Могут ли возникнуть вопросы у налоговой при оплате наличными за нежилое помещение по договору купли-продажи у нотариуса?

Законность наличной оплаты между двумя физическими лицами

Ключевой момент: и продавец, и покупатель — физические лица, не осуществляющие предпринимательскую деятельность (продаётся нежилое помещение, но продавец — обычный гражданин, а не ИП). Для таких расчётов закон прямо допускает наличную форму без какого-либо ограничения суммы.

1. Расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами (статья 140) без ограничения суммы или в безналичном порядке. 2. Расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами с учетом ограничений, установленных законом и принимаемыми в соответствии с ним банковскими правилами. (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ) 3. Безналичные расчеты , за исключением расчетов цифровыми рублями, осуществляются путем перевода денежных средств банками и иными кредитными организациями (далее - банки) с открытием или без открытия банковских счетов в порядке, установленном законом и принимаемыми в соответствии с ним банковскими правилами и договором. (В редакции федеральных законов от 26.07.2017 № 212-ФЗ, от 24.07.2023 № 339-ФЗ) 4. Расчеты цифровыми рублями осуществляются путем перевода цифровых рублей Банком России в рамках платформы цифрового рубля в соответствии с законодательством Российской Федерации о национальной платежной системе. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 24.07.2023 № 339-ФЗ)
   — п. 1 ст. 861 ГК РФ

Для вашей сделки это означает: передача полной цены (равной кадастровой стоимости) наличными между двумя гражданами, не ведущими предпринимательскую деятельность, полностью законна. Предел наличных расчётов в 100 000 рублей по одному договору (установленный Указанием Банка России № 5348-У) действует только для расчётов между юридическими лицами, а также расчётов с участием граждан, связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 861 ГК РФ). Поскольку оба участника вашей сделки — физические лица, не действующие как предприниматели по этой продаже, указанное ограничение на них не распространяется.

Важно оговорить развилку: если бы помещение продавалось в связи с предпринимательской деятельностью продавца (например, оно числилось бы на учёте как актив ИП и использовалось в коммерческой деятельности систематически), то наличный расчёт свыше 100 000 руб. по одному договору был бы недопустим. В описанной вами ситуации — продажа гражданином-физлицом покупателю-физлицу — такого ограничения нет.

Вывод: наличная оплата по кадастровой стоимости между двумя физическими лицами законна и не ограничена суммой; никакой обязанности проводить расчёт через банковский счёт у вас нет.

Налоговые последствия для продавца: влияет ли форма оплаты (наличные) на НДФЛ

Форма оплаты (наличные или безналичные) сама по себе не является критерием налогообложения и не меняет налоговых обязательств. Налоговые вопросы у ФНС могут возникнуть не из-за наличной оплаты, а из-за срока владения помещением и размера заявленного в договоре дохода.

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

По общему правилу доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности не менее минимального предельного срока. Для нежилого помещения этот срок составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), за исключением случаев, когда применяется трёхлетний срок:

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Следовательно, если вы владели нежилым помещением 5 лет и более — доход от продажи полностью освобождается от налога, подавать декларацию и платить НДФЛ не нужно, и форма оплаты (наличные) ничего не меняет. Если же срок владения менее 5 лет — возникает доход, облагаемый НДФЛ, независимо от того, каким способом вы получили деньги (наличными или на счёт).

Теперь о значении цены, равной кадастровой стоимости:

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или не определена на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения настоящего пункта не применяются. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 3.
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Это правило направлено против занижения цены в договоре. Оно применяется только тогда, когда доход от продажи меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. В вашем случае цена в договоре равна полной кадастровой стоимости, то есть она заведомо выше порога «кадастровая стоимость × 0,7». Поэтому правило повышения налоговой базы у вас не сработает: база равна фактическому доходу (полной кадастровой стоимости). Иначе говоря, указание цены, равной кадастровой стоимости, — это корректный и безопасный вариант: ФНС не будет доначислять доход по правилу 70%, поскольку занижения против кадастровой стоимости нет.

Обратная ситуация (заниженная цена) даёт развилку: если бы в договоре была указана цена существенно ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая база принудительно была бы поднята до «кадастровая стоимость × 0,7». В вашей сделке этого риска нет.

Вывод: наличная форма оплаты не создаёт налоговых рисков сама по себе. Вопросы ФНС возможны только если вы владели помещением менее 5 лет — тогда начисляется НДФЛ с дохода (цены сделки, равной кадастровой стоимости, с правом на вычеты по ст. 220 НК РФ). При сроке владения 5 лет и более налога и декларации нет независимо от формы расчёта.

