Договор купли-продажи указан на 100000, а фактическая цена 580000: как это повлияет на залог и процент по кредиту?

Является ли расхождение между ценой в ДКП (100 000) и фактически уплаченной суммой (580 000) само по себе нарушением или основанием недействительности сделки?

Между сторонами купли-продажи цена устанавливается их соглашением и закон не санкционирует занижение или завышение цены как таковое:

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— п. 1 ст. 421 ГК РФ

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. (В редакции Федерального закона от 29.06.2009 № 132-ФЗ) 2. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 3. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
— п. 1 ст. 424 ГК РФ

Для самого покупателя договор с ценой 100 000 юридически действителен, если обе стороны согласились именно на такую цифру. Сам по себе факт, что за имущество реально передано больше, чем записано в договоре, недействительности сделки не влечёт — цена определяется свободно.

Однако здесь есть правовая развилка. Если «фактически куплено за 580 000» означает, что покупатель реально передал продавцу 580 000, а в договоре намеренно занизили до 100 000, то возникает вопрос о притворности записи о цене:

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним).
— ст. 170 ГК РФ, п. 1

Если стороны сознательно указали в договоре цифру 100 000, не соответствующую реальной передаче денег (т.е. прикрыли фактическое соглашение о цене 580 000), такая часть сделки в части условия о цене может быть оспорена, а применяться будет реальная договорённость. Практического же эффекта этой оспоримости для покупателя в отношениях с банком обычно нет — см. следующий вопрос о том, как банк определяет стоимость залога.

Вывод: расхождение между ценой в ДКП и фактической выплатой — это не «несоответствие», за которое наступает ответственность, и само по себе не делает сделку недействительной (цена свободна — ст. 421, 424 ГК). Риск существует лишь как вопрос о притворности условия о цене (ст. 170 ГК), который реально может всплыть не в отношениях продавца и покупателя, а в отношениях с налоговым органом или при споре о залоговой стоимости.

По какой цене банк определяет стоимость имущества, передаваемого в залог: по цене ДКП, по фактическим расходам покупателя или по собственной/независимой оценке?

Залоговая стоимость не приравнивается автоматически к цене, написанной в ДКП. Она определяется по соглашению кредитора и залогодателя, а с ростом заёмщика-гражданина действуют защитные правила об изменении рыночной стоимости:

Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога. Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны. 3. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
— пп. 1, 2 ст. 340 ГК РФ

Это означает: банк и заёмщик согласовывают стоимость предмета залога сами (обычно банк опирается на собственную или аккредитованную независимую оценку, а не на число из ДКП). Закон не требует, чтобы залоговая цена совпадала с ценой покупки по договору. Более того, для гражданина п. 2 ст. 340 ГК прямо запрещает банку при последующем уменьшении рыночной стоимости предмета залога требовать распространения залога на другое имущество, досрочного возврата кредита или иных неблагоприятных последствий — такие условия ничтожны.

Практическое следствие для вашей ситуации: подача банку ДКП с ценой 100 000 не «занижает залоговую стоимость» буквально из-за цифры в договоре — банк в любом случае оценит имущество по рыночной/согласованной стоимости. Для недвижимости (ипотеки) источником ориентира служит прежде всего рыночная и кадастровая стоимость, а не цена первичной сделки.

Вывод: банк определяет залоговую стоимость по соглашению сторон и практически через собственную/независимую оценку, а не слепо по цене из ДКП. Само по себе расхождение договорной и фактической цены покупки не обязывает банк принимать 100 000 за стоимость предмета залога и не ущемляет вас как залогодателя.

Вправе ли банк повысить процентную ставку из-за выявленного расхождения цены в ДКП и фактической стоимости, если кредит уже заключён? а если заявка ещё на рассмотрении?

Развилка зависит от того, в какой стадии находится кредит.

