Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Запросите выписку из ЕГРН на здания и земельный участок, чтобы зафиксировать регистрацию права муниципальной собственности и отсутствие прав администрации на землю.
  2. 2
    Подайте иск о признании зарегистрированного права муниципальной собственности отсутствующим, ссылаясь на преюдициальное решение арбитражного суда и п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ.
  3. 3
    Заявите ходатайство об обеспечительных мерах в виде запрета Росреестру совершать регистрационные действия и запрета администрации проводить торги.
  4. 4
    Если торги уже проведены, подайте отдельный иск о признании их недействительными в течение одного года со дня проведения.
  5. 5
    Учитывайте, что наличие регистрации права на объект с признаками самовольной постройки не исключает требования о его сносе.

Документы и доказательства

  • Решение арбитражного суда о признании построек самовольными — ключевое доказательство преюдициального статуса объектов.
  • Техпаспорт и архивная справка о постройке зданий в 1992 году — подтверждают давность возведения и неустановленного застройщика.
  • Документы о попытках легализации (отказы в аренде, судебные иски) — доказывают отсутствие прав на земельный участок.
  • Если администрация поставила здания на учет как бесхозяйные: Сведения из Росреестра о постановке на учет как бесхозяйной вещи — для проверки законности процедуры администрации.
  • Если администрация объявила о торгах: Извещение о предстоящих торгах — для фиксации факта распоряжения имуществом и последующего оспаривания.

  • Срочно: первые шаги

    • Срочно получите свежую выписку из ЕГРН на здания и земельный участок, чтобы зафиксировать регистрацию права муниципальной собственности.
    • Если торги уже объявлены, срочно подайте иск об их оспаривании — срок составляет один год с даты проведения.
    • Зафиксируйте отсутствие у администрации прав на земельный участок — это ключевое основание для признания ее действий незаконными.
    • Не ждите: регистрация права на самовольную постройку не исключает ее снос, но промедление создает риск для вашей позиции.

  • Сроки и риски

    • Если торги уже проведены, подайте иск об их оспаривании — срок ограничен одним годом с даты торгов.
    • Учитывайте риск: наличие регистрации права не исключает требования о сносе построек, если их статус не оспорен.
    • Не пропустите срок исковой давности по оспариванию регистрации — он начинает течь с момента, когда вы узнали о нарушении.

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь оспорить регистрацию права собственности администрации, ссылаясь только на отсутствие прав на землю, — решающее значение имеет преюдициальное решение арбитражного суда о самовольности построек.
    • Не ждите, пока администрация выставит здания на торги, — сразу подавайте иск о признании зарегистрированного права муниципальной собственности отсутствующим.
    • Не полагайтесь на процедуру признания права на бесхозяйную вещь (ст. 225 ГК РФ) — к самовольным постройкам она неприменима, это тупиковый путь.
    • Не соглашайтесь на внесудебное урегулирование с администрацией — у неё нет законных полномочий оформлять право собственности на самовольные постройки, только снос или приведение в соответствие.

  • Когда нужен адвокат

    • Оспаривание регистрации права муниципальной собственности требует профессиональной юридической подготовки и судебного представительства.
    • Высокая сложность дела: преюдициальное решение арбитражного суда и отсутствие прав на землю требуют квалифицированной правовой аргументации.
    • Цена ошибки — утрата зданий и земельного участка, поэтому защита интересов требует адвоката.
    • У администрации города, вероятно, будут профессиональные юристы, что требует равной правовой защиты.
    • Необходимо оперативно заявлять обеспечительные меры, что требует процессуального опыта адвоката.
    • Подготовка исков об оспаривании торгов и регистрации права требует специальных знаний в сфере недвижимости.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте, не было ли вынесено нового судебного решения о признании права собственности за администрацией, — без него регистрация незаконна.
    • Направьте в администрацию официальный запрос о правовых основаниях регистрации права собственности на самовольные постройки.
    • Обратитесь в Росреестр с жалобой на незаконную регистрацию права, приложив копию решения арбитражного суда о признании построек самовольными.
    • Рассмотрите возможность инициирования судебного спора о сносе построек, чтобы исключить их дальнейший оборот и торги.
    • Заявите в суде ходатайство о запрете администрации распоряжаться зданиями до разрешения спора по существу.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Фабула дела

