Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры купли-продажи

Может ли ИП-застройщик продать дом в СНТ по семейной ипотеке, если есть только выписки ЕГРН и техплан, оформленные по дачной амнистии?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте в выписке ЕГРН назначение дома: «жилой дом» или «садовый дом».
  2. 2
    Если в ЕГРН «садовый дом» — смените назначение на «жилой дом» до сделки.
  3. 3
    Продавайте дом и участок одним договором купли-продажи.descriptionДоговор купли-продажи жилого дома с земельным участком
  4. 4
    Включите в договор точные данные объектов и согласованную цену.
  5. 5
    Передайте объекты покупателю по передаточному акту.
  6. 6
    Зарегистрируйте переход права в Росреестре; декларация и разрешение не нужны.

Документы и доказательства

  • Выписка ЕГРН на дом — проверить назначение: «жилой дом» или «садовый дом».
  • Выписка ЕГРН на земельный участок (ВРИ «для садоводства», 8 соток).
  • Технический план дома (для банковской оценки и подтверждения характеристик).
  • Договор купли-продажи дома и участка одним документом с ценой и описанием объектов.
  • Передаточный акт дома и участка.
  • Отчёт об оценке и иные документы по внутренним требованиям банка.

  • Сроки и риски

    • Договор продажи жилого дома подлежит госрегистрации и считается заключённым с её момента.
    • Право зарегистрировано в 2022 году: при продаже до 2027 года возникнет НДФЛ.

  • Чего не делать

    • Не продавайте участок отдельно от дома — закон запрещает отчуждение по отдельности.
    • Не оформляйте сделку, пока не проверите в выписке ЕГРН назначение дома: «жилой» или «садовый».
    • Не подавайте на семейную ипотеку, если в ЕГРН указано «садовый дом» — банк откажет.
    • Не запрашивайте декларацию или разрешение на строительство — для зарегистрированного дома они не нужны.
    • Не заключайте договор без условия о цене — без него договор считается незаключённым.
    • Не рассчитывайте на освобождение от НДФЛ до 2027 года — минимальный срок владения пять лет.

  • Когда нужен адвокат

    • Если банк отказал из-за назначения «садовый дом» в ЕГРН: Банк отказывает из-за назначения «садовый дом» в ЕГРН — нужен юрист по смене назначения.
    • Если покупатель настаивает на раздельной продаже дома и участка: Покупатель настаивает на раздельной продаже дома и участка — это прямо запрещено законом.
    • Если банк требует нотариальное удостоверение или нестандартные условия договора: Банк требует нотариальное удостоверение или нестандартные условия договора — проверьте с юристом.
    • Если росреестр приостановил регистрацию перехода права: Росреестр приостановил регистрацию перехода права — без юриста снять приостановление сложно.

  • Альтернативные пути

    • При «садовом доме» смените назначение на «жилой дом» через Росреестр до сделки.
    • Уточните у банка перечень документов: выписки ЕГРН и техплан обычно достаточны.
    • Закажите отчёт об оценке заранее, если банк его требует.
    • Учтите НДФЛ: право с 2022 года — продажа до 2027 года облагается налогом.

  • Региональные особенности

    • Регион в вопросе не указан — проверьте назначение дома в ЕГРН по месту нахождения объекта.
    • Уточните в банке перечень документов по семейной ипотеке для вашего региона.
    • Регистрация перехода права — в Росреестре по месту нахождения объектов.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

  1. Ситуация. Продавец — индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности земельный участок площадью 8 соток с видом разрешённого использования «для садоводства» и расположенный на нём одноэтажный жилой дом площадью примерно 120 кв. м. Оба объекта находятся на территории СНТ, право собственности зарегистрировано в ЕГРН в 2022 году по дачной амнистии. На руках у продавца имеются выписки ЕГРН на дом и на землю, а также технический план дома. Покупатели намерены приобрести объект с использованием семейной ипотеки, банк запрашивает документы. Юридически значимым является то, что дом уже построен, введён в оборот и зарегистрирован, а продажа предполагается как одновременное отчуждение дома и участка одним договором. Из этого следует, что предмет сделки сформирован, право продавца зафиксировано в ЕГРН, и для перехода права не требуется заново подтверждать законность создания дома.

