Продала дом, деньги не перевели: будет ли налог при расторжении ДКП и повторной продаже тому же покупателю

Будет ли НДФЛ при повторной продаже после «расторжения + новый ДКП»

Ключевое правило: освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости зависит от того, находился ли объект непрерывно в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения.

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для жилого дома минимальный предельный срок владения по общему правилу составляет пять лет, а три года — только при получении права собственности в порядке наследования, дарения от близкого родственника, приватизации или при отсутствии у продавца иного жилья на дату продажи.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Это означает для вашей ситуации: при расторжении ДКП право собственности возвращается вам, а при повторном заключении ДКП и новой государственной регистрации перехода права срок владения домом начнёт течь заново — с даты новой регистрации права за вами. Период вашего владения домом до первой сделки «обнуляется», поскольку между вами и домом юридически «прошёл» покупатель, и право собственности формально прерывалось.

В результате при следующей продаже (когда бы она ни состоялась) с высокой вероятностью не будет выдержан минимальный предельный срок (3 или 5 лет), то есть доход от продажи подлежит обложению НДФЛ. Освобождение по п. 17.1 ст. 217 НК РФ (для «иного имущества» — три года) на жилой дом не распространяется: для недвижимости действует специальная ст. 217.1 НК РФ.

от продажи иного имущества, находившегося непрерывно в собственности налогоплательщика три года и более. При реализации иного имущества, полученного налогоплательщиком - учредителем личного фонда от такого личного фонда, срок нахождения такого имущества в собственности этого налогоплательщика исчисляется с даты приобретения в собственность указанного имущества таким личным фондом. При реализации полученного налогоплательщиком - учредителем личного фонда от такого личного фонда иного имущества, ранее переданного им такому личному фонду, в срок нахождения такого имущества в собственности этого налогоплательщика включаются срок нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика до его передачи в такой личный фонд, срок нахождения такого имущества в собственности личного фонда и срок нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика после его получения от такого личного фонда.
— п. 17.1 ст. 217 НК РФ

При этом налог можно уменьшить: либо имущественным вычетом до 1 000 000 рублей по жилому дому, либо на сумму документально подтверждённых расходов на его приобретение.

имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 321-ФЗ) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей;
— пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Вывод: да, при схеме «расторжение ДКП — возврат права собственности — новый ДКП» срок владения домом для целей освобождения от НДФЛ начнётся заново с даты повторной регистрации права, поэтому при следующей продаже ранее истечения 3 (в отдельных случаях) или 5 лет вы будете обязаны уплатить НДФЛ с дохода от продажи (с учётом вычета 1 млн руб. либо расходов на приобретение). Если вы хотите избежать налога, схема с «обнулением» срока владения для целей налога здесь не сработает, а, напротив, ухудшит ваше положение.

Возникал ли доход (налог) по первой сделке, если деньги по сертификату не перечислены

Доходом в целях НДФЛ признаётся экономическая выгода.

доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами "Налог на доходы физических лиц", "Налог на прибыль организаций" настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 05.08.2000 № 118-ФЗ; от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 08.06.2015 № 150-ФЗ) 2. В целях настоящего Кодекса не признается доходом (экономической выгодой) получение имущества его фактическим владельцем от номинального владельца, если такое имущество и его номинальный владелец указаны в специальной декларации, представленной в соответствии с Федеральным законом "О добровольном декларировании физическими лицами активов и счетов (вкладов) в банках и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.06.2015 № 150-ФЗ) Статья 42. Доходы от источников в Российской Федерации и от источников за пределами Российской Федерации 1. Доходы налогоплательщика могут быть отнесены к доходам от источников в Российской Федерации или к доходам от источников за пределами Российской Федерации в соответствии с главами "Налог на прибыль организаций", "Налог на доходы физических лиц" настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 41 НК РФ

В вашей первой сделке право собственности перешло к покупателю, однако денежные средства вам фактически не перечислены (вы их не получали). Поскольку экономическая выгода в вашем распоряжении не поступила, налоговая база по НДФЛ по этой сделке фактически не сформирована в той части, в которой оплата не поступила.

