Продажа квартиры с оплатой после получения компенсации за аварийное жилье: как оформить сделку, чтобы гарантированно получить деньги

Допустима ли продажа квартиры с отсрочкой платежа и переход права собственности до оплаты

Закон прямо допускает продажу товара в кредит (оплата через определённое время после передачи) и в рассрочку, в том числе для недвижимости: особых ограничений для квартир, продаваемых гражданином гражданину, нормы о купле-продаже не устанавливают.

Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит 1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. 2. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса. 3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. 4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом. 5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара
— ст. 488 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: вы можете заключить договор купли-продажи квартиры, по которому квартира передаётся покупателю (по передаточному акту), право собственности регистрируется на него, а обязанность оплатить цену устанавливается на будущий срок — например, «в течение N дней с момента получения покупателем возмещения за изымаемое аварийное жильё». Единственное обязательное требование при рассрочке — в договоре должны быть названы цена, порядок, сроки и размеры платежей.

Статья 489. Оплата товара в рассрочку 1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. 2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара
— ст. 489 ГК РФ

Важно: при рассрочке, если покупатель не внесёт очередной платеж, у вас есть прямое право отказаться от договора и потребовать возврата квартиры — это ключевая норма защиты продавца.

Таким образом, сделка по схеме «въезжает и живёт, а платит после получения компенсации» законом не запрещена — она квалифицируется как продажа недвижимости в кредит (с рассрочкой платежа). Право собственности по общему правилу переходит к покупателю с момента государственной регистрации, а ваша защита строится на залоге и праве на возврат (см. ниже).

Залог (ипотека) в силу закона в пользу продавца — главный механизм защиты

Пока квартира не оплачена, она по умолчанию находится в залоге у вас как у продавца. Это правило закреплено в п. 5 ст. 488 ГК РФ и работает и для недвижимости, превращаясь в «ипотеку в силу закона».

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации , применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. 4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— п. 2 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 3. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке. Глава III.
— п. 2 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке»

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, причём без уплаты госпошлины и одновременно с регистрацией перехода права собственности на покупателя.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. (В редакции федеральных законов от 29.06.2004 № 58-ФЗ; от 02.11.2004 № 127-ФЗ; от 06.12.2011 № 405-ФЗ) Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом
— п. 2 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке»

Практический вывод: при подаче договора купли-продажи на регистрацию в Росреестр (через МФЦ) заявление о регистрации ипотеки в силу закона подаётся одновременно — регистратор внесёт запись об обременении квартиры залогом в вашу пользу. Это означает, что до полной оплаты покупатель не сможет продать, подарить или заложить квартиру без вашего участия, а при неоплате вы как залогодержатель получаете преимущественное право удовлетворить требования за счёт предмета ипотеки. Не исключайте ипотеку из договора и не пишите условие об отказе от залога — именно залог защищает вас, если деньги по каким-то причинам не поступят.

Как добиться денег при просрочке: проценты, неустойка, возврат квартиры, расторжение договора

Если покупатель не заплатил в срок, у вас несколько инструментов одновременно:

1. Взыскание цены и возврат квартиры. П. 3 ст. 488 ГК РФ даёт продавцу выбор — потребовать либо оплаты, либо возврата неоплаченного товара.

Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит 1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. 2. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса. 3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. 4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом. 5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара
— ст. 488 ГК РФ

Это же право усилено ст. 491 ГК РФ: вы вправе прямо прописать в договоре, что право собственности на квартиру сохраняется за вами до полной оплаты. Тогда до оплаты покупатель не вправе распоряжаться квартирой, а при неоплате вы требуете её возврата. Однако для недвижимости такое условие вступает в определённое противоречие с правилом о переходе права при регистрации, поэтому в практике защиты продавца надёжнее опираться на залог (ипотеку в силу закона) и право отказа от договора, чем только на оговорку о сохранении собственности.

Статья 491. Сохранение права собственности за продавцом В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара. В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором
— ст. 491 ГК РФ

2. Право на односторонний отказ и возврат. При невнесении очередного платежа (если оплачено менее половины цены) вы вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата квартиры — такой отказ совершается уведомлением, и договор прекращается с момента получения уведомления покупателем.

Статья 489. Оплата товара в рассрочку 1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. 2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара
— ст. 489 ГК РФ

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 3. В случае отсутствия у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору, другая сторона вправе отказаться от договора (исполнения договора) и потребовать возмещения убытков. 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 5.
— п. 1 ст. 450.1 ГК РФ

3. Проценты и неустойка. С момента просрочки на сумму долга начисляются проценты по ключевой ставке Банка России (ст. 395 ГК РФ), либо вы можете установить в договоре договорную неустойку (пени) — её размер стороны определяют сами.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Практический вывод: в договор обязательно включите — (а) точный срок оплаты (привязанный к дате получения компенсации и с «жёстким» крайним сроком), (б) неустойку за просрочку, (в) условие о праве продавца в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора и получить квартиру обратно при неоплате, (г) обязанность покупателя освободить квартиру. Именно связка «ипотека в силу закона + право отказа + проценты/неустойка» даёт вам реальные рычаги для возврата и денег, и квартиры.

Риск того, что покупатель не получит компенсацию, и альтернатива — предварительный договор

Ваш главный практический риск в том, что «обещание администрации выплатить до конца года» не является для покупателя гарантированным денежным обязательством перед вами. По закону возмещение за аварийное жильё определяется соглашением об изъятии с собственником, и только принудительное изъятие по суду возможно «при условии предварительного и равноценного возмещения».

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ ) 7.
— п. 6 ст. 32 ЖК РФ

Это значит: если у покупателя ещё не заключено соглашение об изъятии с администрацией (а есть лишь письмо-обещание), срок и сам факт выплаты не гарантированы — программа может затянуться, а сумма возмещения окажется меньше цены квартиры. Поэтому, прежде чем соглашаться на въезд покупателя, проверьте наличие подписанного соглашения об изъятии и его сумму: если соглашения нет, риск неполучения денег полностью ложится на вас.

Альтернативный безопасный вариант — до фактического получения покупателем денег не передавать квартиру и не регистрировать переход права, а заключить предварительный договор купли-продажи по ст. 429 ГК РФ.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор
— ст. 429 ГК РФ, п. 1

По предварительному договору вы обязуетесь заключить основной договор купли-продажи после получения покупателем возмещения, там же фиксируется цена и срок. Основное обязательство (передача квартиры и регистрация права) до этого момента не наступает — вы остаётесь собственником и ничем не рискуете, а права покупателя защищаются возможностью понудить вас к заключению основного договора в суде в течение 6 месяцев (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Вывод: если цель — «точно получить деньги», надёжнее либо (1) дождаться фактической выплаты и заключить обычный договор купли-продажи с оплатой, либо (2) при настоятельном желании покупателя въехать раньше — заключить предварительный договор (без передачи собственности) или основной договор с отсрочкой платежа, но в таком случае ОБЯЗАТЕЛЬНО сохранив ипотеку в силу закона в вашу пользу и прописав право на возврат квартиры. Продажа с передачей квартиры «на честном слове» без этих механизмов оставляет вас уязвимым при любой задержке или отказе администрации в выплате.