В 1992 году на земельном участке, не принадлежащем муниципальному образованию на каком-либо вещном праве, возведены здания. Застройщик не установлен, документы о нём утрачены безвозвратно. Ранее арбитражный суд признал данные здания самовольными постройками — этот судебный акт вступил в законную силу и обладает преюдициальным значением. Попытки заинтересованных лиц легализовать постройки (в том числе через приобретательную давность) не увенчались успехом, поскольку земельный участок городу не принадлежит. В настоящее время администрация города без обращения в суд оформила право муниципальной собственности на указанные здания и намерена выставить их на торги. Правоустанавливающих документов на земельный участок у администрации нет.

Затронутые правоотношения

  • Правоотношения по квалификации объекта как самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ). Вступившее в силу решение арбитражного суда зафиксировало статус зданий как самовольных построек. Этот статус исключает возникновение права собственности на них иначе как по судебному решению в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ, что напрямую блокирует любые внесудебные попытки администрации приобрести право собственности.
  • Правоотношения по возникновению права собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Единственным законным основанием возникновения права собственности на самовольную постройку является признание этого права судом за лицом, обладающим правами на земельный участок. Администрация не имеет прав на земельный участок и не обращалась в суд — следовательно, право собственности у неё возникнуть не могло.
  • Правоотношения по публично-правовой компетенции органа местного самоуправления в отношении самовольных построек (п. 3.1, п. 4 ст. 222 ГК РФ, ст. 55.32 ГрК РФ). Внесудебные полномочия администрации исчерпываются принятием решения о сносе или приведении постройки в соответствие с установленными требованиями. Оформление права собственности на самовольную постройку в административном порядке в компетенцию органа местного самоуправления не входит.
  • Правоотношения по обороту бесхозяйных недвижимых вещей (ст. 225 ГК РФ). Самовольная постройка не может быть квалифицирована как бесхозяйная вещь, поскольку до признания права собственности судом она не является объектом гражданского оборота. Кроме того, процедура ст. 225 ГК РФ в любом случае требует обращения в суд, чего администрация не сделала.
  • Правоотношения по распоряжению имуществом и организации торгов (ст. 209, 447, 449 ГК РФ). Распоряжаться имуществом, в том числе выставлять его на торги, может только собственник. Поскольку право муниципальной собственности на самовольные постройки не возникло, любые торги и заключённый по их итогам договор являются незаконными и могут быть признаны недействительными.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  1. Преюдициально установленный статус самовольных построек. Вступившее в силу решение арбитражного суда о признании зданий самовольными постройками исключает возможность приобретения права собственности на них во внесудебном порядке. Этот факт имеет обязательное значение для всех последующих действий в отношении данных объектов.
  2. Отсутствие у администрации прав на земельный участок. Пункт 3 ст. 222 ГК РФ допускает признание права собственности на самовольную постройку только за лицом, обладающим вещным правом на земельный участок. Администрация таким правом не обладает, что делает невозможным возникновение у неё права собственности даже в судебном порядке.
  3. Отсутствие судебного решения о признании права муниципальной собственности. Никакого нового судебного акта, который отменил бы или изменил ранее установленный статус построек и признал бы право собственности за муниципалитетом, не принималось. Внесудебное оформление права собственности на самовольную постройку законом не предусмотрено.
  4. Выход администрации за пределы установленной компетенции. Единственное законное полномочие органа местного самоуправления в отношении самовольных построек — принять решение об их сносе или приведении в соответствие. Действия по регистрации права собственности и подготовке к торгам совершены за пределами этой компетенции и являются незаконными.

Может ли администрация города без суда оформить в собственность самовольные постройки, ранее признанные таковыми арбитражным судом?

Короткий ответ: нет, не может. Действия администрации по оформлению права собственности на здания, которые ранее признаны арбитражным судом самовольными постройками, в обход нового судебного решения — незаконны по нескольким основаниям. Закон не предоставляет органу местного самоуправления внесудебного механизма приобретения права собственности на самовольные постройки. Единственное внесудебное полномочие администрации в отношении таких объектов — принять решение об их сносе (а не оформить в собственность для продажи).

