Как продать квартиру родителей и купить новую с доплатой в ипотеку: схема сделки и документы

Как юридически оформить встречную сделку: два договора + зачёт

То, что вы описываете как «продавец новой квартиры согласен купить квартиру родителей и остаток — в ипотеку», юридически оформляется как ДВЕ самостоятельные сделки купли-продажи, а не одна:

1. договор продажи квартиры родителей (продавцы — родители, покупатель — продавец новой квартиры);
2. договор продажи новой квартиры (продавец — он же покупатель квартиры родителей, покупатели — вы/супруг).

Встречные денежные обязательства сторон могут быть погашены зачётом по ст. 410 ГК РФ.

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны
— ст. 410 ГК РФ

Для применения здесь действует разбор: у родителей возникает денежное требование к продавцу новой квартиры (цена квартиры родителей), а у продавца новой квартиры — денежное требование к вам (цена новой квартиры, которую вы обязаны уплатить). Это встречные однородные (денежные) требования, срок которых наступает. Зачётом они погашаются в соответствующей части: цена квартиры родителей зачитывается в счёт части цены новой квартиры, а оставшаяся разница (доплата) покрывается ипотечным кредитом. Зачёт оформляется либо отдельным соглашением о зачёте (требуется заявление/соглашение), либо прямо в тексте договоров купли-продажи через условие об оплате.

Важно: поскольку это две сделки, каждая должна соответствовать требованиям к договору продажи недвижимости. Цена — существенное условие:

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

А переход права регистрируется отдельно по каждому договору:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Обе регистрации можно подать одновременно (одним пакетом документов в МФЦ/Росреестр при сделке через банк — обычно организуется «цепочка» с единовременной регистрацией перехода по обоим договорам). Передача имущества оформляется передаточными актами по каждому из двух объектов:

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче
— п. 1 ст. 556 ГК РФ

Вывод. Сделку оформляют как два самостоятельных договора купли-продажи с зачётом встречных требований (ст. 410 ГК РФ): по одному родители продают свою квартиру продавцу новой квартиры, по второму вы покупаете у него новую квартиру, а разница цен покрывается ипотекой. Каждый договор должен содержать цену (ст. 555 ГК РФ) и проходит отдельную госрегистрацию перехода права (ст. 551 ГК РФ), передача — по передаточным актам (ст. 556 ГК РФ).

Права прописанных в квартире родителей лиц (вы, муж, ребёнок)

Вы, муж и ребёнок зарегистрированы и проживаете в квартире родителей, но не являетесь собственниками. По общему правилу переход права собственности на квартиру к другому лицу прекращает право пользования ею членами семьи прежнего собственника:

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

Это означает, что после регистрации перехода права к продавцу новой квартиры ваше право пользования квартирой родителей (как членов семьи прежних собственников) по общему правилу прекращается, дополнительного «согласия» прописанных на саму продажу закон не требует.

Однако есть две существенные оговорки.

Первая — судьба регистрации. Снятие с регистрационного учёта автоматически при продаже НЕ происходит; оно осуществляется, в частности, при добровольном заявлении о регистрации по новому месту жительства либо при выселении/признании утратившим право пользования — только на основании вступившего в силу решения суда:

е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; ж) обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; з) изменения гражданином, указанным в пункте 26 1 настоящих Правил, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования, по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина (представителя гражданина по доверенности) в письменной форме с приложением документа, подтверждающего ведение гражданином кочевого и (или) полукочевого образа жизни; (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 16.04.2012 № 312) (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 11.10.2021 № 1727, от 04.09.2024 № 1223) и) прекращения гражданином, указанным в пункте 26 1 настоящих Правил, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина (представителя гражданина по доверенности) в письменной форме;
— подп. «е» п. 31 Правил № 713

Поэтому, если вы не сниметесь с регистрационного учёта добровольно (подав заявление о регистрации по новому адресу — новой квартиры), новый собственник сможет снять вас с учёта только через суд. При этом ваша прописка в квартире родителей НЕ создаёт у вас права собственности и не блокирует продажу квартиры, но создаёт практическую проблему новому покупателю, поэтому договор с продавцом новой квартиры разумно связывать с обязанностью вас и членов семьи сняться с учёта до/при регистрации.

