Как оформить в собственность дом без документов, построенный в 1960-х годах, если нет акта ввода в эксплуатацию, только старые фото и показания соседей

При разрешении сложившейся ситуации ключевое значение имеет квалификация дома как самовольной постройки, а также возможность признания права собственности на него в судебном порядке. Учитывая, что документы на дом и земельный участок отсутствуют, а строительство велось в 1960‑х годах, применимы несколько правовых институтов.

Основной механизм легализации — признание права собственности на самовольную постройку. В силу ст. 222 ГК РФ такой дом подпадает под определение самовольной постройки, поскольку возведён без получения необходимых разрешений (акта ввода в эксплуатацию) и, как следует из обстоятельств, без надлежащего оформления прав на земельный участок. Однако п. 3 этой же статьи допускает признание права собственности в судебном порядке при условии, что земельный участок, на котором расположена постройка, находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или аренде у лица, за которым признаётся право. В данной ситуации сын должен доказать, что участок был предоставлен его родителям (бабушке и дедушке) под строительство в установленном порядке, пусть и без сохранившихся документов. Факт выделения участка в 1960‑х годах может подтверждаться старыми фотографиями, свидетельскими показаниями соседей, а также сведениями из архивов органов местного самоуправления. Именно эти доказательства позволят суду установить, что постройка не является самовольной в смысле п. 1 ст. 222 (поскольку участок был предоставлен), и применить п. 3 для признания права собственности. Если же участок не был формально предоставлен, то признание права по ст. 222 будет затруднено — потребуется предварительное оформление прав на землю.

Статья 222 ГК РФ. 1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил... 3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222

Вторым основанием может служить приобретательная давность по ст. 234 ГК РФ. Здесь важно, что сын в настоящее время проживает и владеет домом как своим собственным, а его родители (бабушка и дедушка) владели им с момента постройки — с 1960‑х годов. Пункт 1 этой статьи требует добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимостью в течение пятнадцати лет как своим собственным. Сын может присоединить ко времени своего владения время, в течение которого домом владели его родители, на основании п. 3 ст. 234 (как правопреемник по наследству или фактическому владению). Таким образом, совокупный срок владения превысит 15 лет (с 1960‑х по настоящее время). Однако приобретательная давность применяется, когда лицо не является собственником, но владеет имуществом как своим собственным. В данном случае у бабушки и дедушки, а затем у сына, никогда не было формального титула, поэтому это условие соблюдено. Тем не менее, для регистрации права собственности по давности потребуется судебное решение, установившее факт владения или признавшее право собственности. Сложность в том, что приобретательная давность не распространяется на самовольные постройки, если их статус не был легализован иным способом. Поэтому ст. 234 лучше рассматривать как дополнительный аргумент в случае, если дом не будет признан самовольным, либо в сочетании с установлением факта владения.

Статья 234. 1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 234

Кроме того, применима норма ст. 218 ГК РФ, регулирующая возникновение права собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона. Однако в данной ситуации строительство велось без разрешений, поэтому применение этой статьи напрямую затруднено. Тем не менее, если удастся доказать, что в 1960‑х годах действовало иное правовое регулирование, не требующее получения разрешений, либо что строительство было осуществлено до введения обязательного порядка получения разрешений, то ст. 218 может быть использована как общее основание. Но в контексте предоставленных норм ст. 222 является специальной, и её приоритет очевиден. Следует отметить, что для признания права по ст. 218 всё равно потребуется подтвердить законность возведения дома, что возвращает нас к необходимости доказывания выделения участка.

Статья 218. 1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 218

Для судебного подтверждения права собственности необходимо пройти процедуру установления факта, имеющего юридическое значение, либо непосредственно иск о признании права. В силу ст. 264 ГПК РФ суд вправе устанавливать факт владения и пользования недвижимым имуществом. Сын может обратиться в суд по месту нахождения дома (ст. 266 ГПК) с заявлением об установлении факта владения домом, указав цель — последующая регистрация права собственности. При этом в заявлении необходимо привести доказательства невозможности получения надлежащих документов иным путём (ст. 265, 267 ГПК). Именно здесь будут востребованы старые фотографии и свидетельские показания соседей — они могут служить доказательствами, подтверждающими факт постройки дома в 1960‑х годах и непрерывного владения им. Само по себе установление факта владения не заменяет признания права собственности, но на основании решения суда (ст. 268 ГПК) в дальнейшем можно будет обратиться за регистрацией по ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Статья 264. Дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение 1. Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций. 2. Суд рассматривает дела об установлении: 6) факта владения и пользования недвижимым имуществом; 10) других имеющих юридическое значение фактов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 264

Статья 265. Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 265

Статья 266. Заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, подается в суд по месту жительства заявителя, за исключением заявления об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом, которое подается в суд по месту нахождения недвижимого имущества.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 266

Статья 267. В заявлении об установлении факта, имеющего юридическое значение, должно быть указано, для какой цели заявителю необходимо установить данный факт, а также должны быть приведены доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем надлежащих документов или невозможность восстановления утраченных документов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 267

Статья 268. Решение суда по заявлению об установлении факта, имеющего юридическое значение, является документом, подтверждающим факт, имеющий юридическое значение, а в отношении факта, подлежащего регистрации, служит основанием для такой регистрации, но не заменяет собой документы, выдаваемые органами, осуществляющими регистрацию.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 268

Отдельного внимания заслуживает норма ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ. Поскольку дом построен в 1960‑х годах, то есть до введения в действие системы государственной регистрации прав, право собственности на него могло возникнуть в силу закона без регистрации. Пункт 1 ст. 69 признаёт юридически действительными права, возникшие до 1997 года, даже если они не зарегистрированы. Однако для того чтобы воспользоваться этой нормой, необходимо доказать, что право собственности у бабушки и дедушки действительно возникло — например, в силу создания дома с соблюдением действовавшего на тот момент законодательства. Опять же, это требует документального подтверждения выделения участка и постройки. При отсутствии таких документов ссылка на ст. 69 сама по себе не решает проблему; её можно использовать как дополнительный аргумент при установлении факта владения или признании права.

Статья 69. Признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона. Ранее учтенные объекты недвижимости 1. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 69

Наконец, ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ закрепляет, что судебные акты являются основаниями для кадастрового учёта и регистрации права. Таким образом, после вынесения судебного решения (о признании права собственности или об установлении факта) сын сможет зарегистрировать своё право в Росреестре.

Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 5) вступившие в законную силу судебные акты;
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14

Таким образом, оптимальной стратегией является обращение в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ) либо с заявлением об установлении факта владения и пользования недвижимостью (ст. 264 ГПК РФ), с параллельным сбором доказательств о выделении земельного участка в 1960‑х годах. Отсутствие документов на земельный участок является серьёзным препятствием, поэтому необходимо также заказать архивные выписки и обратиться в орган местного самоуправления для выяснения судьбы участка. Если участок не был надлежащим образом отведён, потребуется сначала оформить права на него, возможно, через выкуп или аренду, что усложнит легализацию дома.