Бывшая хозяйка продала часть дома без моего согласия: как узаконить дом и отсудить долю

Имеет ли расписка бывшей хозяйки о продаже трети дома юридическую силу?

Бывшая хозяйка, продавая треть дома по простой расписке, нарушила ключевые требования о форме договора продажи недвижимости и государственной регистрации перехода права.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ

Это означает, что расписка, даже если она удостоверена подписями, не является надлежащим договором продажи недвижимости. Дом — это недвижимая вещь (ст. 130 ГК). Для его продажи требуется единый письменный документ, подписанный обеими сторонами. Расписка же является односторонним документом и не отвечает требованию ст. 550 ГК.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ)
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Даже если бы документ был составлен надлежащим образом, право собственности у знакомой могло возникнуть только с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ) 3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 2 ст. 223 ГК РФ

Государственная регистрация перехода права на долю дома по расписке не производилась. Следовательно, знакомая не приобрела право собственности на треть дома — она не стала собственницей ни с точки зрения ГК, ни с точки зрения ФЗ-218 о регистрации прав.

Более того, расписка является ничтожной сделкой ввиду несоблюдения формы (ст. 550 ГК), а значит, не порождает никаких правовых последствий.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 181 ГК РФ

Что касается исковой давности: как лицо, не являющееся стороной сделки, вы вправе заявить требование о признании сделки недействительной (ничтожной) в течение 3 лет со дня, когда вы узнали или должны были узнать о начале её исполнения, но не более 10 лет со дня начала исполнения.

Вывод: Расписка бывшей хозяйки не породила у знакомой каких-либо прав на треть дома. Она является ничтожной сделкой. Знакомая не стала собственницей ни при каких обстоятельствах. Это ваш главный правовой аргумент.

Принадлежит ли дом вам как собственнику земельного участка?

Дом не числится по документам, но физически находится на вашем участке. Право на него определяется через принцип единства судьбы земельного участка и связанных с ним объектов.

единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; 6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий; (В редакции федеральных законов от 21.12.2004 № 172-ФЗ; от 04.12.2006 № 201-ФЗ) 7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации; 8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с требованиями законодательства;
— пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ

Этот принцип конкретизирован в п. 4 ст. 35 ЗК:

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)
— п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ

Из этого следует: если дом и земельный участок принадлежат одному и тому же лицу, они не могут быть проданы или отчуждены раздельно. Бывшая хозяйка не могла продать вам участок, оставив за собой (или передав знакомой) дом — закон этого не допускает. Раз вы стали собственником участка, то и дом — в силу принципа единства судьбы — должен следовать судьбе земельного участка и принадлежать вам.

Кроме того, ст. 40 ЗК даёт вам как собственнику участка право возводить на нём строения:

возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, агролесомелиоративные, агрофитомелиоративные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, размещать пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные искусственные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями; (В редакции федеральных законов от 03.06.2006 № 73-ФЗ, от 01.07.2017 № 143-ФЗ, от 27.12.2019 № 477-ФЗ, от 13.06.2023 № 244-ФЗ, от 04.08.2023 № 438-ФЗ, от 29.09.2025 № 363-ФЗ) 4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством. 2. Собственник земельного участка имеет право собственности на: 1) посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное пользование;
— пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ

Однако дом не был оформлен вами как объект недвижимости в ЕГРН. Пока право на дом не зарегистрировано, он по документам не существует. В этом смысле он может квалифицироваться как самовольная постройка по ст. 222 ГК, поскольку построен без необходимой разрешительной документации. Но п. 3 ст. 222 ГК даёт выход:

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Вы — собственник земельного участка, и при соблюдении трёх условий (участок допускает строительство; постройка соответствует требованиям; не нарушает права других лиц и не угрожает жизни и здоровью) суд может признать за вами право собственности на дом.

Вывод: С точки зрения принципа единства судьбы участка и строения, дом следует судьбе вашего земельного участка и должен принадлежать вам. Если не удаётся поставить его на учёт в административном порядке — признание права собственности возможно через суд по п. 3 ст. 222 ГК.

Как узаконить дом: административный путь (дачная амнистия)

Федеральный закон № 218-ФЗ устанавливает упрощённый порядок кадастрового учёта и регистрации прав на жилые и садовые дома, созданные на участках для садоводства.

собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лица, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу (далее - подрядчик по договору строительного подряда с использованием счета эскроу) и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс;
— п. 1 ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Вы как собственник земельного участка вправе подать заявление о государственном кадастровом учёте и регистрации права на дом. Для этого вам потребуется технический план дома, подготовленный кадастровым инженером. В рамках «дачной амнистии» до 1 марта 2031 года допускается кадастровый учёт и регистрация прав на жилой или садовый дом на основании технического плана и декларации правообладателя (ст. 70 ФЗ-218), без разрешения на строительство и без направления уведомления о планируемом строительстве (ст. 51.1 ГрК).

Если администрация отказала в постановке дома на кадастровый учёт, необходимо получить письменный отказ и установить его основание. Отказ может быть оспорен в суде по правилам главы 22 КАС РФ как незаконное решение органа местного самоуправления, если он не соответствует законодательству. Одновременно или альтернативно можно сразу идти в суд с иском о признании права собственности на дом как на самовольную постройку по п. 3 ст. 222 ГК.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Судебное признание права собственности по п. 3 ст. 222 ГК — это полноценный (а в вашей ситуации — возможно, более надёжный) путь узаконивания дома. После вступления решения суда в законную силу оно является основанием для кадастрового учёта и регистрации права в ЕГРН.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
— ст. 219 ГК РФ

Вывод: Вы имеете два пути: (1) повторная подача документов через дачную амнистию (сначала устранив причину отказа администрации) либо (2) судебный иск о признании права собственности на дом по п. 3 ст. 222 ГК. Второй путь предпочтителен с учётом уже полученного отказа.

Как истребовать часть дома у знакомых и выселить их?

У знакомых нет зарегистрированного права на часть дома, а сама сделка (расписка) ничтожна. Знакомая занимает часть дома без правового основания. Для её выселения и возврата имущества используются:

Виндикационный иск (ст. 301 ГК) — истребование из чужого незаконного владения:

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

Поскольку знакомая не является добросовестным приобретателем (расписка не порождает права, а форма сделки заведомо не соблюдена), вы вправе истребовать у неё занятую часть дома. Более того, по ст. 302 ГК даже добросовестный приобретатель не защищён, если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (в вашем случае — вы вообще не давали согласия на отчуждение).

Негаторный иск (ст. 304 ГК) — устранение нарушений, не связанных с лишением владения:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Выселение по ст. 35 ЖК:

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
— п. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ

После того как суд установит отсутствие права на проживание, ответчики обязаны освободить помещение, а при отказе — подлежат выселению по решению суда.

Возмещение вреда и убытков:

Знакомые «запустили свою часть в ужасное состояние». Это причиняет вам убытки.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Вы вправе требовать возмещения реального ущерба — расходов на восстановление испорченной части дома. Для этого потребуется оценка стоимости восстановительного ремонта.

Уголовно-правовая защита от агрессии:

При агрессивном поведении со стороны знакомых вы вправе обратиться в полицию с заявлением по ст. 119 УК:

Угроза убийством или причинением тяжкого вреда здоровью, если имелись основания опасаться осуществления этой угрозы, - (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 211-ФЗ) наказывается обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное: а) по мотивам политической, идеологической, расовой, национальной или религиозной ненависти или вражды либо по мотивам ненависти или вражды в отношении какой-либо социальной группы; б) в отношении лица или его близких в связи с осуществлением данным лицом служебной деятельности или выполнением общественного долга; в) с публичной демонстрацией, в том числе в средствах массовой информации или информационно-телекоммуникационных сетях (включая сеть "Интернет"), - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового либо лишением свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.07.2007 № 211-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 218-ФЗ)
— ч. 1 ст. 119 УК РФ

Если угрозы реальны и вызывают обоснованные опасения, это состав преступления.

Вывод: Вы можете: (1) предъявить иск об истребовании части дома из незаконного владения (ст. 301 ГК) с требованием о выселении (ст. 35 ЖК); (2) потребовать возмещения ущерба за порчу имущества (ст. 15, 1064 ГК); (3) при агрессии — подать заявление в полицию о возбуждении дела по ст. 119 УК РФ.

Риск встречного иска: приобретательная давность знакомых

Знакомые могут попытаться заявить встречный иск о признании права собственности на занятую часть дома в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК).

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4.
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Для этого им потребуется доказать: (1) добросовестность владения — они не знали и не должны были знать об отсутствии права; (2) открытость владения; (3) непрерывность владения в течение 15 лет; (4) владение как своим собственным.

В вашей ситуации знакомые заведомо знают о ничтожности расписки и о вашем праве на землю — это исключает добросовестность. Кроме того, 15-летний срок крайне редко выполняется для подобных ситуаций. Однако этот риск необходимо оценить с учётом того, сколько именно лет они фактически проживают в доме.

Темпоральная развилка: если знакомые проживают в доме менее 15 лет — приобретательная давность заведомо не применима. Если срок приближается к 15 годам — нужно срочно подавать виндикационный иск, который прерывает течение срока приобретательной давности (подача иска об истребовании — ст. 301 ГК — прекращает добросовестность, т.к. они узнают о неправомерности владения).

Вывод: Риск приобретательной давности знакомых минимален из-за отсутствия добросовестности, но требует проверки длительности их проживания. Виндикационный иск (блок 4) прерывает этот риск.

Процессуальный блок: подсудность, сроки, органы

Подсудность:

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ)
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Все иски — о признании права собственности на дом, об истребовании части дома, о выселении — подаются в районный суд по месту нахождения дома и участка. Также иск об оспаривании отказа администрации (по КАС) подаётся в районный суд по месту нахождения органа или объекта.

Органы:

• Росреестр (через МФЦ) — для подачи заявления о кадастровом учёте и регистрации права на дом.
• Районный суд — для иска о признании права собственности на самовольную постройку, виндикационного и негаторного исков, выселения, возмещения убытков.
• Полиция — заявление об угрозах по ст. 119 УК РФ.

Сроки:

• Срок исковой давности по ничтожной сделке (расписка) — 3 года для лица, не являющегося стороной (но не более 10 лет для всех). Применяется к требованию о признании сделки недействительной, но виндикационный иск по ст. 301 ГК и негаторный иск по ст. 304 ГК не имеют срока исковой давности (ст. 208 ГК) в отношении требований об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, и об истребовании из чужого незаконного владения при длящемся нарушении (п. 7 Постановления Пленума ВС № 43 от 29.09.2015).
• Требование о возмещении ущерба — общий срок 3 года с момента, когда вы узнали или должны были узнать о повреждении имущества.

Вывод: Все иски подсудны районному суду по месту нахождения недвижимости. Виндикационный и негаторный иски не ограничены исковой давностью, что даёт вам надёжную защиту независимо от давности вселения знакомых.