Соглашение с застройщиком: аванс или задаток, могут ли понудить заключить договор купли-продажи и является ли оно предварительным договором

Является ли внесённая сумма авансом или задатком

Ключевой признак задатка — он выдаётся в счёт платежей по уже заключённому договору и в доказательство его заключения. В вашем соглашении прямо написано иное: деньги переданы «в обеспечение обязательств сторон по заключению в будущем договора купли-продажи», то есть основного договора ещё нет.

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
   — ст. 380 ГК РФ, п. 1

Поскольку основной договор купли-продажи не заключён, суммы, причитающейся по нему, не существует — значит, признак «в счёт причитающихся по договору платежей» отсутствует, и конструкция задатка по ст. 380 ГК РФ не срабатывает. Даже если бы застройщик настаивал на обратном, п. 3 той же статьи прямо устанавливает: при сомнении сумма считается авансом, если не доказано иное. Именно так и назвала её сама сторона-1 в тексте соглашения («в качестве аванса»).

Дополнительный аргумент даёт п. 4 ст. 380 ГК РФ: задатком может быть обеспечено обязательство по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429). Если предварительный договор не заключён (об этом — ниже), то и обеспечивать задатком нечего.

Отсюда — принципиальная разница в последствиях. Задаток работает по ст. 381 ГК РФ (остаётся у другой стороны либо возвращается в двойном размере):

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
   — ст. 381 ГК РФ, п. 1

К авансу эти правила не применяются. Оговорка соглашения «аванс возвращается только в случае отказа банка от ипотеки» не превращает сумму в задаток и не лишает вас права на её возврат по общим основаниям (о возврате — вопрос 4). Вывод: переданные 10 000 рублей — аванс (предоплата), а не задаток; правила ст. 381 ГК РФ о потере/удвоении задатка к вам неприменимы, п. 3 ст. 380 ГК РФ прямо предписывает толковать сомнение в пользу аванса.

Является ли Соглашение предварительным договором купли-продажи

Предварительный договор — это соглашение, по которому стороны обязуются заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
   — ст. 429 ГК РФ, п. 1

Обязательное требование — в предварительном договоре должен быть определён предмет основного договора:

1. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
   — п. 3 ст. 429 ГК РФ

Предметом будущего договора купли-продажи недвижимости является конкретный объект, и закон предъявляет к его описанию жёсткое требование:

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— ст. 554 ГК РФ

В вашем соглашении указаны только номер и площадь дома, но нет адреса и данных о расположении объекта на земельном участке (кадастрового номера). Такое описание не позволяет определённо установить имущество — условие о предмете не согласовано, а значит, и требования п. 3 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору не соблюдены.

Второй самостоятельный дефект — цена. Вы указали, что 1 200 000 рублей «нереальные», завышенные:

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
   — п. 1 ст. 555 ГК РФ

Если цена сформирована на недостоверных условиях (включение 40 000 рублей за подготовку банковских документов, которое фактически не производится), условие о цене нельзя считать согласованным в действительном смысле, что дополнительно разрушает предварительную конструкцию.

Формально стороны назвали срок (30 дней), и это соответствует п. 4 ст. 429 ГК РФ; но наличие срока само по себе договор предварительным не делает — решают предмет и условия основного договора. Вывод: Соглашение не является предварительным договором купли-продажи: в нём не согласован предмет (нет адреса и данных о расположении дома на участке), а цена сформирована на вводящих в заблуждение условиях. Как следствие, оно не порождает предусмотренных ст. 429 ГК РФ обязательств и не даёт другой стороне права требовать заключения основного договора.

Могут ли вас понудить заключить договор купли-продажи

Общий принцип — свобода договора; понуждение возможно только в силу закона или добровольно принятого обязательства:

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
— п. 1 ст. 421 ГК РФ

Обязанность заключить основной договор возникает из надлежаще заключённого предварительного договора. Если предварительный договор не заключён (вопрос 2), то добровольно принятого обязательства в смысле п. 1 ст. 421 ГК РФ нет — и понудить вас нельзя.

Даже если бы суд признал соглашение предварительным договором, механизм понуждения выглядит так:

1. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
   — п. 5 ст. 429 ГК РФ

Обратите внимание на два ограничения этой нормы в вашу пользу: (1) требование о понуждении может быть заявлено только в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства (при 30-дневном сроке этот период уже мог истечь); (2) понуждение возможно лишь при уклонении стороны от заключения договора, а не при наличии спора о существенных условиях (предмете и цене), которые в вашем соглашении не согласованы.

