Как продать дом в СНТ по доверенности от бабушки, которая не может говорить и писать после инсульта: законно ли это и как предоставить документы покупателю

Действительна ли доверенность, если бабушка не могла сама расписаться

Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия.
— ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Эта норма — прямое правовое основание для вашей ситуации: если гражданин вследствие болезни (именно таков результат инсульта) не может лично расписаться, документ по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса подписывает другой гражданин — рукоприкладчик — с указанием причин. Нормой подтверждено: бабушка вправе была поручить подписать доверенность третьему лицу, нотариус при этом установил её понимание происходящего и выразил волю.

1. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162). (Пункт в редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 34-ФЗ) 2.
   — п. 1 ст. 160 ГК РФ

Воля бабушки подтверждается по правилам п. 1 ст. 160 ГК РФ: доверенность подписана «должным образом уполномоченными» ею лицами (ым самим доверителем в лице рукоприкладчика при нотариусе). Нотариус, удостоверив доверенность и зафиксировав, что бабушка «всё понимает», засвидетельствовал действительность волеизъявления. Сама по себе невозможность собственноручной подписи не делает доверенность недействительной — напротив, для таких случаев закон предусмотрел механизм рукоприкладчика.

Вывод: доверенность, оформленная нотариусом с подписью рукоприкладчика за бабушку (в её присутствии, по её поручению и с указанием причин), является законной и действительной; на её основании вы как представитель вправе совершать от имени бабушки действия по продаже дома.

Какие полномочия должна содержать доверенность для продажи недвижимости и как продать

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
   — п. 1 ст. 185 ГК РФ

Продажа дома и земельного участка в СНТ — это распоряжение зарегистрированными в реестре правами, поэтому доверенность обязательно удостоверяется нотариально — что и сделано (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Из этого следует главный практический шаг: проверьте текст выданной доверенности — в ней должны быть прямо перечислены полномочия: заключать (подписывать) договор купли-продажи дома и земельного участка, подписывать передаточный акт, подавать документы на государственную регистрацию перехода права в Росреестр, а также получать денежные средства за проданное имущество. Если какого-то из этих полномочий нет — вы не вправе его совершать (п. 1 ст. 185 ГК РФ исходит из буквального объёма уполномочия), и доверенность придётся переоформить или дополнить.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2.
   — п. 1 ст. 551 ГК РФ

Сам договор продажи недвижимости (жилого дома с участком) по общему правилу не требует нотариального удостоверения — достаточно одного письменного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ); сторона продавца подписывает договор представитель по доверенности от имени бабушки. Переход права собственности к покупателю происходит не с подписания договора, а только с момента государственной регистрации в Росреестре (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Заявление о регистрации подаёт либо сам собственник, либо его представитель с нотариальной доверенностью — то есть вы.

Важно: деньги за дом вы принимаете по доверенности только в той части, в которой она прямо уполномочивает на «получение денежных средств». Если такого полномочия нет — расчёты следует проводить на счёт или в руки самой бабушке либо через нотариальный депозит.

Вывод: продажа осуществляется так: (1) убедитесь, что в доверенности есть полномочия на подписание договора, подачу документов в Росреестр и получение денег; (2) составьте простой письменный договор купли-продажи дома и участка, подписав его за продавца по доверенности; (3) подайте в Росреестр заявление о регистрации перехода права — переход состоится с момента регистрации.

Что вправе требовать покупатель и как передать документы без лишних рисков

1. Если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Если представитель кредитора действует на основании полномочий, содержащихся в документе, который совершен в простой письменной форме, должник вправе не исполнять обязательство данному представителю до получения подтверждения его полномочий от представляемого, в частности до предъявления представителем доверенности, удостоверенной нотариально, за исключением случаев, указанных в законе, либо случаев, когда письменное уполномочие было представлено кредитором непосредственно должнику (пункт 3 статьи 185) или когда полномочия представителя кредитора содержатся в договоре между кредитором и должником (пункт 4 статьи 185). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 1 ст. 312 ГК РФ

Покупатель как должник при передаче денег вправе (и по действующей практике — обязан) убедиться, что принимает исполнение от управомоченного лица. Именно поэтому он просит показать доверенность и иные документы по сделке — закон даёт ему такое право, и отказывать в ознакомлении с самой доверенностью нельзя: без неё покупатель вправе и вовсе не исполнять обязательство, опасаясь считать вас неуправомоченным. Предъявите покупателю оригинал нотариальной доверенности для прочтения и выписку ЕГРН о правах бабушки — этого достаточно для проверки ваших полномочий и законности титула.

Операторы и иные лица, получившие доступ к персональным данным, обязаны не раскрывать третьим лицам и не распространять персональные данные без согласия субъекта персональных данных, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— ст. 7 ФЗ-152 «О персональных данных», п. 6

Страх за паспортные данные закономерен, но юридически разумные меры просты. Закон запрещает раскрывать персональные данные без согласия субъекта, однако предъявление доверенности, в которой уже содержатся данные представителя, согласовано самим фактом выдачи доверенности для конкретной сделки — иное делало бы продажу невозможной. При этом вы не обязаны отдавать покупателю на копирование весь свой паспорт или паспорт бабушки: для сделки достаточно нотариально удостоверенной доверенности, договора и выписки ЕГРН. Паспорт предъявляется для сверки личности, но передавать его копии постороннему лицу нельзя.

