Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Снесите старый дом и закажите у кадастрового инженера акт обследования о его уничтожении.
  2. 2
    Подайте акт обследования в Росреестр для снятия дома с кадастрового учёта и прекращения права.
  3. 3
    Дождитесь погашения записи в ЕГРН — только тогда условие банка выполнено.
  4. 4
    Не полагайтесь на признание дома аварийным: запись в ЕГРН сохранится, цель не достигнута.
  5. 5
    Уточните у банка формулировку условия об отсутствии жилых построек до начала работ.
  6. 6
    После снятия с учёта подайте уведомление о планируемом строительстве нового дома.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на жилой дом и земельный участок.
  • Акт обследования кадастрового инженера о прекращении существования здания.
  • Заявление в Росреестр о снятии дома с кадастрового учёта и прекращении права.
  • Документы о сносе дома (договор подряда, акт выполненных работ).
  • Если клиент выберет ветку признания дома непригодным: Заключение специализированной организации о техническом состоянии конструкций (для ветки непригодности).
  • Если клиент выберет ветку признания дома непригодным: Заявление в межведомственную комиссию при местной администрации (для ветки непригодности).

  • Срочно: первые шаги

    • Не начинайте снос до заказа акта обследования у кадастрового инженера.
    • Закажите акт обследования, подтверждающий гибель дома, до подачи документов в банк.
    • Получите выписку ЕГРН без записи о жилом доме до заявки на ипотеку.
    • Не тратьте время на признание дома аварийным — оно не снимает запись ЕГРН.
    • Уточните у банка письменно, достаточно ли снятия дома с учёта.

  • Сроки и риски

    • Пока дом в ЕГРН, налог на имущество начисляется — снос без снятия с учёта не прекращает начислений.
    • Снос без акта обследования и снятия с учёта оставит запись «жилой дом» — банк условие не примет.
    • Признание дома аварийным не снимает его с учёта — условие банка всё равно не выполняется.
    • Отсутствие воды и канализации в одноэтажном доме — не основание для непригодности, комиссия откажет.
    • Признание непригодным потребует заключения спецорганизации о недопустимых деформациях несущих конструкций.
    • Сроки снятия с учёта и работы комиссии законом не ограничены — закладывайте время до сделки.

  • Чего не делать

    • Не ограничивайтесь физическим сносом дома без снятия его с кадастрового учёта.
    • Не рассчитывайте, что признание дома аварийным или непригодным снимет его с учёта автоматически.
    • Не ссылайтесь на отсутствие воды, газа и канализации как на основание непригодности дома.
    • Не составляйте акт обследования самостоятельно — его готовит только кадастровый инженер.
    • Не оставляйте запись о жилом доме в ЕГРН — условие банка останется невыполненным.
    • Не полагайтесь на судебный порядок сноса — для своего дома решение суда не требуется.

  • Когда нужен адвокат

    • Если банк откажет из-за записи в ЕГРН: Банк отказывает из-за записи в ЕГРН о жилом доме — нужен юрист для защиты позиции.
    • Если кадастровый инженер откажет в акте или Росреестр приостановит снятие с учёта: Кадастровый инженер отказывает в акте обследования или Росреестр приостанавливает снятие с учёта.
    • Если снос выполнен, запись в ЕГРН сохраняется, начисляется налог: Снос дома уже выполнен, но запись в ЕГРН сохраняется и начисляется налог.
    • Если возникнет спор с администрацией или банком: Возник спор с администрацией или банком о статусе дома и участка.
    • Если требования банка противоречат закону: Требования банка противоречат закону — нужна помощь в согласовании условий кредита.

