Покупатель нежилого помещения: продавец требует подписать договор вместе с передаточным актом, хотя помещение не доделано

Отказ от подписания передаточного акта с формулировкой «претензий нет» при недоделках

Ваша знакомая вправе НЕ подписывать передаточный акт до устранения недоделок, поскольку факт приёмки помещения, не соответствующего договору (приложение № 1), фиксируется именно в этом акте. По общим нормам ГК передача недвижимости совершается подписанием передаточного акта.

Статья 556. Передача недвижимости 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. 2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Статья 558. Особенности продажи жилых помещений 1.
— п. 1, 2 ст. 556 ГК РФ

Для фактов: продавец отказывается направить отдельный файл только с договором и требует подписать единый документ с актом, где указано «претензий нет». Но покупатель вправе не принимать имущество, не соответствующее условиям о качестве (приложение № 1), до приведения его в соответствие. Отказ подписать акт о передаче не тождествен отказу от договора: по ст. 556 это отказ от обязанности принять имущество — и закон его допускает, когда передаваемое имущество ненадёжено качеством.

Даже если подписать акт с оговоркой недостатков либо и вовсе с фразой «претензий нет», продавец от ответственности не освобождается — п. 2 ст. 556 прямо это закрепляет, а условия об освобождении застройщика от ответственности за недостатки ничтожны (ч. 4 ст. 7 ФЗ-214). Значит, подписание акта сегодня не лишает покупателя права требовать устранения недоделок впоследствии.

1. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. 3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. 5.
   — ч. 2, 3 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ

Вывод: покупатель правомерно отказывается подписывать передаточный акт с утверждением «претензий нет» до приведения помещения в соответствие с приложением № 1. Вместе с тем подписание акта не аннулирует её права на устранение недостатков (ст. 556 п. 2, ст. 7 ч. 4 ФЗ-214), поэтому решающим является не сам факт подписания, а фиксация несоответствий до приёмки.

Требование продавца подписать единый файл (договор + приложение + акт) и электронная подпись

Закон не запрещает продавцу предлагать подписание электронных документов: письменная форма сделки соблюдается при использовании электронных средств, а электронная подпись признаётся равнозначной собственноручной.

Статья 160. Письменная форма сделки 1. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162). (Пункт в редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 34-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 160 ГК РФ

Статья 434. Форма договора 1. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. 2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 34-ФЗ) 3. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса. 4. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 2 ст. 434 ГК РФ

Статья 6. Условия признания электронных документов, подписанных электронной подписью, равнозначными документам на бумажном носителе, подписанным собственноручной подписью 1. Информация в электронной форме, подписанная квалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью, и может применяться в любых правоотношениях в соответствии с законодательством Российской Федерации, кроме случая, если федеральными законами или принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами установлено требование о необходимости составления документа исключительно на бумажном носителе. (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 445-ФЗ) 2. Информация в электронной форме, подписанная простой электронной подписью или неквалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью, в случаях, установленных федеральными законами, принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами, нормативными актами Центрального банка Российской Федерации (далее - нормативные правовые акты) или соглашением между участниками электронного взаимодействия, в том числе правилами платежных систем (далее - соглашения между участниками электронного взаимодействия).
— ч. 1-4 ст. 6 ФЗ № 63-ФЗ «Об электронной подписи»

Однако из этого не следует право продавца принудить покупателя одним файлом зафиксировать одновременно и заключение договора, и приёмку помещения с несуществующими недоделками. Договор купли-продажи недвижимости и передаточный акт — юридически самостоятельные документы, возникающие в разные моменты: договор порождает обязательство передать имущество, а передаточный акт (заключённый, как правило, после приведения имущества к условиям договора) фиксирует фактическую передачу. Покупатель вправе подписать договор, не подписывая при этом акт о приёме несоответствующего имущества; «техническая невозможность разделить файл» со стороны продавца — его организационная проблема, а не правовое основание заставить покупателя подписать все три документа разом.

Вывод: электронная форма и электронная подпись допустимы, но требование подписать единым файлом договор совместно с передаточным актом «претензий нет» не обязывает покупателя. Если стороны хотят заключить сделку, продавец должен обеспечить подписание именно договора (и регистрацию перехода права), не увязывая его с немедленным подписанием акта о приёме помещения с недоделками.