Вторая — особый случай отказа от приватизации (развилка). Если квартира родителей была приватизирована, а кто-то из вас (или супруг) на момент приватизации имел право на участие в ней, но ДОБРОВОЛЬНО отказался, за таким лицом сохраняется бессрочное право пользования жильём, которое не прекращается и при смене собственника:

приватизации, сохраняют право постоянного (бессрочного) пользования данным жилым помещением и осуществляют его на условиях, предусмотренных жилищным законодательством; гражданам, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, предоставляется право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между ними, и право требовать устранения нарушения своих прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника такого помещения. Таким образом, практика судов, исключающая применение части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 292 ГК Российской Федерации к правоотношениям с участием членов семьи члена жилищно-строительного кооператива, включенных в ордер, оправдана необходимостью защиты их жилищных прав, так как за данными лицами признается право проживания, независимое от права собственности и сохраняющееся при переходе последнего к иному лицу. Соответственно, сохранение за членами семьи члена жилищно-строительного кооператива, включенными в ордер на квартиру, предоставленную в соответствии с ранее действовавшим законодательством, права пользования на жилое помещение при прекращении семейных отношений или переходе права собственности на квартиру само по себе не позволяет ставить вопрос о нарушении конституционных прав собственников жилых помещений. 3.1.
— Постановление КС РФ от 24.03.2015 № 5-П, п. 3

В этом случае отказник от приватизации сохраняет право проживать в квартире и после её продажи, поэтому в договоре продажи квартиры родителей он должен быть указан в качестве лица, сохраняющего право пользования (это существенное условие — см. ниже), а снятие с учёта без его согласия невозможно.

Вывод. По общему правилу (п. 2 ст. 292 ГК РФ) переход права собственности прекращает ваше право пользования квартирой родителей, и согласие прописанных на продажу не требуется; однако регистрация не снимается автоматически — без добровольного снятия новый собственник снимет вас с учёта только через суд. Если же кто-то из проживавших участвовал в приватизации и отказывался от неё, он сохраняет бессрочное право пользования (позиция КС РФ № 5-П от 24.03.2015), и тогда он обязательно должен быть отражён в договоре как сохраняющий право пользования.

Существенные условия договора: перечень сохраняющих право лиц

Для продажи жилого помещения установлено специальное существенное условие — перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жильём:

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением
— п. 1 ст. 558 ГК РФ

Разбор применения к вашей ситуации: поскольку в квартире родителей проживаете вы, муж и ребёнок, в договор её продажи нужно (а) либо включить перечень лиц, которые снимутся и не сохраняют право пользования, (б) либо, если кто-то сохраняет право пользования (например, отказник от приватизации), прямо указать его и объём его прав. При отсутствии такого условия договор может быть признан незаключённым.

В отношении НОВОЙ квартиры, которую вы покупаете, применяется то же правило: если в ней есть лица, сохраняющие право пользования (например, сам продавец и его семья), они должны быть перечислены, и важно зафиксировать их обязанность сняться с регистрационного учёта и освободить жильё к определённому сроку, иначе вы рискуете купить квартиру с «обременением» в виде проживающих.

Также напомним про момент заключения договора продажи жилья:

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации
— п. 2 ст. 558 ГК РФ

Вывод. В договор продажи каждой из двух квартир обязательно включается перечень лиц, сохраняющих право пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ) — в квартире родителей это вы, муж и ребёнок (либо прямо указать, что они снимаются и право не сохраняют, либо указать отказника от приватизации как сохраняющего право). В договоре покупки новой квартиры — перечень лиц продавца и условие об их обязанности сняться с учёта и освободить жильё.

Согласия супругов

Продажа квартиры родителями и покупка новой квартиры вами — сделки с недвижимостью, права на которую подлежат госрегистрации, поэтому на каждую из них требуется нотариальное согласие супруга собственника (если имущество совместное):

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Разбор применения: (1) если квартира родителей — их совместная супружеская собственность, для её продажи нужно нотариальное согласие второго супруга (если родители оба собственники — они оба подписывают договор, согласие не требуется, поскольку действуют совместно от своего имени); (2) если новую квартиру покупают оба супруга (вы и муж) — они оба подписывают договор, согласие не требуется; если покупает один из вас — нужно нотариальное согласие второго. Отсутствие надлежащего согласия даёт супругу право оспорить сделку в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ней.