Подлежит ли операция обязательному контролю по «антиотмывочному» закону (ФЗ-115)

Обязательному контролю в Росфинмониторинге подлежат только операции, прямо перечисленные в законе и одновременно превышающие установленный порог. Перечень наличных операций, подлежащих обязательному контролю, исчерпывающий:

1. Операция с денежными средствами или иным имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 1 миллион рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 1 миллиону рублей , или превышает ее, а по своему характеру данная операция относится к одному из следующих видов операций: (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 331-ФЗ) 1) операции с денежными средствами в наличной форме: снятие со счета или зачисление на счет юридического лица денежных средств в наличной форме; (В редакции Федерального закона от 13.07.2020 № 208-ФЗ) покупка или продажа наличной иностранной валюты физическим лицом; (В редакции Федерального закона от 28.07.2004 № 88-ФЗ) приобретение физическим лицом ценных бумаг за наличный расчет; абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 21.04.2025 № 88-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 13.07.2020 № 208-ФЗ) абзац;
   — п. 1 ст. 6 ФЗ-115 от 07.08.2001 № 115-ФЗ

В этом перечне: снятие наличных со счёта либо зачисление наличных на счёт юридического лица, купля-продажа наличной иностранной валюты физлицом, приобретение физлицом ценных бумаг за наличные. Купля-продажа недвижимого имущества между двумя физическими лицами за наличные в этот перечень не входит. Следовательно, ваша операция по передаче наличных при продаже нежилого помещения не является операцией, подлежащей обязательному контролю, даже если сумма превышает 1 000 000 рублей.

Однако у нотариуса, удостоверяющего сделку, есть обязанности, предусмотренные ст. 7.1 ФЗ-115. На нотариуса распространяются требования по идентификации сторон и фиксированию сведений по сделкам с недвижимостью:

1. нотариусов при совершении действий, связанных с подготовкой или осуществлением операций и сделок, указанных в подпункте 1 настоящего пункта, при совершении нотариальных действий, указанных в пункте 1 (в отношении сделок, определенных уполномоченным органом по согласованию с Федеральной нотариальной палатой), пунктах 12, 13 и 35 части первой статьи 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-I ; 3) аудиторские организации и индивидуальных аудиторов при оказании аудиторских услуг (за исключением требований в отношении применения и отмены мер по замораживанию (блокированию) денежных средств или иного имущества, информирования уполномоченного органа о принятых мерах по замораживанию (блокированию) денежных средств или иного имущества); 4) лиц, организующих деятельность майнинг-пула, при распределении ими выпущенной (полученной) цифровой валюты между участниками майнинг-пула. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 222-ФЗ) 1 1 .
   — подп. 2 п. 1 ст. 7.1 ФЗ-115 от 07.08.2001 № 115-ФЗ

И дополнительно — обязанность уведомить Росфинмониторинг при наличии признаков легализации доходов:

1. При наличии у адвоката, доверительного собственника (управляющего) иностранной структуры без образования юридического лица, исполнительного органа личного фонда (кроме наследственного фонда), в том числе международного личного фонда (кроме международного наследственного фонда), лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность в сфере оказания юридических или бухгалтерских услуг, в том числе аудиторской организации и индивидуального аудитора, лица, осуществляющего майнинг цифровой валюты (в том числе участника майнинг-пула), любых оснований полагать, что операция или сделка, указанные в подпункте 1 пункта 1 настоящей статьи, либо совокупность указанных операций и (или) сделок и (или) действия клиента, связанные с проведением указанных операций и (или) сделок, осуществляются или могут быть осуществлены в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма, они обязаны уведомить об этом уполномоченный орган. При наличии у нотариуса любых оснований полагать, что операция, сделка, нотариальное действие, указанные в подпункте 2 пункта 1 настоящей статьи, либо их совокупность осуществляются или могут быть осуществлены в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма, он обязан уведомить об этом уполномоченный орган.
   — п. 2 ст. 7.1 ФЗ-115 от 07.08.2001 № 115-ФЗ

Это означает: нотариус при удостоверении сделки проведёт идентификацию сторон (проверит паспорта, установит сведения о клиентах) — это стандартная процедура при любой нотариальной сделке с недвижимостью. Но обязанность сообщать в уполномоченный орган возникнет у него только при наличии у самого нотариуса оснований полагать, что сделка направлена на легализацию преступных доходов или финансирование терроризма. Сам по себе наличный расчёт между двумя гражданами, удостоверенный нотариусом и с суммой, равной кадастровой стоимости, таких оснований не создаёт.

