Риски продавца при продаже квартиры покупателю с ВНЖ Франции и супругом-иностранцем: может ли сделка отмениться и будет ли штраф

Согласие супруга покупателя: требуется ли при ПРИОБРЕТЕНИИ квартиры и чем это грозит продавцу

Закон связывает обязанность получить нотариальное согласие супруга с распоряжением общим имуществом, то есть прежде всего с ситуацией, когда имущество ОТЧУЖДАЕТ один из супругов. Покупатель здесь лишь приобретает квартиру, а не распоряжается ею, поэтому для Вас как продавца согласие супруга покупателя по смыслу нормы «распоряжения» напрямую не требуется. Однако само наличие оформленного нотариально согласия и оговорки о покупке на личные средства покупателя работает на Вашу защиту, как показано ниже.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Для Вашего дела ключевое: эта норма наделяет правом оспаривания только супруга, чьё согласие не было получено, и только по сделке по распоряжению общим имуществом. Здесь супруг покупателя не распоряжается ничем — свою долю в гипотетически общем будущем имуществе он не отчуждает. Значит, сама по себе покупка квартиры одним из супругов не даёт другому супругу законного основания требовать признания сделки (между Вами и покупателем) недействительной по п. 3 ст. 35 СК РФ — это основание применяется к сделкам супруга-продавца, а не супруга-покупателя.

Если же предполагать крайний сценарий, где супруг покупателя пытается оспорить сделку, — срок на такое обращение ограничен одним годом:

1. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной
   — п. 2 ст. 181 ГК РФ

Вывод по вопросу № 1: нотариально удостоверенное согласие супруга при приобретении квартиры одним из супругов закон не требует — оно обязательно лишь при отчуждении (п. 3 ст. 35 СК РФ). Ваши договоры уже содержат и нотариальное согласие, и условие о личных средствах покупателя — это юридически корректная и даже более сильная конструкция, чем требует закон. Другой супруг не вправе по ст. 35 СК РФ признавать недействительной Вашу сделку как «сделку без его согласия», поскольку Вы не распоряжались его имуществом. Согласие в данном случае страхует прежде всего покупателя (и снимает для Вас любой связанный с супругом риск), а не создаёт для Вас новую обязанность.

Квартира на личные средства покупателя: станет ли она общей с иностранным супругом и что это значит для продавца

Вопрос о судьбе квартиры в имущественном режиме покупателя и его супруга решается между ними и не затрагивает Вас как продавца, если только квартиру не «вернут» по реституции. Определим квалификацию через нормы.

Презумпция: имущество, нажитое супругами в браке, — общая совместная собственность, независимо от того, на кого оно оформлено (ст. 34 СК РФ). НО из этого правила есть прямое исключение для имущества, купленного на личные средства одного из супругов:

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

Пункт об «иных безвозмездных сделках» в п. 1 ст. 36 СК РФ охватывает в практике деньги, принадлежавшие покупателю до брака либо полученные в порядке наследования/дарения. Если покупатель реально приобретает квартиру за свой личные (добрачные или унаследованные) средства — она становится именно его личной собственностью, и его иностранный супруг не приобретает на неё никаких вещных прав. Сама по себе оговорка в договоре «покупаю на свои личные средства» таким доказательством служит, но в судебном споре между супругами суд будет оценивать, на какие фактические средства (личные или общие) шла покупка.

Ветка-развилка для Вас: если фактически средства общие — квартира в браке становится общей собственностью супругов. Но это внутренний имущественный спор покупателя с супругом о разделе. Он НЕ даёт супругу права требовать расторжения Вашей сделки или возврата квартиры от Вас — Вы уже продали имущество и получили оплату; вещный иск об истребовании против Вас возможен лишь при недействительности сделки (реституция), которых в Вашем случае нет.

Параллельная гарантия для стороны по сделке — правило о приобретении имущества по возмездной сделке у отчуждателя, не знавшего о запрете:

1. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом
   — п. 3 ст. 253 ГК РФ

Вывод по вопросу № 2: если квартира куплена на личные средства покупателя (добрачные/наследственные) — она его личная собственность, супруг прав на неё не имеет; если на общие — она общая собственность супругов, но это спор между супругами о разделе и на Вашу сделку не влияет. Для Вас как продавца юридически значимо лишь одно: Вы являетесь добросовестной возмездной стороной, получившей оплату, — супруг покупателя не вправе по правилам ст. 34–36, 253 ГК истребовать у Вас квартирную плату или квартиру. Оформление согласия и пункта о личных средствах дополнительно закрывает и тот гипотетический сценарий, в котором супруг мог бы утверждать иное.