Права покупателя при несоответствии помещения техусловиям и денежные последствия полной оплаты

Если продавец — застройщик (продажа по ФЗ-214), покупатель вправе требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены либо возмещения расходов на устранение; при существенном нарушении качества или неустранении недостатков — в одностороннем порядке отказаться от договора и получить возврат денег с процентами. Право требовать составления акта о несоответствии и отказаться от подписания передаточного акта до устранения недостатков прямо закреплено.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. 6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
— ч. 5 ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; (В редакции Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ) 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.07.2020 № 202-ФЗ) 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. (Часть в редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 1 1 . По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
   — ч. 1 п. 2-3, ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ

Если же продавец не является застройщиком (договор купли-продажи по общим нормам ГК), применяются ст. 557 и 475 ГК — тот же набор требований через призму качества товара.

Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества 1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. 2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. 3. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства. 4. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи. 5. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное. Статья 476.
— п. 1, 2 ст. 475 ГК РФ

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Статья 558. Особенности продажи жилых помещений 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ) § 8. Продажа предприятия Статья 559. Договор продажи предприятия 1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. 2.
— ст. 557 ГК РФ, п. 2

В части уже уплаченных денег: договор, по условиям которого деньги переведены, ещё не подписан и, возможно, не зарегистрирован. Если сделка не состоится, полученная продавцом сумма возвращается как неосновательное обогащение, а при нарушении денежного обязательства начисляются проценты по ст. 395 ГК.

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение 1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ; п. 1 ст. 395 ГК РФ; п. 2 ст. 453 ГК РФ

Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства 1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ; п. 2 ст. 453 ГК РФ

Вывод: независимо от квалификации (ФЗ-214 или общие нормы ГК) покупатель вправе: 1) не подписывать акт до устранения недоделок; 2) требовать устранения недостатков / соразмерного уменьшения цены; 3) при существенных недостатках — отказаться от сделки и получить назад уплаченные деньги с процентами. Полная оплата при неподписанном договоре не лишает её этих прав: если сделка не состоится, деньги возвращаются как неосновательное обогащение с процентами по ст. 395 ГК (для застройщика — в двойном размере по ч. 2 ст. 9 ФЗ-214).

Процедура защиты: претензия и суд

До подписания передаточного акта покупатель должен письменно зафиксировать позицию (учитывая, что акт ещё не подписан, переписка и фотофиксация состояния помещения служат доказательствами): направить продавцу письменное требование о приведении помещения в соответствие с приложением № 1 и о направлении договора отдельно от акта. Право требовать составления акта о несоответствии до подписания передаточного акта прямо закреплено для долевого строительства (ч. 5 ст. 8 ФЗ-214, цит. выше); для обычной купли-продажи отказ принять несоответствующее имущество также законен (ст. 556, 475 ГК).

Если продавец отказывается устранить недостатки либо вернуть деньги, спор разрешается в суде. Подсудность споров о правах на недвижимость (включая требования о качестве и возврате уплаченного за помещение) — районный суд по месту нахождения недвижимости (исключительная подсудность по ст. 30 ГПК РФ). Для гражданина-покупателя, заключившего договор для личных нужд, действуют также нормы Закона о защите прав потребителей с альтернативной подсудностью по месту жительства истца.

Достигнув согласия по качеству, стороны регистрируют переход права (ст. 551 ГК РФ): при официальном отказе одной из сторон — регистрация возможна по решению суда. Если договор останется неподписанным, а продавец удерживает деньги без основания, покупатель вправе требовать возврата как неосновательного обогащения с процентами (ст. 1102, 395 ГК, цит. выше).

Вывод: порядок действий — 1) письменная претензия (требование устранить недоделки и направить договор отдельно от акта), 2) при отказе — суд по месту нахождения помещения (ст. 30 ГПК) об устранении недостатков / уменьшении цены / возврате денег с процентами, в зависимости от существенности недостатков. До приведения помещения в соответствие с приложением № 1 передаточный акт с «претензий нет» подписывать не рекомендуется.