  • Расходы и госпошлина

    • Оплатите услуги кадастрового инженера за акт обследования — цена договорная, уточняйте у исполнителя.
    • Госпошлина за снятие с учёта и регистрацию прекращения права — уточните размер в Росреестре.
    • Признание дома аварийным: оплатите заключение специализированной организации о состоянии конструкций.
    • Работа межведомственной комиссии по признанию непригодным — бесплатно, по заявлению собственника.
    • Пока дом в ЕГРН — платите налог на имущество; после снятия с учёта начисление прекращается.
    • Снос дома: расходы на демонтаж и вывоз конструкций — по договору с подрядчиком.

  • Альтернативные пути

    • Снести дом и снять с учёта через акт обследования кадастрового инженера — прямой путь.
    • Признание аварийным не снимает запись ЕГРН — условие банка не выполнится.
    • Уточните у банка: достаточно ли снятия с учёта или нужен акт обследования.
    • Закажите акт обследования у кадастрового инженера до подачи заявки на ипотеку.
    • После сноса подайте акт в Росреестр для снятия с учёта и прекращения права.
    • Проверьте ЕГРН после регистрации — запись о жилом доме должна исчезнуть.

  • Региональные особенности

    • Акт обследования заказывайте у кадастрового инженера, работающего в вашем районе.
    • Признание дома непригодным оформляет межведомственная комиссия при местной администрации.
    • Уточните в местной администрации порядок подачи заявления в межведомственную комиссию.
    • Уточните у банка, достаточно ли местного акта обследования для снятия условия.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

  1. Ситуация. В собственности заявителя находится земельный участок и расположенный на нём жилой дом 1958 года постройки, площадью около 48 кв. м, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН. Дом фактически не используется для проживания, никто в нём не зарегистрирован, однако юридически он продолжает существовать как объект недвижимости с назначением «жилой». Заявитель намерен получить семейную ипотеку на строительство нового дома на этом же участке, но условием программы и банка является отсутствие на участке жилых построек. Следовательно, для достижения цели необходимо юридически прекратить существование старого дома как объекта недвижимости, а не только физически его разобрать.

  2. Затронутые правоотношения:

    • Вещное право (право собственности на жилой дом). Право собственности на дом зарегистрировано в ЕГРН и прекращается только по основаниям, предусмотренным законом, в частности при гибели или уничтожении имущества (п. 1 ст. 235 ГК РФ). Пока запись о праве не погашена, дом юридически существует, что напрямую блокирует выполнение условия банка об отсутствии жилых построек.

    • Кадастровый учёт и государственная регистрация недвижимости. Дом как объект недвижимости существует в правовом поле до момента снятия его с кадастрового учёта. Снятие с учёта производится на основании акта обследования, подготовленного кадастровым инженером (ч. 1 ст. 23, п. 7.4 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ), что определяет единственно надёжный механизм юридического «исчезновения» дома для банка и Росреестра.

    • Административные процедуры признания жилья непригодным. Признание дома аварийным или непригодным для проживания осуществляется межведомственной комиссией органа местного самоуправления по заявлению собственника (п. 42 Положения № 47). Эта процедура не прекращает право собственности и не снимает объект с кадастрового учёта, поэтому сама по себе не обеспечивает выполнение условия банка.

    • Налоговые правоотношения. Пока дом числится в ЕГРН, он остаётся объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц, поскольку налог исчисляется на основании сведений ЕГРН (п. 4 ст. 408 НК РФ). Прекращение начисления налога возможно только после снятия дома с кадастрового учёта и регистрации прекращения права.

  3. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

    • Дом является зарегистрированным объектом недвижимости с назначением «жилой». Именно запись в ЕГРН, а не физическое состояние дома, определяет его существование для банка, Росреестра и налогового органа. Пока запись не погашена, условие «на участке нет жилых построек» не выполняется.

    • Физический снос дома без снятия с кадастрового учёта не прекращает право собственности и не устраняет запись в ЕГРН. Юридически значимым действием является подготовка кадастровым инженером акта обследования, подтверждающего прекращение существования здания, и последующее снятие объекта с учёта с регистрацией прекращения права.