О режиме приобретаемой новой квартиры:

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено
— п. 2 ст. 34 СК РФ

Новая квартира, купленная в браке (даже с доплатой из ипотеки и средств родителей), по общему правилу поступает в общую совместную собственность супругов. Обратите внимание на то, как именно родители передают вам помощь: если они просто внесут деньги в счёт покупки (через зачёт), а квартира оформляется на вас с супругом, она будет общей совместной собственностью. При желании закрепить иной режим (например, учесть вклад родителей конкретному супругу) — потребуется брачный договор или соглашение о разделе имущества, что выходит за рамки вашего вопроса, но должно быть продумано заранее.

Вывод. Для продажи квартиры родителей и покупки новой квартиры каждой стороной-собственником, которая является/состоит в браке, необходимо нотариальное согласие супруга либо участие обоих супругов в качестве стороны сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ). Новая квартира, приобретённая в браке, становится общей совместной собственностью (п. 2 ст. 34 СК РФ), независимо от того, на чьё имя оформлена.

Налоговые последствия: НДФЛ для родителей и для вас

Родители владеют квартирой более пяти лет, поэтому их доход от продажи освобождается от НДФЛ:

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Минимальный предельный срок владения в общем случае — пять лет:

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. (пп. 4 введен Федеральным законом от 26.07.2019 N 210-ФЗ) 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Поскольку родители владели более пяти лет и не подпадают под исключения, дающие трёхлетний срок (наследство, дарение от близких родственников, приватизация, единственное жильё), применяется пятилетний срок — он соблюдён, НДФЛ с продажи они не платят и декларацию 3-НДФЛ подавать не обязаны (освобождение при соблюдении срока владения).

По передаче денег от родителей вам: при вашей схеме деньги от продажи квартиры родителей направляются в счёт оплаты вашей новой квартиры через зачёт. Если родители передают вам денежные средства (помощь), доходы, полученные в порядке дарения между близкими родственниками (родители — дети), НДФЛ не облагаются:

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

По покупке новой квартиры вы (лица, имеющие налогооблагаемый доход, уплачивающие НДФЛ) вправе заявить имущественный налоговый вычет по ст. 220 НК РФ в части собственных (кредитных, но не дарёных от близких родственников) средств. Если часть стоимости покрыта деньгами, безвозмездно полученными от родителей, на эту часть вычет не распространяется (вычет не даётся в части расходов, оплаченных за счёт средств иных лиц / безвозмездно переданных).

Вывод. НДФЛ с продажи квартиры родителей не уплачивается, так как соблюдён минимальный пятилетний срок владения (п. 2, 4 ст. 217.1 НК РФ), декларация не подаётся. Деньги, передаваемые родителями в помощь детям, НДФЛ не облагаются (п. 18.1 ст. 217 НК РФ — дарение между близкими родственниками). По покупке новой квартиры вы вправе заявить имущественный вычет по ст. 220 НК РФ, но не в части стоимости, оплаченной безвозмездно полученными от родителей средствами.

Риски и защитный план: расчёты, ипотека, срыв цепочки

Главные риски схемы «обмен через продавца + ипотека» и способы их закрыть.

1. Срыв одной из двух сделок. Поскольку сделок две, срыв ипотеки или отказ любой из сторон от одной сделки не отменяет автоматически другую. Защита — связать обе сделки: (а) заключать договоры в один день с одновременной подачей на регистрацию; (б) предусмотреть в договорах отлагательное условие (п. 1 ст. 157 ГК РФ): переход права по каждой сделке ставится в зависимость от одновременной регистрации другой; (в) расчёты через зачёт проводить только после подтверждения регистрации обеих сделок.

2. Порядок расчётов с банком. Ипотечный кредит выдаётся на покупку новой квартиры; залоговое обязательство возникает в пользу банка-кредитора (залог регистрируется в ЕГРН). Сумма ипотеки = цена новой квартиры минус зачтённая цена квартиры родителей (минус собственные средства). Банк проверяет всю цепочку и обычно требует аккредитива/номинального счёта либо проведения расчётов через банковскую ячейку. Первоначальный взнос в глазах банка фактически формируется квартирой родителей (зачётом), поэтому согласуйте с банком порядок подтверждения оплаты.