  2. Затронутые правоотношения:

    • Вещное право на жилой дом и земельный участок. Право собственности продавца зарегистрировано в ЕГРН, объекты оборотоспособны. Это определяет саму возможность выступать продавцом по договору купли-продажи недвижимости.
    • Оборот недвижимости на садовых земельных участках. Расположение дома на землях СНТ с ВРИ «для садоводства» допускает размещение и отчуждение жилого дома, но требует одновременной продажи дома и участка. Это исключает раздельную продажу и определяет структуру сделки.
    • Ипотечные отношения (залог недвижимости). Приобретение с использованием семейной ипотеки означает залог дома и участка в пользу банка. Предметом ипотеки по правилам о жилых помещениях может быть только жилой дом, а не садовый, что напрямую влияет на одобрение сделки банком.
    • Регистрационные отношения (учётно-регистрационная сфера). Переход права собственности подлежит государственной регистрации на основании договора купли-продажи. Достаточность имеющихся у продавца документов оценивается именно через требования к регистрации перехода права, а не через повторное подтверждение законности постройки.
    • Налоговые отношения (НДФЛ при продаже недвижимости). Дом и участок находятся в собственности с 2022 года, минимальный предельный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет пять лет. Это означает, что при продаже до истечения пяти лет у продавца возникает налоговая обязанность, если объект не подпадает под льготные основания.
    • Предпринимательские отношения (статус ИП). Продажа собственного готового объекта недвижимости не подпадает под регулирование 214-ФЗ о долевом строительстве, однако систематическая продажа построенных домов может квалифицироваться как предпринимательская деятельность, что исключает применение налоговой льготы по сроку владения.

  3. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

    • Назначение дома в ЕГРН — «жилой дом» или «садовый дом». Это ключевой факт. Если в выписке указано «жилой дом», объект пригоден для продажи под семейную ипотеку и подпадает под ипотечный режим жилых помещений. Если указано «садовый дом», банк вправе отказать в семейной ипотеке, поскольку такой объект юридически является строением сезонного использования, не предназначенным для постоянного проживания.
    • Одновременность отчуждения дома и участка. Закон прямо запрещает собственнику садового земельного участка отчуждать его отдельно от расположенного на нём жилого дома. Сделка должна быть оформлена одним договором купли-продажи на оба объекта.
    • Наличие зарегистрированного права собственности на оба объекта. Право продавца уже зафиксировано в ЕГРН, поэтому для регистрации перехода права достаточно договора купли-продажи, выписок ЕГРН и технического плана. Декларация или разрешение на строительство для уже зарегистрированного дома не требуются.
    • Дата регистрации права собственности (2022 год). От неё зависит налоговое последствие: при продаже до истечения пятилетнего срока владения доход облагается НДФЛ, льготных оснований для трёхлетнего срока в описанной ситуации нет.
    • Характер продажи — разовая сделка или систематическая деятельность. Для разовой продажи готового зарегистрированного дома нормы 214-ФЗ не применяются и препятствий нет. Если продажа носит систематический характер как предпринимательская деятельность, налоговое освобождение по сроку владения не применяется.

Право продать жилой дом и участок на землях СНТ с ВРИ «садоводство»

Само расположение на территории СНТ и вид разрешённого использования «для садоводства» не являются препятствием для продажи — если на участке размещён именно жилой дом, а не садовый дом.