1. Самовольная постройка: невозможность приобретения права собственности вне суда

Квалификация зданий как самовольных построек уже установлена вступившим в силу решением арбитражного суда. Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, возведённое на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке:

  1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки
    — п. 1 ст. 222 ГК РФ

Этот статус зданий уже зафиксирован судебным актом — и он имеет преюдициальное значение (ст. 69 АПК РФ). Пункт 2 ст. 222 ГК РФ прямо устанавливает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности и не вправе ею распоряжаться:

  1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи
    — п. 2 ст. 222 ГК РФ

Пункт 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает единственный легальный путь к возникновению права собственности на самовольную постройку — через признание этого права судом, и только за лицом, обладающим правами на земельный участок:

  1. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан
    — п. 3 ст. 222 ГК РФ

Администрация города не обладает ни правами на земельный участок (по вашему утверждению, городу ЗУ не принадлежит), ни решением суда о признании за ней права собственности на данные здания. Более того — есть решение арбитражного суда о признании построек самовольными, которое является противоположным по смыслу судебным актом.

Пленум ВС РФ в п. 4 Постановления № 44 от 12.12.2023 подтвердил этот подход:

  1. Лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ). Такая постройка не может быть включена в наследственную массу, однако наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на земельный участок, вправе обращаться в суд с требованием о признании за ним права собственности на самовольную постройку
    — п. 4 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023

А пункты 10 и 43 того же Пленума дополнительно разъясняют:

  1. Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 31 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения
    — п. 10 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023
  1. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ)
    — п. 43 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023

Из этого следует, что признание права собственности на самовольную постройку — это исключительный судебный способ защиты. Никакого «иного установленного законом порядка» для случая, когда постройка уже признана судом самовольной и у администрации нет прав на земельный участок, не существует. Администрация не могла приобрести право собственности на самовольные постройки путём подачи заявления в Росреестр или издания собственного распорядительного акта — это грубое нарушение ст. 222 ГК РФ.

Вывод по вопросу: оформить здания в собственность без нового судебного решения администрация не могла. Если регистрация права муниципальной собственности в ЕГРН всё же произведена — она незаконна и подлежит оспариванию.

Можно ли было применить механизм бесхозяйной вещи (ст. 225 ГК РФ) к самовольным постройкам?

Короткий ответ: нет. Механизм признания права муниципальной собственности на бесхозяйные недвижимые вещи, предусмотренный ст. 225 ГК РФ, к самовольным постройкам неприменим в принципе.

Процедура ст. 225 ГК РФ состоит из двух этапов: (1) постановка бесхозяйной вещи на учёт Росреестром по заявлению органа местного самоуправления и (2) обращение в суд по истечении года с требованием о признании права муниципальной собственности:

  1. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь
    — п. 3 ст. 225 ГК РФ

Самовольная постройка не может быть квалифицирована как «бесхозяйная недвижимая вещь» в смысле ст. 225 ГК РФ по нескольким причинам:

  • Самовольная постройка — это объект, который в принципе не является объектом гражданских прав в обычном понимании: право собственности на него не может возникнуть иначе как по специальному основанию (п. 3 ст. 222 ГК РФ). До признания права собственности судом в порядке ст. 222 ГК РФ самовольная постройка не может быть введена в гражданский оборот, продана, подарена, сдана в аренду (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
  • Если бы даже администрация попыталась пойти по пути ст. 225 ГК РФ, то итогом всё равно должно было бы стать обращение в суд — а в суде администрации пришлось бы объяснять, почему здания, ранее признанные самовольными постройками вступившим в силу решением арбитражного суда, вдруг должны перейти в муниципальную собственность. Такой иск был бы обречён на отказ в силу преюдиции ранее состоявшегося судебного акта.

Даже если представить, что администрация попыталась обойтись без суда и просто зарегистрировала право на основании постановки на учёт как бесхозяйной вещи — это невозможно, поскольку п. 3 ст. 225 ГК РФ прямо требует обращения в суд для признания права муниципальной собственности. Никакого автоматического перехода права через год после учёта закон не предусматривает.

Вывод по вопросу: механизм бесхозяйных вещей (ст. 225 ГК РФ) неприменим к объектам, имеющим статус самовольных построек. Даже если администрация пыталась действовать по этой процедуре, она обязана была обратиться в суд, чего, по-видимому, сделано не было.

Какие внесудебные полномочия есть у администрации в отношении самовольных построек? Может ли она выставить их на торги?