ВНЖ Франции у покупателя и иностранное гражданство супруга: основания для отмены сделки и отказа Росреестра отсутствуют

Проверю гипотезу, что «иностранный элемент» может подорвать сделку. Регистрация перехода права приостанавливается или В ней отказывается только по исчерпывающему перечню оснований ст. 26 ФЗ-218. К ним относится, в частности, отсутствие требующегося по закону согласия:

1. в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна
   — п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Общие и смешанные со сделкой основания из ч. 1 ст. 26 ФЗ-218 (ненадлежащий заявитель, противоречие заявленных и зарегистрированных прав, неподложность документов и т.д.) не содержат и не могут содержать таких критериев, как «наличие у покупателя-гражданина РФ вида на жительство за рубежом» или «гражданство супруга покупателя». Законодательство (ФЗ-62 «О гражданстве», ФЗ-115 «О правовом положении иностранных граждан») не запрещает гражданам Российской Федерации, имеющим ВНЖ другой страны, приобретать жилую недвижимость в РФ — ВНЖ за рубежом не прекращает и не ограничивает гражданство РФ. Ограничения иностранных граждан на владение недвижимостью касаются отдельных категорий земельных участков (приграничные, закрытые образования), но здесь покупатель — гражданин РФ, а его супруг-иностранец стороной договора и покупателем вовсе не является, поэтому нормы о статусе иностранцев к данной сделке неприменимы.

Вывод по вопросу № 3: ни вид на жительство покупателя во Франции, ни иностранное гражданство его супруга не являются законными основаниями для приостановления или отказа в регистрации перехода права (их список в ст. 26 ФЗ-218 исчерпывающий и статусных критериев не содержит), для признания сделки недействительной или для расторжения. Сделка с гражданином РФ, имеющим иностранный ВНЖ, по российскому праву юридически ничем не отличается от сделки с любым гражданином РФ. Отмена Вашей сделки по этим мотивам невозможна.

Налоговые и штрафные последствия продажи для ПРОДАВЦА: зависит ли что-то от статуса покупателя

Оценим опасение «будет ли мне штраф после продажи из-за покупателя с ВНЖ». Налоговые обязательства по НДФЛ с продажи имущества возникают у самого продавца как налогоплательщика и определяются его личными обстоятельствами — сроком владения объектом (по ст. 217.1 НК РФ для жилья минимальный предельный срок, по истечении которого доход освобождается от НДФЛ) и его налоговым резидентством. Ни одно из этих условий не зависит от того, кому Вы продаёте: гражданство покупателя, его ВНЖ за рубежом и гражданство его супруга не являются и не могут являться элементами налоговой базы или вычета продавца.

Развилка по сроку владения (решающий неизвестный факт): если Ваша квартира находилась в собственности дольше установленного ст. 217.1 НК минимального предельного срока (для общего случая жилья — пять лет, а при отдельных условиях — три года), доход от её продажи освобождается от налогообложения, и никакой декларации (а следовательно, и штрафа за её непредставление по ст. 119 НК РФ) не возникает. Если срок менее минимального — Вы самостоятельно уплачиваете НДФЛ с полученного дохода (с возможностью применения имущественного вычета) в общем порядке. В обоих вариантах расчёт ведётся исключительно по Вашим данным, а не по данным покупателя.

«Штрафа из-за того, что покупатель имеет французский ВНЖ, а его супруг — иностранец», не существует: ни одна норма налогового, валютного или миграционного законодательства не возлагает на продавца дополнительные обязанности или санкции в зависимости от национальности, места жительства или семейного положения покупателя. Единственное, что Вам стоит проверить и что реально даёт налоговую свободу, — это длительность Вашего собственного владения квартирой (≥3 или ≥5 лет) перед подписанием сделки.