  1. садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур , сельскохозяйственной птицы и (или) кроликов в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей
    — п. 1 ст. 3 ФЗ № 217-ФЗ

Эта норма прямо допускает размещение на садовом участке жилого дома (наряду с садовым домом). То есть сам факт нахождения дома на «садовой» земле не превращает его в необоротоспособный объект. Ключевое юридическое различие, от которого зависят все последствия:

  1. садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании
    — п. 2 ст. 3 ФЗ № 217-ФЗ

Жилой дом — это объект для постоянного проживания; садовый дом — здание сезонного использования. Если ваш дом зарегистрирован в ЕГРН с назначением «жилой дом» (а не «садовый дом»), то он полноценный жилой объект и может продаваться по договору купли-продажи недвижимости на общих основаниях.

  1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)
    — п. 1 ст. 549 ГК РФ

Важный императив — дом и участок на садовой земле нельзя разделить в сделке:

  1. Собственник садового земельного участка или огородного земельного участка не вправе отчуждать его отдельно от расположенных на нем жилого дома, садового дома, хозяйственных построек и (или) гаража
    — ч. 6 ст. 23 ФЗ № 217-ФЗ

Это значит, что продавать нужно дом и участок одним договором (единым объектом сделки), что в вашем случае и предполагается.

Вывод. Право продать дом с участком у вас есть. Расположение на территории СНТ и ВРИ «для садоводства» препятствием не являются — при условии, что дом зарегистрирован в ЕГРН как жилой дом. Если же в выписке указано назначение «садовый дом», продать его как жильё (в том числе под семейную ипотеку) не получится без предварительного перевода в «жилой дом».

Ипотека дома и участка — допустимость предмета залога

Семейная ипотека — это кредит, обеспеченный залогом приобретаемой недвижимости. Для дома с участком здесь действует правило об одновременной ипотеке здания и земли:

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение
— ст. 69 ФЗ № 102-ФЗ об ипотеке

Это условие у вас выполнимо: участок в собственности, поэтому дом и участок закладываются вместе, одним договором.

Ключевая норма, разделяющая жилой и садовый дом как предмет ипотеки:

  1. Гостиницы, дома отдыха, садовые дома и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, а также для залога прав требования участника долевого строительства, на них не распространяются
    — п. 3 ст. 74 ФЗ № 102-ФЗ об ипотеке

Для вашей ситуации это означает: садовый дом заложить технически можно, но это «строение, не предназначенное для постоянного проживания» — банки и нормы льготных программ (включая семейную ипотеку) ориентированы на жилые объекты. Именно поэтому от того, что написано в ЕГРН («жилой дом» или «садовый дом»), напрямую зависит, примет ли их банк в залог по семейной ипотеке. Если дом в ЕГРН значится «жилым домом» — он подпадает под режим ипотеки жилых домов и полностью отвечает требованиям льготной программы по предмету сделки.

Вывод. Дом и участок могут быть предметом ипотеки, а значит — и предметом покупки в рамках семейной ипотеки, только если дом оформлен как жилой дом. Если в ЕГРН он «садовый дом», то под семейную ипотеку такой объект не пройдёт без предварительной смены статуса на «жилой дом».

Какие документы достаточны для сделки — нужна ли декларация или разрешение

Что касается комплекта документов продавца: выписки ЕГРН на дом и на землю + технический план дома — этого, как правило, достаточно для регистрации перехода права. Разрешение на строительство или отдельная «декларация» для уже зарегистрированного объекта не требуются — право на дом уже зарегистрировано, и новый отдельный правоустанавливающий документ для продажи закон не требует.

  1. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки
    — п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Основанием для регистрации перехода права служит именно договор купли-продажи (сделка), а не повторное предъявление первоначальных документов о постройке. Право продавца уже зафиксировано в ЕГРН, и для сделки достаточно:

  1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права
    — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ

Описание недвижимого имущества (его характеристики: площадь, этажность, назначение) в ЕГРН уже есть — оно вносилось при дачной амнистии на основании техплана. Поэтому для самой сделки на руках у вас достаточно (а) выписок ЕГРН и (б) техплана (он понадобится банку для оценки и подтверждения характеристик дома).