Единственное внесудебное полномочие органа местного самоуправления в отношении самовольных построек, предусмотренное законом — это принятие решения о сносе либо о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями (п. 4 ст. 222 ГК РФ и ст. 55.32 ГрК РФ). Оформление права собственности на самовольную постройку и тем более её последующая продажа с торгов в число этих полномочий не входят.

Пункт 3.1 ст. 222 ГК РФ и ч. 1 ст. 55.32 ГрК РФ чётко очерчивают компетенцию администрации:

3 1 . Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) 3 2 . Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом. Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
— п. 3.1 ст. 222 ГК РФ

  1. Снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации . 2.
    — ч. 1 ст. 55.32 ГрК РФ

Из этих норм прямо следует, что компетенция органа местного самоуправления ограничена сносом/приведением в соответствие, а не приобретением права собственности. Статья 55.32 ГрК РФ детально регламентирует процедуру именно сноса, не предусматривая никакого механизма «легализации через муниципалитет».

Что касается возможности выставить здания на торги — продать можно только то, что находится в собственности продавца (ст. 209, 447 ГК РФ). Поскольку право собственности муниципалитета на самовольные постройки не возникло и не могло возникнуть законным путём, администрация не вправе распоряжаться ими, в том числе выставлять на торги.

Если администрация, тем не менее, проведёт торги и заключит договор купли-продажи с победителем, такие торги могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица:

449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет, помимо прочего, недействительность договора, заключенного с победителем торгов
— п. 1 ст. 449 ГК РФ (цит. по Обзору ВС РФ от 14.11.2018 № 3/2018)

Признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключённого с победителем. Более того, регистрация права собственности за муниципалитетом на объекты, имеющие признаки самовольной постройки, не исключает возможности предъявления требования об их сносе, на что прямо указано в п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 44:

  1. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой
    — п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023

Вывод по вопросу: законные полномочия администрации в отношении самовольных построек исчерпываются принятием решения об их сносе или приведении в соответствие. Оформление в собственность и последующая продажа с торгов — действия, выходящие за пределы компетенции органа местного самоуправления. Такие торги и заключённый по их итогам договор являются оспоримыми.

Какими способами можно оспорить регистрацию права муниципальной собственности и предотвратить торги?

Ситуация, при которой администрация уже зарегистрировала право собственности в ЕГРН и готовит здания к торгам, требует принятия срочных мер защиты. Возможны следующие способы:

1. Иск о признании права собственности отсутствующим — когда запись в ЕГРН о праве муниципальной собственности нарушает ваши права как фактического владельца/заинтересованного лица и не может быть защищена иным путём. Подсудность — по месту нахождения недвижимости (исключительная подсудность, ст. 30 ГПК РФ / ст. 38 АПК РФ, в зависимости от субъектного состава).

2. Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим и одновременное ходатайство об обеспечительных мерах в виде запрета Росреестру совершать регистрационные действия в отношении спорных зданий и/или запрета администрации проводить торги. Пункт 14 Постановления Пленума ВС РФ № 44 прямо допускает принятие обеспечительных мер в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении постройки:

  1. По иску о сносе самовольной постройки, по административному иску (заявлению) об оспаривании решения органа публичной власти о сносе самовольной постройки по ходатайству заинтересованного лица суд может принять меры по обеспечению иска, обеспечительные меры, меры предварительной защиты (далее – обеспечительные меры) (глава 13 ГПК РФ, глава 8 АПК РФ, глава 7 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). 7 Данные меры могут заключаться, например, в приостановлении действия оспариваемого решения органа публичной власти, в запрете на производство строительных работ и (или) эксплуатацию спорного объекта (в отношении как ответчика, так и иных лиц, фактически осуществляющих строительные работы или использование объекта), запрете регистрирующему органу совершать регистрационные действия в отношении постройки
    — п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023

3. Обращение в прокуратуру — прокурор вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 44), а также принести протест на незаконный акт органа местного самоуправления.