Процедурно понуждение реализуется через п. 4 ст. 445 ГК РФ:

1. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
   — п. 4 ст. 445 ГК РФ

и спор об условиях — через ст. 446 ГК РФ:

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 446 ГК РФ, п. 1

Существенно: разногласия, возникшие при заключении договора и не переданные в суд в течение шести месяцев, судебному урегулированию уже не подлежат (п. 2 ст. 446 ГК РФ). Вывод: понудить вас к заключению договора купли-продажи по этому Соглашению нельзя, так как оно не является предварительным договором и не создаёт обязательства заключить основной договор; даже при иной квалификации права застройщика ограничены 6-месячным сроком, а существенные условия (предмет, цена) в любом случае не согласованы.

Возврат 10 000 рублей: основание и денежные последствия

Поскольку задатка нет, а обязательство по заключению основного договора не возникло, у застройщика отсутствует правовое основание удерживать полученную сумму. Деньги подлежат возврату как неосновательное обогащение:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Исключения из этого правила (ст. 1109 ГК РФ) к вам не относятся — вы не знали об отсутствии обязательства и не передавали деньги в дар или в целях благотворительности:

Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения: 1) имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное; 2) имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности; 3) заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию, при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки; 4) денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности. Президент Российской Федерации Б.Ельцин Москва, Кремль 26 января 1996 года № 14-ФЗ
— ст. 1109 ГК РФ

На удерживаемую сумму начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами:

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Размер процентов определяется по правилам п. 1 ст. 395 ГК РФ:

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Если застройщик — организация, продающая дома гражданам, к отношениям применим Закон РФ «О защите прав потребителей»: вы вправе в любой момент отказаться от услуг и требовать возврата суммы за вычетом только фактически понесённых исполнителем расходов, которые он должен доказать:

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ)
— ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Дополнительно вы можете требовать компенсацию морального вреда и штраф:

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя
— п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Сроки: общий срок исковой давности — три года (ст. 196 ГК РФ), а по требованию о признании оспоримой сделки недействительной — один год со дня, когда вы узнали об основании оспаривания (п. 2 ст. 181 ГК РФ):

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права
   — ст. 196 ГК РФ, п. 1

1. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 181 ГК РФ

Подсудность и госпошлина для потребителя льготные — иск можно подать по своему месту жительства, без госпошлины:

1. Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства
   — п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»

1. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ) ГЛАВА II. ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПРИ ПРОДАЖЕ ТОВАРОВ ПОТРЕБИТЕЛЯМ
   — п. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Вывод: 10 000 рублей подлежат возврату как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), с процентами по ст. 395 и п. 2 ст. 1107 ГК РФ; как потребитель вы вправе дополнительно требовать компенсацию морального вреда (ст. 15 Закона о защите прав потребителей) и штраф 50 % от присужденной суммы (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей), иск подаётся по вашему месту жительства без госпошлины, срок исковой давности — 3 года.

Оспаривание Соглашения из-за введения в заблуждение о цене

Утверждение, что в 1 200 000 рублей «включат подготовку документов для банка (около 40 000 рублей)», которое впоследствии не подтвердилось, — это заблуждение относительно существенного качества предмета сделки:

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
   — п. 1 ст. 178 ГК РФ

1. сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
   — подп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ

Если же застройщик намеренно обещал включить 40 000 рублей в цену, зная, что этого не будет (умолчание о том, что лицо должно было сообщить), — это уже обман:

1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
   — п. 2 ст. 179 ГК РФ

Последствие недействительности — двусторонняя реституция, то есть возврат всего полученного по сделке, в вашем случае — уплаченных 10 000 рублей:

1. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
   — п. 2 ст. 167 ГК РФ

Распределение бремени доказывания: вы должны доказать обещание включить стоимость подготовки банковских документов в цену (переписка, аудиозапись разговора, рекламный буклет, показания свидетелей):

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений
   — ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Обратите внимание: при обмане дополнительно возмещаются убытки (п. 4 ст. 179 ГК РФ), а при заблуждении — только реальный ущерб (п. 6 ст. 178 ГК РФ). Срок оспаривания оспоримой сделки — один год (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Однако оспаривание здесь — альтернативный, а не основной путь: признание сделки недействительной не требуется для возврата денег, потому что сумма возвращается и без этого (вопрос 4).

Ветвление по неизвестному факту: если у вас есть письменное или записанное подтверждение обещания — можно заявлять иск об обмане (п. 2 ст. 179 ГК РФ) с возмещением убытков; если доказательств нет, а обещание было только устным — оспаривание по ст. 178 ГК РФ малоперспективно, и следует ограничиться требованием возврата аванса как неосновательного обогащения. Вывод: Соглашение в части цены может быть оспорено как совершённое под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ) либо обмана (ст. 179 ГК РФ) со сроком один год (п. 2 ст. 181 ГК РФ) и двусторонней реституцией (п. 2 ст. 167 ГК РФ); при отсутствии доказательств обещания этот путь бесперспективен, но возврат 10 000 рублей обеспечивается и без оспаривания соглашения.

