Сколько подписей должно быть в договоре купли-продажи квартиры, если один из собственников действует по нотариальной доверенности от другого

Сколько подписей продавцов должно стоять в договоре купли-продажи

Договор продажи недвижимости заключается путём составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ во взаимосвязи с п. 2 ст. 434 ГК РФ). Поскольку продавцов — двое (оба собственника), «сторона продавца» в договоре представлена двумя лицами, и договор должен быть подписан от имени каждого из них.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Требование о подписи исходит из п. 1 ст. 160 ГК РФ: документ подписывается лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Это означает, что личная подпись доверителя (второго собственника) вовсе не обязательна — за него вправе расписаться представитель по доверенности. Однако сама сделка (продажа) должна быть опосредована волеизъявлением обоих управомоченных на отчуждение лиц, зафиксированным их подписями (подписью их представителя — при представительстве).

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (
— п. 1 ст. 160 ГК РФ

Следовательно, внизу договора от продавцов должно быть оформлено две подписи — по одной от каждого собственника, независимо от того, кто физически её ставит:

• первая — Ваша, как собственника своей доли; и
• вторая — от имени второго собственника (доверителя). Сами Вы расписаться «за него» его именем не вправе — эту подпись Вы проставляете как его представитель по нотариальной доверенности, то есть с расшифровкой, например: «[Ф.И.О.] по доверенности от [дата, №], действует за [Ф.И.О. доверителя]» (первый расписывается как за себя, так же ставит подпись второй — представительскую).

> — **п. 1 ст. 185 ГК РФ**

Ключевой момент: такая схема допустима, если доверенность действительно уполномочивает Вас на продажу (отчуждение) доли доверителя и на подписание договора. Запрета абз. 1 п. 3 ст. 182 ГК РФ здесь не возникает — он касается сделок представителя «в отношении себя лично» либо одновременного представительства обеих сторон сделки. В данном случае контрагент — третье лицо (покупатель), а Вы лишь действуете за обоих управомоченных на одной стороне (продавце), что дозволено.

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
— абз. 1 п. 3 ст. 182 ГК РФ

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Вывод: «только Вашей одной подписи» недостаточно. Договор должен быть подписан от имени обоих продавцов: одну подпись Вы ставите лично как собственник, вторую — как представитель второго собственника по нотариальной доверенности (с указанием «по доверенности»). Недопустимо ставить одну личную подпись за двоих без указания основания полномочий.

Подача документов на государственную регистрацию, когда один продавец действует через представителя

После подписания договора переход права регистрируется по заявлению сторон (ст. 551 ГК РФ). Если второй собственник лично не присутствует, заявление о регистрации перехода права вправе подать его представитель по нотариально удостоверенной доверенности (ст. 185.1 ГК РФ), что согласуется с ч. 4, 8 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ. Сам договор подаётся как документ—основание, а полномочия представителя подтверждаются доверенностью.

При представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица - также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. 9. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность, а также документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица, если иное не установлено федеральным законом. Орган регистрации прав самостоятельно запрашивает в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, учредительные документы такого юридического лица. Заявитель вправе представить учредительные документы юридического лица, или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица (при наличии печати) копии этих учредительных документов по собственной инициативе. 10.
— ч. 8 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. 5. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами. 6.
— п. 4 ч. ч.1 ст.18 (перечень документов) ФЗ № 218-ФЗ

На практике оптимально, чтобы Вы (как представитель) лично явились в МФЦ/Росреестр или подали заявление в электронном виде, приложив доверенность на совершение регистрационных действий (если она предусмотрена). Когда оба собственника отчуждают все доли по одной сделке (типичная продажа квартиры целиком), специального нотариального удостоверения самого договора не требуется — действует исключение ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ; нотариально удостоверяется лишь доверенность от неучаствующего собственника (что у Вас выполнено).

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Вывод: для регистрации перехода права требуется заявление как от Вас, так и (в данном случае через Вас как представителя) от второго собственника — с приложением нотариальной доверенности, удостоверяющей Ваши полномочия. Нотариальное удостоверение самого договора купли-продажи при отчуждении всех долей всеми участниками в одной сделке необязательно.

Развилка: если два сособственника являются супругами (общая совместная собственность)

Если квартира принадлежит супругам на праве общей совместной собственности (приобретена в браке) и в ЕГРН оба не выделены в долевую собственность, правила ст. ст. 550, 160, 182 ГК РФ действуют так же (две подписи сторон), однако возникает дополнительное требование ст. 35 СК РФ: сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, требуют нотариально удостоверенного согласия второго супруга, если он прямо не участвует в сделке. В Вашей ситуации оба супруга участвуют (оба - продавцы; второй действует через Ваше представительство по доверенности), поэтому само участие обоих уже заменяет «согласие». Если же доверенность второго собственника отсутствует, а обращаетесь только Вы с одним лишь согласием супруга — согласия недостаточно: продажа общей совместной собственности требует либо личного участия, либо доверенности (ст. 35 СК РФ).

{c-law: ст. 35 СК РФ — но согласие другого супруга (цитировано выше в разборе) уже получено фактом выдачи Вам нотариальной доверенности}

Ветка для долевой собственности (Ваш случай, если доли определены у каждого): каждый собственник отчуждает свою долю; согласие иных сособственников не требуется, если продаются все доли одним договором. Распределение покупной цены между продавцами определяется самим договором и выплачивается каждому из них (при представительстве — средства могут быть направлены доверителю либо уполномоченному лицу в пределах полномочий доверенности); проследите, чтобы полномочия на получение денег были прямо оговорены в доверенности, иначе покупателю безопаснее выплатить долю доверителя ему лично.

Вывод: две подписи обязательны в любом случае. Если собственники — супруги в общей совместной собственности, факт выдачи Вам вторым супругом нотариальной доверенности на продажу/подпись одновременно подтверждает и его согласие (п. 3 ст. 35 СК РФ), а если второй супруг вовсе не участвует ни лично, ни через доверенность, потребовалось бы нотариальное согласие как отдельный документ. Проследите, чтобы в доверенности было прямо предусмотрено полномочие на получение денежных средств за проданную долю, иначе именно эта часть расчёта должна проводиться с доверителем лично.