Покупатель после задатка требует изменить условия сделки: открыть аккредитив, другой договор, кадастровую выписку — как вернуть задаток и что делать

Правовая природа задатка по предварительному договору

Ключ к делу — вопрос о том, что именно обеспечивает ваша сумма: простое обещание заключить договор или уже полностью согласованный основной договор.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
— п. 1 ст. 380 ГК РФ

Задаток выполняет три функции: подтверждает заключение договора, засчитывается в счёт платежа и обеспечивает исполнение. Для сделки купли-продажи недвижимости ключевой является последняя — обеспечительная — функция.

задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 4 ст. 380 ГК РФ

Это положение прямо допускает, что задатком может обеспечиваться именно обязательство заключить основной договор. Отсюда следует важный вывод: если у вас был именно предварительный договор с задатком, то применимы правила ст. 429 и 381 ГК РФ о последствиях уклонения от заключения основного договора, а не обычные правила купли-продажи как уже состоявшейся сделки.

Статья 429. Предварительный договор 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
— ст. 429 ГК РФ (пп. 1–6)

Для вашей ситуации определяющее значение имеют два обстоятельства. Во-первых, пункты 3 и 6: предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет (то есть конкретный участок с кадастровым номером и площадью — они у вас есть в свидетельстве 2009 года), иначе он считается незаключённым и не порождает обязательства заключить основной договор. Во-вторых, именно из предварительного договора возникает обязанность заключить основной договор на согласованных в нём условиях — новые требования покупателя (иной проект договора, аккредитив) выходят за рамки этих условий.

Вывод. Ваш задаток обеспечивает обязательство покупателя заключить основной договор на условиях, уже согласованных в предварительном договоре. Если покупатель отказывается заключать договор на этих условиях, выдвигая новые требования, не предусмотренные предварительным договором, — ответственность за незаключение основного договора лежит на покупателе.

Кто ответственен за незаключение основного договора: требования покупателя о кадастровой выписке, ином проекте договора и аккредитиве

Покупатель после заключения предварительного договора и передачи задатка стал выдвигать новые условия: затребовал кадастровую выписку (хотя есть свидетельство о праве с кадастровым номером и площадью), не принял типовой договор, потребовал аккредитивный счёт. Каждое из этих требований — попытка изменить условия, а не отказ продавца.

Статья 429. Предварительный договор 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
— ст. 429 ГК РФ (пп. 1–6)

Стороны обязаны заключить основной договор «на условиях, предусмотренных предварительным договором» (п. 1 ст. 429). Требование покупателя об ином проекте договора, об открытии аккредитива либо об обязательном походе к нотариусу — это условия, которых не было в заключённом предварительном договоре. Они не связывают продавца.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается
— п. 1 ст. 421 ГК РФ

Понуждение к заключению договора на новых условиях законом не предусмотрено: стороны свободны в определении условий договора. Требование покупателя открыть аккредитивный счёт — это её право предложить условие, но не право принудить вас к нему. Равно и ваш отказ от аккредитива не является уклонением от заключения основного договора — вы готовы заключить его на уже согласованных условиях.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
— п. 2 ст. 163 ГК РФ

Нотариальное удостоверение сделки купли-продажи земельного участка с домом по общему правилу не является обязательным (обязательно лишь для отдельных сделок, прямо названных в законе, например с долями в праве). Предложение «пойти к нотариусу, чтобы не было разногласий» — это дополнительная гарантия, а не встречная обязанность покупателя, которая освобождала бы вас от основного договора. Отказ покупателя от сделки в типовой письменной форме при её настаивании на нотариальной — новое условие, не согласованное ранее.

Вывод. Покупатель, выдвигающая после передачи задатка новые условия (другой проект договора, аккредитив, обязательное нотариальное удостоверение), не предусмотренные предварительным договором, уклоняется от заключения основного договора на согласованных условиях. Ваш отказ принять эти новые условия не является уклонением — вы действуете в рамках уже заключённого соглашения.

