Возврат депозитной суммы при досрочном расторжении договора аренды из-за конфликта и неисправностей в квартире

Возврат депозита и досрочное расторжение договора аренды при нарушениях со стороны арендодателя

Анализ вашей ситуации

Вы являетесь арендатором по договору найма жилого помещения сроком на 11 месяцев. Арендодатель (мать собственника) допустила существенные нарушения: не предоставила квартиру в надлежащем состоянии (наличие тараканов) и не устранила в разумный срок неисправность бытовой техники (стиральной машины), что привело к порче вашего имущества. Вы планируете выехать досрочно по взаимной договоренности, инициированной также и арендодателем, и хотите вернуть депозит в полном объеме.

Применимые нормы права и их анализ

1. Обязанности арендодателя (наймодателя) и его ответственность за недостатки

Арендодатель обязан предоставить жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, и обеспечивать его надлежащую эксплуатацию.

"Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания." (Источник: Гражданский кодекс РФ, часть вторая, Статья 676)

Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, даже если не знал о них при заключении договора, при условии, что они не были оговорены.

"Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках." (Источник: Гражданский кодекс РФ, часть вторая, Статья 612)

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, возмещения своих расходов на устранение недостатков или досрочного расторжения договора.

Наличие в жилом помещении тараканов является нарушением санитарных норм.

"В помещениях многоквартирных жилых домов ... не должно быть синантропных насекомых и грызунов. При их появлении хозяйствующие субъекты ... должны проводить дезинсекционные ... мероприятия." (Источник: СанПиН 2.1.3684-21, пункт 126)

2. Права арендатора при досрочном расторжении договора

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут по инициативе нанимателя.

"Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца." (Источник: Гражданский кодекс РФ, часть вторая, Статья 687)

Однако вы также можете требовать досрочного расторжения договора по вине арендодателя, ссылаясь на существенные нарушения с его стороны.

"По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: ... переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;" (Источник: Гражданский кодекс РФ, часть вторая, Статья 620)

Ваше согласие съехать после устного требования арендодателя и фактический поиск нового жилья свидетельствуют о взаимном намерении прекратить договор.

3. Возврат депозита (залога/задатка)

Депозит, внесенный как обеспечение обязательств по договору, подлежит возврату при надлежащем исполнении арендатором своих обязанностей и отсутствии ущерба имуществу.

"При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения ... задаток должен быть возвращен." (Источник: Гражданский кодекс РФ, часть первая, Статья 381)

Вы указываете, что имущество сохранно, а арендная плата вносилась вовремя и в полном объеме. Следовательно, оснований для удержания депозита нет.

Более того, нарушения со стороны арендодателя (непригодные условия проживания) являются основанием не только для возврата депозита, но и для взыскания с него компенсации.

4. Компенсация убытков и вреда, причиненного имуществу арендатора

Испорченная одежда из-за неисправной стиральной машины, предоставленной арендодателем, представляет собой реальный ущерб.

"Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб)..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, часть первая, Статья 15)

Вы вправе требовать от арендодателя возмещения этого ущерба в полном объеме.

Также вы вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы за период, когда стиральная машина была неисправна и вы не могли ей пользоваться, а также за проживание в условиях, не соответствующих санитарным нормам (наличие тараканов).

5. Действительность договора, подписанного без нотариальной доверенности

Тот факт, что договор подписан матерью собственника без нотариальной доверенности, не делает его автоматически недействительным.

"При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку." (Источник: Гражданский кодекс РФ, часть первая, Статья 183)

Фактическое исполнение договора (прием арендной платы) может свидетельствовать о последующем одобрении сделки собственником (сыном). В любом случае, ответственность за нарушения условий договора и причинение вреда будет нести сторона, принявшая на себя обязательства по договору (мать как подписант), а в случае судебного разбирательства к ответственности может быть привлечен и собственник как лицо, получившее выгоду.

Выводы и рекомендации

На основании представленной информации ваши требования о полном возврате депозита, компенсации ущерба от порчи одежды и соразмерном уменьшении арендной платы за период с недостатками являются законными и обоснованными.

Порядок ваших действий:

1. Подготовьте доказательства. Соберите и систематизируйте все документы и доказательства:

   • Копию договора аренды.
   • Квитанции об оплате аренды и депозита.
   • Фотографии и видео, подтверждающие наличие тараканов в квартире.
   • Фотографии неисправной стиральной машины.
   • Фотографии испорченной одежды с видимыми дефектами.
   • Любую переписку (SMS, сообщения в мессенджерах, электронные письма) с арендодателем или её мужем, где обсуждаются проблемы с тараканами, стиральной машиной, их требование освободить квартиру и ваш ответ.
   • Отчет об оценке стоимости испорченной одежды (желательно).

2. Направьте письменную претензию. Составьте подробную письменную претензию арендодателю (матери собственника) с отправкой заказным письмом с уведомлением о вручении. В претензии:

   • Изложите все обстоятельства: факт заключения договора, обнаружение тараканов, поломку стиральной машины, порчу имущества, устное требование освободить квартиру.
   • Ссылайтесь на статьи 612, 620, 676 ГК РФ, СанПиН 2.1.3684-21.
   • Предложите расторгнуть договор найма по соглашению сторон в связи с существенными нарушениями с её стороны.
   • Потребуйте в установленный срок (например, 10 дней) вернуть полную сумму депозита, компенсировать стоимость испорченной одежды (приложите расчет/отчет) и произвести перерасчет арендной платы за периоды ненадлежащего предоставления услуги.
   • Укажите, что в случае отказа или игнорирования претензии вы будете вынуждены обратиться в суд для защиты своих прав.

3. Оформите акт приема-передачи квартиры. При выезде обязательно составьте подробный акт приема-передачи квартиры в двух экземплярах, в котором зафиксируйте, что имущество возвращено в сохранности, укажите дату фактического освобождения помещения. Если арендодатель отказывается подписывать акт, подпишите его сами в присутствии двух свидетелей, которые также поставят подписи, или составьте его с помощью нотариуса.

4. Обратитесь в контролирующие органы. Параллельно можно подать жалобу в Роспотребнадзор и жилищную инспекцию по месту нахождения квартиры на нарушения санитарных правил (наличие тараканов). Это создаст дополнительное давление на арендодателя.

5. Обратитесь в суд. Если претензия останется без удовлетворения, обращайтесь в районный суд по месту нахождения квартиры. Вы можете потребовать:

   • Взыскания суммы депозита.
   • Возмещения ущерба, причиненного испорченному имуществу.
   • Уменьшения арендной платы за все время проживания с нарушениями.
   • Компенсации морального вреда (по статье 15 Закона "О защите прав потребителей").
   • Судебных расходов.

Важно: Срок исковой давности по таким требованиям составляет три года, но не затягивайте с обращением.

Учитывая совокупность нарушений со стороны арендодателя, ваша позиция является сильной. Рекомендуется действовать последовательно и документально фиксировать каждый шаг. В случае сложностей на любой стадии целесообразно обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах и защите прав потребителей.