Сама сделка оформляется письменным договором, содержащим предмет, цену и данные, позволяющие определённо установить объект:

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества
— ст. 554 ГК РФ

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче
— п. 1 ст. 556 ГК РФ

  1. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации
    — п. 2 ст. 558 ГК РФ

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи целого дома с целым участком, находящимися в единоличной собственности, законом не требуется (обязательная нотариальная форма установлена лишь для сделок с долями в праве общей собственности). Регистрация перехода права производится в Росреестре по заявлению сторон на основании договора, выписок ЕГРН и техплана.

Вывод. Декларация и разрешение на строительство для продажи уже зарегистрированного дома не нужны. Достаточно договора купли-продажи, выписок ЕГРН на дом и участок и технического плана дома. Дополнительно банк в рамках семейной ипотеки может запросить отчёт об оценке и подтверждение назначения дома в ЕГРН — но это его внутренние требования, а не требования закона о регистрации сделки.

Налоговые последствия продажи (НДФЛ и минимальный срок владения)

Дом и участок оформлены по дачной амнистии примерно в 2022 году. Если продажа состоится раньше, чем пройдёт установленный минимальный срок владения, возникает НДФЛ.

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

По общему правилу этот срок — пять лет, а три года — лишь для льготных оснований (наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, рента, отсутствие иного жилья):

  1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет
    — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Ваш дом создан и зарегистрирован вами (не по наследству и не по дарению), поэтому применим пятилетний срок владения. Если вы продаёте ДО истечения 5 лет с даты регистрации права (2022 год), доход облагается НДФЛ — при этом вы вправе уменьшить налоговую базу на имущественный вычет либо на расходы по приобретению/созданию объекта. Если продажа состоится ПОСЛЕ истечения 5 лет (то есть не ранее 2027 года), доход полностью освобождается от НДФЛ.

Дополнительно важно для вашего статуса: льгота применима, только если объект не использован в предпринимательской деятельности. Эту оговорку нужно учитывать, поскольку вы ИП.

Вывод. Скорее всего, при продаже до 2027 года у вас возникнет обязанность по НДФЛ (участок и дом в собственности менее пяти лет, льготных оснований для трёхлетнего срока нет). Точный расчёт зависит от даты регистрации права и от того, заявлен ли объект как имущество ИП (тогда НДФЛ-освобождение не применяется).

Риск переквалификации: продажа ИП-застройщиком и 214-ФЗ

Отдельный вопрос — ваш статус ИП и «статус застройщика». Если дом построен вами и продаётся как разовая продажа собственного имущества, то это обычная гражданско-правовая сделка, а не долевое строительство. Запрет привлекать деньги граждан до регистрации права касается продажи строящегося жилья; ваш дом уже построен и зарегистрирован, поэтому правила 214-ФЗ о долевом строительстве здесь не применяются — вы продаёте готовый объект по договору купли-продажи, а не привлекаете средства на строительство.

Риск состоит в другом: если продажа носит систематический характер (вы регулярно строите и продаёте дома), такая деятельность квалифицируется как предпринимательская, доход облагается как доход от предпринимательской деятельности, и льготы по ст. 217.1 НК РФ (освобождение при минимальном сроке владения) не применяются. Для разовой продажи собственного дома такой риск минимален.

Вывод. Для разовой продажи готового, уже зарегистрированного дома нормы 214-ФЗ о долевом строительстве не препятствуют сделке — продаётся готовый объект по обычному договору купли-продажи. Однако если вы систематически строите и продаёте дома как ИП, доход подлежит налогообложению в рамках предпринимательской деятельности без освобождения по ст. 217.1 НК РФ.

Развилка: дом — «жилой» или «садовый» (+ что делать, если откажут)

Весь ответ зависит от одного факта, который не назван в вопросе: какое назначение указано в выписке ЕГРН на дом — «жилой дом» или «садовый дом».

Ветка А — в ЕГРН «жилой дом». Препятствий нет: дом можно продавать (п. 1 ст. 3, ч. 6 ст. 23 ФЗ № 217-ФЗ), он пригоден как предмет ипотеки по правилам о жилых домах (п. 1 ст. 74 ФЗ № 102-ФЗ), банк может принять его в залог по семейной ипотеке. Вашего комплекта документов (выписки ЕГРН + техплан) достаточно.

