Можно ли заключить договор купли-продажи земельного участка без построек в другом городе, не по месту нахождения объекта

Территориальная привязка: место подписания договора и свобода распоряжения

Закон не устанавливает ни одного требования о том, чтобы договор продажи недвижимости подписывался по месту нахождения объекта. Собственник свободен в выборе контрагента и способа оформления.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Эта норма прямо управомочивает продавца отчуждать участок кому угодно и где угодно — «место жительства покупателя» и «место нахождения участка» не являются юридически значимыми обстоятельствами для действительности сделки.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ

Обязательна только письменная форма путём составления одного документа, подписанного обеими сторонами. Никакой привязки к адресу, городу или помещению эта норма не содержит: документ может быть подписан в любом месте, в том числе в другом городе.

Если в договоре не указано место его заключения, договор признается заключенным в месте жительства гражданина или месте нахождения юридического лица, направившего оферту.
— ст. 444 ГК РФ

Место заключения договора вообще не является существенным условием: если стороны его не укажут, договор считается заключённым по месту жительства направившего оферту. Отсутствие отметки о месте подписания не влияет на действительность.

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162). (Пункт в редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 34-ФЗ) 2. Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. (В редакции федеральных законов от 06.04.2011 № 65-ФЗ, от 18.03.2019 № 34-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 160 ГК РФ

Дополнительно: сделка может быть совершена и с помощью электронных средств, позволяющих достоверно определить волю лица. Это открывает вариант подписания договора усиленными квалифицированными электронными подписями без физического присутствия сторон в одном городе. Стороны вправе (но не обязаны) указать в договоре в качестве места заключения любой город.

Вывод: подписывать договор купли-продажи пустого земельного участка можно в любом городе, а равно дистанционно (электронные подписи) — место нахождения объекта правового значения не имеет. Никаких проблем с действительностью договора из-за места его подписания не возникнет, при условии соблюдения письменной формы единого документа и согласования цены.

Государственная регистрация перехода права: подача документов вне места нахождения участка

Регистрируется не сам договор, а переход права собственности; сделка при этом может быть совершена в любом месте.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

По общему правилу переход права по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, а уклонение одной из сторон от регистрации даёт другой стороне право требовать регистрации через суд и возмещения убытков от задержки. При этом сам договор регистрации не подлежит — регистрируется только переход права, поэтому территориальная привязка касается процедуры подачи документов, а не подписания договора.

в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения представляются независимо от места нахождения объекта недвижимости в подразделение органа регистрации прав или многофункциональный центр согласно перечню подразделений органа регистрации прав и многофункциональных центров, который опубликован на официальном сайте , официальном сайте публично-правовой компании в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" . (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ)
— ч. 2 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Это ключевая норма для ситуации: заявление и документы в бумажном виде через личное обращение в подразделение Росреестра или МФЦ подаются независимо от места нахождения объекта недвижимости. То есть стороны, находящиеся в другом городе, могут сдать документы в своём городе — по месту жительства любой из них.

не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;
— п. 5 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Обратите внимание: регистратор приостанавливает регистрацию, если не представлены необходимые документы, форма/содержание документа не соответствуют закону или документ подписан неправомочным лицом. Значит, риск приостановления связан не с «чужим городом», а с комплектностью и правильностью документов. Отказ в приёме заявления по причине отсутствия объекта в данном регионе не допускается.

Вывод: документы на регистрацию можно подать в подразделение Росреестра или МФЦ в городе фактического нахождения сторон независимо от того, где расположен участок. Если стороны выберут электронную подачу через личный кабинет — территориальный вопрос снимается вовсе. Проблем с регистрацией из-за другого города не будет — риск создаёт только неправильно оформленный комплект документов.

Обязательное нотариальное удостоверение: ветка «долевой собственности» и её отсутствие

Общий случай (продавец — единственный собственник целого участка) нотариального удостоверения не требует: ни ГК РФ, ни Закон о регистрации недвижимости обязательной нотариальной формы для продажи целого земельного участка не устанавливают.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1.
— п. 1 ст. 163 ГК РФ

Нотариальное удостоверение обязательно лишь в случаях, прямо указанных в законе или согласованных сторонами. Исключение из этого правила — продажа доли в праве общей собственности.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Ветка «если участок в долевой собственности»: сделка по отчуждению доли подлежит нотариальному удостоверению (кроме исключений, например продажи всем участниками своих долей по одной сделке). Удостоверение тогда возможно у нотариуса по месту нахождения объекта или по месту жительства сторон при их согласии.

Вывод: если продавец — единственный собственник целого земельного участка, нотариальное удостоверение не обязательно, договор подписывается в простой письменной форме в любом городе. Если продаётся доля в праве, сделку придётся удостоверить у нотариуса — но и это не привязывает стороны к месту нахождения участка.

Согласие супруга и передача земельного участка

Супруг, участвующий в сделке: часть вторая статьи 35 СК РФ устанавливает презумпцию согласия супруга, а часть третья — особое правило для регистрируемых сделок. Это работает и при дистанционном оформлении: согласие при необходимости оформляется у нотариуса по месту жительства супруга.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Если участок — общее имущество супругов, для сделки по распоряжению им необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга; без него сделка может быть оспорена в течение года. Это оформляется там, где находится супруг — нотариус в его городе удостоверит согласие независимо от места нахождения участка.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Цена — существенное условие: без согласованной письменно цены договор считается незаключённым. Согласование цены также не требует присутствия по месту объекта. Передача участка оформляется передаточным актом в любом месте.

