Нотариус требует ждать еще месяц после возврата уведомления о продаже доли — правомерно ли это?

С какого момента исчисляется месячный срок преимущественного права покупки и считается ли извещение доставленным при возврате письма

Ключевая норма — п. 2.7 действующих Методических рекомендаций ФНП, прямо регулирующая исчисление срока и случай возврата корреспонденции нотариусу:

2.7. Срок использования преимущественного права покупки, установленный статьей 250 ГК РФ, исчисляется не с момента направления извещения, а с момента его доставки адресату. Согласно статье 165.1 ГК РФ юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним ( статья 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если корреспонденция была возвращена отправителю в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается полученным со дня истечения срока хранения почтового отправления в отделении почтовой связи адресата, определяемого по отчету об отслеживании почтового отправления на сайте оператора связи по номеру почтового идентификатора. Если корреспонденция возвращена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, то извещение считается не доставленным.
— п. 2.7 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки, утв. Правлением ФНП 27.02.2026

Статья 250. Преимущественное право покупки 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ

Из приведённого следует: месячный срок для реализации преимущественного права покупки отсчитывается НЕ со дня направления извещения, а со дня его доставки адресату (ст. 165.1 ГК РФ). При этом наступление последствий для адресата не зависит от того, вскрыл ли он письмо: если оно поступило ему, но не вручено по обстоятельствам, зависящим от него самого (уклонение, неявка), оно считается доставленным. Решающим здесь является причина возврата письма нотариусу:

• Если письмо вернулось за истечением срока хранения в отделении связи (соседи не явились за ним) — извещение считается доставленным со дня истечения срока хранения, и месячный срок течёт с этой даты. Тогда требование нотариуса «подождать ещё месяц» противоречит п. 2.7.
• Если письмо возвращено в связи с отсутствием адресата по указанному адресу (например, сосед там не проживает, адрес неверен) — извещение считается не доставленным, срок не начал течь, и нотариус права: нужно направить повторно по надлежащему адресу и дожидаться истечения месяца с момента доставки.

Вывод по вопросу: нотариус неправа лишь в той ветке ситуации, где письмо возвращено за истечением срока хранения, а извещение направлялось по адресу регистрации сособственника: тогда месячный срок уже истёк, и задержка с удостоверением сделки не основана на законе. Если же возврат связан с отсутствием адресата по адресу — позиция нотариуса правомерна, т.к. извещение не считается доставленным.

По какому адресу должно направляться извещение и кто несёт риск неполучения

Порядок направления и адрес извещения закреплены в п. 2.5 Методических рекомендаций ФНП, который дословно воспроизводит позицию Пленума ВС № 25 от 23.06.2015 (п. 63):

2.5. Нотариусу, совершающему нотариальное действие, предусмотренное статьей 86 Основ, следует рекомендовать заявителю при указании адреса получателя извещения учитывать положения пункта 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": "По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю ( пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий ( пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу. Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.
— п. 2.5 (со ссылкой на п. 63 Пленума ВС № 25 от 23.06.2015) Методических рекомендаций ФНП от 27.02.2026

Следовательно, надлежащим адресом извещения является адрес регистрации сособственника по месту жительства/пребывания либо адрес, который он сам указал. Даже если сособственник фактически там не проживает, сообщение, доставленное по адресу регистрации, считается полученным — риск неполучения и отсутствия по указанному адресу несёт сам адресат. Для установления причины возврата и даты исчисления срока решающее значение имеет отчёт об отслеживании почтового отправления по номеру почтового идентификатора (когда письмо поступило в отделение, с какого дня начался и когда истёк срок хранения).

Вывод: если извещение направлялось нотариусом по адресу регистрации соседей в соответствии со ст. 86 Основ и вернулось по истечении срока хранения — соседи считаются извещёнными со дня истечения срока хранения, и все риски неполучения (в том числе претензии по переводу прав) лежат на них, а не на продавце.