    • Для сноса собственного зарегистрированного жилого дома не требуется судебное решение или признание постройки самовольной. Достаточно факта гибели или уничтожения имущества, подтверждённого актом обследования, что делает путь сноса существенно более простым и быстрым по сравнению с административной процедурой признания дома непригодным.

    • Отсутствие воды, канализации, протечки крыши и возраст дома сами по себе не являются основаниями для признания дома непригодным для проживания. Закон прямо исключает отсутствие централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме из числа таких оснований (абз. 2 п. 41 Положения № 47). Для получения статуса непригодного требуется доказанное заключением специализированной организации снижение до недопустимого уровня надёжности, прочности и устойчивости конструкций и оснований (п. 33 Положения № 47), что делает этот путь более длительным и рискованным.

    • Признание дома аварийным или непригодным не снимает его с кадастрового учёта и не прекращает право собственности. Даже при успешном прохождении комиссии запись о жилом доме в ЕГРН сохраняется, а значит условие банка об отсутствии жилых построек на участке остаётся невыполненным.

    • Требование банка об отсутствии жилых построек — это условие кредитного договора и программы, а не федерального закона. Материальное право задаёт лишь механизм достижения этого состояния: снятие дома с кадастрового учёта и регистрация прекращения права собственности. Именно этот результат является универсальным способом выполнить требование банка независимо от конкретной формулировки условия.

Снос дома и снятие его с кадастрового учёта: законный механизм

Хотите вы снести дом или признать его аварийным — юридически результат «участок без жилого строения» достигается только через снятие дома с кадастрового учёта и регистрацию прекращения права собственности. Снос как таковой (разборка конструкций) сам по себе не убирает запись в ЕГРН, поэтому и банк, и Росреестр смотрят на факт снятия объекта с учёта, а не на наличие руин.

Документом-основанием для снятия с учёта служит акт обследования, который готовит кадастровый инженер и в котором подтверждает прекращение существования здания в связи с гибелью или уничтожением. Именно этот документ закрывает вопрос «повисшей» записи в ЕГРН после сноса.

Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено.
— ч. 1 ст. 23 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Форма и требования к акту обследования установлены органом нормативно-правового регулирования (Росреестром); акт составляется в электронной форме и заверяется электронной подписью кадастрового инженера, то есть заказывается у профильного специалиста, а не составляется вами самостоятельно.

Форма и состав сведений акта обследования, а также требования к его подготовке (за исключением случая, предусмотренного частью 37 статьи 70 настоящего Федерального закона) устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. (В редакции Федерального закона от 02.11.2023 № 509-ФЗ )
— ч. 3 ст. 23 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Акт обследования прямо назван в законе самостоятельным основанием для кадастрового учёта и госрегистрации прекращения прав.

акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе. 3.
— п. 7.4 ч. 2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Для сноса построенного в 1958 году жилого дома, право на который у вас зарегистрировано, не нужно ни судебное решение, ни признание постройки самовольной: механизм ч. 5 ст. 58 ФЗ № 218-ФЗ (снос самовольной постройки по решению суда) в вашем случае не обязателен, но он показывает, что и при обычном сносе акт обследования является тем самым документом, который ведёт к снятию с учёта и прекращению права.

Вступившее в законную силу решение суда о сносе самовольной постройки (если сведения о такой постройке содержатся в Едином государственном реестре недвижимости) является основанием для подготовки после сноса такой постройки акта обследования здания или сооружения, снятия таких здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства с кадастрового учета и государственной регистрации прекращения права собственности на них.
— ч. 5 ст. 58 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Прекращение права собственности в силу гибели или уничтожения имущества — самостоятельное основание, предусмотренное ГК РФ, поэтому снос своего дома не требует чьего-либо согласия или разрешения.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 235 ГК РФ