1 3 . Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и представляющие собой персональные данные правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, относятся к сведениям, доступным с согласия соответственно правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, третьим лицам только при наличии в Едином государственном реестре недвижимости записи
— ч. 1.3 ст. 62 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Отдельно: выписка ЕГРН об объекте недвижимости (кадастровый номер, площадь, права) предоставляется любому лицу, включая покупателя, а вот персональные данные правообладателя из ЕГРН (ФИО, дата рождения) третьим лицам по общему правилу не раскрываются без записи согласия правообладателя. То есть покупатель получит сведения о самом объекте, но не «личное досье» бабушки — поэтому передавать ему документы с вашими паспортными данными (например, копию паспорта, банковские реквизиты сверх необходимого) не требуется и нежелательно.

Вывод: покупатель вправе требовать предъявления доверенности и подтверждения ваших полномочий — их и покажите (оригинал для ознакомления) вместе с выпиской ЕГРН; полный паспорт и копии личных документов (ваши или бабушки) отдавать не нужно — закон этого не требует, а их разглашение как раз ограничивается ст. 7 ФЗ-152.

Риски: прекращение доверенности и оспаривание сделки

1. Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
   — п. 1 ст. 188 ГК РФ

Доверенность прекращается, в частности, со смертью бабушки либо признанием её недееспособной или ограниченно дееспособной (п. 1 ст. 188 ГК РФ). Отсюда два практических следствия. Во-первых, если бабушка признана недееспособной или ограниченно дееспособной, доверенность недействительна и сделка по ней невозможна — но признать недееспособной может только суд, а сам по себе инсульт дееспособности не лишает. Нотариус при удостоверении доверенности проверял дееспособность и волеспособность бабушки, и, если решение суда о недееспособности отсутствует, доверенность применяется. Во-вторых, продажу нужно проводить и регистрировать переход права при жизни бабушки: если она умрёт до внесения записи в ЕГРН, доверенность прекратится и договор через нового собственника (наследника) исполнен быть не сможет — потребуется оформление наследства.

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
   — п. 1 ст. 177 ГК РФ

Родственники (например, дети бабушки) вправе попытаться оспорить саму доверенность или договор купли-продажи по ст. 177 ГК РФ, утверждая, что в момент оформления бабушка не понимала значение своих действий. Однако бремя доказывания в таком случае лежит на оспаривающем, а удостоверение доверенности нотариусом, засвидетельствовавшим понимание и дееспособность, — серьёзное доказательство против такого иска (опровергается здесь, как правило, только судебно-психиатрической экспертизой). Срок для оспаривания таких сделок ограничен одним годом с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Дополнительно учтите ограничение п. 3 ст. 182 ГК РФ > 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

— п. 3 ст. 182 ГК РФ: представитель не может совершать сделку в отношении себя лично. Если покупателем дома будете выступать лично вы (как физическое лицо, которому дом продаётся), продажа через доверенность от имени бабушки невозможна — такой договор оспорим. Покупатель должен быть третьим лицом.

Вывод: риски сосредоточены на двух вещах — (а) не допустить, чтобы сделка «развалилась» из-за смерти бабушки до регистрации (проводите регистрацию оперативно, в идеале — через ускоренную процедуру), и (б) при покупке дома лично собой доверенность использовать нельзя (запрет п. 3 ст. 182 ГК). Само по себе оспаривание родственниками по ст. 177 ГК возможно, но при нотариально удостоверенной доверенности значительно затруднено для заявителя.

Развилка: единоличная или долевая собственность на дом и участок

В отличие от общего правила, при котором договор купли-продажи недвижимости не требует нотариального удостоверения (ст. 550 ГК, законно удостоверяется нотариально лишь доверенность), существует важное исключение — если дом и/или земельный участок находятся в общей собственности (например, бабушка владеет домом совместно с супругом, или дом оформлен на двоих, или участок в долях).

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

По ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Если дом или участок в СНТ принадлежат бабушке единолично (одна собственница), нотариус для самого договора не требуется — достаточно простого письменного договора, подписанного представителем по доверенности. Если же имущество — в долевой собственности (кроме случаев одновременного отчуждения всеми участниками долей одной сделкой), договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен, иначе он недействителен, а пересдачу — заявление и регистрацию — ведёт нотариус.

Вывод: прежде чем заключать сделку, проверьте по выписке ЕГРН, на кого зарегистрировано право на дом и участок: при единоличном праве договор подписывается в простой письменной форме по доверенности; при общей (долевой) собственности сделка требует нотариального удостоверения — и это определяет формат всей процедуры.