3. Регистрационная «чистота» к моменту сделки. Все прописанные в квартире родителей (вы, муж, ребёнок) должны либо сняться с учёта до сделки, либо (если сохраняют право) быть указаны в договоре. Иначе новый собственник будет вынужден снимать их через суд (см. подп. «е» п. 31 Правил № 713), что затянет и усложнит цепочку. Ребёнок: снятие несовершеннолетнего с учёта к новому месту регистрации родителей производится вместе с родителями; если сделка затрагивает жилищные права несовершеннолетнего в квартире, где у него нет доли, согласие органа опеки по общему правилу не требуется, но при оформлении ипотеки и снятии с учёта несовершеннолетнего банк и органы учёта проверяют это отдельно.

4. Задаток/аванс. До сделки разумно зафиксировать намерения сторон (предварительный договор, соглашение о задатке по ст. 380–381 ГК РФ), чтобы зафиксировать обязательства продавца новой квартиры и ответственность за отказ. При отказе по вине одной стороны применяются правила о задатке/возмещении убытков.

5. Недействительность. Соблюдение нотариальных согласий (п. 3 ст. 35 СК РФ), перечня сохраняющих право лиц (п. 1 ст. 558 ГК РФ) и реальность расчётов — ключ к тому, чтобы сделки не были оспорены. Добросовестность сторон прямо требуется основными началами гражданского законодательства (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Вывод. Чтобы снизить риски: свяжите обе сделки отлагательным условием об одновременной регистрации, проведите расчёты через аккредитив/зачёт после регистрации, заранее решите вопрос со снятием прописанных с учёта (либо укажите сохраняющих право лиц в договоре по п. 1 ст. 558 ГК РФ), согласуйте с банком порядок подтверждения оплаты цены за счёт зачёта и оформите предварительный договор/задаток на случай срыва цепочки. Подсудность споров по таким сделкам — районный суд по общим правилам; регистрационные действия — в Росреестре через МФЦ.

Документы, альтернативы и порядок исполнения

Подтверждающие документы. Для обеих сделок и для налогового освобождения родителей потребуются: выписка из ЕГРН (подтверждает собственников и отсутствие обременений), правоустанавливающий документ на квартиру родителей (договор купли-продажи/приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.п.), подтверждающий дату возникновения права собственности и, соответственно, соблюдение пятилетнего срока владения (что освобождает от НДФЛ — п. 4 ст. 217.1 НК РФ); паспорта сторон; свидетельство о браке и нотариальные согласия супругов (или их участие); согласие банка/кредитный договор и договор ипотеки; справка о составе семьи/зарегистрированных для корректного отражения перечня лиц по п. 1 ст. 558 ГК РФ.

Альтернатива зачёту. Вместо двух договоров с зачётом возможен договор мены, но он не подходит для вашей схемы, так как предполагает обмен без денежной доплаты, а у вас доплата существенная и ипотечная; кроме того, с ипотекой мена сложнее для банка. Поэтому конструкция «два ДКП + зачёт (ст. 410 ГК РФ) + ипотека» — оптимальна. Передача денег от родителей может оформляться и как дарение в счёт оплаты (не облагается НДФЛ — п. 18.1 ст. 217 НК РФ), но тогда на эту часть вычет по ст. 220 НК РФ не заявляется.

Порядок исполнения (последовательность). 1) Получение одобрения ипотеки и согласования схемы расчётов с банком; 2) подготовка и подписание двух договоров купли-продажи с условием о зачёте и отлагательным условием об одновременной регистрации, передаточных актов, при необходимости — предварительного договора и соглашения о задатке; 3) оформление нотариальных согласий супругов; 4) снятие с регистрационного учёта прописанных (либо фиксация в договоре лиц, сохраняющих право пользования); 5) одновременная подача документов на госрегистрацию перехода права по обоим договорам (п. 1 ст. 551 ГК РФ) и ипотеки в Росреестр через МФЦ; 6) после регистрации — проведение расчётов (зачёт + выплата ипотечных средств продавцу), подписание передаточных актов и передача ключей (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Вывод. Полный пакет документов включает выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ (подтверждают собственность и пятилетний срок владения для освобождения от НДФЛ), паспорта, нотариальные согласия супругов, кредитный/ипотечный договор. Оптимальная конструкция — два договора купли-продажи с зачётом по ст. 410 ГК РФ и ипотекой (мена не подходит из-за доплаты). Исполнение — через одновременную подачу на регистрацию обеих сделок, затем расчёты и передача по актам.