Ситуация содержит несколько взаимосвязанных правоотношений, которые необходимо квалифицировать отдельно, поскольку правовой режим земельного участка и строящегося на нем объекта различается.
1. Правоотношения по поводу земельного участка (дарение и личная собственность)
Между супругами был заключен договор дарения земельного участка. Юридически значимым обстоятельством здесь является то, что дарение совершено в период брака, а не до его заключения. Несмотря на это, по своей правовой природе дарение является безвозмездной сделкой. Имущество, полученное одним из супругов в дар во время брака, не становится общим совместным имуществом. Оно приобретает режим личной (раздельной) собственности одаряемого супруга. Соответственно, муж (даритель) утратил все права на этот участок в момент дарения, а пользовательница стала его единоличным собственником. Тот факт, что дарителем выступил супруг, не меняет правовой природы имущества — оно не является совместно нажитым (для этого имущество должно приобретаться за общие средства или совместным трудом).
2. Правоотношения по поводу незавершенного строительством объекта (недостроенного дома)
Ситуация с недостроенным домом имеет двойственную правовую квалификацию. С одной стороны, дом возводится на земельном участке, который является личной собственностью пользовательницы. С другой стороны, строительство ведется в период брака. Юридически значимым здесь является источник финансирования стройки и наличие/отсутствие объекта в гражданском обороте.
- Если дом еще не прошел государственный кадастровый учет и не зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, то юридически такого объекта (как отдельной недвижимой вещи) не существует. Он является лишь совокупностью строительных материалов и произведенных работ.
- Правовой режим: Даже если строительство ведется на личные средства пользовательницы и на ее земле, факт осуществления вложений (стройки) в период брака может породить презумпцию, что на эти вложения (или их прирост стоимости) у мужа могут возникнуть права. Если стройка финансировалась из личных средств пользовательницы (деньги, полученные по другим безвозмездным сделкам, и т.п.), а не из общего семейного бюджета, супруг может не иметь права на компенсацию или признание за ним доли. Однако если будет доказано, что в стройку вкладывались общие средства супругов, часть недостроя (как будущая вещь или как сумма вложений) может быть признана совместной собственностью. Пока же кадастровый учет не завершен, права на сам объект как на недвижимость не зарегистрированы.
3. Правоотношения по поводу предстоящей продажи
Намерение продать единым лотом земельный участок и недострой создает сложную правовую конструкцию.
- Продажа участка: Для продажи земельного участка, находящегося в личной собственности (подаренного), согласие супруга (дарителя) по общему правилу не требуется. Нотариальное согласие нужно только на отчуждение общего имущества. Личным имуществом каждый супруг распоряжается самостоятельно.
- Продажа недостроя: Поскольку объект незавершенного строительства не учтен кадастром и право на него не зарегистрировано, продать его как отдельный объект недвижимости (по отдельному договору или одним пунктом в договоре купли-продажи участка) юридически невозможно. В сделке купли-продажи можно передать только то, на что у продавца есть зарегистрированное право. До момента регистрации права собственности на недострой, он не может быть предметом отдельной сделки. Переход права на него может произойти только одновременно с земельным участком, если на момент продажи будет зарегистрировано право на объект незавершенного строительства.
Юридически значимые факты:
- Факт нахождения сторон в браке на момент дарения и на текущий момент.
- Безвозмездный характер получения участка (дарение).
- Отсутствие государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства (отсутствие в ЕГРН записи о нем как о недвижимости).
- Источники финансирования стройки (личные средства vs. общие средства супругов) — этот факт имеет ключевое значение для определения прав мужа на возможную долю или компенсацию, но пока документально не подтвержден (нужно выяснять).
Согласно ст. 36 Семейного кодекса Российской Федерации, имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его личной собственностью. Поскольку земельный участок был подарен вам мужем, он принадлежит исключительно вам, и вы вправе им распоряжаться самостоятельно, без получения согласия дарителя.
- Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Таким образом, для продажи самого участка согласие мужа не требуется.
Что касается недостроенного дома, он в силу ст. 130 Гражданского кодекса РФ является объектом незавершенного строительства и относится к недвижимым вещам, поскольку прочно связан с землей.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 130
Поскольку строительство ведется на ваши личные средства, а не за счет общих доходов супругов, этот объект также не становится совместно нажитым имуществом. Однако для его отчуждения необходимо зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в установленном законом порядке, так как продать недвижимость без государственной регистрации права невозможно.
Ст. 209 Гражданского кодекса РФ предоставляет собственнику право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, не нарушая закон и права третьих лиц.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Поскольку вы являетесь единоличным собственником и участка, и возводимого на нем объекта (при условии, что строительство финансировалось из ваших личных средств), согласие мужа на продажу не требуется. Однако для совершения сделки по отчуждению недостроенного дома необходимо сначала завершить кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства — без этого продать его как отдельную недвижимость юридически невозможно. В контексте НПА отсутствуют нормы, регулирующие порядок государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства, однако этот вопрос регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 40 и ст. 41), который необходимо изучить дополнительно.