Ветка Б — в ЕГРН «садовый дом». Тогда объект юридически является зданием сезонного использования (п. 2 ст. 3 ФЗ № 217-ФЗ) и по п. 3 ст. 74 ФЗ № 102-ФЗ это строение, не предназначенное для постоянного проживания. Под семейную ипотеку банки такие объекты, как правило, не принимают. В этом случае выход — перевести садовый дом в «жилой дом»: процедура предусмотрена Положением, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, — для этого дом должен отвечать требованиям, предъявляемым к жилому помещению (пригодность для круглогодичного проживания, инженерные системы и т.д.), и требуется решение органа местного самоуправления (или исполнительного органа) о признании садового дома жилым.

Отказ банка в любом случае не блокирует саму продажу: если банк по семейной ипотеке откажет из-за характеристик объекта, вы вправе продать дом на обычных условиях либо другому покупателю; при этом сама сделка регистрируется в Росреестре по документам, которые у вас уже есть.

Вывод. Первый и решающий шаг — сверить назначение дома в выписке ЕГРН. Если там «жилой дом» — вы можете продавать его под семейную ипотеку с имеющимися документами; если «садовый дом» — сначала оформите признание его жилым домом (через орган местного самоуправления по Постановлению Правительства РФ № 47), и только после этого объект станет пригодным для семейной ипотеки.

Продать дом с участком под семейную ипотеку вы сможете при условии, что в ЕГРН на дом указано назначение «жилой дом»; этот факт нужно проверить в выписке ЕГРН. Для регистрации перехода права в Росреестре имеющихся у вас документов (выписки ЕГРН на дом и землю + техплан) достаточно, и ни декларация, ни разрешение на строительство не требуются; при этом банк вправе дополнительно запросить отчёт об оценке и иные документы по своим внутренним требованиям. Если же в ЕГРН дом значится как «садовый дом», банк по семейной ипотеке такой объект, как правило, не примет — потребуется предварительно сменить назначение на «жилой дом».

Развёрнутый вывод по каждому подвопросу

1. Можно ли продать дом и участок на землях СНТ с ВРИ «для садоводства»

Да, можно. Само расположение на территории СНТ и вид разрешённого использования «для садоводства» не являются препятствием для продажи. Согласно п. 1 ст. 3 ФЗ № 217-ФЗ, на садовом земельном участке допускается размещение именно жилого дома (наряду с садовым домом). Ключевое условие — чтобы ваш дом был зарегистрирован в ЕГРН с назначением «жилой дом», а не «садовый дом» (п. 2 ст. 3 ФЗ № 217-ФЗ разграничивает эти понятия: садовый дом — здание сезонного использования, жилой дом — для постоянного проживания).

Продажа осуществляется по договору купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ). При этом ч. 6 ст. 23 ФЗ № 217-ФЗ прямо запрещает отчуждать садовый земельный участок отдельно от расположенного на нём жилого дома — продавать нужно дом и участок одним договором, что в вашей ситуации и предполагается.

2. Примет ли банк такой объект по семейной ипотеке

Семейная ипотека — это кредит под залог приобретаемой недвижимости. По ст. 69 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке» ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой земельного участка под ним — у вас это условие выполнимо, так как участок в собственности.

Решающее значение имеет назначение дома в ЕГРН. Согласно п. 3 ст. 74 ФЗ № 102-ФЗ, садовые дома и иные строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки лишь на общих основаниях, а правила об ипотеке жилых домов на них не распространяются. Банки и льготные программы (включая семейную ипотеку) ориентированы именно на жилые объекты. Поэтому:

  • если в ЕГРН «жилой дом» — объект подпадает под режим ипотеки жилых домов (п. 1 ст. 74 ФЗ № 102-ФЗ); соответствие условиям конкретной программы определяется её правилами;
  • если в ЕГРН «садовый дом» — банк, скорее всего, откажет, так как юридически это строение сезонного использования, не предназначенное для постоянного проживания.

