Налоговые вычеты при продаже квартиры с использованием материнского капитала и покупке новой недвижимости

Налогообложение дохода от продажи доли в квартире, приобретенной с использованием материнского капитала

Анализ ситуации

В вашем случае супруга продала долю в квартире, которая была приобретена до брака, но в которую были внесены средства материнского капитала в период брака. С момента выделения долей прошло менее трех лет, поэтому доход от продажи подлежит налогообложению.

Применимые налоговые нормы

Срок владения и освобождение от налога

"доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса" (Источник: НК РФ Статья 217, пункт 17.1)

В вашем случае продажа произошла в 2023 году, а изменения в статье 217.1 НК РФ вступили в силу с 01.01.2024. Согласно общим правилам вступления налоговых актов в силу:

"Акты законодательства о налогах и сборах, устанавливающие новые налоги, сборы и (или) страховые взносы, повышающие налоговые ставки, размеры сборов и (или) тарифов страховых взносов, устанавливающие или отягчающие ответственность за нарушение законодательства о налогах и сборах, устанавливающие новые обязанности или иным образом ухудшающие положение налогоплательщиков, плательщиков сборов и (или) плательщиков страховых взносов, а также иных участников отношений, регулируемых законодательством о налогах и сборах, обратной силы не имеют." (Источник: НК РФ, статья 5, пункт 2)

Поскольку изменения 2024 года улучшают положение налогоплательщиков, они не имеют обратной силы и применяются только к доходам, полученным с 2024 года.

Возможность применения вычета в размере расходов

"вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 2)

Для долей, выделенных при использовании материнского капитала, установлены специальные правила:

"При получении дохода от продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" налогоплательщик вправе уменьшить сумму своего облагаемого налогом дохода на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого объекта недвижимого имущества в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в объекте недвижимого имущества" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 2)

Ключевое условие: расходы на приобретение объекта недвижимого имущества должны быть произведены членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата на материнский капитал и/или его супругом.

Учет материнского капитала

"Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств материнского (семейного) капитала" (Источник: НК РФ, статья 220, пункт 5)

Это означает, что при расчете расходов на приобретение нельзя учитывать сумму материнского капитала.

Выводы и рекомендации

1. По сроку владения: Изменения в статье 217.1 НК РФ, вступившие в силу с 01.01.2024, не применяются к вашей ситуации, поскольку продажа произошла в 2023 году. Срок владения долей исчисляется с даты ее регистрации.

2. По применению вычетов: Ваша супруга вправе уменьшить сумму облагаемого дохода на:

   • Фактически произведенные и документально подтвержденные расходы на приобретение первоначальной квартиры (в размере, пропорциональном ее доле)
   • Проценты по ипотечному кредиту (в части, приходящейся на ее долю)

3. По материнскому капиталу: Сумма материнского капитала не может учитываться в составе расходов при расчете налоговой базы.

4. По альтернативным вычетам: Супруга может выбрать между:

   • Вычетом в размере фактически понесенных расходов (стоимость покупки квартиры + проценты по ипотеке)
   • Стандартным имущественным вычетом в размере 1 млн рублей пропорционально доле

Рекомендации:

• Подготовьте все документы, подтверждающие расходы на приобретение первоначальной квартиры и уплату процентов по ипотеке
• Рассчитайте оба варианта вычетов и выберите наиболее выгодный
• Учтите, что при применении вычета в размере расходов необходимо документальное подтверждение всех сумм
• Для уточнения расчета рекомендуем обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве