Я должна подарить матери свою долю в квартире, а она обещает купить мне другую квартиру. Если обманет, сможет ли выписать меня и ребенка?

Обязательная форма договора дарения доли: нотариальное удостоверение

Дарение доли в праве общей собственности на квартиру — сделка, требующая нотариального удостоверения по двум основаниям: как сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость и как договор дарения недвижимости между гражданами.

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Из этого правила для вашей ситуации значимо лишь исключение п. 1 (отчуждение всеми участниками долей по одной сделке), под которое вы не подпадаете: вы дарите только свою одну долю, а не все участники сразу. Следовательно, нотариальное удостоверение обязательно.

Пункт 3 статьи 574 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13 декабря 2024 г. № 459-ФЗ) предусматривает, что договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025

Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки (Наименование в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
— ст. 163 ГК РФ, п. 3

Это означает: если договор дарения вашей доли матери будет заключён не у нотариуса (например, «на словах» или в простой письменной форме), он ничтожен и не порождает правовых последствий — переход права собственности на долю не зарегистрируют, так как сделка юридически не существует. «Дарственная на словах» долю не передаёт.

Правовая природа дарения под устное условие о покупке квартиры

Ваша схема — «я дарю долю, потому что мать обещала купить квартиру» — с точки зрения закона не является дарением, если покупка составляет встречное предоставление.

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

Из этой нормы следует: дарение по определению безвозмездно. Если вы передаёте долю в расчёте на то, что мать взамен купит вам квартиру, такой договор не признаётся дарением — к нему применяются правила о притворной сделке (п. 2 ст. 170 ГК РФ), то есть о той возмездной сделке, которую стороны имели в виду. Поэтому «условное дарение» в данной форме уязвимо.

Устная договорённость о последующей покупке квартиры сама по себе обязательства не создаёт: для понуждения к покупке нужен письменный предварительный договор в надлежащей (нотариальной) форме.

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
   — п. 1, 2, 5 ст. 429 ГК РФ

Вывод по вопросу. Договор дарения вашей 1/3 доли матери подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а при несоблюдении этой формы — ничтожен. Поскольку передача доли сопряжена с покупкой квартиры (встречное предоставление), это не «чистое» дарение: без нотариально оформленного письменного соглашения о встречном обязательстве (предварительный договор с обязательством матери купить квартиру) вы не сможете принудить мать к покупке, если она откажется. Устная договорённость и отсутствие расписки делают вас беззащитной после утраты доли.

Сохранится ли право пользования и регистрация; могут ли вас и ребёнка «выписать» и выселить

После утраты доли вы перестаёте быть сособственником и остаётесь в квартире матери в статусе члена семьи собственника (дочери). Право пользования члена семьи собственника не бессрочно.

1. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
   — ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Ключевой момент: пока вы остаётесь дочерью матери и она не заявляет о прекращении семейных отношений, право пользования за вами сохраняется в силу ч. 2 ст. 31 ЖК РФ (член семьи собственника имеет право пользования наравне с собственником). «Выписать» вас в административном порядке, просто потому что вы больше не собственник, мать не может — снятие с регистрационного учёта в таком случае возможно только на основании вступившего в силу судебного решения о признании вас утратившей право пользования либо выселении.

наименование и дата решения суда, вступившего в законную силу, - при снятии с регистрационного учета по месту жительства гражданина Российской Федерации, признанного безвестно отсутствующим либо выселенного из занимаемого жилого помещения или признанного утратившим право пользования жилым помещением;
— ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

При рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о прекращении права пользования жилым помещением и 10 выселении суду в случае возражения ответчика против удовлетворения иска в целях обеспечения баланса интересов сторон спорного правоотношения надлежит исходя из положений части 4 статьи 31 ЖК РФ решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им встречного иска об этом. Принятие судом решения о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Кроме того, право пользования можно прямо закрепить письменным соглашением с матерью как условие передачи доли — на это прямо указывает закон и судебная практика:

прекращения семейных отношений бывшие члены семьи собственника жилого помещения утрачивают право пользования этим жилым помещением, если соглашением между ними не установлено иное
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 27.12.2017 № 5/2017

Вывод по вопросу. Да, в случае конфликта мать теоретически может потребовать прекращения вашего права пользования и снятия с регистрации, но только через суд и только при условии прекращения семейных отношений; без судебного решения она «выписать» вас не может. Сам факт утраты доли ещё не лишает вас права пользования — вы продолжаете оставаться членом семьи собственника. Однако критично, что ваша беззащитность связана именно с отсутствием письменного соглашения, которое закрепляло бы ваше право пользования и обязательство матери купить квартиру.

Положение 9-летнего ребёнка: место жительства и право пользования

Ребёнок (9 лет, малолетний) зарегистрирован по месту жительства вместе с вами. Его место жительства производно от места жительства родителя:

1. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов
   — п. 2 ст. 20 ГК РФ

Это означает: ребёнок следует за местом жительства матери (за вами), а не «самостоятельно держится» за регистрацию в квартире. Если вы утратите право пользования и будете сняты с учёта, то и ребёнок, чьё место жительства определяется вашим, вместе с вами утратит право проживать в квартире — при условии, что суд примет решение о прекращении вашего права пользования.

Важно и другое: вы как родитель обязаны действовать в интересах ребёнка, а отчуждение доли, затрагивающее его жилищные права, должно учитывать его интересы:

1. Забота о детях, их воспитание как обязанность родителей по смыслу статьи 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации предполагают, что ущемление прав ребенка, создание ему немотивированного жизненного дискомфорта несовместимы с самой природой отношений
   — п. 3 мотивировочной части Постановления КС РФ от 08.06.2010 № 13-П

При этом ребёнок не находится под опекой и не оставлен без родительского попечения (оба родителя живы), поэтому согласие органа опеки на отчуждение вашей доли по общему правилу не требуется — п. 4 ст. 292 ГК РФ касается лишь подопечных и детей, оставшихся без попечения:

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 15.05.2001 № 54-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
   — ст. 292 ГК РФ, п. 1 и п. 4

Вывод по вопросу. Место жительства и право пользования ребёнка неразрывно связаны с вашим: если вы утратите право пользования квартирой и будете выселены по суду, ребёнок следует вашей судьбе — он не имеет самостоятельного, отдельного от вас права оставаться в квартире. Согласие органа опеки на сделку дарения вашей доли формально не требуется, но передача единственного жилья без письменных гарантий обеспечения ребёнка жильём — действие, явно не отвечающее его интересам, что усиливает риск признания сделки/схемы недобросовестной и оспоримой.

Последствия отказа матери от покупки: чем защититься и что можно взыскать

Если вы уже передали долю, а мать не купила квартиру, ваши средства защиты зависят от того, как была оформлена передача.

Ветка А — сделка оформлена как дарение без встречных обязательств. Тогда возврат доли затруднён: дарение безвозмездно, и отменить его можно лишь по особым основаниям ст. 578 ГК РФ, которых в вашей ситуации нет. Простой отказ одаряемого исполнять «устное обещание» отмены дарения не даёт.

Ветка Б — сделка оформлена с нарушением обязательной нотариальной формы. В этом случае она ничтожна и применяются последствия недействительности — возврат всего полученного (реституция):

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
   — ст. 167 ГК РФ, п. 1–2

Если сделка зарегистрирована, а встречное обязательство (покупка квартиры) не исполнено, можно ставить вопрос о возврате неосновательного обогащения — взыскании стоимости доли, переданной без надлежащего основания:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
   — ст. 395 ГК РФ, п. 1

Надёжный путь — не отдавать долю «на словах». Правильный механизм: нотариально оформить письменное соглашение (предварительный договор либо договор с условием, сохраняющим за вами право пользования), где прямо зафиксировано обязательство матери и гарантия вашего проживания до исполнения. Срок защиты — общий срок исковой давности 3 года; по понуждению к заключению основного договора по предварительному — 6 месяцев с момента неисполнения обязательства (следует из п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Вывод по вопросу. Самый безопасный вариант — НЕ передавать долю до получения встречных гарантий, оформленных нотариально: либо предварительный договор с обязательством матери купить квартиру, либо включение в сделку условия, сохраняющего за вами и ребёнком право пользования до реального исполнения обязательства. Передавать долю по устной договорённости без расписки и письменного документа вы не обязаны и делать этого не стоит: в случае отказа матери вы останетесь без доли и без квартиры, а обратное взыскание возможно только в судебном порядке по правилам о недействительности сделки (реституция) или неосновательном обогащении (стоимость доли + проценты по ст. 395 ГК РФ), что сопряжено с рисками и длительным процессом.