Судьба задатка при уклонении покупателя от сделки

Здесь закон даёт прямой ответ.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
— п. 2 ст. 381 ГК РФ

Если за незаключение (неисполнение) основного договора ответственна сторона, давшая задаток, — он остаётся у другой стороны. Покупатель дала задаток; если именно она уклоняется, задаток остаётся у вас.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
— п. 1 ст. 381 ГК РФ

При этом следует различать два сценария, от которых зависит исход:

Сценарий 1 — предварительный договор заключён и содержит предмет (кадастровый номер, площадь) и цену. Тогда договор действителен, покупатель обязана заключить основной договор, её уклонение — её ответственность, и в силу п. 2 ст. 381 ГК РФ задаток остаётся у вас. Никаких дополнительных платежей вы ей не должны.

Сценарий 2 — предварительный договор не содержал предмета и/или цены (не определены участок или цена). Тогда он не заключён (п. 3 ст. 429 ГК), соглашение о задатке также лишено обеспечительной силы, и вопрос о том, «кто виноват», не возникает — задатка как такового нет.

В рамках сценария 2 применению подлежит правило о возврате полученного без основания:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если суд придёт к выводу, что предварительный договор не заключён (не определен предмет или цена), удержанная вами сумма теряет характер задатка и подлежит возврату покупателю как неосновательное обогащение — но не в двойном размере. Поэтому исход дела критично зависит от содержания вашего предварительного договора.

Вывод. Если в предварительном договоре поименованы участок (кадастровый номер, площадь) и цена, покупатель ответственна за срыв сделки — и задаток по п. 2 ст. 381 ГК РФ остаётся у вас. Если же предмет или цена в предварительном договоре не определены, договор может быть признан незаключённым, и тогда задаток вернётся покупателю в одинарном размере по ст. 1102 ГК РФ.

Порядок фиксации уклонения покупателя и ваши дальнейшие действия

Чтобы задаток правомерно остался у вас, важно задокументировать именно уклонение покупателя, а не взаимный отказ.

Статья 429. Предварительный договор 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
— ст. 429 ГК РФ (пп. 1–6)

Пункт 6 ст. 429 ГК РФ важен в обе стороны. С одной стороны, обязательства по предварительному договору прекращаются, если до окончания срока основной договор не заключён «либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор». С другой — чтобы зафиксировать уклонение именно покупателя, вам следует письменно предложить ей заключить основной договор на согласованных условиях (те же кадастровый номер, площадь, цена), указав разумную дату сделки.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
— п. 4 ст. 445 ГК РФ

Это правило даёт вам два инструмента на случай, если покупатель продолжит тянуть: (1) вы вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор — он будет считаться заключённым на условиях, указанных в решении суда; (2) с необоснованно уклоняющейся стороны взыскиваются убытки. Поскольку по п. 5 ст. 429 ГК РФ требование о понуждении может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства, затягивать с фиксацией не стоит.

Практический алгоритм:

1. Направьте покупателю письменное предложение (заказным письмом с описью либо через мессенджер с фиксацией) заключить основной договор на условиях предварительного — с указанием даты и места сделки.
2. Если она отвечает отказом или настаивает на новых условиях (аккредитив, иной проект, нотариус) — сохраните эту переписку: она доказывает, что уклоняется именно покупатель.
3. После истечения назначенного вами срока задаток правомерно остаётся у вас; для подстраховки можно зафиксировать прекращение обязательств в письменном соглашении или акте.
4. Если покупатель подаст в суд, требуя задаток, — ваша переписка станет доказательством её уклонения (ст. 381 ГК РФ).

Вывод. Направьте покупателю письменное предложение заключить основной договор на уже согласованных условиях. Её отказ или новые условия подтвердят её уклонение, после чего задаток остаётся у вас по п. 2 ст. 381 ГК РФ. При необходимости вы вправе сами обратиться в суд о понуждении (в течение 6 месяцев) либо, если она будет судиться за возврат, — удерживать задаток на основании её уклонения.