Вывод. Оптимальный путь — снести дом и на основании акта обследования кадастрового инженера снять его с кадастрового учёта с одновременной регистрацией прекращения права собственности через Росреестр (в т. ч. через МФЦ). Это прямо предусмотренная законом процедура (ч. 1 ст. 23, п. 7.4 ч. 2 ст. 14, ч. 5 ст. 58 ФЗ № 218-ФЗ; п. 1 ст. 235 ГК РФ), и именно она устраняет риск того, что после сноса в ЕГРН останется «жилая» запись. Пока объект не снят с учёта, запись сохраняется, а значит сохраняются и обязанности собственника; поэтому сносить дом, не запуская процедуру снятия с учёта, нецелесообразно.

Признание дома аварийным (непригодным): что даёт и чего не даёт этот путь

Признание частного (не многоквартирного) жилого дома непригодным для проживания — это административная процедура через межведомственную комиссию при органе местного самоуправления, инициируемая заявлением собственника.

Комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании заключения экспертизы жилого помещения, проведенной в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21 августа 2019 г. № 1082 "Об утверждении Правил проведения экспертизы жилого помещения, которому причинен ущерб, подлежащий возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования, методики определения размера ущерба, подлежащего возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования за счет страхового возмещения и помощи, предоставляемой за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, и о внесении изменений в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", либо на основании сформированного и утвержденного субъектом Российской Федерации на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости, полученных с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, сводного перечня объектов (жилых помещений), находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации (далее - сводный перечень объектов (жилых помещений), проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения.
— п. 42 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Процедура включает подачу заявления с обосновывающими документами, определение перечня дополнительных документов (в т. ч. заключения специализированной организации по обследованию несущих и ограждающих конструкций), работу комиссии и составление заключения; по итогам работа комиссии оформляется заключением и актом обследования.

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
— п. 33 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Важно: основанием для признания непригодным является именно физический износ, снижающий до недопустимого уровня надёжность, прочность и устойчивость конструкций и оснований, а не сам по себе возраст дома.

При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в настоящем Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения.
— п. 43 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

При этом закон прямо оговаривает, что́ не является основанием для признания дома непригодным.

Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания: отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
— абз. 2 п. 41 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Из этого следует ключевой для вас момент: отсутствие центрального водоснабжения, канализации, а также протечки и общее «старое» состояние сами по себе не дают автоматического права на статус непригодного. Комиссия оценивает фактическое техническое состояние конструкций и фундамента; чтобы статус был присвоен, нужны доказанные недопустимые деформации/разрушения несущих конструкций, подтверждённые заключением специализированной организации.

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
— п. 33 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Вывод. Признание аварийным/непригодным — более длительный и рискованный путь, чем снос: он требует заключения специализированной организации, работы комиссии и по её результатам (плюс документы) может быть получен отказ, поскольку отсутствие удобств и «пожилой» возраст дома закон прямо не относит к основаниям непригодности (п. 41 Положения № 47). Кроме того, статус непригодного/аварийного не снимает дом с кадастрового учёта автоматически — запись в ЕГРН о жилом доме сохраняется, а значит условие банка «на участке нет жилых построек» всё равно не выполняется. Если цель — именно соответствие условиям семейной ипотеки, признание аварийным само по себе задачу не решает.

Что смотреть, если банк предъявит свои требования к участку

Требование «на участке не должно быть жилых построек» — это условие кредитного договора и правил программы, а не федерального закона. Материальное право здесь задаёт лишь границу: дом как объект недвижимости существует юридически до момента снятия с кадастрового учёта и регистрации прекращения права. Пока этот шаг не сделан, для банка, Росреестра и налогового органа дом существует, даже если физически разрушен.

Поэтому ключевой документ для банка — именно снятие с кадастрового учёта (см. блок 1). Отдельно проверьте в своём кредитном договоре/условиях программы формулировку: если банк требует «отсутствие жилых строений», достаточно снятия с учёта; если требуется «отсутствие объектов капитального строительства на участке» — тогда важно, чтобы после сноса и снятия с учёта не осталось иных капобъектов (надворных построек, зарегистрированных как капобъекты).