Ветка А — кредит (в т.ч. ипотечный/потребительский) уже заключён и ставка зафиксирована. Банк-кредитор по договору с гражданином-заёмщиком не вправе в одностороннем порядке увеличить размер процентов:

По кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 15.02.2010 № 11-ФЗ) Кредитная организация - владелец банкомата обязана информировать держателя платежной карты до момента осуществления им расчетов с использованием платежной карты, передачи им распоряжений кредитной организации об осуществлении расчетов по его банковским счетам с использованием банкоматов, принадлежащих этой кредитной организации, предупреждающей надписью, отражаемой на экране банкомата, о размере комиссионного вознаграждения, установленного кредитной организацией - владельцем банкомата и взимаемого ею за совершение указанных операций в дополнение к вознаграждению, установленному договором между кредитной организацией, осуществившей выпуск платежной карты, и держателем этой карты, либо об отсутствии такого вознаграждения, а также отражать по итогам этих операций информацию о комиссионном вознаграждении кредитной организации - владельца банкомата в случае взимания такого вознаграждения на чеке банкомата либо об отсутствии такого вознаграждения.
— ст. 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности» (п. про граждан)

Этот запрет дублируется общим гражданско-правовым правилом о недопустимости одностороннего изменения условий обязательства:

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 310 ГК РФ

Поэтому если кредитный договор уже подписан, выявление расхождения между ценой в ДКП и фактической стоимостью не даёт банку права поднять ставку — ни по инициативе банка «из-за несоответствия», ни иначе, без предусмотренного федеральным законом основания. Условия договора (ставка, срок) для гражданина меняются только по соглашению сторон.

Ветка Б — заявка ещё на рассмотрении. Пока договор не заключён, банк свободно формирует условия (включая ставку) по соглашению и вправе при определённых обстоятельствах вообще отказаться от выдачи кредита:

Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. 2. Заемщик вправе отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его предоставления, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором. 3. В случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита (статья 814) кредитор вправе также отказаться от дальнейшего кредитования заемщика по договору. Статья 821 1 . Требование кредитора о досрочном возврате кредита Кредитор вправе требовать досрочного возврата кредита в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, а при предоставлении кредита юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю также в случаях, предусмотренных кредитным договором. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) § 3. Товарный и коммерческий кредит Статья 822. Товарный кредит Сторонами может быть заключен договор, предусматривающий обязанность одной стороны предоставить другой стороне вещи, определенные родовыми признаками (договор товарного кредита). К такому договору применяются правила параграфа 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено таким договором и не вытекает из существа обязательства.
— п. 1 ст. 821 ГК РФ

Ключевое: банк вправе отказаться от предоставления кредита только при обстоятельствах, очевидно свидетельствующих о невозврате суммы. Заниженная цена в ДКП сама по себе к таким «очевидным» обстоятельствам невозврата не относится и на процентную ставку влияет не прямо, а лишь как один из факторов оценки кредитного риска, который банк учитывает по своему усмотрению при рассмотрении заявки (ставка ещё не зафиксирована договором).

Вывод: после подписания кредитного договора банк не вправе повысить процент из-за расхождения цены ДКП и фактической стоимости (ст. 29 ФЗ «О банках…», ст. 310 ГК). До подписания — ставка ещё предмет переговоров, банк может отказать или предложить другие условия лишь при обстоятельствах, очевидно указывающих на риск невозврата (п. 1 ст. 821 ГК), и заниженная цена ДКП к таким автоматически не относится.

Каковы реальные риски заявителя при заниженной цене в ДКП (налоговые последствия и представление банку недостоверных сведений)?

Хотя для отношений с банком расхождение цены «безобидно» в смысле ставки, у занижения есть смежные риски, о которых стоит знать.

Риск 1 — налоговый у продавца недвижимости не устраняется занижением цены. Если продаётся недвижимость, облагаемая НДФЛ, то даже при указании в договоре низкой цены налоговая база у продавца считается не ниже 70% кадастровой стоимости объекта:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2, 3 ст. 214.10 НК РФ

То есть для продавца недвижимости написание 100 000 в ДКП не спасает от налога — доход всё равно «дорвётся» до величины кадастровой стоимости × 0,7. Это не порождает проблему для вас как покупателя автоматически, но если продавец участвовал в занижении ради ухода от налога, это делает сделку уязвимой для налоговых претензий и вопросов о притворности.

