Продал квартиру с долгом по капремонту, покупатель знал и получил скидку, но в договоре указано, что я обязан погасить долг, теперь он требует деньги как неосновательное обогащение. Какие шансы у иска?

Отсутствует ли неосновательное обогащение продавца: долг по капремонту перешёл к покупателю как к новому собственнику

Ключевой юридический факт: после государственной регистрации перехода права собственности обязанность платить взносы на капремонт, включая задолженность, легла на покупателя.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт[...]
— ч. 3 ст. 158 ЖК РФ

Эта норма означает для вас следующее: погашенный покупателем долг после регистрации его права собственности был уже его собственной обязанностью — по закону задолженность по взносам на капремонт перешла вместе с правом на квартиру. Заплатив, покупатель исполнил своё обязательство, а не освободил вас от долга, который продолжал быис на вас. Именно поэтому нет и главного условия неосновательного обогащения — того, что вы «приобрели или сберегли» чужое имущество за его счёт:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Вывод: состав неосновательного обогащения у продавца (ответчика) отсутствует, поскольку после перехода права собственности обязанность погасить долг по капремонту законом возложена на покупателя; покупатель уплатил свой собственный долг, и у вас ничего «не сберег». На этом сама по себе правовая конструкция иска о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ) отклоняется.

Значение осведомлённости покупателя о долге и получения скидки: покупатель не понёс потерь

Покупатель жил в квартире четыре месяца, квитанции были у него на руках ещё до подписания, он знал о долге и согласился принять квартиру, а долг был учтён в цене (скидкой). В гражданском обороте тот, кто знал о долге и согласился на сделку, лишается права требовать возмещения/возврата связанных с этим долгом сумм:

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
— п. 1 ст. 460 ГК РФ

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
— п. 1 ст. 461 ГК РФ

Прямой смысл этих норм для вашего дела: если покупатель знал об «основаниях» (долге) к моменту сделки, продавец не возмещает ему связанных с этим потерь; а осведомлённость исключает даже право требовать уменьшения цены — такое уменьшение уже фактически произошло (скидка за счёт долга). Покупатель, зная о долге и получив на эту сумму скидку, а затем сам погасив перешедшую к нему базу обязанности, не понёс имущественных потерь — а без потерь не может быть и взыскания якобы «уплаченного за вас».

Вывод: поскольку вы (ответчик) можете доказать, что покупатель знал о задолженности до сделки и учёл её через скидку (в ряде случаев — по аналогии со ст. 460–461 ГК РФ), требование покупателя о возврате денег необоснованно — за эти деньги он фактически получил соразмерное удешевление квартиры, т.е. ничего ему вами не «сбережено».

Толкование договорного пункта «если долг обнаружат» и недобросовестность истца

Пункт договора об обязанности продавца погасить долг «если долг обнаружат» по своему смыслу рассчитан на ситуацию, когда долг не был известен сторонам до сделки. Здесь же покупатель о долге знал, квитанции передавались до подписания, а на величину долга была сделана цена-скидка. По правилам толкования суд обязан восстановить общую волю сторон, а не механически применять текст против одной стороны:

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
— ст. 431 ГК РФ

Если же исходить из формального предположения, что пункт обязывает продавца погасить долг в любом случае — а покупатель скрывает от суда своё знание и полученную скидку, требуя ещё и деньги за фактически уже оплаченное удешевление, — это заведомо недобросовестное осуществление права, против которого прямо защищает закон:

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
— п. 5 ст. 10 ГК РФ

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
— п. 4 ст. 1 ГК РФ

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

Вывод: покупатель, утверждающий в иске, что «не знал» о долге (хотя квитанции были у него на руках и он жил в квартире), и требующий вернуть деньги сверх уже полученной скидки, действует недобросовестно; это даёт суду основание отказать такому лицу в защите заявленного им права. Формулировку договорного пункта о долге надлежит толковать с учётом действительной воли сторон — долг уже был известен и учтён скидкой.

Процессуальная сторона: бремя доказывания, риски ответчика и денежные последствия

Ответчик (вы) должен активно доказывать ключевые для дела обстоятельства — осведомлённость покупателя о долге, передачу квитанций до подписания, фактическое предоставление скидки (если не в договоре — то в переписке, у нотариуса, показаниями свидетелей, сопоставлением договорной цены с рыночной). Исход напрямую зависит от доказанности этих фактов:

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. [...]
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Риск ответчика существует в ветке, где скидка не будет доказана: тогда суд может применить пункт договора о погашении долга продавцом в пользу покупателя. Но и в этом случае корректным основанием является возврат исполненного в связи с обязательством, а не собственно неосновательное обогащение:

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: [...] 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;
— п. 3 ст. 1103 ГК РФ

Если же суд всё-таки взыщет с вас сумму долга, на неё подлежат начислению проценты по ст. 395 ГК РФ с момента, когда вы узнали о неосновательном сбережении:

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. [...]
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Вывод: шансы покупателя на удовлетворение иска о взыскании уплаченного долга как неосновательного обогащения низкие при условии, что вы докажете (ст. 56 ГПК РФ) его осведомлённость о долге и получение скидки: тогда у вас нет неосновательного обогащения, а сам иск является злоупотреблением правом. Если же скидка и знание не будут доказаны, имеется риск, что суд применит договорный пункт и взыщет сумму долга с процентами по ст. 395 ГК РФ, причём корректным основанием тогда выступает возврат исполненного по обязательству (п. 3 ст. 1103 ГК РФ), а не неосновательное обогащение.

Срок исковой давности и объём возможного взыскания

Поскольку долг покупатель оплатил сам и о его переходе на себя (либо о том, что считает вас обязанным) он достоверно знал и до сделки, и в момент уплаты, течение исковой давности начинается со дня, когда он узнал о предполагаемом нарушении своего права — то есть фактически с момента уплаты долга:

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. [...]
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

Вывод: иск покупателя предъявлен в пределах срока (прошёл месяц после уплаты), поэтому процессуальная защита по давности здесь не является главным позиция, однако она подтверждает, что спор разрешается именно по существу — через доказывание осведомлённости покупателя и полученной скидки, а не через пропуск срока (ст. 196, 200 ГК РФ). Отдельных процессуальных преимуществ вам это не даёт, но снимает риск затягивания дела по неосновательным процессуальным возражениям.