Вывод по вопросу № 4: статус покупателя (ВНЖ Франции) и гражданство его супруга не порождают для Вас ни налога, ни штрафа — Ваш НДФЛ с продажи считается по обычным правилам исходя из срока ВАШЕГО владения и ВАШЕГО резидентства. Специальных «штрафов за продажу покупателю с ВНЖ» или «супругу-иностранцу» закон не устанавливает. Практическая рекомендация — уточните срок своего владения: если он больше минимального предельного срока по ст. 217.1 НК РФ, налоговая декларация и уплата налога не требуются вовсе.

Гражданско-правовые последствия: может ли продавцу грозить возврат квартиры или денег

Опасение «может ли сделка потом отмениться, вернут ли что-то» проверяется через последствия недействительности и вещные средства защиты.

Механизм возврата при недействительности — двусторонняя реституция:

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом
— ст. 167 ГК РФ, п. 1

Для Вас это означает: даже в гипотетическом сценарии, где сделка была бы признана недействительной, последствием была бы не «конфискация» Вашей выгоды, а взаимный возврат того, что получили стороны, — то есть покупателю возвращалась бы квартира, а Вам — полученные деньги. Важно, однако, что в Вашем случае недействительность по основаниям, связанным с браком покупателя, отсутствует (см. блок 1), поэтому реституция как класс рисков вообще не активируется.

Если же рассматривать крайнюю ситуацию, где на квартиру после перехода права претендует супруг покупателя (например, утверждая, что она куплена на общие средства), — против Вас он может действовать только вещным иском об истребовании, и только при условиях добросовестности/выбытия:

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
   — п. 1 ст. 302 ГК РФ

Вы — лицо, которое само продало квартиру, получив возмездную оплату, а не «приобретатель у неуправомоченного отчуждателя». Иск об истребовании от Вас беспредметен: квартиры у Вас уже нет, Вы её законно продали. Супруг покупателя не находится с Вами в реституционной связи — его возможный спор (если он считает квартиру общей) адресован покупателю (своему супругу), но не Вам. Деньги, полученные Вами по договору, по прямому указанию п. 3 ст. 302 ГК РФ как «деньги» не могут быть истребованы от добросовестного получателя.

Вывод по вопросу № 5: реальных гражданско-правовых последствий, обращённых на Вас, нет: отмена сделки из-за брака покупателя исключена, а возврат квартиры или денег от Вас возможен только в реституции (при недействительности) или по виндикации, ни то ни другое в Вашей ситуации не применимо — Вы добросовестный продавец, получивший оплату, и ни квартира, ни деньги у Вас не истребуются.

Альтернативные способы дополнительной защиты продавца

Разобраны уже применённые в Ваших договорах конструкции. Оценю, есть ли иные, более сильные альтернативы, которые Вы можете потребовать.

Нотариальное согласие супруга на сделку — самый сильный из доступных инструментов «отвязки» Вас от супруга покупателя: оно снимает предположение о том, что Вы «знали или должны были знать о несогласии супруга» (то самое условие, при котором только и возможно оспаривание по п. 2 ст. 35 СК РФ). Оно у Вас уже есть.

Пункт о приобретении на личные средства покупателя — второй по значимости инструмент: он задаёт квалификацию квартиры как личной собственности покупателя по п. 1 ст. 36 СК РФ (см. блок 2) и тем самым устраняет саму фигуру «общая собственность», из которой только и мог бы исходить потенциальный спор супруга. Для усиления доказательственной силы этой оговорки в суде (если спор между супругами всё же возникнет) покупателю полезно подтвердить источник личных средств (выписка о снятии добрачных накоплений, документы о наследстве/дарении), но это забота покупателя, а не продавца — юридических претензий к Вам это не создаёт.

Более мощная альтернатива — брачный договор супругов, устанавливающий для квартиры режим личной собственности покупателя. Она полностью снимает вопрос об общей собственности, но заключается между супругами и от Вас не зависит; её отсутствие, однако, не создаёт для Вас риска, поскольку даже без брачного договора (а здесь — с нотариальным согласием и оговоркой о личных средствах) Ваша позиция добросовестного продавца защищена.

Вывод по вопросу № 6: достаточных альтернатив, которые Вы могли бы требовать сверх уже оформленного, нет: нотариальное согласие + условие о личных средствах уже образуют максимально защищённую для Вас конструкцию. Брачный договор — инструмент супругов, а не Ваш; его отсутствие на Вашу позицию не влияет.