Риск 2 — представление банку заведомо недостоверных сведений о цене при получении кредита. Если при оформлении кредита вы будете сознательно искажать перед банком реальную стоимость и сумму сделки с целью получить кредит в размере, который иначе бы не выдали, это может подпасть под признаки мошенничества в сфере кредитования:

Мошенничество в сфере кредитования, то есть хищение денежных средств заемщиком путем представления банку или иному кредитору заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев. 2. То же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до четырех лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. 3.
— ч. 1 ст. 159.1 УК РФ

Важно: состава здесь нет, пока вы не «выдаёте» недостоверные сведения для хищения кредитных средств (т.е. не получаете кредит обманным путём). Сама передача банку ДКП с заниженной ценой для оценки залога, если банк оценивает предмет залога независимо и это не приводит к обману банка относительно стоимости обеспечения, уголовной ответственности не образует.

Что практически сделать, чтобы снять вопрос: если фактическая оплата 580 000 подтверждена (расписка, платёжное поручение, перевод), при передаче документов стоит представлять банку и подтверждение реальной оплаты, и, при запросе банка, независимую оценку залоговой стоимости — тогда «несоответствие» между цифрой в ДКП и реальной ценой объясняется и не ущемляет ни размер кредита, ни вашу позицию.

Вывод: для покупателя-залогодателя реальные риски заниженной цены лежат не в «повышении банком процента», а (1) в налоговой плоскости — занижение не защищает продавца недвижимости от налога (ст. 214.10 НК), что косвенно делает сделку уязвимой; (2) в плоскости достоверности сведений перед банком — при умышленном обмане банка о стоимости обеспечения ради кредита (ст. 159.1 УК). При подтверждении реальной оплаты и независимой оценке залога этих рисков для обычной ситуации залога нет.

Сроковая развилка и альтернативные пути оформления (чтобы снять вопрос о цене залога)

Сроковая развилка — момент, когда ставка может измениться. Решающий факт по времени: если у вас уже заключён кредитный договор с зафиксированной ставкой, действует прямой запрет на одностороннее увеличение процентов банком для гражданина-заёмщика:

По кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 15.02.2010 № 11-ФЗ) Кредитная организация - владелец банкомата обязана информировать держателя платежной карты до момента осуществления им расчетов с использованием платежной карты, передачи им распоряжений кредитной организации об осуществлении расчетов по его банковским счетам с использованием банкоматов, принадлежащих этой кредитной организации, предупреждающей надписью, отражаемой на экране банкомата, о размере комиссионного вознаграждения, установленного кредитной организацией - владельцем банкомата и взимаемого ею за совершение указанных операций в дополнение к вознаграждению, установленному договором между кредитной организацией, осуществившей выпуск платежной карты, и держателем этой карты, либо об отсутствии такого вознаграждения, а также отражать по итогам этих операций информацию о комиссионном вознаграждении кредитной организации - владельца банкомата в случае взимания такого вознаграждения на чеке банкомата либо об отсутствии такого вознаграждения.
— ст. 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности» (п. про граждан)

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 310 ГК РФ

Поэтому после подписания договора банк не вправе увеличить ставку из-за расхождения цены в ДКП и фактической стоимости — единственные исключения допускаются федеральным законом, а не «обнаружением несоответствия» банком. Пока заявка лишь на рассмотрении, ставка ещё гибкая, и банк вправе при обстоятельствах, очевидно свидетельствующих о невозврате, отказать в выдаче кредита (п. 1 ст. 821 ГК). Ключевая временна́я граница — момент подписания кредитного договора: до него банк формирует ставку свободно (в т.ч. учитывая цену сделки как фактор риска), после него повышать её в одностороннем порядке по этому основанию он не вправе.