Вывод: нотариальное согласие супруга (при общей собственности) не привязывает к месту нахождения участка — оно оформляется у нотариуса там, где находится супруг. Договор должен содержать согласованную цену, иначе он незаключён, но это не связано с географией. Учитывая изложенное, оформление договора и регистрация права возможны без выезда к месту нахождения участка.

Сроки регистрации, приостановление и способы защиты

Срок регистрации исчисляется с даты приёма заявления и не зависит от того, подан ли документ по месту нахождения объекта или в другом регионе.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
— п. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

Регистрация перехода права занимает семь рабочих дней при подаче в Росреестр (девять — через МФЦ). Подача в «чужом» городе не удлиняет этот срок: закон привязывает течение срока к дате приёма, а не к географии объекта.

Если регистратор вынес решение о приостановлении, оно может быть обжаловано как в суд (КАС РФ), так и во внесудебном порядке в апелляционную комиссию.

Решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (далее также - решение о приостановлении) может быть обжаловано в суд в порядке административного судопроизводства, а также во внесудебном порядке в соответствии с главой 3 1 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 22.07.2024 № 207-ФЗ ) 12 1 . Решение о приостановлении может быть обжаловано во внесудебном порядке заявителем или его представителем, а в части приостановления государственного кадастрового учета также кадастровым инженером, подготовившим межевой план, технический план, карту-план территории или акт обследования, представленные в установленном настоящим Федеральным законом порядке с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, либо юридическим лицом, работником которого является кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план, карту-план территории или акт обследования, представленные в указанном порядке, в апелляционную комиссию, созданную в соответствии с решением федерального органа исполнительной власти, указанного в части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона. Обжалование решения о приостановлении во внесудебном порядке не является обязательным досудебным порядком обжалования такого решения о приостановлении.
— ч. 12, 12.1, 12.2 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ

Внесудебное обжалование в апелляционную комиссию не является обязательным досудебным порядком — можно сразу идти в суд. Решение об отказе обжалуется в суд.

Вывод: стандартный срок регистрации — семь рабочих дней (девять через МФЦ) независимо от места подачи. При приостановлении или отказе стороны вправе обжаловать решение в апелляционную комиссию Росреестра и/или в суд в порядке административного судопроизводства; обязательного досудебного порядка закон не устанавливает.

Альтернативные способы оформления сделки на расстоянии

Помимо простого подписания договора в любом городе, закон допускает несколько дистанционных механизмов, выбор которых не влияет на действительность сделки.

в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения представляются независимо от места нахождения объекта недвижимости в подразделение органа регистрации прав или многофункциональный центр согласно перечню подразделений органа регистрации прав и многофункциональных центров, который опубликован на официальном сайте , официальном сайте публично-правовой компании в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" . (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ)
— ч. 2 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Первый вариант — личная подача документов в подразделение Росреестра или МФЦ в своём городе (независимо от места нахождения участка). Это прямо закреплено ч. 2 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ.

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162). (Пункт в редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 34-ФЗ) 2. Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. (В редакции федеральных законов от 06.04.2011 № 65-ФЗ, от 18.03.2019 № 34-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 160 ГК РФ

Второй вариант — использование электронной формы: письменная форма сделки считается соблюдённой и при совершении её с помощью электронных или иных технических средств, позволяющих достоверно определить лицо, выразившее волю (в том числе усиленной квалифицированной электронной подписью). Это позволяет сторонам, находящимся в разных городах, заключить договор без физической встречи.

Третий вариант — действия через нотариально уполномоченного представителя: сторона, которая не может приехать, вправе оформить доверенность у нотариуса по месту своего нахождения. Регистрирующий орган принимает заявления и при личном обращении представителя с нотариально удостоверенной доверенностью (ч. 8 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ).

Вывод: стороны не обязаны встречаться по месту нахождения участка — доступны личная подача в своём городе, электронное (с ЭЦП) или представительское (по доверенности) оформление. Все эти варианты прямо допускаются процитированными нормами и не требуют выезда к месту нахождения объекта.

Безопасные расчёты между сторонами в разных городах

Место нахождения сторон не влияет на способ расчётов — закон допускает дистанционные безналичные механизмы, исключающие передачу наличных «лично в руки» до регистрации.

При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.
— п. 1 ст. 867 ГК РФ

Расчёты по аккредитиву: банк-эмитент по поручению плательщика (покупателя) выплачивает средства продавцу только после представления оговоренных документов — например, доказательства государственной регистрации перехода права. Деньги блокируются до наступления условия, что защищает обе стороны: покупатель не теряет деньги до получения права, продавец гарантированно получает оплату после исполнения обязательств.

По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.
— п. 1 ст. 860.7 ГК РФ

Расчёты через счёт эскроу: банк (эскроу-агент) блокирует средства покупателя (депонента) и передаёт их продавцу (бенефициару) при наступлении основания, предусмотренного договором (например, регистрация перехода права). До этого момента права на средства принадлежат покупателю — это наиболее безопасный способ при дистанционной сделке.

Вывод: при нахождении сторон в разных городах безопаснее всего использовать аккредитив или счёт эскроу — оба механизма блокируют оплату до подтверждения регистрации перехода права и не требуют личной встречи. Передача наличных до регистрации создаёт риск потери денег покупателем.