Что делать, если застройщик откажется вернуть аванс добровольно

Отсутствие у застройщика правового основания удерживать аванс и отсутствие обязательства заключить основной договор означают, что спор разрешается в суде по вашему требованию о взыскании неосновательного обогащения и процентов (п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1107, п. 1 ст. 395 ГК РФ, разобрано в вопросе 4). Как потребитель вы вправе отказаться от дальнейших услуг, потребовав возврата за вычетом только фактически понесённых и доказанных расходов:

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ)
— ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Формальных обязательных досудебных процедур для такого иска закон не устанавливает, но направление письменной претензии с требованием вернуть аванс практически необходимо: при удовлетворении требований потребителя суд взыскивает штраф 50 % именно за несоблюдение добровольного порядка их удовлетворения:

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя
— п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Иск подаётся по вашему выбору — в том числе по месту жительства — и без госпошлины:

1. Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства
   — п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»

1. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ) ГЛАВА II. ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПРИ ПРОДАЖЕ ТОВАРОВ ПОТРЕБИТЕЛЯМ
   — п. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Требование о понуждении к заключению договора, если застройщик его заявит, может быть предъявлено только в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства (п. 5 ст. 429 ГК РФ), а разногласия по условиям — в тот же срок (п. 2 ст. 446 ГК РФ); по истечении этих сроков спор в этой части судебному урегулированию не подлежит. Вывод: при отказе застройщика вернуть деньги вы направляете письменную претензию, затем подаёте в суд по своему месту жительства иск о взыскании 10 000 рублей как неосновательного обогащения с процентами по ст. 395 ГК РФ, компенсацией морального вреда и штрафом 50 %; госпошлину как потребитель не платите.

Принудительное исполнение решения суда

Если застройщик не исполнит вступившее в силу решение добровольно, взыскание производится в порядке исполнительного производства: вам выдаётся исполнительный лист, который предъявляется судебным приставам либо в банк, обслуживающий должника. Проценты по п. 1 ст. 395 ГК РФ взыскиваются по день фактической уплаты суммы кредитору:

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Это позволяет доначислить проценты за весь период фактического удержания денег, если застройщик затягивает возврат и после суда. Вывод: после получения исполнительного листа взыскание 10 000 рублей, процентов, морального вреда и штрафа производится через судебных приставов или банк должника; проценты по ст. 395 ГК РФ начисляются вплоть до дня фактического возврата денег.

Какие доказательства нужны для подтверждения введения в заблуждение

Обещание включить в цену стоимость подготовки банковских документов (около 40 000 рублей) — обстоятельство, которое вы как истец должны доказать:

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений
   — ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Средства доказывания по гражданским делам перечислены в законе; к ним относятся, в частности, письменные доказательства и аудио-/видеозаписи:

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей могут быть получены путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 155 1 настоящего Кодекса , либо путем использования системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 155 2 настоящего Кодекса . (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 26.04.2013 № 66-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) 2. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.
— ч. 1 ст. 55 ГПК РФ

Принципиальный момент — допустимость доказательств:

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами
— ст. 60 ГПК РФ

и ограничение по свидетельским показаниям для сделок:

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность
— п. 1 ст. 162 ГК РФ

Поскольку Соглашение заключено в письменной форме, в подтверждение его условий вы не можете ссылаться на показания свидетелей — только на письменные и иные доказательства. Это означает: устное обещание менеджера застройщика доказать только «со слов свидетеля» не получится.

Практически применимыми доказательствами введения в заблуждение служат: (1) письменная переписка (e-mail, мессенджеры, SMS) с обещанием включить 40 000 рублей в цену; (2) рекламные материалы/буклеты с указанием «в цену входит подготовка документов для банка»; (3) аудио-/видеозапись переговоров, где обещание прямо зафиксировано (допустима, если запись сделана добросовестно); (4) публичная оферта/прайс на сайте. Если таких доказательств нет, а оспаривание по ст. 178/179 ГК РФ строится только на устных заверениях, оно малоперспективно — и тогда возврат денег обеспечивается исключительно через неосновательное обогащение (вопрос 4), где доказывать введение в заблуждение не требуется: достаточно показать, что обязательство по заключению основного договора не возникло из-за несогласованности предмета (п. 1 ст. 1102, ст. 554 ГК РФ). Вывод: для оспаривания сделки нужны письменные или зафиксированные (переписка, реклама, аудио) доказательства обещания; свидетельские показания в подтверждение условий письменной сделки недопустимы (п. 1 ст. 162 ГК РФ, ст. 60 ГПК РФ); при их отсутствии следует идти по пути возврата аванса как неосновательного обогащения, не требующему доказывания обмана.