Альтернативна ветка — вместо оспаривания сделки подтвердить реальную стоимость. Если фактическая оплата 580 000 подтверждена документами (расписка, платёжное поручение, чек), признавать договор притворным (ст. 170 ГК) не требуется. Достаточно представить банку подтверждение реальных расходов и/или независимую оценку предмета залога: это вытекает из п. 1 ст. 340 ГК (стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон) и из права на оценку по ФЗ «Об оценочной деятельности». Тогда расхождение между цифрой в ДКП и фактической ценой теряет значение для размера залоговой стоимости.

Вывод: по срокам всё решает момент подписания кредитного договора — после него одностороннее повышение ставки банком для заёмщика-гражданина запрещено (ст. 29 ФЗ «О банках…», ст. 310 ГК); по альтернативе — подтверждение фактических расходов и независимая оценка являются прямым и безопасным способом согласовать реальную стоимость залога без признания ДКП притворным.

Подтверждение: условие о цене в ДКП может быть изменено допсоглашением (альтернатива — заявить реальную стоимость банку)

Цена в договоре купли-продажи — это то, что стороны согласовали и за что покупатель обязан заплатить:

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа. 2. Когда цена установлена в зависимости от веса товара, она определяется по весу нетто, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. 3. Если договор купли-продажи предусматривает, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.), но при этом не определен способ пересмотра цены, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара. При просрочке продавцом исполнения обязанности передать товар цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара, предусмотренный договором, а если он договором не предусмотрен, на момент, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящим пунктом, применяются, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором и не вытекает из существа обязательства. Статья 486. Оплата товара 1.
— п. 1 ст. 485 ГК РФ

Поскольку при наличии расхождения между ценой в ДКП и реально переданной суммой стороны могут захотеть «выровнять» документы, закон прямо допускает изменение договора по соглашению сторон:

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 450 ГК РФ

То есть для устранения расхождения не требуется признавать ДКП притворным (ст. 170 ГК) — цена может быть приведена в соответствие с фактом дополнительным соглашением (для недвижимости — с соответствующей государственной регистрацией изменения). Это и есть «чинящая» альтернатива оспариванию сделки.

Отдельно судебная практика фиксирует, что изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога не основание менять залог, а неблагоприятные для гражданина-залогодателя условия (обеспечивающего возврат потребительского или ипотечного, не связанного с бизнесом кредита) на случай последующего уменьшения стоимости ничтожны:

предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 340 ГК РФ). Стороны вправе включить в договор залога условия или заключить отдельное соглашение о последствиях изменения рыночной стоимости предмета залога (абзац первый пункта 2 статьи 340 ГК РФ). В частности, залогодержателю могут быть предоставлены право требовать изменения начальной продажной цены заложенной вещи, предоставления дополнительного обеспечения залогодателем в виде залога иного имущества, поручительства по обязательству, обеспеченному залогом, право требовать досрочного обращения взыскания на предмет залога. Условия, влекущие неблагоприятные для залогодателя последствия на случай последующего уменьшения стоимости предмета залога (в том числе распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита и др.), не могут быть включены в соглашение о залоге с гражданином, когда такой залог обеспечивает обязательство по возврату потребительского кредита или ипотечного кредита, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности. Соответствующие условия являются ничтожными на 10 основании абзаца второго пункта 2 статьи 340 ГК РФ. Если гражданин передал в залог вещь в обеспечение иных обязательств, указанное ограничение не применяется.
— п. 25 Пленума ВС РФ № 23 от 27.06.2023

Для вашей ситуации это подтверждает: расхождение цены ДКП и фактической стоимости не даёт банку инструмента «дожать» залогодателя-гражданина внезапным пересмотром обеспечения или ставки после заключения кредитного договора — такие условия ничтожны.

Вывод: расхождение цены устранимо двумя легальными путями без риска для сделки — дополнительным соглашением к ДКП об изменении цены (ст. 450 ГК, ст. 485 ГК — обязательство оплаты по согласованной цене) либо подтверждением реальной стоимости банку через независимую оценку залога; для гражданина-залогодателя, обеспечивающего потребительский/ипотечный (не предпринимательский) кредит, позднее «дожатие» из-за падения стоимости залога закон запрещает (п. 2 ст. 340 ГК, п. 25 Пленума ВС № 23).