

Вывод: правовых препятствий для плана клиентки нет. Разрешение на строительство и разрешение на снос не требуются — вся процедура укладывается в уведомительный порядок (ст. 51.1 ГрК РФ) и регистрацию через Росреестр. Ключевые обязательные шаги: уведомление о планируемом строительстве, отключение старого дома от сетей, акт обследования для снятия дома с учёта, технический план и уведомление об окончании строительства нового дома. На период стройки собственнице нужно оформить временную регистрацию или регистрацию у родственников.