4. Если торги уже назначены или проведены — иск о признании торгов недействительными (п. 1 ст. 449 ГК РФ) в течение одного года со дня их проведения. При этом можно также заявить ходатайство о приостановлении торгов (если они ещё не состоялись):

449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет, помимо прочего, недействительность договора, заключенного с победителем торгов
— п. 1 ст. 449 ГК РФ (цит. по Обзору ВС РФ от 14.11.2018 № 3/2018)

5. Заявление в Росреестр о незаконности произведённой регистрации с требованием провести проверку и исправить реестровую ошибку, а при отказе — обжалование действий регистрирующего органа в суд по правилам КАС РФ.

Вывод по вопросу: наиболее эффективный способ защиты — незамедлительное обращение в суд с иском о признании права муниципальной собственности отсутствующим и с ходатайством об обеспечительных мерах (запрет регистрационных действий и/или проведения торгов), а также параллельное обращение в прокуратуру. Если торги уже проведены — оспаривание торгов по ст. 449 ГК РФ.

Действия администрации по оформлению права собственности на здания, ранее признанные арбитражным судом самовольными постройками, без нового судебного решения являются незаконными. Право собственности на самовольную постройку может возникнуть только на основании судебного решения или в ином порядке, прямо установленном законом, который в данной ситуации отсутствует (п. 3 ст. 222 ГК РФ), а у администрации отсутствуют как права на земельный участок, так и соответствующее судебное решение.

Оценка законности действий администрации

Администрация города не имела права оформлять право собственности на спорные здания во внесудебном порядке. Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности и не вправе ею распоряжаться. Единственный легальный способ приобретения права собственности на такой объект — признание этого права судом за лицом, обладающим правами на земельный участок (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Если подтвердится, что администрация не имеет прав на земельный участок и не обращалась в суд за признанием права собственности, её действия по регистрации права в ЕГРН противоречат закону. Наличие вступившего в силу решения арбитражного суда о признании построек самовольными делает ситуацию ещё более однозначной — этот судебный акт имеет преюдициальное значение и не может быть проигнорирован.

Почему механизм бесхозяйной вещи здесь неприменим

Администрация не могла легализовать постройки через процедуру признания права на бесхозяйную недвижимую вещь (ст. 225 ГК РФ). Самовольная постройка в принципе не может быть квалифицирована как бесхозяйная вещь, поскольку до признания права собственности в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ она не является полноценным объектом гражданского оборота. Кроме того, п. 3 ст. 225 ГК РФ требует для признания права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимость обязательного обращения в суд — автоматического перехода права через год после постановки на учёт закон не предусматривает. Если администрация пыталась действовать по этой схеме, но не обращалась в суд, её действия незаконны вдвойне.

Полномочия администрации в отношении самовольных построек

Законные полномочия органа местного самоуправления в отношении самовольных построек исчерпываются принятием решения об их сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ, ч. 1 ст. 55.32 ГрК РФ). Ни приобретение права собственности на самовольную постройку, ни тем более её последующая продажа с торгов в компетенцию администрации не входят. Если администрация выставит здания на торги, такие торги могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения (п. 1 ст. 449 ГК РФ). Более того, сама по себе регистрация права муниципальной собственности на объекты, имеющие признаки самовольной постройки, не исключает возможности предъявления требования об их сносе (п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023).

Пошаговые действия

  1. Запросите выписку из ЕГРН на спорные здания и земельный участок под ними, чтобы зафиксировать факт регистрации права муниципальной собственности и отсутствие прав администрации на землю.
  2. Подайте иск в суд (арбитражный или общей юрисдикции — в зависимости от вашего статуса) о признании зарегистрированного права муниципальной собственности отсутствующим. В иске ссылайтесь на п. 2 и п. 3 ст. 222 ГК РФ, а также на преюдициальное значение ранее вынесенного решения арбитражного суда о признании построек самовольными.
  3. Одновременно с иском заявите ходатайство об обеспечительных мерах — запрете Росреестру совершать регистрационные действия в отношении спорных зданий и запрете администрации проводить торги. Такие меры прямо допускаются п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023.
  4. Если торги уже проведены, подайте отдельный иск о признании их недействительными. Срок для оспаривания — один год со дня проведения торгов (п. 1 ст. 449 ГК РФ). Пропуск этого срока лишит вас возможности оспорить торги.
  5. При отказе суда в обеспечительных мерах обжалуйте определение в апелляционном порядке, настаивая на том, что непринятие мер может привести к отчуждению имущества и сделает невозможным исполнение будущего решения суда.