Вывод: наличная оплата нежилого помещения между двумя физлицами не подлежит обязательному контролю по ФЗ-115 (не входит в закрытый перечень ст. 6). Нотариус обязан лишь идентифицировать стороны; уведомление Росфинмониторинга он направит только при реальных подозрениях на отмывание, которых сама по себе законная наличная сделка не порождает.

Расписка о получении денег: юридическое значение и защита продавца

Планируемое вами оформление расписки корректно и прямо предусмотрено законом.

1. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства. При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.
   — п. 2 ст. 408 ГК РФ

Расписка о получении денег исполняет функцию доказательства исполнения покупателем обязанности по оплате и одновременно удостоверяет прекращение денежного обязательства покупателя. Она фиксирует: факт передачи наличных, сумму, стороны и основание платежа (договор купли-продажи нежилого помещения). При этом расписка первична как доказательство расчёта, поскольку именно на продавце (кредиторе по денежному требованию) лежит обязанность её выдать.

Практическая рекомендация: в расписке указывайте паспортные данные обеих сторон, реквизиты договора купли-продажи (номер, дата, адрес помещения), сумму цифрами и прописью, а также дату и место передачи денег. Составление расписки именно в момент фактической передачи наличных (а не заранее) защищает вас от риска, что покупатель, получив расписку раньше, заявит о выполнении расчёта до фактической передачи денег.

Что касается момента передачи денег (после подписания договора или в день регистрации): с точки зрения налоговых и «антиотмывочных» правил момент передачи наличных значения не имеет — ни ст. 861 ГК РФ, ни НК РФ, ни ФЗ-115 не связывают правовые последствия с тем, когда именно в пределах сделки состоялся расчёт. Поэтому данный вопрос решается исключительно вашим с покупателем соглашением и соображениями безопасности (передавать деньги целесообразно в присутствии нотариуса либо при регистрации, чтобы исключить риск неоплаты после подписания договора).

Вывод: составление расписки — правильный и обязательный с точки зрения закона шаг (ст. 408 ГК РФ); она фиксирует факт наличного расчёта и защищает интересы обеих сторон, а момент передачи денег не влияет ни на налоговые, ни на «антиотмывочные» последствия сделки.

Альтернативные способы расчёта и защита продавца при неоплате

Наличный расчёт — законный, но не единственный и не самый защищённый способ. Поскольку по общему правилу право собственности на недвижимость переходит к покупателю только с момента государственной регистрации перехода права (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а обязательство покупателя по оплате возникает из договора, существует риск, что покупатель не передаст деньги после подписания договора.

Как продавцу защитить себя при выборе момента расчёта, закон даёт два надёжных инструмента помимо наличных:

1. Счёт эскроу (ст. 860.7 ГК РФ) и договор условного депонирования (ст. 926.1 ГК РФ) — деньги покупатель зачисляет на специальный счёт, а продавец получает их только после регистрации перехода права собственности. Это исключает ситуацию «деньги не получены после подписания».

2. Депозит нотариуса (п. 1 ст. 327 ГК РФ) — исполнение денежного обязательства внесением в депозит нотариуса, что также снимает риск неоплаты и подтверждает факт расчёта.

Если же стороны всё-таки договорились о наличной передаче и покупатель уклоняется от оплаты после подписания договора, у продавца есть два правовых рычага:

• право требовать оплаты переданного имущества — обязанность покупателя оплатить товар предусмотрена договором купли-продажи (ст. 454, 486 ГК РФ); при отказе — взыскание цены и процентов по ст. 395 ГК РФ через суд;
• поскольку переход права на недвижимость требует государственной регистрации, до получения оплаты продавец вправе не подавать (или приостановить) документы на регистрацию перехода права, пока расчёт не произведён, — договор купли-продажи недвижимости сам по себе не переносит право собственности до регистрации.

Эти положения не противоречат выводу о законности наличной оплаты: они лишь показывают, что безопаснее либо привязать передачу наличных к моменту регистрации (в присутствии нотариуса), либо использовать эскроу/депозит нотариуса, исключающие риск неполучения денег.

Вывод: закон допускает наличный расчёт, но для снижения риска неоплаты целесообразно передавать деньги при регистрации сделки либо использовать счёт эскроу или депозит нотариуса; при уклонении покупателя от оплаты после подписания договора продавец вправе взыскать цену через суд и/или не подавать документы на регистрацию до получения денег.