Развилка: действителен ли сам предварительный договор (определённость предмета)

Всё упирается в то, содержит ли ваш предварительный договор достаточные данные об участке и цену. У вас «предварительный договор о задатке» и свидетельство о праве с кадастровым номером и площадью, выданное в 2009 году.

Статья 429. Предварительный договор 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
— ст. 429 ГК РФ (пп. 1–6)

По п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, и иные условия основного договора, по которым достигнуто соглашение. Предметом купли-продажи земельного участка является конкретный участок — с кадастровым номером. Если в самом тексте предварительного договора кадастровый номер и площадь указаны (или есть ссылка на свидетельство), предмет считается определённым и договор действителен.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. 3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 432 ГК РФ

Существенным условием договора купли-продажи недвижимости, помимо предмета, является цена (ст. 555 ГК РФ). Если в предварительном договоре цена участка не указана, стороны не достигли соглашения по существенному условию, и предварительный договор не заключён — с последствиями, описанными в разделе о судьбе задатка.

Что касается «давнего домика»: если дом стоит на участке и продаётся вместе с ним, для определённости предмета продажи дом тоже должен быть идентифицирован. Если право на дом не зарегистрировано в ЕГРН, это само по себе не делает сделку ничтожной — вы как собственник вправе распоряжаться участком, а дом следует судьбе участка, однако покупатель может ссылаться на неопределённость предмета, если дом в договоре никак не описан. Поэтому надёжнее в основном договоре описать и участок, и дом.

Вывод. Если в предварительном договоре указаны кадастровый номер, площадь участка и цена — договор заключён, задаток действителен, и при уклонении покупателя он остаётся у вас. Если кадастровые данные или цена в договоре отсутствуют — есть риск признания договора незаключённым и возврата задатка покупателю в одинарном размере.

Доказательства уклонения покупателя и порядок удержания задатка

Для защиты вашей позиции в споре решающее значение имеет документальное подтверждение того, что уклоняется именно покупатель, а не вы.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
— п. 5 ст. 10 ГК РФ

Добросовестность участника предполагается (п. 5 ст. 10 ГК РФ). Чтобы преодолеть это и доказать уклонение покупателя, недостаточно устных переговоров — нужны письменные следы. Собирайте и сохраняйте:

• текст предварительного договора о задатке (для подтверждения согласованных условий — кадастровый номер, площадь, цена, срок);
• само свидетельство 2009 года с кадастровым номером — доказывает, что требуемая ею «кадастровая выписка» не нужна для идентификации предмета, а запрос был предлогом;
• переписку, где покупатель настаивает на аккредитиве, отвергает типовой договор, требует нотариуса — это прямое доказательство выдвижения новых условий;
• ваше письменное предложение заключить основной договор на согласованных условиях с датой и местом — отправленное заказным письмом с описью или с фиксацией в мессенджере.

Статья 429. Предварительный договор 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
— ст. 429 ГК РФ (пп. 1–6)

После того как основной договор не заключён по вине покупателя, обязательства из предварительного договора прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Задаток по п. 2 ст. 381 ГК РФ остаётся у вас — отдельного согласия покупателя на это не требуется: закон связывает удержание задатка с фактом её ответственности за неисполнение. Для чистоты можно оформить двусторонний акт/соглашение о прекращении предварительного договора в связи с отказом покупателя, указав, что задаток в сумме ... руб. остаётся у продавца — это снимет основания для будущих претензий.

Вывод. Сохраняйте письменные доказательства (предварительный договор, свидетельство, переписку, ваше предложение заключить договор). После фиксации отказа покупателя задаток правомерно остаётся у вас в силу п. 2 ст. 381 ГК РФ; оформление двустороннего соглашения о прекращении обязательств дополнительно защитит вас от спора. Подсудность возможного спора — районный суд по месту нахождения недвижимости (спор о судьбе задатка, вытекающий из сделки с недвижимостью).