3. Достаточно ли имеющихся документов — нужна ли декларация или разрешение

Для продажи уже зарегистрированного дома декларация и разрешение на строительство не требуются. Право на дом уже зафиксировано в ЕГРН, и основанием для регистрации перехода права служит сам договор купли-продажи (п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ), а не повторное предъявление документов о постройке. Описание объекта (площадь, этажность, назначение) уже внесено в ЕГРН при дачной амнистии на основании техплана (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ).

Для сделки вам достаточно:

  • выписки ЕГРН на дом;
  • выписки ЕГРН на земельный участок;
  • технического плана дома (понадобится банку для оценки и подтверждения характеристик).

Договор купли-продажи должен содержать данные, позволяющие определённо установить объект (ст. 554 ГК РФ), и условие о цене — без него договор считается незаключённым (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Передача оформляется передаточным актом (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Договор продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Нотариальное удостоверение для целого дома с целым участком в единоличной собственности не требуется.

4. Налоговые последствия (НДФЛ)

Дом и участок оформлены в 2022 году. По общему правилу минимальный предельный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Трёхлетний срок применяется только к льготным основаниям (наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, рента, отсутствие иного жилья) — к вашей ситуации они не относятся (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Следовательно, при продаже до 2027 года доход от продажи облагается НДФЛ. Вы вправе уменьшить налоговую базу на имущественный вычет либо на расходы по приобретению/созданию объекта. При продаже после истечения 5 лет (то есть не ранее 2027 года) доход полностью освобождается от НДФЛ (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Важно: льгота по ст. 217.1 НК РФ не применяется, если объект использовался в предпринимательской деятельности. Если продажа носит разовый характер — риск переквалификации минимален. Если же вы систематически строите и продаёте дома как ИП, доход будет облагаться как предпринимательский без освобождения по ст. 217.1 НК РФ.

5. Что делать, если в ЕГРН «садовый дом»

Если в выписке ЕГРН на дом указано назначение «садовый дом», под семейную ипотеку такой объект не пройдёт (п. 3 ст. 74 ФЗ № 102-ФЗ). Выход — сменить назначение на «жилой дом»: для этого дом должен отвечать требованиям, предъявляемым к жилому помещению (пригодность для круглогодичного проживания, инженерные системы и т.д.), и требуется решение органа местного самоуправления о признании садового дома жилым.

Отказ банка по семейной ипотеке не блокирует саму продажу: вы вправе продать дом на обычных условиях либо другому покупателю — регистрация перехода права в Росреестре производится по документам, которые у вас уже есть.

Пошаговые действия

  1. Проверьте выписку ЕГРН на дом. Посмотрите, какое назначение указано: «жилой дом» или «садовый дом». Это определяющий фактор для всей сделки.

  2. Если в ЕГРН «жилой дом»:

    • подготовьте договор купли-продажи дома и участка одним документом (с указанием данных, позволяющих определённо установить объекты, и цены — ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ);
    • передайте покупателю и в банк выписки ЕГРН на дом и участок + технический план дома;
    • подпишите передаточный акт (п. 1 ст. 556 ГК РФ);
    • подайте заявление о государственной регистрации перехода права в Росреестр (через МФЦ или в электронном виде) — договор продажи жилого дома считается заключённым с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

  3. Если в ЕГРН «садовый дом»:

    • обратитесь в орган местного самоуправления по месту нахождения дома с заявлением о признании садового дома жилым;
    • приложите документы, подтверждающие пригодность дома для круглогодичного проживания (техплан, заключения при необходимости);
    • после получения решения о признании дома жилым внесите изменения в ЕГРН (назначение «жилой дом»);
    • только после этого предлагайте объект покупателям под семейную ипотеку.

  4. Учтите налоговые последствия. Если продажа состоится до истечения 5 лет с даты регистрации права (2022 год), задекларируйте