Вывод. Точную формулировку требования определяет банк/условия программы, а не закон. Универсальный способ её выполнить — снести дом и снять его с кадастрового учёта с прекращением права (блок 1). Признание аварийным (блок 2) этой цели не достигает.

Налоговые последствия: когда перестаёт начисляться налог на дом

Пока дом числится в ЕГРН, он остаётся объектом налогообложения; налог на имущество исчисляется налоговым органом на основании сведений о зарегистрированном объекте.

Сумма налога исчисляется налоговыми органами по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту налогообложения как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 2. Сумма налога исчисляется на основании сведений, имеющихся у органов, осуществляющих государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и иных сведений, представленных в налоговые органы в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
— п. 4 ст. 408 НК РФ

Это значит, что простого сноса недостаточно для прекращения начисления налога — связка «снес дом → снял с учёта → прекратил право» даёт эффект и в налогах, поскольку налоговик получает актуальные сведения из ЕГРН. А вот если снести дом, но оставить запись «жилой дом» в реестре, налог на имущество может продолжать начисляться, хотя объекта фактически нет.

Вывод. Чтобы исключить дальнейшее начисление налога на имущество на фактически несуществующий дом, необходимо снять объект с кадастрового учёта и зарегистрировать прекращение права (блок 1): после этого налоговый орган исчисляет налог на основании сведений ЕГРН, где объект уже не числится. Хранение «мёртвой» записи в ЕГРН — прямой риск спора с налоговым органом и лишних начислений.

Строительство нового дома на том же участке: уведомительный порядок

После сноса старого дома вы строите новый на том же участке. Для ИЖС (или садового дома) действует уведомительный порядок: до начала строительства подаётся уведомление о планируемом строительстве, а по завершении — уведомление об окончании строительства, на основании которого дом ставится на учёт.

В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения: (В редакции федеральных законов от 30.12.2021 № 476-ФЗ, от 08.08.2024 № 232-ФЗ) 1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);
— ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ

Вывод. Снос и снятие старого дома с учёта не мешают новому строительству: на новое строительство оформляется уведомление о планируемом строительстве, а после завершения — уведомление об окончании строительства с постановкой нового дома на кадастровый учёт и регистрацией права. Уведомление о планируемом строительстве напрямую не связано с наличием или отсутствием старого дома на участке, поэтому корректнее сначала закрыть «старую» запись в ЕГРН (блок 1), а затем строить и вводить новый дом. Учтите: тип участка (ИЖС, ЛПХ или СНТ/ДНП) и вид разрешённого использования влияют на то, какой именно порядок и какие органы задействованы, — это следует уточнить по вашей выписке ЕГРН и правилам землепользования и застройки района.

Риски, если снести дом, но оставить «жилую» запись в ЕГРН

Главный риск — правовая неопределённость и сохранение обязанностей собственника в отношении объекта, которого физически уже нет. С одной стороны, право собственности на недвижимость прекращается в силу гибели/уничтожения (п. 1 ст. 235 ГК РФ — блок 1). С другой стороны, сам отказ от собственности не снимает с лица прав и обязанностей до тех пор, пока право не перешло к другому лицу либо не зарегистрировано прекращение права; применительно к недвижимости та же логика: запись в ЕГРН остаётся актуальной, пока не совершены учётные действия.

Ответственность за достоверность записей ЕГРН несёт орган регистрации прав, а третьи лица (в том числе банк) полагаются на эти записи.

Орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе: 1) за несоответствие осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав требованиям настоящего Федерального закона, правил ведения Единого государственного реестра недвижимости, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 2) за утрату или искажение сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости; 3) за полноту и достоверность предоставляемых сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости; 4) за незаконный отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, установленный решением суда, вступившим в законную силу; 5) за уклонение от осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе необоснованный возврат заявителю представленных для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения;
— ч. 1 ст. 66 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Практические риски «повисшей» записи таковы:

  1. Налог на имущество — пока дом числится в ЕГРН, он остаётся объектом налогообложения (блок 4), и налоговик исчисляет налог на основании сведений реестра.

  2. Отказ банка — условие программы «на участке нет жилых построек» кредитор проверяет по выписке ЕГРН; физический снос, не доведённый до снятия с учёта, для банка означает, что на участке по-прежнему числится жилой дом.

  3. Самовольность/претензии — хоть в вашем случае дом легален и не является самовольной постройкой, общий принцип таков, что использование объекта, не приведённого в соответствие или подлежащего сносу, не допускается, а постройка подлежит сносу или приведению в соответствие за счёт лица, на чьей земле она находится.

Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
— абз. 3 п. 2 ст. 222 ГК РФ

Для вас это означает: пока старая (фактически снесённая) постройка числится жилой в ЕГРН, а вы возводите новый дом, возникает риск двойственного статуса участка («занят жилым домом»), который банк и органы учитывают именно по реестру. Поэтому избежать проблем можно только доведением процедуры до конца — снятием старого дома с учёта и регистрацией прекращения права до начала оформления ипотеки на строительство нового.

Вывод. Простой снос без снятия с кадастрового учёта создаёт расхождение между фактическим состоянием и реестром: обязанности собственника (включая налоговые) сохраняются, банк видит на участке жилой дом и может отказать в ипотеке. Механизм устранения всех этих рисков един — акт обследования кадастрового инженера + снятие с учёта + регистрация прекращения права (блок 1).

Для вашей цели — получить участок без жилых построек под семейную ипотеку — наиболее прямой и универсальный путь: снести старый дом и снять его с кадастрового учёта через акт обследования кадастрового инженера с одновременной регистрацией прекращения права собственности; иные варианты зависят от формулировок банка. Признание дома аварийным или непригодным для проживания задачу не решает: запись в ЕГРН о жилом доме сохранится, и условие банка выполнено не будет.

Снос и снятие с кадастрового учёта

Это прямо предусмотренная законом процедура. Снос как физическое действие сам по себе не убирает запись в ЕГРН — для банка, Росреестра и налогового органа дом юридически существует, пока объект не снят с учёта и право собственности не прекращено (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

Документом-основанием для снятия с учёта служит акт обследования, который готовит кадастровый инженер: он подтверждает прекращение существования здания в связи с гибелью или уничтожением (ч. 1 ст. 23 ФЗ № 218-ФЗ). Форма и требования к акту устанавливаются Росреестром, акт составляется в электронной форме и заверяется электронной подписью кадастрового инженера — самостоятельно вы его не составляете (ч. 3 ст. 23 ФЗ № 218-ФЗ). Акт обследования является самостоятельным основанием для кадастрового учёта и государственной регистрации прекращения прав (п. 7.4 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ).

П. 1 ст. 235 ГК РФ относит гибель или уничтожение имущества к основаниям прекращения права собственности; специальных разрешений на снос собственного объекта в процитированных нормах не установлено. Механизм ч. 5 ст. 58 ФЗ № 218-ФЗ (снос самовольной постройки по решению суда) в вашем случае не обязателен, но подтверждает: акт обследования — это тот документ, который ведёт к снятию с учёта и прекращению права.

Пока объект не снят с учёта, запись сохраняется, а значит сохраняются и обязанности собственника, включая налог на имущество. Налог исчисляется налоговым органом на основании сведений ЕГРН (п. 4 ст. 408 НК РФ), поэтому простого сноса недостаточно для прекращения начислений — нужна связка «снёс → снял с учёта → прекратил право». Если снести дом, но оставить запись «жилой дом» в реестре, налог может продолжать начисляться, хотя объекта фактически нет.