Процедура нотариального извещения, последствия и порядок действий при отказе нотариуса

Извещение сособственников через нотариуса осуществляется в порядке ст. 86 Основ — нотариус передаёт документы (заказное письмо с уведомлением), а по просьбе обратившегося выдаёт свидетельство о направлении документов адресату, в том числе с указанием причин невозможности их передачи:

Статья 86. Передача документов физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам Нотариус передает заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам. В состав передаваемых документов включается сопроводительное письмо нотариуса. Документы на бумажном носителе могут быть переданы лично под расписку, направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или переданы с использованием технических средств, в том числе информационно-телекоммуникационных сетей. В последнем случае нотариус осуществляет изготовление электронного документа на основании представленного документа на бумажном носителе в порядке, установленном статьей 103 8 настоящих Основ, и формирует пакет электронных документов, подписанных квалифицированной электронной подписью нотариуса. Электронные документы физических или юридических лиц, подписанные квалифицированными электронными подписями соответствующих лиц, могут передаваться нотариусом другим физическим или юридическим лицам путем создания пакета электронных документов, подписанных квалифицированной электронной подписью нотариуса, и передачи его с использованием информационно-телекоммуникационных сетей.
— ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате

Если, вопреки правилам п. 2.7 (адресат уклонялся от получения, и извещение считается доставленным со дня истечения срока хранения), нотариус необоснованно откладывает удостоверение сделки, продавец вправе обжаловать бездействие/отказ в районный суд:

Статья 49. Обжалование нотариальных действий или отказа в их совершении Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой). (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ) Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом или арбитражным судом в порядке искового производства.
— ст. 49 Основ законодательства РФ о нотариате

Важно также оценить последствия преждевременной продажи. Если продать долю до истечения надлежаще исчисленного месячного срока, оставшийся сособственник вправе в течение 3 месяцев требовать перевода на себя прав покупателя:

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

3.6. Срок действия отказа от покупки, а также извещения участников долевой собственности законом не установлен и судебной практикой не определен. При истечении продолжительного срока с момента совершения отказа от покупки или с момента извещения сособственника необходимо руководствоваться требованиями принципа разумности, учитывать возможность существенного изменения обстоятельств (цена недвижимости и др.), а также разъяснять риск перевода прав и обязанностей покупателя в судебном порядке
— п. 3.6 Методических рекомендаций ФНП от 27.02.2026

Вывод: при возврате письма за истечением срока хранения (адрес доставки корректен) продавец вправе настаивать на удостоверении сделки по истечении месяца со дня истечения срока хранения; при необоснованном отказе нотариуса — обжаловать его в районный суд по месту его нахождения (ст. 49 Основ). Продажа же до истечения надлежаще исчисленного срока создаёт риск перевода прав покупателя на соседа в порядке п. 3 ст. 250 ГК РФ в течение трёх месяцев.

Альтернативный путь: получить отказ сособственников и совершить сделку, не дожидаясь месячного срока

Помимо ожидания истечения месячного срока, продавец может ускорить сделку, если сособственники прямо откажутся от преимущественного права покупки. Согласно п. 2.1–2.3 и п. 3.1–3.2 Методических рекомендаций ФНП, бесспорным подтверждением извещения служит нотариально оформленный отказ от покупки, который является односторонней сделкой:

2.7. Срок использования преимущественного права покупки, установленный статьей 250 ГК РФ, исчисляется не с момента направления извещения, а с момента его доставки адресату. Согласно статье 165.1 ГК РФ юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним ( статья 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если корреспонденция была возвращена отправителю в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается полученным со дня истечения срока хранения почтового отправления в отделении почтовой связи адресата, определяемого по отчету об отслеживании почтового отправления на сайте оператора связи по номеру почтового идентификатора. Если корреспонденция возвращена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, то извещение считается не доставленным.
— п. 2.7 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки, утв. Правлением ФНП 27.02.2026

Механизм отказа уточнён в разделе 3 Методических рекомендаций — при его наличии сделка удостоверяется без соблюдения сроков, установленных ст. 250 ГК РФ. Это касается и ситуации, когда извещение уже направлялось: если удастся получить от соседей нотариально удостоверенный отказ от покупки, продажа доли постороннему лицу возможна немедленно, независимо от того, истёк ли месячный срок.

Вывод: для ускорения сделки целесообразно получить от всех сособственников нотариально удостоверенный отказ от реализации преимущественного права (ст. 86 Основ допускает личную передачу документов под расписку), после чего нотариус обязан удостоверить договор купли-продажи доли без ожидания истечения месячного срока.