Можно ли продать дом, купленный за материнский капитал, если ребенку нет 18 лет, положив ему на счет 100 000 рублей

Допустимость продажи дома, купленного на маткапитал, при несовершеннолетнем ребёнке-сособственнике

Прямого запрета на продажу дома, приобретённого с использованием средств материнского (семейного) капитала, закон не содержит. Но дом, купленный на маткапитал, в силу императивного требования закона подлежит оформлению в общую долевую собственность родителей и детей:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Это означает: ваш ребёнок в любом случае является (или должен был быть) сособственником дома — даже если в ЕГРН доля на него по каким-то причинам ещё не зарегистрирована, законное обязательство выделить ему долю существует и подлежит исполнению. Ту же позицию закрепляет судебная практика:

вид собственности на жилое помещение приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского капитала, – общая долевая собственность родителей и детей. При наступлении срока оформления права собственности детей на имущество в соответствии с обязательством, данным родителями, последние в силу вышеуказанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ обязаны оформить жилое помещение в общую долевую собственность, в том числе детей, однако эта обязанность исполнена не была
— Обзор судебной практики ВС РФ от 22.06.2016, п. 10

Поскольку дом не находится в единоличной собственности родителя, а ребёнку принадлежит доля, распоряжение этой долей (в том числе при продаже всего дома) подчинено специальным правилам об управлении имуществом несовершеннолетнего. Родитель при этом действует как его законный представитель, на которого распространяются правила о распоряжении имуществом подопечного:

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
— ч. 3 ст. 60 СК РФ

Вывод по вопросу: продать дом можно, но только при условии получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, поскольку отчуждение затрагивает право собственности несовершеннолетнего на долю в недвижимости. Вопрос лишь в том, на каких условиях опека такое разрешение даст (см. следующий блок).

Обязательность предварительного разрешения органа опеки (независимо от возраста ребёнка)

Орган опеки и попечительства обязан дать предварительное разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего, а без такого разрешения сделка недопустима:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Закон об опеке воспроизводит и конкретизирует это правило, а также прямо устанавливает, что недвижимое имущество подопечного по общему правилу НЕ подлежит отчуждению:

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства
— ч. 1–2 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Согласие органа опеки требуется и в ещё одной плоскости — если ребёнок, даже не являясь формальным сособственником, проживает в доме и затрагиваются его жилищные интересы:

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Вывод по вопросу: при продаже дома, где несовершеннолетнему принадлежит доля (в силу ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ), предварительное письменное разрешение органа опеки и попечительства обязательно — независимо от того, сколько лет ребёнку. Оно выдаётся (или в нём мотивированно отказывается) не позднее 15 дней с даты подачи заявления. Возраст ребёнка влияет лишь на то, как оформляется сама сделка: до 14 лет договор за него подписывает родитель (п. 1 ст. 28 ГК РФ), с 14 до 18 лет — сам ребёнок, но с письменного согласия родителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

Достаточно ли зачислить 100 000 руб. на счёт ребёнка вместо выделения доли в жилье? (ключевая развилка)

Это главный вопрос вашей ситуации, и от него зависит сам ответ. Разберу обе ветки.

Существо проблемы. Цель института опеки — сохранить и приумножить имущество ребёнка. Отчуждение доли в жилом помещении уменьшает имущество несовершеннолетнего, поэтому опека даёт разрешение только тогда, когда ребёнку взамен предоставляется РАВНОЦЕННАЯ замена. Закон прямо требует, чтобы отчуждение недвижимости подопечного совершалось «к выгоде подопечного», допуская его лишь в перечисленных случаях (перемена места жительства, исключительные обстоятельства):

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства
— ч. 1–2 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Ветка 1 (наиболее вероятная): денежная компенсация вместо жилья, как правило, НЕ принимается. Органы опеки и суды исходят из того, что замена принадлежащей ребёнку доли в жилом помещении на денежную сумму не равноценна и не гарантирует сохранения его жилищных прав: денежные средства могут быть обесценены или израсходованы родителем, тогда как цель ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ — обеспечить ребёнку именно жилище. Поэтому при продаже дома, купленного на маткапитал, опека, как правило, выдаёт разрешение лишь при условии одновременного (либо встречного) приобретения другого жилья с выделением ребёнку доли, не меньшей (либо равной по стоимости) прежней. Заявление, где вместо доли в новом жилье предлагается лишь зачислить 100 000 руб. на счёт ребёнка, с высокой вероятностью получит мотивированный отказ.

Ветка 2 (допустимая, но требует обоснования): компенсация деньгами возможна, если опека сочтёт её равноценной и совершённой к выгоде ребёнка. Если вы докажете опеке, что 100 000 руб. полностью соответствуют рыночной стоимости доли ребёнка в доме (а не номинально занижены), и что эти средства будут направлены ребёнку (например, переведены на его счёт), орган опеки ВПРАВЕ дать разрешение. При этом юридически зачисленные на счёт ребёнка деньги становятся его собственностью:

Права на денежные средства, находящиеся на счете, считаются принадлежащими клиенту в пределах суммы остатка, за исключением денежных средств, в отношении которых получателю денежных средств и (или) обслуживающему его банку в соответствии с банковскими правилами и договором подтверждена возможность исполнения распоряжения клиента о списании денежных средств в течение определенного договором срока, но не более чем десять дней. По истечении указанного срока находящиеся на счете денежные средства, в отношении которых была подтверждена возможность исполнения распоряжения клиента, считаются принадлежащими клиенту. 5. В случае заключения договора банковского счета с несколькими клиентами (совместный счет) такими клиентами могут быть только физические лица с учетом ограничений, установленных валютным законодательством Российской Федерации. Права на денежные средства, находящиеся на счете, считаются принадлежащими таким лицам в долях, определяемых пропорционально суммам денежных средств, внесенных каждым из клиентов или третьими лицами в пользу каждого из клиентов, если иное не предусмотрено договором банковского счета (договором установлена непропорциональность). В случае, когда договор банковского счета заключен клиентами-супругами, права на денежные средства, находящиеся на совместном счете, являются общими правами клиентов-супругов (статья 256), если иное не предусмотрено брачным договором, о заключении которого клиенты-супруги уведомили банк. 6.
— п. 4 ст. 845 ГК РФ

Однако даже в этом случае опека не обязана соглашаться именно на денежную замену — решение принимается ею по усмотрению исходя из интересов конкретного ребёнка, и оно может быть оспорено вами в суде, но лишь если сумма действительно покрывает стоимость доли.

Важный нюанс о «100 000 тысяч рублей». Обратите внимание на сумму: в вопросе она выглядит как опечатка (сто тысяч рублей либо сто миллионов). Если речь о 100 000 рублей, а дом стоит существенно дороже, такая компенсация заведомо НЕ покрывает стоимость доли ребёнка и в опеке, и в суде будет признана ущемляющей его права — разрешение на таких условиях не дадут.

Вывод по вопросу: сам по себе факт намерения зачислить деньги на счёт ребёнка НЕ освобождает вас от обязанности получить разрешение органа опеки и, как правило, не является достаточным основанием для продажи. Практика идёт по пути, что замена доли в жилье денежной компенсацией допустима лишь в исключительных случаях при полной соразмерности суммы стоимости доли и при явной выгоде для ребёнка, оцениваемой опекой. Надёжный способ продать дом — одновременно с продажей обеспечить ребёнку долю в другом (приобретаемом) жилье, равную по стоимости его доле в продаваемом доме.

Денежные последствия (двусторонняя реституция) при оспаривании сделки

Продажа дома с долей несовершеннолетнего без предварительного разрешения органа опеки — оспоримая сделка. При признании её недействительной наступает двусторонняя реституция — каждая сторона возвращает другой всё полученное по сделке:

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Денежно-имущественные последствия для вас как продавца таковы: при удовлетворении иска (например, органа опеки) вы обязаны вернуть покупателю полученную за дом цену, а покупатель — возвратить дом ребёнку (в части его доли). Если вернуть имущество в натуре невозможно, возмещается его стоимость. Кроме того, по ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ убытки, причинённые сторонам договора, заключённого без разрешения опеки, возмещаются опекуном (попечителем), то есть вами:

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации . Статья 22. Охрана имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности 1. К охране имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности, применяются правила статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации , а также положения настоящей главы, за исключением положений статьи 18 настоящего Федерального закона. 2. Совершеннолетний гражданин, ограниченный судом в дееспособности, самостоятельно принимает меры по охране своих имущественных интересов. 3.
— ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Что касается обещанного ребёнку зачисления денег на счёт: с момента зачисления средства становятся собственностью самого ребёнка, а не родителя, и родитель утрачивает право произвольно распоряжаться ими или истребовать обратно в свою пользу:

Права на денежные средства, находящиеся на счете, считаются принадлежащими клиенту в пределах суммы остатка, за исключением денежных средств, в отношении которых получателю денежных средств и (или) обслуживающему его банку в соответствии с банковскими правилами и договором подтверждена возможность исполнения распоряжения клиента о списании денежных средств в течение определенного договором срока, но не более чем десять дней. По истечении указанного срока находящиеся на счете денежные средства, в отношении которых была подтверждена возможность исполнения распоряжения клиента, считаются принадлежащими клиенту. 5. В случае заключения договора банковского счета с несколькими клиентами (совместный счет) такими клиентами могут быть только физические лица с учетом ограничений, установленных валютным законодательством Российской Федерации. Права на денежные средства, находящиеся на счете, считаются принадлежащими таким лицам в долях, определяемых пропорционально суммам денежных средств, внесенных каждым из клиентов или третьими лицами в пользу каждого из клиентов, если иное не предусмотрено договором банковского счета (договором установлена непропорциональность). В случае, когда договор банковского счета заключен клиентами-супругами, права на денежные средства, находящиеся на совместном счете, являются общими правами клиентов-супругов (статья 256), если иное не предусмотрено брачным договором, о заключении которого клиенты-супруги уведомили банк. 6.
— п. 4 ст. 845 ГК РФ

Вывод по вопросу: денежные риски при неправомерной (без разрешения опеки или с несоразмерной компенсацией) продаже дома включают возврат цены покупателю, возврат дома в собственность ребёнка и возмещение убытков за ваш счёт. Зачисленные на счёт ребёнка деньги становятся его собственностью и не могут рассматриваться как «временное хранение» до совершеннолетия с правом родителя их изъять. Замена доли в жилье денежной суммой возможна лишь как исключение при доказанной соразмерности и с разрешения органа опеки.