Однако по гражданскому праву это не означает, что покупатель ничего вам не должен: обязанность оплатить переданный дом у него сохранилась.

1. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 2. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. 3. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса. 4. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. 5. В случаях, когда продавец в соответствии с договором купли-продажи обязан передать покупателю не только товары, которые покупателем не оплачены, но и другие товары, продавец вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.
   — п. 1 ст. 486 ГК РФ

Поэтому у вас есть альтернатива расторжению — не возвращать имущество, а потребовать с покупателя оплату и проценты.

1. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса. 4. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. 5. В случаях, когда продавец в соответствии с договором купли-продажи обязан передать покупателю не только товары, которые покупателем не оплачены, но и другие товары, продавец вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.
   — п. 3 ст. 486 ГК РФ

1. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. 4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом. 5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Статья 489. Оплата товара в рассрочку 1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. 2.
   — п. 3 ст. 488 ГК РФ

Вывод: по первой сделке налог с вас не возникает в той мере, в какой деньги реально не поступили (нет экономической выгоды). Вместо схемы «расторжение + новая сделка» более защищает ваши интересы требование об оплате переданного дома и процентов по ст. 395 ГК РФ: так вы получаете деньги и не «обнуляете» налоговый срок владения для будущих сделок.

Юридическая конструкция и риски схемы «расторжение + новый ДКП с тем же покупателем»

Переход права собственности на дом уже состоялся и зарегистрирован: вчера покупатель стал собственником.

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ)
   — ст. 551 ГК РФ, п. 1

Право собственности не «возвращается само»: чтобы вернуть дом вам, необходимо зарегистрировать обратный переход права на основании соглашения о расторжении ДКП (или решения суда). Само по себе соглашение о расторжении прекращает обязательства на будущее, но для возврата вам права собственности нужна новая регистрационная запись.

Важный риск: последовательное совершение двух сделок — «расторжение ДКП» и немедленное «повторное заключение ДКП с тем же покупателем» — может быть расценено налоговым органом и судом как единая сделка по продаже дома, а промежуточное расторжение — как действие, совершённое лишь для вида (обход налоговой обязанности). Это подпадает под признаки притворной/мнимой сделки.

1. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — ст. 170 ГК РФ, п. 2

Кроме того, действия исключительно с целью обойти закон (создать видимость «свежего» срока владения для ухода от НДФЛ) подпадают под запрет злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ), что может повлечь отказ в защите и доначисление налога, пеней и штрафа.

Вывод: конструкция «расторжение ДКП после регистрации перехода права + немедленное повторное заключение ДКП с тем же покупателем» юридически возможна, но сопряжена с двумя существенными рисками: (1) она не решает, а усугубляет налоговую проблему, обнуляя срок владения дома для целей ст. 217.1 НК РФ; (2) несёт риск квалификации серии сделок как притворных (мнимых), совершённых для обхода налоговой обязанности. Более безопасный путь — потребовать от покупателя оплаты и процентов либо, если вы настаиваете на возврате имущества, расторгать договор с реальной целью вернуть дом, а не «перезапустить» срок владения.

Денежные последствия неполучения оплаты (проценты за пользование чужими деньгами)

По первой сделке покупатель, получив дом, не произвёл вам оплату. Поскольку деньги вам не поступили, у вас возникает право требовать не только саму цену, но и проценты за пользование чужими денежными средствами за весь период просрочки.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Эти проценты начисляются на сумму неоплаченной цены со дня, когда оплата должна была быть произведена, и по день фактической уплаты, по ключевой ставке Банка России.

Кроме того, прямую норму о праве продавца требовать оплаты переданного в кредит товара либо возврата неоплаченного товара даёт ст. 488 ГК РФ.

1. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. 4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом. 5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Статья 489. Оплата товара в рассрочку 1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. 2.
   — п. 3 ст. 488 ГК РФ

Вывод: за время, пока покупатель удерживает у себя не перечисленные вам деньги, вы вправе взыскать с него проценты по ст. 395 ГК РФ на сумму непогашенной цены дома. Это — денежное последствие, которое вы сохраняете независимо от выбора между расторжением ДКП и требованием об оплате.