Признание дома аварийным (непригодным для проживания)

Это административная процедура через межведомственную комиссию при органе местного самоуправления, которая проводится на основании заявления собственника (п. 42 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Комиссия оценивает фактическое состояние дома: степень и категорию технического состояния строительных конструкций, огнестойкость, условия эвакуации, санитарно-эпидемиологические и гигиенические требования и другое (п. 43 Положения № 47).

Основанием для признания непригодным является физический износ, приводящий к снижению до недопустимого уровня надёжности, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований (п. 33 Положения № 47). При этом отсутствие централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме прямо не является основанием для признания непригодным (абз. 2 п. 41 Положения № 47). Протечки крыши, просевший фундамент и «пожилой» возраст дома сами по себе не гарантируют положительного заключения — потребуется заключение специализированной организации, подтверждающее недопустимые деформации или разрушения несущих конструкций.

Главное: даже успешное признание дома аварийным или непригодным не снимает его с кадастрового учёта автоматически. Запись в ЕГРН о жилом доме сохраняется, а значит условие банка «на участке не должно быть жилых построек» всё равно не выполняется. Этот путь длиннее, дороже (заключение специализированной организации, работа комиссии) и не достигает вашей цели.

Требования банка и строительство нового дома

Требование «на участке не должно быть жилых построек» — это условие кредитного договора и правил программы, а не федерального закона. Универсальный способ его выполнить — снести дом и снять его с кадастрового учёта с прекращением права. Отдельно проверьте формулировку в условиях банка: если требуется «отсутствие жилых строений» — достаточно снятия с учёта; если «отсутствие объектов капитального строительства» — убедитесь, что на участке не осталось иных зарегистрированных капобъектов (надворных построек и т.п.).

После сноса старого дома для строительства нового на том же участке действует уведомительный порядок: до начала строительства подаётся уведомление о планируемом строительстве, по завершении — уведомление об окончании строительства, на основании которого новый дом ставится на учёт (ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ).

Пошаговые действия

  1. Закажите акт обследования у кадастрового инженера. Он осмотрит участок после сноса и подтвердит прекращение существования дома в связи с гибелью или уничтожением (ч. 1 ст. 23 ФЗ № 218-ФЗ). Акт составляется в электронной форме и заверяется электронной подписью кадастрового инженера (ч. 3 ст. 23 ФЗ № 218-ФЗ).

  2. Снесите дом (если ещё не снесли). Специальных разрешений на снос собственного объекта в процитированных нормах не установлено — гибель или уничтожение имущества отнесены к основаниям прекращения права собственности (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

  3. Подайте в Росреестр (в том числе через МФЦ) заявление о снятии дома с кадастрового учёта и государственной регистрации прекращения права собственности. Основание — акт обследования (п. 7.4 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ). После этого объект перестаёт существовать юридически: запись в ЕГРН погашается, налог на имущество прекращает начисляться (п. 4 ст. 408 НК РФ).

  4. Получите подтверждение снятия с учёта и прекращения права — именно этот документ предъявляйте банку как доказательство того, что на участке нет жилых построек.

  5. Подайте уведомление о планируемом строительстве нового дома в уполномоченный орган (по месту нахождения участка) до начала строительства — в порядке ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ.

  6. Если банк откажет, несмотря на снятие с учёта, — запросите письменное обоснование со ссылкой на конкретное условие программы или договора. Если отказ связан с формулировкой «отсутствие объектов капитального строительства», проверьте, не осталось ли на участке иных зарегистрированных капобъектов, и при необходимости снимите их с учёта тем же способом.

Признание дома аварийным в вашей ситуации — заведомо проигрышный путь: он дольше, дороже, не гарантирует результата и не снимает дом с кадастрового учёта. Снос с актом обследования — наиболее прямой и универсальный механизм, который полностью закрывает и требование банка, и вопрос с налогом.