Налогообложение доходов от аренды недвижимости, полученной по договору дарения ИП на УСН
Анализ ситуации
Индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения получил по договору дарения нежилое помещение и через две недели после регистрации права собственности начал сдавать его в аренду. Налоговый орган квалифицирует полученные доходы от аренды как внереализационные и требует уплаты налогов.
Применимые нормы законодательства
Квалификация доходов от аренды
"Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы: от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном статьей 249 настоящего Кодекса" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 250)
Данная норма устанавливает, что доходы от аренды являются внереализационными, если они не определяются как доходы от предпринимательской деятельности в соответствии со статьей 249 НК РФ.
Особенности налогообложения ИП на УСН
"При определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 настоящего Кодекса" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 346.15)
"Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности)" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 346.11)
Выводы и рекомендации
Правомерность требований ФНС
-
Квалификация доходов зависит от характера деятельности:
- Если аренда осуществляется в рамках предпринимательской деятельности ИП (что подтверждается основным ОКВЭД, связанным с арендой недвижимости), то полученные доходы должны учитываться как доходы от предпринимательской деятельности, а не как внереализационные доходы.
-
Значение срока начала использования имущества:
- Быстрое начало коммерческого использования помещения (через две недели после получения) свидетельствует о том, что имущество было получено для использования в предпринимательской деятельности.
-
Рекомендации:
- Подготовьте документальное подтверждение того, что аренда осуществляется в рамках вашей предпринимательской деятельности (договоры аренды, учет доходов в книге учета доходов и расходов, соответствие основному ОКВЭД).
- Представьте в налоговый орган пояснения о том, что полученные доходы от аренды являются доходами от предпринимательской деятельности, а не внереализационными доходами.
- Убедитесь, что все доходы от аренды properly учитываются при определении налоговой базы по УСН.
-
При необходимости обратитесь к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве, для подготовки обоснованной позиции и представления ваших интересов в налоговом органе.
Требования налогового органа могут быть оспорены, если будет доказано, что аренда осуществляется в рамках предпринимательской деятельности ИП, а не как разовая операция по сдаче имущества в аренду.
