Риски при покупке квартиры с использованием двух договоров купли-продажи с разными ценами
Анализ ситуации
Предлагаемая схема с заключением двух договоров купли-продажи с разными ценами создает серьезные правовые риски для вас как покупателя. Продавец, владеющий квартирой менее 3 лет, пытается таким образом минимизировать свой налог на доходы от продажи недвижимости.
Правовая оценка ситуации
Недействительность сделки
"Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 170)
Договор с заниженной ценой, представляемый в регистрирующий орган, является притворной сделкой, прикрывающей реальные условия купли-продажи. Такая сделка считается ничтожной с момента ее совершения.
Риски отказа в государственной регистрации
"сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной;" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 26)
Регистрирующий орган может приостановить или отказать в государственной регистрации перехода права собственности, если обнаружит признаки притворности сделки.
Налоговые риски для покупателя
Риски при последующей продаже квартиры
"Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217.1)
При последующей продаже квартиры вы будете обязаны уплатить НДФЛ с разницы между ценой продажи и документально подтвержденными расходами на приобретение. Поскольку в договоре для регистрации указана заниженная цена, ваша налоговая база будет искусственно завышена.
Контроль со стороны налоговых органов
"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 214.10)
Налоговые органы могут доначислить налог продавцу, исходя из кадастровой стоимости квартиры, если цена в договоре существенно ниже рыночной.
Риски привлечения к ответственности
Административная и уголовная ответственность
"Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок либо отказ от представления в налоговые органы, таможенные органы оформленных в установленном порядке документов и (или) иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде" (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 15.6)
"Уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица - плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов путем непредставления налоговой декларации (расчета) или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию (расчет) или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере" (Источник: Уголовный кодекс Российской Федерации, статья 198)
Вы можете быть привлечены к ответственности как пособник в уклонении от уплаты налогов.
Риски в будущих спорах
Проблемы с доказыванием реальной цены
"Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 555)
В случае споров с продавцом о порядке расчетов или возврате уплаченных средств, вы не сможете ссылаться на договор с реальной ценой, так как для государственных органов будет действовать только зарегистрированный договор с заниженной ценой.
Риски оспаривания сделки третьими лицами
"Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 181)
Кредиторы продавца могут оспорить сделку как совершенную с целью уклонения от исполнения обязательств, особенно если цена в зарегистрированном договоре существенно занижена.
Выводы и рекомендации
-
Откажитесь от предложенной схемы — риски значительно превышают возможные выгоды.
-
Настаивайте на заключении одного договора с реальной ценой покупки для представления в регистрирующий орган.
-
Учтите, что продавец может воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, что законно уменьшит его налоговые обязательства.
-
Помните, что государственная пошлина за регистрацию зависит от цены договора, но экономия на пошлине несоизмерима с потенциальными рисками.
-
Проконсультируйтесь с адвокатом для получения индивидуальной консультации с учетом особенностей вашей ситуации.
Согласие на предложенную схему может привести к серьезным правовым и финансовым последствиям, включая признание сделки недействительной, налоговые доначисления и привлечение к ответственности.
